Vivienda
El Plan de Vivienda de Sevilla: marchas forzadas para un nuevo ciclo de acumulación inmobiliario

El Ayuntamiento de Sevilla y la Empresa Municipal de Vivienda, Suelo y Equipamiento de Sevilla (EMVISESA) tratan de hacerse oír por encima del vendaval de especulación de la nueva burbuja inmobiliaria, de la crisis social y también del recrudecimiento del cambio climático. Las distintas medidas programadas para estos 5 años de plan de vivienda tienen objetivos ambiciosos y todas tratan de asegurar el derecho a la vivienda de una manera sostenible medioambientalmente y promoviendo medidas de “innovación social”.

Sin embargo, vemos que reproducen los errores que ha apuntalado en muchos países la crisis de la socialdemocracia. En este artículo pretendemos mostrar en tres niveles distintos la implicación del Plan Municipal de Vivienda de Sevilla (PMVS) 2023. En un primer lugar el plan se basa en una concepción del espacio urbano que merma la democracia urbana. En segundo lugar, el telón de fondo de las políticas puestas en marcha es el retorno a unas clases medias como soporte del régimen político que ha resultado fallida anteriormente. Y por último, el error práctico a la hora de aplicar lo que se conoce como zonificación inclusiva.

El anuncio de la construcción de alrededor de 1.000 viviendas asequibles esconde a su vez la insuficiencia de las soluciones programadas.

Desde el giro a la tercera vía de los partidos socialdemócratas, se ha visto que el sector privado en la economía se pone a rebufo de las administraciones públicas en cuanto a las problemáticas sociales. Estas últimas estarían soportando los gastos sociales, sin generar ingresos por otra parte. La crítica no debe terminar ahí, sino que debemos profundizar en la manera de entender el suelo y el espacio urbano. Mientras que nuestras administraciones negocian pequeños porcentajes de vivienda asequibles, permitimos la construcción privada en espacios que el poder público a través de la normativa municipal decide si son habilitados para vivienda o no.

Esta concepción servil de nuestras instituciones democráticas es el punto de partida de los problemas que se producen después. El miedo a disputar el espacio como un bien social, frente a los agentes de mercado que suponemos poderosos, es lo que nos lleva a la autolimitación a la hora de abordar problemas urgentes como el ahogo económico de las familias y jóvenes, que dedican más porcentaje de sus ingresos del que deben a asegurarse un derecho básico como es el de la vivienda.

Sevilla, ciudad en venta

Maca Hernández

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Especulación urbanística

Sevilla, ciudad en venta

Maca Hernández

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El alcalde entregó a los inversores durante la Cumbre Mundial del Turismo un dossier en el que les ofrece el solar de los Corralones de Artesanos de Castellar en pleno centro histórico y el patrimonio histórico como reclamo.

El socioliberalismo del PSOE (ni qué decir fuerzas históricas como el liberalismo o el conservadurismo) no está a la altura para afrontar los desafíos de esta época. Sigue soñando con el retorno de los tiempos en las que el sujeto de estabilidad del régimen español era el del pequeño propietario. Hoy en día se puede hablar de que la figura de legitimidad se trata del “rentista popular” (del que nos habla Emmanuel Rodríguez en este fantástico artículo). Es por ello que la promoción de vivienda vuelve a ser el eje central pero con distintos actores. Se abre así un nuevo ciclo de acumulación que viene revestido en una mitología social que pueda encubrir los desastres que trae consigo. Lo que fue, antes de la crisis de 2008, una farsa, en la que el país soñaba con el ascensor social europeo mientras hipotecaba su futuro, ahora es una tragedia, en la que los mismos errores se vuelven a cometer. Esta actitud es puro negacionismo. Esos tiempos dorados del capitalismo español simplemente no pueden, ni deben, volver.

En San Pablo, Torreblanca y Bellavista hay grandes promotoras que están desarrollando la urbanización de grandes parcelas y la administración pública las acompaña de un pequeño porcentaje de viviendas protegidas.

Vemos que en Sevilla, la principal victoria del ayuntamiento es, irónicamente, su principal derrota. El anuncio de la construcción de alrededor de 1.000 viviendas asequibles esconde a su vez la insuficiencia de las soluciones programadas. Con una lista abierta de 11.578 inscripciones activas en el registro de demandantes de viviendas (en 2019) las nuevas obras programadas no dan abasto. Pero hay un punto mucho más importante, que no se basa en la cantidad, sino en el diseño. Muchas de estas nuevas construcciones se harán en terrenos donde también se da una construcción de viviendas que entrarán al mercado sin restricción de precio. Esta práctica se conoce como zonificación inclusiva (inclusionary zoning). Se basa en la idea de combinar la producción de nuevas viviendas en base a agentes y reglas de mercado, reservando, sin embargo, un porcentaje de viviendas que deben ser asequibles.

Esta práctica está tremendamente extendida, siendo una de las principales herramientas de la planificación urbana en las ciudades. Es por ello que ya se ha comprobado como una herramienta que tiene efectos negativos en términos sociales. Esta práctica suele verse aplicada en barrios más bien degradados en proceso de renovación, no tanto en barrios de clases altas o medias-altas. Esto genera forzosamente efectos de expulsión de población de clases populares (gentrificación). Aunque se generen nuevas viviendas de precios asequibles y protegidas, se desestabiliza el precio general de la zona donde se construye. Si el alquiler del barrio rondaba, por ejemplo, los doscientos euros, al meter más inversión, aunque se reserve una zona de precios limitados a cien euros, el resto del barrio será goloso para los inversores. Se acabará subiendo el precio tanto de la vivienda de nueva obra como el de las viviendas ya construidas. A esto debemos sumar que la legislación española permite la reventa de las viviendas protegidas, por lo que lo que una vez fue público, puede reincorporarse al mercado privado una vez terminado el plazo previsto de uso regulado. Todo esto dificulta la estabilización de los precios, favorece las lógicas de burbuja inmobiliaria y hace flaco favor a la consecución del derecho a la vivienda.

San Pablo es un barrio que ya ha aparecido en medios especializados en el mercado inmobiliario como uno de los futuros barrios más interesantes para invertir.

Este es el caso de tres zonas de Sevilla: la urbanización del solar de Cruzcampo en San Pablo; el proyecto de Huerta del Rosario en Torreblanca; y la zona de Huerta del Pítamo en Bellavista. En estos tres casos, hay grandes promotoras que están desarrollando la urbanización de grandes parcelas y la administración pública las acompaña de un pequeño porcentaje de viviendas protegidas. Revisando los casos de Hacienda El Rosario vemos que es un ejemplo sangrante. La promotora de este megaproyecto corre a cuenta de AEDAS HOMES, que pertenece al fondo de inversión estadounidense Castlelake, que está empezando a abrirse paso en el mercado inmobiliario español, como tantos otros fondos buitres extranjeros (y nacionales). Además, la misma promotora tiene otro proyecto de construcción en Cisneo Alto. La Huerta del Pítamo es un proyecto bastante oscuro donde la empresa encargada del desarrollo aparece como Huerta del Pítamo S.L., sin embargo cuando se busca más información aparece como una sociedad ya liquidada, teniendo solamente un vídeo de presentación en Youtube donde se muestran viviendas de lujo en una simulación 3-D. Por último, el caso que resalta más a la vista es el de la urbanización de Cruzcampo en San Pablo. La promoción está a cargo principalmente de dos sociedades: Neinor (propiedad del fondo de inversión Lonestar) y Metrovacesa (cuyo accionista mayoritario es el Banco Santantder). San Pablo es un barrio que ya ha aparecido en medios especializados en el mercado inmobiliario como uno de los futuros barrios más interesantes para invertir. Todo apunta a que en los próximos años este barrio será uno de los mayores frentes de conflicto urbano.

Para este artículo hemos elaborado un mapa interactivo en el que mostramos los proyectos de nueva obra pública que aparecen en el PMVS 2023, y varios indicadores socio-económicos (renta media de hogares, demandantes de empleo, población mayor de 65 años) y de los edificios y vivienda (tipo de vivienda y antigüedad de los edificios) que suelen emplearse como variables para estudiar situaciones potenciales de gentrificación. Así pues, si observamos el mapa cabe resaltar que la mayor parte de los nuevos proyectos de urbanización se realizan en zonas donde existe una cierta vulnerabilidad social. Esto ejemplifica la tendencia mencionada antes, de que el inclusionary zoning no se realiza en barrios ricos o de clases medias. San Pablo es el caso que más sospechas infunde. Se trata de un barrio popular, cuya urbanización se hizo en los años 60-70 y que desde hace tiempo se puede ver como los fondos de inversión, promotoras y agencias inmobiliarias han comenzado a prestarle atención. Como se observa en el mapa es una zona con una renta baja, mucha demanda de empleo, vivienda antigua y una población relativamente envejecida. Parece que con la connivencia de las administraciones públicas tanto el fondo Lonestar, como el Banco Santander, pretenden abrir la veda a la especulación y gentrificación de este barrio popular que se ha quedado en la semiperiferia sevillana.

Se necesita poner en práctica un proceso de cambio que democratice la ciudad y la economía urbana

Así pues, en Sevilla vemos un retrato robot perfecto de la situación nacional. Una élite que quiere mantener el statu quo político, económico y social, que emplea herramientas neoliberales revistiéndolo de un discurso pro-social, que parte de unas concepciones del espacio y los bienes públicos y comunes que adelantan su propia tragedia. El nuevo plan de vivienda no puede frenar ni la gentrificación, ni la crisis social, ni la especulación inmobiliaria. Para ello se necesita poner en práctica un proceso de cambio que democratice la ciudad y la economía urbana. Un proceso que amplíe los derechos de la ciudadanía de tomar decisiones y que aplique políticas valientes e inteligentes que puedan poner un freno efectivo a otro ciclo de especulación que ya tiene visos de acabar en otra crisis económica. Esta será la única forma de generar un futuro más justo, democrático y estable. La pregunta abierta a día de hoy es ¿quién puede llevar a cabo tal proceso? La defunción del ciclo de cambio político en España parece ya una certeza. Sin embargo las últimas semanas hemos visto conflictos que pueden abrir nuevos momentos políticos. Por su parte, el negacionsimo y la nostalgia son palpables en el régimen político del bipartidismo. Es momento de seguir trabajando para dar una respuesta, que no puede venir de los agentes y las instituciones tradicionales.