Alquiler
València no es Viena: dudas y tropiezos en las políticas de alquiler

Cuando Joan Ribó tomó por primera vez posesión de la alcaldía de València, el alquiler de un piso de 80 metros cuadrados en L’Eixample rondaba los 550 euros. Cuatro años después el mismo piso se alquila a 850 euros. Tal aumento es atribuible a la gentrificación de la zona en el último lustro, pero no sólo, pues otro distrito sin explotar turísticamente como L’Olivereta, con un 27% de población vulnerable, ha sufrido un encarecimiento de los alquileres parecido en términos porcentuales.

Buscar vivienda en València es un ejercicio de frustración. Un safari de caza para socimis, bancos, plataformas, inmobiliarias, inversores y rentistas donde la pieza a cobrar eres tú. La oferta de alquiler asequible ha desaparecido y la alternativa pasa por entregar, previo casting multitudinario, rentas mensuales desproporcionadas a cambio de soluciones urgentes sin garantía de estabilidad. La capital del Turia no es una excepción y su problema es el mismo, a mayor escala, en ciudades como Madrid o Barcelona.

Buscar piso en València se ha convertido en un safari de caza para socimis, bancos, plataformas, inmobiliarias, inversores y rentistas donde la pieza a cobrar eres tú

Las tres capitales comparten un diagnóstico complejo en el que concurren multitud de factores casi siempre de carácter estatal. Entre los más destacables aparecen la escasez de vivienda pública con la que fijar precios, la proliferación de los alquileres vacacionales y el vaciado de los barrios tras el cambio en la tenencia de los domicilios: de los particulares a los fondos buitres vía desahucio bancario —Blackstone, el mayor casero de España, controla cerca de 30.000 viviendas en alquiler invirtiendo 23.000 millones de euros, un 35% de lo que costó el rescate bancario—. Como condición necesaria en esto último influyen la ausencia de regulación y el fomento de la especulación mediante exenciones fiscales o bajos tipos de interés.

En una aproximación más local se observa que València dispone de unas 2.050 viviendas públicas —repartidas entre AUMSA, Patrimonio, Servicios Sociales, Plan Cabanyal y la EVHA— en un parque de 415.000 viviendas, lo que supone el 0,5% del total. Asimismo, según el censo nacional de 2011 y el filtrado de datos de Turisme Comunitat Valenciana, la ciudad albergaría 57.195 viviendas vacías y 6.215 pisos de uso turístico —de entre los 65.454 destinados al alquiler—, de modo que las viviendas vacías empatan con los alquileres residenciales.

Sin un registro con las razones de cada propietario para mantener sus viviendas desocupadas, resulta aventurado concluir que todos esos domicilios persiguen disparar el precio de los alquileres, pues habría que determinar cuáles pertenecen a fondos de inversión y cuáles están abandonados por caerse a trozos. Sin embargo, más allá de la voluntariedad, es evidente que dichas viviendas limitan tanto la oferta que, en combinación con la presión de apartamentos turísticos y fondos de inversión, sitúan las rentas en niveles inéditos.

Niveles asfixiantes para el arrendatario y deseables para el arrendador-inversor: mientras el Banco de España ubica la rentabilidad bruta de un alquiler en València en el 6%, muy por encima del rendimiento que ofrecen bonos estatales o acciones del IBEX 35, el impago de las rentas se consolida como primera causa de desahucio en la provincia de València —1128 desahucios en el primer semestre de 2019 por procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 611 por ejecuciones hipotecarias según el Consejo General del Poder Judicial—.

El impago de las rentas se consolida como primera causa de desahucio en la provincia de València: más de 1700 desahucios en el primer semestre de 2019

Los alquileres han sido tradicionalmente un refugio para los sectores vulnerables de la población, los cuales son cada vez más amplios debido al estancamiento de los salarios. Por tanto, considerando que el acceso a la propiedad está muy restringido tras los recortes en el crédito hipotecario, cabría esperar que las distintas administraciones, a fin de acortar la distancia entre arrendadores y propietarios y reducir el sobreesfuerzo de los hogares en sufragar tales rentas, pongan todos sus medios para atajar la burbuja del alquiler. Más aún los Ayuntamientos del cambio, que sedujeron al electorado con propuestas para abordar dicha problemática.

Esto nos lleva de vuelta a València: ¿qué está haciendo el consistorio de izquierdas al respecto? Ciertamente las competencias municipales están muy limitadas, el legado de la derecha en políticas sociales fue exiguo y las leyes estatales —en especial la LAU de 2013— abonaron el terreno para convertir la vivienda de alquiler en el activo más rentable, con lo que la combinación entorpece cualquier voluntad de cambio estructural en asignaturas de largo recorrido. No obstante, el Ayuntamiento valenciano dispone de herramientas para tratar de enfriar el mercado de arrendamiento. Son las siguientes.

Registrar

El plan estratégico de vivienda 2017-2021 pone mucho énfasis en la necesidad de crear registros de diversa índole: demandantes, ofertantes, viviendas vacías, solares públicos, etc. Su coordinador, el consultor Max Gigling, explica a El Salto que los registros permiten asignar los recursos públicos de la manera más justa y, al mismo tiempo, ayudan a crear una fotografía de la situación real de la vivienda en València, imagen actualizable para dar continuidad a las políticas del ramo, pues las bases de datos fiables desacreditan las improvisaciones políticas y posibilitan intervenir en desajustes específicos. Luego, en términos electoralistas, los mencionados registros exhiben hasta qué punto se cumplen las promesas de campaña.

Consultada por esta necesidad, la anterior edil de Vivienda, María Oliver —de Valencia en Comú—, afirma que su equipo puso en marcha registros como el de la demanda, pero después faltó incardinarlos en los registros de la Generalitat: “Uno de los problemas más grandes es que se hizo la Ley de Función Social de la Vivienda de la Generalitat y no ha llegado a reglamentarse prácticamente nada, de modo que si los ayuntamientos hacemos cosas luego podemos encontrarnos que no encajan en la reglamentación final de dicha ley. En Valencia el registro local se quedó por terminar esperando al registro autonómico”, detalla la concejala saliente, en el cargo hasta mediados de este mismo año.

Pese a que la Generalitat presentó el 17 de diciembre de 2018 su particular observatorio de datos, ha tardado un año en mostrar su primer registro oficial, el Catálogo de Suelo para Vivienda Protegida, destinado a la construcción de viviendas con algún tipo de protección pública. En cuanto al registro de demandantes, aseguran que están progresando en el desarrollo de su funcionamiento. Por su parte, el Ayuntamiento de València, con Isabel Lozano —Compromís— al frente de Vivienda, anunció hace dos semanas que actualmente trabaja en la elaboración de un mapa de parcelas y solares municipales de uso residencial con el objetivo final de crear vivienda pública de alquiler asequible. Falta decidir si se edifica sobre ellos, se ceden a cooperativas o se venden para luego comprar vivienda.

Edificar

Los nostálgicos de las grúas sueñan con volver al ladrillo mediante la edificación de vivienda pública. Es la receta liberal contra los precios desbocados. València posee mucha vivienda vacía movilizable y su ayuntamiento es contrario al desarrollismo voraz, sin embargo, Ribó quiere crear una empresa mixta para construir 600 viviendas públicas de alquiler asequible. El consultor Max Gigling opina que esas casas marcarán la diferencia para las personas beneficiarias, pero en lo inmediato no influirán en el plano estructural: “Forma parte de una solución a muy largo plazo si de verdad se persigue el modelo vienés”.

En Viena el 60% de la población vive en casas protegidas. Y 8 de cada 10 nuevos pisos están financiados por el sistema de vivienda pública. Si realmente se apuesta por construir, ¿qué impidió hacerlo durante la legislatura anterior? Contesta María Oliver: “Con el plan de ajuste del Ministerio de Hacienda no pudimos pedir financiación al Banco Europeo y sin financiación no pudimos acometer este tipo de obras de tanto impacto —el plan funcionó hasta noviembre de 2018—. La otra línea abierta era la colaboración público-privada, pero eso genera un concierto similar al que puede darse en Educación y, por consiguiente, termina segregando. La colaboración es una buena solución para las clases medias, pero deja fuera un cuarto de población en situación vulnerable”, objeta.

“Con el plan de ajuste del Ministerio de Hacienda no pudimos pedir financiación al Banco Europeo y sin financiación no pudimos acometer este tipo de obras de tanto impacto", explica María Oliver

Captar

Otra propuesta del plan estratégico es la captación de vivienda privada. Si los fondos buitre compran en los bancos a precio de ganga, tal vez sea buena idea adelantarse y readquirir esos activos. El problema es que, o bien el precio para la Administración es más alto, o bien muchos pisos carecen de las condiciones necesarias para prestar un servicio social, con lo que generan aislamiento —guetos— o gastos excesivos y sostenidos. Luego está la opción de captar vivienda particular mediante subvenciones a la rehabilitación o intermediando para cubrir impagos y desperfectos. Por sí misma ninguna opción desinflaría la burbuja, pero todas tienen potencial para presionar de manera combinada.

El programa de captación tampoco ha llegado a activarse. Sí se intentó: primero entrando en un convenio con la Sareb que no cuajó porque ésta tenía un porcentaje alto de pisos okupados; después sacando un concurso de compra a la que no se presentó ninguna entidad financiera porque el Banco de España lanzó una circular disuasoria. En cuanto a los acuerdos con particulares, no pudieron abordarse por —según Oliver— “falta de personal”.

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Manuel Gabarre explica en su libro Tocar fondo: la mano invisible detrás de la subida del alquiler cómo la creación de la Sareb fue una gran estafa por la que fondos de inversión estadounidenses se han quedado con los inmuebles de la banca española quebrada a precio de saldo en una operación que costará a España decenas de miles de millones de euros.

Movilizar

Al ser preguntada por la empresa mixta que pretende crear el Ayuntamiento, Isabel Lozano, actual concejala de Vivienda, responde que en estos momentos trabajan “de manera prioritaria en desarrollar el eje estratégico de la movilización de la vivienda vacía”. València cuenta con mucha vivienda vacía movilizable y, en base a la ley de la oferta y la demanda, sacarla al mercado intervendría indirectamente en los precios del alquiler. Según cuenta Lozano a El Salto, su Concejalía quiere captar esa clase de vivienda “ofreciendo beneficios para la propiedad, sea esta particular o de entidades bancarias o empresas, como la bonificación del IBI a quienes pongan su vivienda vacía a disposición del Ayuntamiento para ser alquilada a un precio justo, la intermediación en la gestión del alquiler o en la rehabilitación de las viviendas”.

València cuenta con mucha vacía movilizable y, en base a la ley de la oferta y la demanda, sacarla al mercado intervendría indirectamente en los precios del alquiler

Pero los planes de futuro no tapan el vacío de propuestas ejecutadas. ¿Por qué no se ha movilizado ya? En este apartado, el equipo saliente cuenta que los esfuerzos de rehabilitación se han puesto en el Cabanyal, barrio que acapara todas las ayudas estatales y europeas a través de tres planes ARRUS y un plan EDUSI. De los ARRUS solo se ha ejecutado una orden de pago de 701 mil euros de los 22,5 millones presupuestados, mientras que de los fondos EDUSI van por el mismo camino. “Normalmente estas cosas no se ejecutan porque los trámites administrativos son muy farragosos”, aclara Oliver. Entonces, ¿llegará el consistorio a ejecutar el 30% exigido para percibir los fondos europeos? “No tengo en mi mano contestar con un sí o un no”, responde Lozano. “Confío poder agilizar al máximo la ejecución de los proyectos”. En otro momento analizaremos el Plan Cabanyal, auténtico monumento a la inconcreción.

Cabanyal Zona Zero

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Editorial

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Cada vegada són més les veus que reclamen el nostre dret a gaudir d’un país amb un turisme sostenible i menys nociu per a la nostra realitat física i social.

Limitar

Relacionado con lo anterior, hay un mecanismo fiscal de competencia municipal que consiste en subir el IBI un 50% a grandes tenedores con más de diez viviendas vacías —es decir, bancos, fondos de inversión y Sareb—. En València no se ha hecho porque, en palabras de María Oliver, “el PSOE no está tanto a poner medidas coercitivas como generar medidas positivas sobre la gente y al final estamos en coalición”. Isabel Lozano refuerza dicha posición: “Vamos a comenzar con incentivos, más que con sanciones”.

Ayudar

Algo que sí se ha ejecutado en la legislatura anterior es dar inicio al programa de ayudas al alquiler, las cuales buscaban paliar una evidente emergencia habitacional para rentas medias cercanas al Salario Mínimo Interprofesional –consecuencia, en parte, de la liberalización de precios respecto al IPC efectuada por la LAU del 2013–. “En las ciudades con perfil turístico comprobamos que los cambios en la ley estatal desembocaron en subidas de los alquileres muy virulentas, de un 30% anual, con lo que se articularon esas ayudas para paliar el choque”, indica Oliver, “de todos modos, sin límites de precios en las zonas tensionadas, esas ayudas, aunque son importantes porque llegan a la gente que de verdad las necesitan, en términos estructurales sólo engordan la pelota”.

Max Gigling señala otra paradoja: “Con la intención de no beneficiar a los propietarios de pisos caros se conceden ayudas al alquiler hasta un tope de renta, que en València es de 600 euros. Es decir, aunque la intención es buena, al final terminas ayudando solamente a los que han tenido la suerte de encontrar las pocas viviendas no tan caras, dejando sin acceso a las ayudas a los que más padecen la subida de precios”.

Presionar

Al margen de la acción local, los consistorios tienen la capacidad de presionar a los gobiernos estatales con la sugerencia de reglamentos que mejoren las condiciones materiales de sus vecinos. Hace que la ciudadanía se sienta respaldada y carece de impacto sobre los presupuestos municipales. Dado que los ayuntamientos cuentan con mecanismos limitados para moderar precios objetivamente desorbitados, una norma a exigir sería la limitación de precios en zonas tensionadas. València en Comú lo reclamó durante su etapa al frente de Vivienda y ciudades como Nueva York, Berlín o París ya avanzan en esa dirección.

En julio de este año el digital Valencia Plaza publicó una entrevista con Isabel Lozano donde la concejala, tras priorizar la creación de una empresa mixta para construir vivienda, declaró: “También se habla de la posibilidad de regular a nivel estatal unos precios máximos que sirvan de referencia para exigir a las promotoras, pero a mí no me parece una solución ideal porque puede crear distorsiones, picaresca y efectos no deseados”. En conversación con El Salto, la concejala matiza: “Sin aumentar la oferta de alquiler asequible, una medida así no va a incidir realmente en el precio del alquiler y en la imposibilidad real de las familias de acceder a una vivienda. Por tanto, si el Gobierno central aprobara una iniciativa legal que permitiera a las ciudades esa limitación de precios al alquiler, la aplicaría, pero sin dejar de poner el énfasis en desarrollar otras iniciativas que pongan en el mercado más viviendas a un precio justo”.

Visibilizar

De manera adicional, Gigling sugiere algo inexplorado que tal vez sea ambiguo pero efectivo: visibilizar la situación en la que se encuentra la gente, dar publicidad activa al registro de demandantes para reflejar la realidad social de las familias. “Es algo arriesgado mientras el Ayuntamiento no disponga de fondos con los que dar una respuesta, pero al mismo tiempo permite presionar sobre los niveles de gobierno que pueden hacer algo”. Un registro oficial de desahucios ayudaría a visibilizar la situación.

Gigling sugiere dar publicidad activa al registro de demandantes para reflejar la realidad social de las familias: “Puede ayudar a presionar sobre los niveles de gobierno que pueden hacer algo”

En relación con los desahucios, el Ayuntamiento anunció en noviembre de 2015 que Caixabank y BBVA se comprometían a no ejecutar ninguno en la ciudad de València. Los dos primeros años desde entonces —cuenta Oliver— pusieron a una persona de contacto en cada banco y se consiguieron parar todos los desahucios urgentes notificados. Pero el mercado reflotó y “los casos empezaron a perderse por el camino”. En la actualidad estos y otros bancos practican desahucios invisibles —según fuentes consultadas de la PAH— mediante la venta de pisos con inquilinos a fondos que luego suben las rentas a niveles prohibitivos. Por su parte, la Concejalía de Servicios Sociales ha destinado en el último año 1.324.054,44 euros a ayudas de emergencia para evitar desahucio en València, con intervención en 2.031 familias.

Pero volvamos a la burbuja de precios. Con multitud de pormenores debatibles, las medidas agrupadas arriba serían las palancas del consistorio para forzar el acceso a la vivienda de alquiler. Todas requieren un importante esfuerzo presupuestario. Las políticas de vivienda son caras y necesitan mucho personal. Ocurre, no obstante, que la dotación presupuestaria consignada en 2020, sin contar el dinero de AUMSA —empresa pública encargada de promover vivienda cuyo encaje fuera de la Concejalía de Vivienda es objeto de controversia—, se ha quedado en los 4,92 millones de euros, una cifra parecida a la del año anterior y lejos de los 9,6 millones previsto por el plan estratégico de vivienda 2017-2021 para el siguiente ejercicio. Asimismo, con la escasez manifestada desde el Ayuntamiento, aún cuando la falta de inspectores dificulta perseguir los pisos de airbnb irregulares, el gasto para personal es de 1.028.274 euros, solo 404 euros más que en los presupuestos de 2019.

La dotación presupuestaria consignada en 2020, sin contar el dinero de AUMSA, se ha quedado en los 4,92 millones, una cifra parecida a la del año anterior y lejos de los 9,6 millones previsto para el siguiente ejercicio

¿Están infrafinanciando una Concejalía decisiva? Isabel Lozano razona que “una cosa es poner una cifra en un papel y otra muy distinta planificar, valorar y concretar cada una de las actuaciones que se quieren poner en marcha para incrementar la oferta de vivienda asequible en València”, y añade, “durante estos pocos meses que llevo gestionando la delegación de Vivienda, estamos trabajando intensamente en la concreción de diferentes iniciativas para cuya ejecución plantearé una ampliación de presupuesto en la primera modificación que tenga lugar el próximo año”.

Esta falta de financiación mezcla bien con la poca reglamentación de la Ley de Función Social de la Vivienda por parte de la Generalitat, hecho que obstruye cualquier medida encaminada a preservar un derecho protegido por el artículo 47 de la Constitución. “La cuestión está en si te crees o no las leyes que haces; la Ley por la Función Social de la Vivienda es del PSOE, entonces ¿por qué no la regula? En parte porque no tiene personal y en parte porque si la regula tendrá que aplicarla, y eso significa que la gente tiene derecho subjetivo a una vivienda, que si yo no tengo vivienda y no tengo facilidad de pagarla, me la tienes que pagar tú, señora administración pública. Por eso no se regula”, afirma María Oliver.

Para terminar, abordemos por fin la pregunta que sobrevuela el texto: ¿podría haber hecho más el Ayuntamiento de Compromís en materia de Vivienda? Todo parece indicar que sí. Más allá de la urgencia extrema, que de alguna manera habrían cubierto, cada iniciativa ha encontrado un muro a medida con el que toparse y retroceder, situando así los obstáculos —burocracias farragosas, deficiencias presupuestarias, presiones económicas, duplicidades inoportunas, objeciones teóricas, falta de entendimiento con los compañeros de viaje— en el centro de la política municipal. Ante tales situaciones no han hecho florecer alternativas ingeniosas para atajar lo que, de manera consensuada, califican como una crisis habitacional.

Es más, cuatro años después de aquel 13 de junio en el que Ribó recibió la vara de mando, las propuestas que asoman en la nueva legislatura suenan añejas, cuando no peregrinas: véase el cambio de prioridad en el eje estratégico del ramo, pasando de la construcción vía empresa mixta a la movilización de viviendas vacías en apenas cinco meses. También se plantea bonificar la tenencia en múltiples casos —premia la concentración de recursos y agujerea las arcas municipales— con la esperanza de que el mercado, algún día, tenga a bien autorregularse. Y todavía a estas alturas se sacan a debate ideas, como qué hacer con los solares municipales, que ya fueron ampliamente abordadas en el plan estratégico de 2017. En otras palabras, el debate sin fondo y la ciclicidad de ciertas propuestas estarían agotando unas energías que debieran ir destinadas a la ejecución de una hoja de ruta. La indecisión estaría disipando la acción.

El bloqueo ha de enmarcarse, subráyese por última vez, en un contexto de competencias escasas con dominancia de la normativa estatal, lo cual exime de responsabilidades sin llegar a justificar los bandazos ni el páramo de números favorables. Pero no todo es pesimismo. En opinión de Max Gigling, el escenario actual de crisis de la vivienda abre una ventana de oportunidad para articular políticas, comunes en países de nuestro entorno, que fortalezcan la consideración de la vivienda como bien de uso e insuflen oxígeno a las familias: contratos de alquiler indefinidos —en Alemania funcionan desde el 71—, mejoras en la regulación de precios, adquisición de pisos de bancos rescatados, redistribución fiscal a partir del gravamen de viviendas secundarias y vacías en zonas tensionadas —como sucede en Francia—, o prioridad de la rehabilitación sobre la construcción —en València la mitad de las viviendas tienen 50 años y la necesidad de vivienda principal es de crecimiento cero—.

Un hipotético Gobierno central progresista tal vez blinde el derecho de acceso a la vivienda con dichas medidas. Hasta que éste cristalice, el Ayuntamiento valenciano tiene la oportunidad de aprovechar su segundo mandato avanzando con verdadera decisión sobre un trazado realista: València no es Viena y mirarse en ese espejo solo genera frustración.