Vivienda
El auge de los proyectos de vivienda en derecho de uso choca con la falta de financiación

Más de 20 proyectos coinciden en Madrid el 19 y 20 de octubre en el primer Encuentro estatal de proyectos de vivienda cooperativa en cesión de uso, una modalidad de acceso a la vivienda entre la compra y el alquiler que ha experimentado un importante auge en los últimos años.

Los altos precios, una mayor sensibilización en torno a la crisis climática y la necesidad de buscar soluciones comunes a problemas compartidos ha llevado al crecimiento sostenido de todo tipo de iniciativas que buscan un modelo de vivienda diferente. Y no solo desde proyectos autogestionados. También desde el mercado inmobiliario, que apunta a convertir esta demanda en un suculento negocio.

Muchas de estas ideas, surgidas en origen de proyectos alternativos, no han tardado en encontrar su hueco en un mercado que experimenta su segunda burbuja en apenas diez años

Cohousing, coliving, vivienda colaborativa, viviendas ecológicas con estructura de madera, paneles solares y alta eficiencia energética, bloques con abundantes espacios comunes donde compartir la crianza, la comida o el ocio… Muchas de estas ideas, surgidas en origen de proyectos alternativos, no han tardado en encontrar su hueco en un mercado que experimenta su segunda burbuja en apenas diez años.

Todo ello acompañado de palabras en inglés corporativo como coworking, community developer o —sin exagerar— foodcooking. Sin ir más lejos, la empresa Haibu 4.0 promociona sus pisos colmena —viviendas de 1,2 metros de anchura, 1,2 metros de altura y 2,2 metros de longitud con espacios compartidos— como la tendencia más cool del coliving.

Podría parecer que todo es asimilable por el mercado, especialmente si hablamos del mercado inmobiliario. ¿Absolutamente todo? El derecho o cesión de uso es una de las pocas características que comparten muchos de los nuevos proyectos de vivienda colaborativa que el mercado “no quiere o no es capaz de absorber”, sostiene Nacho García Pedraza, uno de los organizadores del encuentro e integrante del proyecto Entrepatios, de Madrid. Sin embargo, matiza, el modelo de derecho de uso necesita de los otros dos pilares —el ecológico y el comunitario o social— para completarse.

El derecho o cesión de uso es una de las pocas características que comparten muchos de los nuevos proyectos de vivienda colaborativa que el mercado “no quiere o no es capaz de absorber”

El derecho de uso es una de las características que une a los más de 20 proyectos que participan en el primer Encuentro estatal de proyectos de vivienda cooperativa en cesión de uso. El objetivo del encuentro es “generar un espacio de encuentro y diálogo” entre todos los proyectos que se están desarrollando en la actualidad en el Estado español para “establecer un marco de entendimiento sobre lo que significa el modelo de vivienda cooperativa en derecho/cesión de uso”, cuentan los organizadores a El Salto.

Cómo se come eso de la cesión de uso

El derecho o la cesión de uso es un modelo intermedio entre la propiedad y el alquiler en el que se puede disfrutar de una vivienda durante un tiempo indefinido siempre que se habite en ella, con derecho de transmitirla a tus hijos o hijas. Las personas cooperativistas participan en la toma de decisiones sobre el diseño del edificio y sobre su posterior vida, pero sin llegar a adquirirla en propiedad. Hay muchos modelos, pero normalmente se paga una entrada para formar parte de una cooperativa, que es la que adquiere el solar, construye y es propietaria del edificio. Es decir, la casa es tuya mientras la uses, pero no la puedes vender ni alquilar, por lo que queda fuera del circuito especulativo.

“El derecho de uso implica que la vivienda deja de ser un bien con el que poder especular”, explica a El Salto Nacho García Pedraza. La vivienda, añade, “pasa de ser algo ligado al individuo, como propietario individual, a estar ligado al común, al colectivo”. En este esquema, la vivienda “deja de ser motor de la economía de mercado, que gestiona una necesidad fundamental, la vivienda, como un objeto especulativo; deja de ser una inversión de la que obtener beneficio económico a corto plazo”.

“El derecho de uso implica que la vivienda deja de ser un bien con el que poder especular”, explica Nacho García Pedraza. La vivienda “pasa de ser algo ligado al individuo a estar ligado al común”

De ser una fuente de especulación, el derecho de uso se plantea, explica García Pedraza, como una “fuente de generación de derechos a corto plazo —desde el momento en el que tienes una vivienda que es tuya a efectos de uso— e ingresos a largo plazo —en el momento en el que se ha amortizado la construcción del edificio, se mantiene la cuota de derecho de uso que puede generar ingresos para promover otros proyectos similares—”.

Para la arquitecta Ana Fernández Cubero, autora del libro Arquitecturas del cuidado, las razones por las que es tan difícil de asimilar el derecho de uso hay que buscarlas en los genes “eminentemente especulativos y monopolísticos” del mercado inmobiliario español, que funciona como “nicho de resguardo” frente a las incertidumbres de la economía española y global.

“Plantear propuestas de acceso a la vivienda y al suelo de manera no especulativa sin respaldo público ni legislación que ampare en este contexto es altamente complicado. La banca lo que hace es expresar la desconfianza en un sujeto colectivo, en un momento en que el acceso al crédito ha sido difícil incluso para personas particulares”, cuenta esta arquitecta a El Salto.

el Auge del derecho de uso

En Barcelona, La Borda ha sido uno de los primeros ejemplos en el Estado español de cooperativa de vivienda en derecho de uso con un marcado carácter ecosocial. En Madrid, le sigue de cerca el proyecto Entrepatios. Con principios similares, prevé tener terminado su primer edificio, situado en el barrio de Usera, en febrero de 2020. La promoción de Vallecas de Entrepatios ya cuenta con un solar y el inicio de las obras cada vez está más cerca. La avalancha de solicitudes para entrar a formar parte de esta cooperativa ha generado la creación de dos promociones más, que se encuentran actualmente en busca de solar.

“Existe una especie de resurgir de ‘lo comunitario’, después de un ciclo de fuerte individualización de la vida”, explica la arquitecta Ana Fernández Cubero

Pero no es solo una cuestión de Madrid y Barcelona, aunque son los que aportan más proyectos al encuentro de este fin de semana, con cinco iniciativas cada uno. El auge de proyectos en derecho de uso es un fenómeno que llega a casi todos los rincones del Estado español, desde el País Vasco, Canarias, La Rioja o Toledo a Asturias, Andalucía, Baleares o País Valencià. 

“Existe una especie de resurgir de ‘lo comunitario’, después de un ciclo de fuerte individualización de la vida”, explica la arquitecta Ana Fernández Cubero. “Creo que la crisis ha podido tener que ver, ya que ha situado profundas dificultades para muchas personas a la hora de ser independientes, en términos de emancipación, cuidados familiares, incluso sostenimiento económico. Cuando sola no puedes subsistir, entonces vuelves a apoyarte en las amigas cómplices para lograr una vida que merezca la alegría de ser vivida”, añade.

El crecimiento de los proyectos en derecho de uso viene empujado por los proyectos senior: “Personas que se acercan a su vejez en una época de deterioro social donde el Estado de bienestar no les asegura el cuidado que necesitarían” y buscan una salida colectiva

Para Nacho García Pedraza, el crecimiento viene empujado por los proyectos senior: “Personas que han vivido su desarrollo profesional en una época de bonanza, que les ha permitido tener una vivienda, pero que se acercan a su vejez en una época de deterioro social donde el Estado de bienestar no les asegura el cuidado que necesitarían. Así que se autoorganizan para buscar respuestas colectivas”. Según la iniciativa eCohousing, hay nueve cooperativas de vivienda senior funcionando en toda España y 22 más en desarrollo. Muchas de ellas utilizan la fórmula del derecho de uso.

“Esta lógica colectiva es la que también impulsa al resto de proyectos intergeneracionales, ante años de cultura urbana y en general de concepción de la vivienda como algo individual, en un momento de crisis, resurgen las respuestas colectivas”, analiza García Pedraza. “En el tema de la vivienda se ve en movimientos como la PAH o las asambleas de vivienda, pero también influye en el desarrollo del movimiento cooperativo en derecho de uso”.

El problema del suelo y la financiación

Este auge, sin embargo, se encuentra con numerosos obstáculos. El primero es el acceso al suelo. Salvo en las ciudades y comunidades autónomas donde hay voluntad institucional de colaborar para que estos proyectos puedan prosperar, como ha ocurrido en Barcelona o en la Comunidad Autónoma Vasca, la compra del suelo en pleno resurgir de la burbuja inmobiliaria es el primer problema que se presenta a estos proyectos cuando empiezan su andadura.

Un problema, afina García Pedraza, que afecta mucho más en las grandes ciudades, y “por eso, los primeros proyectos que surgieron han sido en entornos rurales”. A los altos precios en los centros urbanos, se le suma la acción de las grandes empresas y grandes tenedores de suelo y edificios, y una legislación urbanística que complejiza mucho el acceso a la información: “La gente corriente no entiende la diferencia entre suelos rurales y urbanos, edificabilidades, cesiones, planes generales, parciales”, dice Fernández Cubero.

El Gobierno de Ada Colau ha cedido terreno a cuatro proyectos que construirán viviendas en derecho de uso y el Gobierno vasco ha comprado una parcela de 9.000 m2 para construir 116 viviendas de protección oficial en derecho de uso

Aunque un bloque de viviendas se rija por el derecho de uso y sus pisos en adelante queden fuera del mercado especulativo, hasta ahora, en la mayoría de los casos ha sido en el mercado especulativo donde han tenido que pujar por el suelo. A menos que cuenten, como fue el caso de La Borda, con suelo cedido por el Ayuntamiento. Recientemente, el gobierno de Ada Colau ha cedido terreno a otros cuatro proyectos que construirán bloques de viviendas en derecho de uso. En el caso del País Vasco, el Departamento de Medio Ambiente Planificación Territorial y Vivienda compró en 2018 una parcela de 9.000 metros cuadrados en el barrio donostiarra de Txomin Enea para construir 116 viviendas de protección oficial en alquiler mediante la modalidad de derecho de uso.

Aunque en España sigue siendo marginal, el modelo de derecho de uso es habitual en otros países europeos gracias al apoyo institucional. Es el caso de Alemania, donde en 2012 había ya unas 2,5 millones de viviendas que siguen esta tradición iniciada en el país hace 90 años. También en Suiza, donde según la Federación de Cooperativas del país existen 1.200 proyectos con más de 150.000 viviendas, con estrictas normas que prohíben la especulación o el beneficio económico, y con unos precios un 20% menores que en el mercado libre. Algo similar ocurre en Dinamarca, donde hay 125.000 viviendas en cesión de uso. En Uruguay, actualmente existen 20.000 viviendas en régimen de cesión de uso en un país de 3,4 millones de habitantes.

“La banca tradicional no quiere financiar proyectos en derecho de uso, y recientemente Triodos ha decidido no financiar más proyectos en derecho de uso, y Fiare está pensando dejar de hacerlo”, dice García Pedraza

Al problema del precio y la disponibilidad de suelo en las grandes ciudades, se le une ahora, señala Nacho García Pedraza, el de la financiación. “La banca tradicional no quiere financiar proyectos en derecho de uso, y recientemente Triodos ha decidido no financiar más proyectos en derecho de uso, y Fiare está pensando dejar de hacerlo”.

Entre los motivos, añade García Pedraza, “figura lo que llaman la exposición al riesgo: en caso de impago no es lo mismo enfrentarte a un único usuario propietario de su vivienda, que a toda una cooperativa”. Una explicación que supone, critica, “aplicar lógicas de dominación ante eventuales dificultades para resolver lo más rápido posible —no pagas, te desahucio—, cuando el marco conceptual del derecho de uso es otro, es de transformación del modelo a uno más habitable, pensado a largo plazo”.