Vivienda
‘Fake news’ de Airbnb para convencer a Cifuentes y Carmena

Airbnb, la —supuesta— empresa de hospedaje entre particulares, se ha puesto nerviosa. Durante las últimas semanas, periodistas e investigadores hemos sido acusados por un alto ejecutivo de Airbnb España y Portugal de ser “fake news” y de utilizar datos falsos. La reacción de Airbnb ante los artículos publicados durante las últimas semanas ha sido insólita, ya que hasta el momento la empresa había optado por mantener silencio.

El conflicto en torno a Airbnb y los pisos turísticos no hace más que crecer. Cada vez es más sabido que el modelo de Airbnb no se articula sobre nuevas formas de “economía colaborativa” sino sobre la actividad de profesionales que extraen vivienda del mercado de alquiler.

En este contexto, Airbnb se ha querido defender, y lo ha hecho publicando un “Informe sobre la vivienda en Madrid”, dirigido a Cristina Cifuentes y a Manuela Carmena. Como dice el informe, “en los últimos días se han publicado datos no oficiales, erróneos e imprecisos sobre la comunidad de Airbnb”.

Pero el informe publicado por Airbnb tiene poca credibilidad. Está lleno de imprecisiones, omite datos y contiene demasiados sesgos. Más que un análisis del impacto de Airbnb sobre la ciudad, el documento cumple fines propagandísticos, con la esperanza de que los datos que ofrecen sean repetidos por políticos, medios de comunicación e incluso por la población.

1. El mercado de Airbnb en Madrid lo controlan profesionales y empresas

Al analizar el impacto de Airbnb en una ciudad, lo primero que nos tenemos que preguntar es quién está alquilando pisos y habitaciones en la plataforma. Los perfiles de anfitriones de Airbnb son heterogéneos, pero hay dos que destacan: uno, personas que ofrecen hospedaje en su primera residencia para obtener ingresos extra; dos, grandes propietarios y empresas que se dedican de manera profesional a la actividad. Los efectos de ambos perfiles en la ciudad son antagónicos entre sí, por lo que es muy importante determinar el peso que tiene cada uno en la ciudad.

Según el informe de Airbnb, el 81% de los anuncios de casas enteras en Airbnb son de “gente corriente” que “alquilan su hogar de manera ocasional a lo largo del año”, mientras que un 16% responde a anfitriones con entre dos y cinco anuncios, y un 3% a anfitriones con más de seis anuncios en la plataforma. Con estos datos es fácil pensar que en Madrid Airbnb responde a formas de economía colaborativa, y tan solo un 19% de los anfitriones se dedican a esta actividad de manera profesional.

En este dato se encuentra la primera trampa del informe de Airbnb. En realidad, los anfitriones profesionales en Airbnb sí que son una minoría, pero esta minoría controla la mayoría del mercado. Este hecho no ha parecido relevante a Airbnb, y lo ha omitido de su informe.

Al relacionar el porcentaje de anuncios que tiene cada anfitrión en Airbnb con la cantidad de anuncios que tiene cada anfitrión, las cifras sobre Airbnb en Madrid cambian. La mayoría de anfitriones particulares solo controlan el 47% de los anuncios. Por el contrario, el 3,11% de los profesionales con más de seis anuncios en la plataforma controlan el 23,42% de la oferta en Airbnb. Estos datos son contundentes: una minoría de empresas y grandes propietarios controla la mayoría de la oferta en Airbnb, no los particulares. Pero Airbnb no ha considerado pertinente realizar este análisis en su informe.

Si queremos conocer con mayor profundidad la actividad de Airbnb en una ciudad, tenemos que ir más allá, y poner el foco en el conjunto del mercado de hospedaje que genera la plataforma.
Para ello se debe analizar el volumen total de noches de hospedaje que se pueden contratar en Airbnb.

En Madrid, solo un 5.71% de las noches de hospedaje que se anuncian en Airbnb responden al modelo de economía colaborativa (que se alquilan un máximo de 90 días al año). Por el contrario, el 0,44% de los anfitriones con más de 20 ofertas controlan el 10,53% de las noches de hospedaje; y aquellos con entre seis y 20 ofertas, que representan al 2,67% del conjunto de anfitriones, controlan el 18,09% del mercado.

Por lo tanto, el mercado de Airbnb en Madrid está controlado por profesionales, por grandes propietarios, por empresas especializadas y por particulares que no realizan su actividad en su primera residencia (y que no cumplen los principios de la economía colaborativa y por el contrario sustituyen vivienda residencial por vivienda para turistas). Este dato tampoco le pareció importante a Airbnb como para incluirlo en su informe. Normal, porque si se prohibiese la actividad de los anfitriones que no responden al modelo de economía colaborativa, se estaría eliminado el 94,29% de la actividad de la empresa en Madrid.

2. Los pisos en Airbnb son mucho más rentables que los pisos de alquiler de larga duración

Otro tema a debate es si las rentas que produce una vivienda son superiores en Airbnb o en el mercado de alquiler de larga duración. El sentido común nos dice que obviamente los ingresos son mayores en Airbnb, si no los propietarios de vivienda no estarían sustituyendo vivienda residencial por vivienda para turistas.

En el informe que publica Airbnb, la empresa es clara al respecto: “En Madrid, tendrías que compartir tu espacio a través de Airbnb 245 noches antes de conseguir los mismos ingresos que a través del alquiler de larga duración. Esto son más de 20 días al mes, cada mes del año. En algunas zonas, como Moncloa-Aravaca, necesitarías tener reservas casi todas las noches del año”.

Si confiamos en los datos de Airbnb, ¿cuánto costaría alquilar un piso o una habitación en Madrid, en el mercado de alquiler de larga duración? Este cálculo es fácil de hacer: multiplicar los precios de Airbnb por noche, por los días que habría que alquilar el piso hasta cubrir el coste del alquiler. Esta estimación nos estaría indicando el precio de los alquileres en Madrid, según los datos que ha publicado Airbnb. Pero estos datos están completamente hinchados.

En este caso la propaganda se les ha ido de las manos. Si nos fiamos de los datos de Airbnb, el resultado es alarmante, pero está muy alejado de la realidad. En la siguiente tabla se muestra cuánto costarían los alquileres de pisos y habitaciones en los distritos de Madrid. Aún teniendo en cuenta que los alquileres han subido más de un 30% entre 2014 y 2017, estas cifras siguen estando muy por encima de la realidad.

¿De verdad nos quieren hacer creer que el alquiler de un piso en Villaverde cuesta 1.501 euros al mes, o 611 euros el de una habitación en Usera? Es obvio que una vivienda en Airbnb produce mayores beneficios que si se alquila en el mercado residencial, por eso muchos propietarios optan por no renovar el contrato a sus inquilinos e introducir la vivienda en Airbnb.

3. Los pisos de Airbnb se alquilan casi todo el año, por lo que no pueden ser la residencia habitual de su inquilino

Según el informe de Airbnb, el “Número de noches que un anuncio de alojamiento típico se comparte en Madrid” es de 70 días. Según esta cifra, la mayoría de alojamientos en Airbnb responderían al modelo de economía colaborativa y los anfitriones profesionales serían una minoría en la plataforma. Pero ya hemos visto que eso no es así.

El siguiente gráfico muestra los días al año que se puede alquilar cada alojamiento de Airbnb en Madrid. Como se observa, la mayoría de ellos se pueden alquilar más de 70 días al año. En concreto los anuncios de Airbnb en Madrid se ofertan de media 218 días al año. Más del 50% de los anuncios se ofertan más de 237 días al año, y hay un 25% de los anuncios que se ofertan más de 340 días. Solo un 25% de los anuncios se alquilan menos de 95 días al año. Además, las cifras pueden ser aún mayores, ya que los anfitriones profesionales suelen operar en múltiples plataformas de manera simultanea, siendo su habituabilidad mayor de la que reflejan los datos. Por lo tanto, no es cierto la cifra que nos da Airbnb, y por el contrario la mayoría de anuncios en Airbnb se alquilan a lo largo de todo el año.

4. Airbnb no es la causa de la burbuja inmobiliaria, pero influye y la acelera

El informe de Airbnb continua: “La escala de Airbnb en Madrid es demasiado pequeña para tener un efecto concreto en la vivienda. En Madrid, concretamente, los anuncios de casas enteras reservados más de 90 noches en 2017 representaron solo el 0,3% del total de viviendas”.

No se puede comparar el volumen total de pisos en Airbnb en relación al conjunto de viviendas en la ciudad. Es obvio que solo representa una pequeña cantidad del total de viviendas en una ciudad. Pero ese dato por si solo no explica nada.

Mientras Airbnb y las administraciones permitan que se sustituya vivienda residencial por vivienda para turistas, Airbnb siempre va a tener impacto sobre el mercado de vivienda: aumentando los precios de la vivienda y facilitando las expulsiones del inquilinato de sus viviendas. Este es uno de los principales problemas de Airbnb a escala global. En ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia, aquellas personas con mayores rentas (esas que ganan entre 3.000-5.000 euros al mes) están invirtiendo masivamente en viviendas que transforman en pisos para turistas.

Lo que de verdad interesa es saber la cantidad de viviendas que se anuncian en Airbnb y que se han extraído del mercado del alquiler. En un artículo ya publicado, se hacía una aproximación muy certera: en Madrid se habría extraído un mínimo de 7.503 viviendas del mercado de alquiler, y en Distrito Centro un mínimo de 4.554 viviendas. Con una regulación como la de San Francisco, estas 7.503 viviendas no se podrían alquilar en Airbnb, ya que no son primera residencia, y se tendrían que eliminar de la plataforma (en la mayoría de casos pasarían al mercado de alquiler de larga duración).

Aunque Airbnb no sea la causa de la subida de los alquileres y la burbuja inmobiliaria, sí que aumenta las rentas inmobiliarias, generando expectativa sobre la rentabilidad del mercado inmobiliario. El efecto es que cada vez más inversores invierten en este tipo de vivienda. En algunos zonas de la ciudad, como el Distrito Centro, esta situación se ha vuelto completamente insostenible.