Airbnb, el matón del barrio

Este verano, la polémica de la “turismofobia” ha mostrado que las lógicas de extracción de rentas del turismo de sol y playa pueden trasladarse a las ciudades de segundo rango. Lo que estaría ahora en peligro no serían los ecosistemas costeros —algunos perdidos ya para siempre— sino el frágil equilibrio social de nuestras ciudades. En términos históricos, lo que ahora mismo está en disputa es la reproducción de la vida de las clases subalternas en el centro de las ciudades frente a los escenarios de extractivismo depredatorio.

Y, en este contexto... llegó Airbnb. La irrupción de las plataformas digitales de gestión de apartamentos turísticos ha recalentado el mercado de activos inmobiliarios en el centro de las ciudades. Frente a la opción clásica de malvender o alquilar el piso para huir del ruido, propia del ciclo económico anterior, Airbnb está precipitando dos derivas: propietarios que venden su piso a empresas que operan como gestoras alegales de apartamentos turísticos; y propietarias que convierten su piso en un negocio de alta rentabilidad, alquilando por temporadas o por habitaciones, tras haber expulsado a sus anteriores inquilinos.

Este trasvase está provocando la subida de precios de los alquileres, como consecuencia de la reducción de la oferta de pisos disponibles para alquiler “no turístico”, y debido a que los propietarios que desean seguir alquilando “normalmente” tienen una expectativa de beneficio similar a la que obtendrían por un alquiler turístico. El resultado final es la expulsión de los propietarios de clase media —por las molestias o porque se ven atraídos por una mayor rentabilidad— y la progresiva expulsión de los inquilinos de rentas más bajas que no pueden hacer frente a las subidas de los alquileres.

Todo esto no se entiende si no se analiza, además, el cambio progresivo de la propiedad de estos bienes inmuebles. Como ha demostrado un estudio reciente sobre el Airbnb en la CAV, una parte cada vez mayor de los apartamentos turísticos están siendo adquiridos o gestionados por empresas inmobiliarias especializadas: 100 “anfitriones” —tanto propietarios como gestores— controlan más del 30% de todas las ofertas en la CAV. Uno de ellos, “FeelFree Rentals”, gestiona 57 pisos. En ciudades como Madrid o Barcelona, la concentración es aún mayor; “Raquel” gestiona 145 apartamentos turísticos en Madrid y “Javier”, en Barcelona, 77.

Es decir, una gran parte de la oferta no pertenece al propietario de clase media que decide sacarle una rentabilidad extra a su casa ni al trabajador que decide poner su habitación disponible unos meses para complementar su salario. Se trata de un modelo de turismo basado en la disponibilidad de vivienda vacía gestionada por agentes de mercado que controlan decenas de pisos.

¿qué pasa en aldezarra?

La asociación Convivir en lo Viejo lleva años denunciando este proceso de expulsión. A los masificados Sanfermines y a las fiestas que se concentran en el Casco Viejo —como San Fermín Txikito—, se unen eventos semanales ya consolidados como el juevintxo o carreras de distinto tipo, que cada vez son más habituales.

El modelo tiene consecuencias incuestionables: el barrio ha pasado de tener 12.171 habitantes en 1991 a 10.800, en 2016. Ya se ha iniciado la fuga de las clases medias propietarias que venden o alquilan la vivienda a inquilinos más tolerantes hacia las condiciones hostiles del barrio (jóvenes, parejas sin hijos o precarias).

No existen datos oficiales, pero del estudio de la fluctuante y opaca oferta digital de Airbnb en Iruñea se deduce que existen en torno a 700 alojamientos inscritos en la plataforma, que se reúnen en los barrios más céntricos. Aldezarra, Ensanches, San Juan, Iturrama y Rotxapea concentran la mayoría de las ofertas, acaparando el Casco Viejo el 33% de los anuncios. De todos ellos, el 43% son casas enteras. La diferenciación es importante porque el efecto negativo sobre las comunidades proviene sobre todo del alquiler turístico de inmuebles enteros, que presionan sobre el precio de los alquileres normales.

sube el alquiler

El alquiler esporádico de habitaciones influye sobre la turistificación del barrio pero lo hace en menor medida sobre los precios de alquiler. Así pues, analizando las casas vacías dedicadas al alquiler turístico durante todo el año —y no por temporadas, cuando las propietarias están fuera—, es decir, las casas enteras con “alta disponibilidad”, se observa que Aldezarra concentra el 69% del total.

¿Y de quiénes son esas casas? Los datos sugieren conclusiones parecidas a las de otras ciudades: el 26% de los gestores tiene más de un anuncio, y los 10 gestores más importantes controlan el 15% de toda la oferta. Un solo agente inmobiliario, “Luna”, gestiona 14 apartamentos turísticos. La evolución en otras ciudades de su entorno indica que la concentración irá en aumento.

Una parte de las competencias en materia de control de los apartamentos turísticos está en manos del Gobierno de Navarra. Hasta ahora, sus actuaciones se han limitado a intentar registrar los pisos turísticos y a imponer sanciones a quienes obviaban el trámite. En concreto, 63 pisos turísticos no registrados han sido multados este verano con entre 1.200 y 6.000 euros. Ahora bien, lo cierto es que solo en Airbnb más de cien casas no figuran como inscritas en el registro oficial del Gobierno de Navarra... y podrían ser muchas más. Un estudio del Ayuntamiento de Pamplona cifra en 227 los apartamentos turísticos ilegales que actúan en Pamplona, que cuentan con 790 plazas, de los que el el 34% se ubican en el Casco Viejo.

La tendencia a expulsar al vecindario del Casco Viejo derivada de la paulatina privatización del espacio público, las “molestias” del ocio, la destrucción del comercio tradicional y los precios del alquiler ya han comenzado.

Iruñea está lejos de Venecia y de Barcelona pero no tanto de Donostia o de Bilbao. Su inserción periférica en la metrópoli vasca va a agudizar, como de hecho ya lo está haciendo, los procesos de saqueo en su trama urbana y va a abrasar, cada vez más, el acceso a la vivienda de amplios sectores sociales. Es el actual derecho a la ciudad lo que está siendo arrebatado.