Especulación
Por qué no explota de una vez la burbuja del alquiler

Por segunda vez en 12 años el mercado especulativo de la vivienda en España amenaza con derrumbarse, un hundimiento que el Fondo Monetario Internacional estima que podría ser igual o más grave que el experimentado en 2008. 

Con el turismo paralizado, un desempleo del 20,8% y un descenso del PIB mayor al 8%, según las previsiones del FMI, la contracción de la demanda podría traducirse en caídas similares a las vividas en la anterior crisis, según la tasadora Gloval. El sector inmobiliario reconoce que el estado de alarma ya ha provocado la suspensión de casi todas las decisiones de compra y la consultora AIS Group estima que el precio de la vivienda tardará entre dos y siete años en recuperar los valores de 2019. 

La crisis del coronavirus no ha impedido que el precio de la vivienda de segunda mano siguiera aumentando el mes pasado un 0,6% en Madrid y un 1,1% en Barcelona

Pero este “tsunami inmobiliario” todavía no se ha trasladado del todo a las estadísticas. Pese a la moderación de los precios en ciertos barrios y localidades, el mercado de la vivienda usada caía en abril apenas un 0,3% en toda España. De hecho, la crisis del coronavirus no ha impedido que el precio de la vivienda de segunda mano siguiera aumentando el mes pasado un 0,6% en Madrid y un 1,1% en Barcelona, según el portal inmobiliario Idealista.

Son datos que contrastan con las estimaciones de Bankinter, que augura para los siguientes meses una caída del precio de la vivienda del 6%, o con los informes de pisos.com y AIS Group, que hablan de caídas del 13,5% y del 17%, respectivamente. Según la previsión del servicio de estudios de la inmobiliaria Donpiso, podrían desaparecer entre 10.000 y 15.000 agencias inmobiliarias a causa de la crisis sanitaria.

Una nueva crisis de vivienda parece inevitable. Las diferencias surgen al estimar cuándo empezará, cuánto durará y cómo se saldrá de ella. Al igual que en la crisis de 2008, explica Javier Gil, del Sindicato de Inquilinos, “ahora los propietarios bajan los precios rápidamente para vender la vivienda antes de que baje aún más”. Las expectativas de subida en el precio de la vivienda se han transformado en expectativas de bajada, apunta, un disparador para la caída generalizada en la valoración de los inmuebles.

En un mercado especulativo, con fuerte presencia de capitales de inversión internacionales, advierte este experto en temas de vivienda, el previsible hundimiento de los precios generará “nuevas oportunidades para que los buitres hagan negocio, por eso ya hay fondos oportunistas que han vuelto a sobrevolar el mercado español”.

La crisis de vivienda afectará sobre todo a los barrios de renta media y baja, donde viven las familias más afectadas por el paro y la caída de ingresos. Estos sectores no tendrán otra que volcarse al mercado ya saturado del alquiler, que seguirá en precios de burbuja, según el portal Donpiso

Al igual que tantos aspectos atravesados por la emergencia del covid-19, esta crisis de vivienda afectará, según el análisis de Donpiso, sobre todo a los barrios de rentas medias y bajas, donde habitan las familias más afectadas por el desempleo, la falta de ingresos y las trabas de los bancos para la concesión de hipotecas. A estos sectores, según Donpiso, no les quedará otra que volcarse en el alquiler, aumentando la demanda en un mercado ya saturado, por lo que esta inmobiliaria no prevé fuertes descenso en los precios. Según Idealista, en abril de 2020 el precio del alquiler en España subió un 1,7%, cinco décimas más que en marzo. Una tendencia alcista que continuará en los siguientes meses, según el portal inmobiliario Fotocasa.

Y no se se espera que llegue pronto la limitación de los precios del alquiler en las zonas tensionadas, que previsiblemente serán muchas más con la crisis del covid-19: el Gobierno de coalición ha retrasado la publicación de los índices de precios que servirán a comunidades autónomas y ayuntamientos de referencia hasta que “la situación se normalice”. Y las medidas lanzadas por el Gobierno para contener la crisis social no van encaminadas a limitar los precios, sino a endeudar a los inquilinos o al propio Estado para garantizar que la renta de los propietarios permanece intacta, según denuncian los Sindicatos de Inquilinos y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca.

Fondos buitre y pisos turísticos

La burbuja del alquiler se resiste a explotar. Sin embargo, dos de sus principales soportes han quedado seriamente tocados por la crisis del covid-19.

El primero de ellos —la inversión masiva de fondos buitre— ha quedado temblando. Estos capitales internacionales han optado, según publicaba El Confidencial, por ajustar los precios entre un 15% y un 50% y acelerar las desinversiones en vivienda, algo que supondría “pinchar la burbuja que ellos mismos habían creado”. Los efectos de esta decisión se empezarían a notar, según este digital, cuando termine el estado de alarma.

Otra de las bases de la burbuja —la reconversión igual de masiva de viviendas al mercado del alquiler turístico— se ha visto seriamente dañada por la paralización del turismo mundial

Esta serie de desinversiones, describe Gil, pondría “fin al ciclo” de la actual burbuja, iniciada en 2013 y arrastraría a los precios del alquiler. “Mientras vemos que la propia dinámica de los mercados financieros pincha la burbuja, ¿qué hacemos la población? De momento, celebrar la caída de los precios. Nos dirán todo tipo de mentiras al respecto, pero estas caídas son muy positivas y hacen que tengamos vidas más dignas”, decía este activista en un hilo de Twitter.

Otra de las bases de la burbuja —la reconversión igual de masiva de viviendas al mercado del alquiler turístico— se ha visto seriamente dañada por la paralización del turismo mundial y la prohibición de este tipo de servicios durante el estado de alarma. 

¿Adiós Airbnb?

Desde mediados de marzo y a lo largo de abril, entre el 70% y el 90% de las reservas de Airbnb han sido canceladas. Y las reservas de los siguientes meses se han hundido cerca de un 80%, según un informe de Airdna, web especializada en este sector.

Unos datos que llegan en malos tiempos para el negocio de los pisos turísticos, que en 2019 ya había registrado una caída en el número de plazas ofertadas. La reducción de más de 17.000 viviendas vacacionales con respecto a 2018 y la contracción del negocio en los 22 principales destinos urbanos del país dieron razones para especular con un pinchazo de esta burbuja. Los primeros esbozos de regulación después de años de vacío legal, un exceso de oferta y los conflictos provocados en los barrios y comunidades de vecinos son para el sector tres razones que llevaron a que la burbuja comenzara a desinflarse en 2019. El cierre de mercado turístico nacional y extranjero decretado con el estado de alarma ha terminado de hundir el mercado de los pisos turísticos. Al menos por ahora.

En principio otra buena noticia, sobre todo para los vecinos de las zonas más afectadas. Según los autores de la investigación ¿Afectan las plataformas de alquiler turístico los mercados inmobiliarios? Evidencias sobre Barcelona, la llegada de Airbnb a un barrio se traduce en un aumento de hasta el 7% en el caso del alquiler y un 19% en el de la compraventa. Este elemento, junto al desembarco de los fondos buitres en el mercado inmobiliario, entre otros factores demográficos y sociológicos, ha hecho que solo en los últimos cinco años el precio del alquiler se disparara un 64% en la provincia de Barcelona y un 54% en Madrid, según datos de Idealista.

A mediados de 2019, se batían todos los récords y Airbnb, Booking y Vrbo superaban el millón de pisos para turistas en España, un 4,1% del parque inmobiliario. Un negoció al que la Organización Mundial del Turismo auguraba un gran futuro: los 1.400 millones de viajeros internacionales en 2018 se convertirían en 1.800 millones en 2030. Pero la llegada de la pandemia estropeó los mejores augurios.

Desde el inicio del estado de alarma centenares de pisos turísticos han vuelto al mercado tradicional, incluso sin cambiar en ocasiones el tipo de uso del alojamiento, pero la enorme mayoría de los propietarios se resiste a aceptar esta reconversión. El derrumbe de Airbnb no se está traduciendo en una mayor disposición de pisos

Los resultados no pueden ser peores para Airbnb. Ya el 7 de abril, la avalancha de cancelaciones habían hecho reducir la valoración de la compañía en un 16% y le había llevado a retirar todas sus campañas de marketing. Para garantizar su supervivencia Aibnb recurrió entonces a una ronda de financiación 925 millones de euros y a postergar indefinidamente su salida a bolsa. Pero no parece ser suficiente. Este 5 de mayo, la sección de CGT denunciaba que la finalización del contrato que tenía Airbnb con su call center externalizado en Barcelona dejaría alrededor de mil trabajadores “en un futuro incierto pero predecible”. 

Desde el inicio del estado de alarma centenares de pisos turísticos han vuelto al mercado tradicional, especialmente en Madrid y Barcelona, incluso sin cambiar en ocasiones el tipo de uso del alojamiento, pero la enorme mayoría de los propietarios se resiste a aceptar esta reconversión. Fevitur, la patronal de los pisos turísticos, reconoció el 30 de abril un “ligero” trasvase al mercado tradicional, un volcado “poco significativo” que “volverá al sector turístico” cuando se reactive el turismo, indican, ya que los hoteles necesitan una ocupación mínima para no perder dinero. 

La pandemia del covid-19 ha acelerado la crisis, explicaba Javier Gil, de un modelo que “aumenta las posibilidades de financiarización de las viviendas”, alejándolas de su función social, y además “dotan de mayor flexibilidad al mercado”, ya que los propietarios no tienen que cumplir con la Ley de Arrendamiento Urbanos, “lo que facilita que especulen”.

Pero el derrumbe del negocio de Airbnb no se está traduciendo, al menos no directamente, en una mayor disposición de viviendas.

El hotel más grande del planeta

La situación de las Islas Baleares, “el hotel más grande del planeta”, según el colectivo Terraferida, es paradigmático: la fiebre del “monocultivo” turístico ha llevado a convertir “viviendas en hoteles” de forma desmedida hasta alcanzar las 146.000 plazas, todo un récord para una población de poco más de un millón de habitantes. Una población que ha sufrido las consecuencias de esta ola: entre 2014 y 2019, el precio del alquiler en Palma creció más de un 50%.

Según narran desde este colectivo ecologista, pese a que la crisis sanitaria ha hecho imposible la entrada de nuevos visitantes, el mercado del alquiler turístico en las Islas Baleares ha respondido con más oferta de pisos, la mayoría para los próximos meses, señalan desde Terraferida. En abril de 2020, había 1.058 viviendas turísticas más en Airbnb que hace un año, según esta organización ambientalista.

El mercado del alquiler turístico en las Islas Baleares ha respondido con más oferta: en abril de 2020 había 1.058 pisos turísticos más que hace un año, señalan desde Terraferida

Una buena parte de las viviendas que oferta Airbnb son ilegales, en concreto el 35%, según denuncia Terraferida, comercializadas sin licencia, sin pagar ningún tipo de impuesto. Este “fraude masivo a la vista de todos”, apuntan, se produce en un contexto de endeudamiento disparado del Gobierno balear. 

La ilegalidad que describe Terraferida es generalizada: “Miles de plazas se comercializan con licencias falsas, usando la misma para múltiples viviendas, y cientos de viviendas más, ofrecidas como habitaciones —que no requerirían licencia—, son en realidad, casas enteras, a menudo de lujo”.

‘Alquiler covid’

Un estudio publicado por la Cátedra de Economía Colaborativa de la Universitat de València analiza el comportamiento del sector ante la crisis del covid-19 en marzo y abril. Después de monitorizar las ofertas publicadas en las últimas semanas en los portales inmobiliarios y turísticos, la principal conclusión del informe es que, al menos en la capital valenciana, no existe una “traslación directa” entre los pisos de Airbnb y el mercado residencial a largo plazo. Tampoco hay evidencia de que los propietarios de pisos turísticos estén buscando una salida alternativa más allá de utilizar sus pisos para alquileres de temporada, de mayor duración. Sin embargo, este estudio reconoce que sí han aumentado los anuncios en Idealista con “características muy similares” a los que se alquilan en Airbnb, sobre todo en las zonas más céntricas de la ciudad.

Entre las razones que explican por qué las empresas especializadas se han resistido de momento a retirar las propiedades que gestionan en el mercado turístico, destaca la alta rentabilidad de los pisos vacacionales, entre un 100% y un 200% superior al alquiler habitual

Entre las razones que podrían explicar por qué las empresas especializadas se han resistido de momento a retirar las propiedades que gestionan en el mercado turístico, los autores del informe destacan la alta rentabilidad de los pisos vacacionales, entre un 100% y un 200% superior al alquiler habitual. Todo esto ha provocado, concluyen, que “no se haya producido una bajada de precios significativa en los precios del alquiler” en la ciudad. 

Otra novedad detectada es el llamado ‘alquiler covid’, es decir, la reconversión de los pisos turísticos en alquileres temporales de hasta tres meses sin tener que pasar por los corsés de la ley de alquileres, con leyes más garantistas e impuestos diferentes. Un recurso, según este análisis, que está siendo utilizado mayoritariamente por los “gestores profesionales” del sector. 

Frente a la ola de cancelaciones en los meses de confinamiento, crecen las reservas para los meses de verano, otoño e invierno. Según este estudio académico esta modalidad de arrendamiento está siendo utilizada por el 20% de los pisos turísticos en la ciudad de Valencià. De hecho, señalan, el 18% de los anuncios analizados muestra falta de disponibilidad para abril, mayo, junio y julio o exigen reservas mínimas de entre 15 y 20 días.

Otra novedad detectada es el llamado ‘alquiler covid’, es decir, la reconversión de los pisos turísticos en alquileres temporales de hasta tres meses sin tener que pasar por los corsés de la ley de alquileres, con leyes más garantistas e impuestos diferentes

Según datos de Airbnb, el 80% de las viviendas ofertadas acepta permanencias de más de un mes, y la mitad de ellas ofrecen descuentos para estancias de cuatro semanas o más.

La reconversión coyuntural de los pisos turísticos en alquileres de temporada, con contratos de seis meses o incluso de un año, como recomendaba un artículo de Idealista del 4 de mayo, es una opción que se está generalizando en muchos países del mundo como fórmula para “sobrevivir al parón turístico”. El CEO y cofundador de Airbnb, Brian Chesky, explicaba recientemente que la estrategia de la compañía era reenfocar el negocio para centrarse en estadías más largas.

El hecho de que Idealista y otros portales estén anunciando alquileres turísticos que han sido “convertidos en alquileres de temporada” es para Jaime Palomera, del Sindicato de Inquilinos de Catalunya, un “fraude” por el que los propietarios y los portales que los anuncian deberían ser investigados. “Quienes llevan años desviando viviendas al mercado turístico pretenden seguir explotando los puntos ciegos del sistema. Pero en este caso están situándose al margen de la ley”, señala.

En París, el ayuntamiento está estudiando cómo “recuperar el control” de los 30.000 pisos que el gigante californiano “ha privado a los parisinos”, según el responsable de vivienda de la capital francesa, Ian Brossat. Frente a la crisis del negocio de los pisos turísticos y el incumplimiento de la normativa de la ciudad, el Ayuntamiento baraja comprar viviendas de uso turístico para volver a ponerlas al servicio de la ciudadanía.