Socimis y Sareb, la última vuelta de tuerca del capitalismo gorrón

Lunes, 29 de enero. En una de las salas de la Bolsa de Madrid tiene lugar un encuentro ofrecido por Sareb cuyo título es ‘Oportunidades de inversión en el sector Inmobiliario”. Nos dirigimos hacia allí preguntándonos, entre risas, si vamos debidamente ataviados para la ocasión. Es nuestra primera vez.

Nunca habíamos pisado este majestuoso edificio, aunque la sensación final que quedará es la de que hay mucho de fachada y la impresión de que el sector financiero alberga mucha más vulgaridad de la que suponíamos. Pocas corbatas y una media de edad de unos 50 y tantos años. La mayoría, señores. Parece que el ecosistema del inversionista medio está dominado por el género masculino. Silencio. Todo el mundo está muy atento a la presentación y con un programa de mano recibido previamente en la entrada del edificio.

El encuentro se divide en dos fases. La primera consiste en un breve recorrido por la historia de Sareb; la segunda es una presentación de la nueva Socimi de Sareb que lleva el nombre de Témpore Properties y que constituye el verdadero objetivo del encuentro.

Entra en escena Manuel Enrich, que es uno de los dos ponentes que va a llevar a cabo esta presentación. Este sí que lleva corbata, cabello impregnado de gomina y tiene ese aire de comercial inmobiliario de ‘alto standing’ que caracteriza al sector. Es el responsable de relación con inversores de Sareb.

Dejando de lado la pomposidad con la que Enrich relata el éxito que ha tenido Sareb y presumiendo de su compromiso con los desfavorecidos, alegando que cuatro mil viviendas se han destinado a fines sociales, nos ofrece una oportunidad que no podemos dejar escapar: formar parte del selecto club de socios de la Socimi Témpore Properties, la cual está destinada a los pequeños y medianos inversores que quieran lucrarse con el alquiler residencial en la periferia de las ciudades, haciendo especial hincapié en el barrio madrileño de Vallecas.

Una vez hecha la introducción, comienza lo interesante. Ahora, el conductor es Nicolás Díaz Saldaña, consejero delegado de Témpore Socimi. Este señor es conocido por ser el directivo que lideró las ruinosas inversiones internacionales de Metrovacesa y es un fichaje excelente para liderar esta operación de Sareb cuya única finalidad consiste en el alquiler residencial de sus activos inmobiliarios, que están valorados en 175 millones de euros.

En el turno de preguntas, Díaz Saldaña explica el plan de que el centro de Madrid quede reducido al alquiler turístico y a viviendas para personas 'expatriadas' que pueden pagar una renta que el resto de los mortales no puede asumir

Hay varias cosas que nos llaman la atención durante la presentación. Una de ellas, que nos hace dar un bote en el asiento, es que la gestión de dichos activos pasaba a ser responsabilidad de Azora.

Por si no lo recuerdan, Azora es la empresa a la que se adjudicó la controvertida venta de las 2.935 viviendas de Ivima (Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid). Esta adjudicación se realizó a través de una empresa vehicular que fue creada para la ocasión y a la que llamaron Encasa Cibeles, S.L.

Paradójicamente, la semana pasada se divulgó un informe del fiscal de la querella interpuesta contra los responsables de esta operación, en el que define la venta de miles de viviendas públicas en Madrid como un proceso "trufado de irregularidades" .

Según Díaz Saldaña, el conductor de la segunda ponencia, Azora fue la adjudicataria de un concurso al que se presentaron nueve sociedades. La describió como una de las compañías que mejor conoce y gestiona el mercado residencial de alquiler. Sin embargo, habría que saber cuál es la opinión de las personas afectadas por la venta de las viviendas públicas de Ivima, que con toda seguridad no estarán muy de acuerdo con nuestro querido Nicolás.

En el turno de preguntas, escuchamos cómo Díaz Saldaña responde una serie de dudas que esclarecen las características de la ‘burbuja inmobiliaria bis’ que se está produciendo en Madrid.

Esta fue una de ellas: un presunto inversor quería saber por qué todas las viviendas estaban ubicadas en barrios como el del Ensanche de Vallecas. A lo que este respondió que el proyecto consistía en que el centro quede reducido al alquiler de viviendas de uso turístico y a viviendas de ‘expatriados’. Esto es, personas llegadas de otros países con puestos de trabajo altamente remunerados y que pueden pagar una renta de alquiler que el resto de los mortales no puede asumir.

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Por tanto, se constata que el verdadero negocio se encuentra en la periferia; esto es, alquilar viviendas a quienes los bancos no dan ya una hipoteca, siempre y cuando puedan hacerse cargo de una renta media de unos 550 euros por vivienda. Acto seguido, se informa sobre el hecho de que el precio medio de estas viviendas está en torno a 480 euros. Es cuando resaltan que, gracias a la capacidad de negociación de la gestora Azora, pueden conseguir que los inquilinos firmen un contrato nuevo en el que esa cantidad suba a 70 euros y que consecuentemente aumente la rentabilidad del 3,7% actual al 5,5% en 2019.

Después de esta revelación, aseguran que Azora ha conseguido unos 25 contratos nuevos en este breve periodo de tiempo.

Otra de las cuestiones que tratan aborda del índice de morosidad que hay en el pago de las rentas por parte de los inquilinos. Inmediatamente, desde el estrado se señala que Témpore no va a alquilar las viviendas a ‘cualquiera’; que van a hacer un estudio pormenorizado de las personas que pueden acceder a ellas para asegurarse de que no ocurre lo mismo que sucedió en la época del boom hipotecario.

Es decir, que una entidad como Sareb, que está financiada con dinero público y con activos que provienen de un rescate bancario, hará una selección muy exhaustiva para evitar alquilar una vivienda a alguien que pueda ser sospechoso de… (escriban aquí lo que consideren).

Témpore Socimi. Pero, ¿qué es una Socimi?

Las Socimi son la última vuelta de tuerca del capitalismo gorrón. Las finalidades de este tipo de sociedades son el alquiler y la venta de viviendas. Hasta este punto es todo normal. Sin embargo, los privilegios de estas entidades comienzan con el hecho de que están exentas del pago del impuesto de sociedades, lo que conlleva que una sociedad de este tipo gane un 25% más que una sociedad dedicada a otra actividad.

Los fondos de inversión consiguieron que el gobierno suprimiese los artículos más molestos de la ley de arrendamientos urbanos como el derecho de tanteo

Quizá por este motivo los gabinetes de comunicación de los fondos de inversión recuerdan puntualmente que, aunque la Socimi está exenta de pagar impuestos, sus accionistas deben pagar por los dividendos que reciben cuando declaran el impuesto de la renta.

Sin embargo, estos trovadores no se acuerdan de que quienes se ocultan detrás de las Socimi son frecuentemente las grandes fortunas, que ocultas tras una Sicav, logran evitar también el pago del impuesto de la renta con la connivencia de todos los poderes del estado.

Además, los fondos de inversión consiguieron que el gobierno suprimiese los artículos más molestos de la ley de arrendamientos urbanos como el derecho de tanteo, el cual desaparece cuando la vivienda se vende junto con el resto de viviendas de un mismo inmueble, o la reducción a tres años del plazo obligatorio de alquiler que asistía al inquilino. De esta manera, la Socimi tendría las manos libres para ajustar al máximo el precio del alquiler.

No hay que olvidar que detrás de las Socimi subyace una nueva sociedad de trabajadores precarios a los que no es conveniente darles una hipoteca, ya que es muy probable que no puedan devolverla.

En suma, se trata de exprimir a un sector de la sociedad cada vez mayor y más desposeído, explotando sus necesidades básicas en el contexto de una depresión económica que ha venido para quedarse.

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Para que el negocio sea redondo, ya solo hace falta comprar multitud de viviendas con un precio de remate. Y aquí es donde interviene Sareb. Su creación proviene de un compromiso adquirido por el gobierno español con la Troika en 2012.

En virtud de este acuerdo, Sareb compró las viviendas, los solares y los préstamos hipotecarios impagados de entidades financieras como Bankia, CAM o Catalunya Banc. La banca española, con la excepción del BBVA, aportó 2.608 millones de euros a SAREB adquiriendo así el 55% de su capital, siendo mayoritariamente público el 45% restante.

En 2014 Sareb, que está dirigida por la banca privada, asignó la gestión de su patrimonio a las sociedades filiales del Banco Santander, Caixabank y Banco Sabadell, que de esta forma podrán hacer negocio con lo invertido.

La cuarta designada para su gestión no fue un banco sino una inmobiliaria llamada Haya Real Estate perteneciente al fondo buitre Cerberus, con sede en Nueva York. A esta sociedad, que tiene como consejero a José María Aznar Botella, Sareb le adjudicó la cartera de préstamos impagados de Bankia. Pero el peligro de este banco malo radica en que el Estado español avaló los más de 50.000 millones de euros que le prestó la Unión Europea.

Debido a que el Estado no es su socio mayoritario, este aval todavía no computa como deuda pública. Hacemos hincapié en ese “todavía” porque la parte que Sareb no logre devolver será pagada por el Estado. Por su parte, el banco malo manifiesta en su web que se está deshaciendo de sus bienes inmobiliarios a un ritmo muy alto, puesto que ya ha vendido 68.000 activos de los 200.000 que recibió, siendo que ya ha vendido lo más apetecible.

Sin embargo, en 2016, el último año del que tenemos datos, presentó pérdidas de 663 millones de euros. De esta forma se observa que la salida a bolsa de Tempore Socimi está relacionada con la necesidad que tiene Sareb de hacer caja cuanto antes.

A principios del año 2017 le quedaban 40.925 millones de euros por devolver, lo que equivale al salario anual de más de dos millones de personas, tomando como base el salario más frecuente en España.

Con estos datos, resulta sangrante que Sareb manifieste en su página web que “Las viviendas no han sido adquiridas con dinero del contribuyente”. A buen seguro, será la sociedad española quien las tenga que pagar de nuevo y por supuesto, sin recibir nada a cambio.