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Gran Hotel España: especulación y burbuja turística

La inversión hotelera en España alcanzó su récord histórico con 2.614 millones de euros. Los hoteles de lujo se hacen una constante en las grandes operaciones urbanísticas como las del grupo Wanda o Distrito Castellana Norte, que cuenta con la oposición de la mayor parte de las asociaciones de vecinos afectadas.



Hotel Ritz
La venta del hotel Ritz fue la operación que alcanzó una mayor cifra en 2015. / NATHAN RUPERT

En mayo de 2015, el grupo árabe Olayan y la firma hotelera Mandarin Oriental compraron el hotel Ritz por 130 millones de euros, o, lo que es lo mismo, 778.443 euros por habitación. Fue la mayor operación hotelera del pasado año y sirvió, según puntualiza la consultora Irea, “para situar una cifra de referencia en el mercado de gran lujo de la ciudad de Madrid”.

“Desde la caída de la burbuja inmobiliaria se está creando una nueva burbuja en torno al turismo”, explica a Diagonal Nines Nieto, portavoz de Ecologistas en Acción. “Esta burbuja está basada en el turismo de alto poder adquisitivo, de tal forma que se incrementa el número de plazas creando hoteles de lujo, de cuatro o cinco estrellas, que se mezclan con oficinas y comercios, los llamados complejos mixtos, como el que estamos viendo en Canalejas”, dice, en referencia al proyecto aprobado en torno a la céntrica plaza de Canalejas.

“De pronto ha surgido la idea de que se necesitan más y más hoteles, y nos podemos encontrar en pocos años otra vez con un pinchazo”, añade Nieto.

Nieto advierte que esta apuesta por el sector hotelero de lujo se hace sin que se hayan realizado estudios serios sobre oferta y demanda, o capacidad de territorio, tal y como pasó con la burbuja inmobiliaria. “De pronto ha surgido la idea de que se necesitan más y más hoteles, y nos podemos encontrar en pocos años otra vez con un pinchazo”, añade Nieto.

Por ciudades, Madrid es el primer espacio de inversión hotelera, acumulando 582 millones de euros en transacciones. Después, Barcelona, con 282 millones más. Con la diferencia de que mientras el Gobierno municipal madrileño no ha introducido cambios en el modelo, en Barcelona, el equipo de Ada Colau aprobó una moratoria para la construcción de hoteles, albergues y residencias que ha parado 30 hoteles. No obstante, el sector sigue viendo como una oportunidad la inversión en hoteles en la capital catalana, como anunciaba un estudio de Aguirre Newman presentado esta semana.

Málaga es otra de las ciudades donde más han puesto el ojo los inversores hoteleros, con un 173 millones de euros. A nivel regional, Canarias tuvo operaciones del sector que alcanzaron los 683 millones de euros (547 millones más que en 2014) y Baleares los 418 millones (casi el doble que el año anterior).

Y,¿quién está detrás de estas grandes operaciones? Desde Irea destacan el papel jugado por las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMIS), una figura financiera creada en 2009 –con la burbuja inmobiliaria ya estallada y escupiendo viviendas en forma de ‘activos tóxicos’– destinada a la inversión en inmuebles, con un capital social mínimo de 5 millones de euros y al menos 50 accionistas, que disfruta de beneficios fiscales —en 2009 tributaban al 19% en el impues to de sociedades y, a partir de 2012, directamente no tributan y obtienen bonificaciones del 95% a la adquisición residencial—.

Gráfico mercado hotelero

“[Las socimi] se han convertido en el principal dinamizador del mercado”, señalan desde la consultora. La inversión en el sector hotelero realizada por este tipo de sociedades ha alcanzado los 984 millones de euros, cerca del 40% del total. Entre ellas, tuvieron un papel estelar Hispania y Merlin Properties.

El estudio de Irea apunta que Hispania adquirió un total de 26 hoteles que sumaron 8.753 habitaciones. Hispania es un vehículo especulativo inmobiliario creado por Azora en el que entró el rey de la especulación George Soros con 92 millones de euros en marzo de 2014 junto a otros cinco fondos internacionales. Azora cuenta entre sus apoderados con Juan del Rivero, exjefe de Goldman Sachs para España y Portugal y con figuras del Santander y Royal Urbis.

Leer más: El amigo americano busca gangas inmobiliarias

Por su parte, Merlin Properties, que en 2015 compró once hoteles que sumaron otras 2.157 habitaciones, fue fundada por el antiguo equipo inversor de Deutsche Bank. Tras el mágico nombre están inversores institucionales como Vanguard, fondos de pensiones como Standard Life, aseguradoras como AXA y hasta el fondo soberano de Noruega. También fondos internacionales de inversión como Fidelity y Black Rock. En junio apostó fuerte, comprándole a Sacyr la cartera de inmuebles Testa por 1.986 millones de euros. La cartera incluía edificios emblemáticos como la Torre Sacyr, una de las cuatro torres del norte de Madrid y varios hoteles de playa.

Otra de las líneas de inversión en el sector hotelero fue la inversión de inmuebles para su reconversión en hoteles. En 2015 esta parte del sector alcanzó los 144 millones de euros de inversión, cifra menor que la conseguida en los dos años anteriores. Aún así, Irea destaca la inversión de fondos de inversión como Platinum Estates, un grupo asiático propiedad de la familia india Mohinai que en mayo compró tres edificios en Callao por 21,5 millones de euros. Uno de ellos para convertirlo en hotel. En uno de estos edificios se encontraba el histórico Café Berlín, que cerró sus puertas el pasado 2 de enero como consecuencia de esta cambio de propiedad. El estudio también señala la actividad de Activum, el fondo buitre que compró el pasado verano el Mercado de Fuencarral y también un edificio en Ronda de Atocha, para convertirlo en otro hotel.

La compra del edificio España por parte del grupo chino Wanda en junio de 2014 por 265 millones de euros fue una de las grandes operaciones de ese año. A su alrededor: toda una serie de cambios normativos que permitieran al inversor convertir el edificio en un hotel de lujo, como el cambio del nivel de protección del edificio para que pudiera ser demolido salvo su fachada, por acuerdo de Ayuntamiento y Comunidad de Madrid, o cambios en el plan general de ordenación urbana.

Gráfico inversores hoteleros

Tras un año de conversaciones y el cambio de gobierno local, en septiembre de 2015, el equipo de Manuela Carmena anunciaba, con José Manuel Calvo al frente de Urbanismo, daba una rueda de prensa en la que presentaba dos informes sobre la viabilidad y la necesidad de mantener la fachada original del edificio. Todo bien hasta esta semana, cuando varios medios de comunicación publicaban que Wanda abandonaba el edificio por la imposición de mantener la fachada.

El último capítulo del culebrón llegó de la boca del responsable del grupo, Wang Jianlin, que ahora acusa al Ayuntamiento de emprender una “campaña personal” contra la Wanda. “Me parece todo un montaje desde el primer minuto para presionar al Ayuntamiento para que admita la demolición completa del edificio”, sentencia Nieto. “Es lamentable que los medios de comunicación hayan entrado al trapo y en estos días haya salido en todos los medios que Wanda se va y ahora digan que es un rumor. También que Cifuentes se reúna con la embajada china por este tema”.

La Operación Chamartín, rebautizada por sus promotores como Distrito Castellana Norte, es otro de los grandes proyectos inmobiliarios. También incluye un hotel de cinco estrellas, aunque la mayor parte de los 3,7 kilómetros por construir irán destinados a viviendas, muchas de ellas de lujo, edificios de oficinas y comercios. Otro ‘complejo mixto’.

Leer más: Ciudadanos defiende en el Pleno municipal la operación de BBVA en Chamartín

Desde la Federación Regional de Asociaciones de Vecinos de Madrid (FRAVM) señalan que el consorcio urbanístico Distrito Castellana Norte —BBVA y Constructora San José— “lleva meses difundiendo la idea de que su proyecto cuenta con el beneplácito de los vecinos afectados”, un beneplácito muy “lejos de la realidad”, según apuntan. Desde la FRAVM señalan que la gran mayoría de las asociaciones de vecinos de los distritos de Fuencarral-El Pardo y Chamartín, constituidas en la Plataforma de Asociaciones y Entidades Ciudadanas de la Zona Norte, acaban de hacer público un manifiesto en el que rechazan de manera tajante el actual proyecto de prolongación de la Castellana.

¿Los motivos? Las al menos 250.000 viviendas vacías y 1,7 millones de metros cuadrados de oficinas sin usar que ya se cuentan en Madrid y el aumento del aislamiento, contaminación atmosférica y problemas de movilidad que consideran que crearía la puesta en marcha del proyecto de Distrito Castellana Norte.

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