Desigualdad
Habitar en Sevilla: sobre especulación y desigualdades

La reciente adopción por parte del Consistorio hispalense del Índice de Precio de Referencia del Alquiler llega en un momento en el que el acceso de una vivienda de este tipo está en máximos históricos en la ciudad donde se encuentran algunos de los barrios más desfavorecidos del Estado.

Barrios hartos 2

Doctor en Geografía Humana de la Universidad de Sevilla

7 ene 2020 21:19

La historia urbana de Sevilla tiene un denominador común que se sostiene en el tiempo: las desigualdades socio-económicas entre sus barrios. Como en la mayoría de las ciudades capitalistas, estas diferencias se representan en el tejido urbano, con especial intensidad desde la industrialización. Pero cada urbe presenta unas características particulares. El reciente Índice de Precio de Referencia del Alquiler (en adelante, IPRA) refleja un nuevo capítulo en esta configuración urbana desigual en Sevilla. El precio del alquiler ha crecido más de un 30% en los últimos años, mientras los salarios se han estancado, en un mercado laboral cada vez más precarizado. El resultado es un paisaje injusto, donde la pobreza se reproduce y el supuesto ascensor social no funciona. Para comprender los resultados del IPRA en toda su complejidad, es preciso dar unas pinceladas de aquella historia urbana.

En primer lugar, analizar el mercado de la vivienda supone comprender el carácter tradicionalmente rentista de las élites sevillanas. En un excelente trabajo, Antonio Martín señalaba que 19 personas eran propietarias del 61% de las tierras alrededor de la Sevilla amurallada a fines del siglo XIX. Estas son las zonas de ensanche que se van urbanizando durante el siglo XX, generando amplias plusvalías. Muchas de las familias propietarias, o bien participan en el negocio de la construcción, o bien la condicionan a cambio de inmuebles: casas, pisos o bloques enteros. En cualquier caso, la mayoría no pierde su condición de rentistas del suelo: de las rentas agrícolas a las del arrendamiento. Para otro día quedaría el análisis sobre cómo este latifundismo urbano afectó al escaso desarrollo industrial de la ciudad.

Tanto estos propietarios como las empresas que se benefician del crecimiento urbano (inmobiliarias, constructoras o la banca a través del crédito), no lo podrían haber hecho sin el incremento poblacional, muy acusado desde inicios del siglo XX, hasta el golpe de Estado fascista y la consecuente guerra. A partir de los cincuenta la tendencia vuelve a ser ascendente –el baby boom–, cuando también se acrecienta la segregación urbana. Por un lado, se configura un espacio central, más funcional que geográfico, que condensa las principales actividades terciarias y donde viven las clases altas y medio-altas. Es un arco noroeste-suroeste, desde plaza de Armas hasta Los Remedios, que abarca a grandes rasgos la mitad sur del centro histórico, parte de Nervión, el Porvenir o Triana. Dentro de este ámbito hay excepciones en forma de barrios obreros: San Roque, San Bernardo o sectores del centro y Triana. Además, algunos barrios adquieren cierto estatus fuera de esa media luna, como Heliópolis o Santa Clara. Por otro lado, el cinturón obrero de Sevilla se consolida, pudiéndose hablar de periferias, en plural: desde la Macarena hasta Bellavista. En paralelo a la auto-construcción, la dictadura promueve proyectos de viviendas en estos barrios, en una estrategia win-win franquista: se palia el grave problema habitacional, y de paso creamos una sociedad de propietarios –y más rentistas–. Como antes, para otro día queda comentar las condiciones constructivas de muchas de aquellas barriadas, con materiales y diseños de escasa calidad que son un quebradero para muchas familias hoy en día.

Todo ello se ha enmarcado en un nuevo paradigma: la gestión de la ciudad como si fuera una empresa

En las últimas décadas, esta brecha centro-periferias se ha ampliado. El centro se ha expandido mediante procesos de gentrificación, que ha sustituido a clases trabajadoras por medias y medias-altas. Así ha ocurrido en sectores del norte del casco antiguo, San Bernardo o Triana. En el proceso, la especulación en el mercado del suelo y de la vivienda ha sido clave, con la complicidad de las administraciones públicas. De una parte, al no intervenir en el mercado a través de la construcción de vivienda pública o la promoción de alquileres sociales. De otra parte, en la falta de fiscalización del deber de conservación de los propietarios, cuyo abandono solía ser la antesala de la expulsión de inquilinos. Todo ello se ha enmarcado en un nuevo paradigma: la gestión de la ciudad como si fuera una empresa, con una errática política de infraestructuras que promociona el transporte privado sobre el público; con la apuesta por estrategias de marketing y el turismo en la economía urbana o con la facilitación de suelo para grandes superficies comerciales y mega-proyectos.

Sevilla ha sido la segunda ciudad con mayor número de ejecuciones hipotecarias entre 2007 y 2014

En el contexto de la última crisis, varios datos apuntan a la polarización entre el centro y las periferias. Por ejemplo, Sevilla ha sido la segunda ciudad con mayor número de ejecuciones hipotecarias entre 2007 y 2014, solo superada por Madrid. Otro ejemplo, en el Informe de Indicadores Urbanos elaborado por el Instituto Nacional de Estadística en 2017, Sevilla tenía 7 de los 15 barrios más pobres del Estado, con un nivel de renta media anual por hogares que oscila entre 12.000 y 18.000€. La inhibición de la responsabilidad política en los mercados del suelo y de la vivienda es uno de los factores que explican la ampliación del espacio central de la ciudad y del aumento de la brecha con respecto a las periferias, junto al empeoramiento de las condiciones de vida de buena parte de la población.

Aquí es donde cobra importancia el nuevo IPRA, que se compone de dos variables desagregadas por distritos y barrios: el índice de precios del alquiler residencial y la presión turística residencial. Este último se refiere al número de viviendas en régimen de alquiler turístico de forma activa –entendemos que disponibles en plataformas como Airbnb o Booking durante la gran parte del año– con respecto al número total de viviendas de un área. El indicador utiliza, que sepamos, los datos del Registro de Turismo de Andalucía, por lo que solo se contabilizan los pisos turísticos con licencia, que se estima son entre un 60% y un 70% de la oferta total.

Teniendo esto en cuenta, se observa una fuerte concentración de alquileres turísticos, especialmente en el sector sur del casco, siendo Santa Cruz el que tiene un mayor índice: en el 34,88% de sus viviendas ya no viven personas. Después le siguen la Alfalfa, el Arenal o la Feria, que destaca por ser un barrio de tradicional carácter popular que se ha incorporado recientemente a los circuitos turísticos. La presión turística desciende fuera del centro histórico. En Triana los datos no están desagregados por barrios, aunque se intuye que esta presión es mayor en su área histórica. Disponibles para los últimos cuatro años, los datos también reflejan el rápido aumento de este tipo de alojamiento turístico. Por supuesto, a todas estas viviendas donde ya no habita nadie, cuesta trabajo seguir llamándolas así, por eso se opta por el concepto de alquiler turístico.

Sobre el alquiler residencial se ofrecen datos de los últimos cinco años, en dos tipos de variables cuantificadas en euros por metro cuadrado. El índice de precio de referencia de alquiler se deduce de la fianza (correspondiente a un mes de renta) que abona el inquilino cuando entra en la vivienda como garantía de cumplimiento del contrato, y que ha de declararse ante la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía. El precio de oferta de alquiler (la renta que piden los propietarios) deriva de los datos de la inmobiliaria Fotocasa. Comparando ambas variables, destacan dos aspectos.el precio de oferta de alquiler es mayor que el índice de referencia en toda la ciudad.

El primero es la diferencia generalizada entre los indicadores: el precio de oferta de alquiler es mayor que el índice de referencia en toda la ciudad. Los desajustes oscilan entre menos de un euro en algunos barrios (La Palmilla, La Juncal o Ciudad Jardín), hasta tres o cuatro euros por metro cuadrado en zonas tan diferentes como Tablada, Retiro Obrero, Parque Alcosa o la Alfalfa. A lo largo y ancho de Sevilla, la oferta de arrendamiento está inflada sobre los precios reales de alquiler, es decir, los propietarios tienden a solicitar una renta superior a la media del mercado en cada barrio.

Allí donde se produce una reducción de vivienda por la aparición de alquileres turísticos, el alquiler residencial se encarece

El segundo está en relación con lo comentado en el párrafo anterior. Efectivamente, existe cierta correlación entre la presión turística residencial y el incremento de precios en varias zonas. Allí donde se produce una reducción de vivienda por la aparición de alquileres turísticos, el alquiler residencial se encarece. El distrito casco antiguo tiene el índice de referencia y el precio de oferta más alto, en especial en el Arenal, Santa Cruz, San Vicente y San Lorenzo. Sin embargo, esta correlación se produce solamente en el centro histórico, puesto que hay zonas con un índice de referencia similar y cuya presión turística es marginal, como en los sectores más pudientes: Los Remedios, La Buhaira o El Porvenir. La presión turística también es mínima en los barrios obreros, donde ambos indicadores han aumentado con fuerza en los últimos años.

En líneas generales, se observa una rápida revalorización del contorno urbano más próximo a las áreas centrales turísticas. Se trata de barriadas en la Macarena extramuros (Cruz Roja, El Carmen, Pío XII), en el entorno de Santa Justa (El Fontanal, San Carlos-Tartessos, La Calzada), así como San Bernardo y sectores de Triana, incluyendo El Tardón y el barrio de León. En todos ellos, en apenas cinco años, la oferta de precios crece de media más de 2€/m², mientras que el índice de precios lo hace con un poco menos de fuerza. Esto da cuenta de las expectativas que se están creando en estas zonas como área de expansión de las clases medias y media-altas, siendo la actual frontera de la gentrificación, que diría el geógrafo Neil Smith. Esta frontera, a su vez, está en relación con la turistización del espacio central, provocando un efecto dominó por el que muchas familias no pueden afrontar el incremento de precios y buscan residencia en estas zonas.

No obstante, no son las únicas que han sufrido una rápida revalorización. Por ejemplo, los alquileres residenciales han crecido por encima del 40% en los Bermejales y La Juncal. La explicación podría estar en una mayor demanda por su proximidad a zonas universitarias, concentrando jóvenes estudiantes y también trabajadores que, años atrás, podían arrendar en el centro histórico, donde solía haber una amplia oferta de alquileres asequibles. Por último, cabe destacar el diferente comportamiento de la periferia, con áreas que incrementan el precio siguiendo la tendencia de la ciudad, a pesar de que en comparativa siguen siendo bajos (La Plata, Torreblanca, Cerro del Águila, Amate, etcétera) y otros que se mantienen estables, entre los que se encuentran las barriadas más baratas para alquilar (Juan XXIII, Palmete, o los Polígonos Norte y Sur, entre otros).

El centro se homogeneiza social, cultural y económicamente, consolidándose como un espacio terciario, sobre todo turístico, y que solo los más ricos pueden permitirse

Aunque el derecho a la vivienda es un principio constitucional, y la carta magna hace una referencia explícita para que los poderes públicos regulen el mercado del suelo y eviten la especulación, el panorama general es distinto. Tras la crisis, la desigualdad se ha cronificado todavía más en Sevilla. El centro se homogeneiza social, cultural y económicamente, consolidándose como un espacio terciario, sobre todo turístico, y que solo los más ricos pueden permitirse. Dentro de este centro hay zonas residenciales que son particularmente elitistas si atendemos a los precios de alquiler.

La población que se expulsa de las áreas centrales tiene diferente perfil y parece que se dirige a distintas zonas. Por los datos que se han expuesto y otras investigaciones en curso, las clases trabajadoras buscan alojamiento en las zonas más periféricas, con vínculos familiares, amistades o buenas conexiones con su trabajo y, en lo posible, el espacio que habitaban previamente. Muchos estudiantes se concentran –todavía más que antes– en el entorno de zonas universitarias al este y al sur, mientras que los profesionales con un nivel de estudios superior y mayor capacidad económica prefieren los barrios obreros más próximos al centro, en lo que podría estar provocando otra ola gentrificadora. La revalorización urbana se extiende, generando una periferia desigual con respecto al centro y entre sí. El acceso al derecho a la vivienda, literalmente, va por barrios.

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La especulación no se ha atajado con éxito, y el IPRA es un primer paso para hacerlo en tanto que debe ayudar a desinflar los precios de alquiler. No obstante, es una herramienta inútil si no va acompañada de una política de vivienda pública donde el régimen de tenencia no se extinga, donde el alquiler social se prolongue en el tiempo. Del mismo modo, hace falta un reequilibrio de las inversiones que frene la polarización urbana centro-periferias y equipare a los habitantes de Sevilla para que dejen de existir sevillanxs de segunda.

Además, es preciso iniciar un debate sobre la legitimidad de los grandes propietarios de viviendas. Todavía quedan en la ciudad algunos de aquellos latifundistas urbanos, a los que se han sumado recientemente grandes inmobiliarias, fondos de inversión y la banca. En una situación en la que miles de jóvenes no pueden emanciparse, y otros tantos se ven obligados a compartir piso hasta los treinta o cuarenta, hace falta cuestionar que una sola persona o empresa posea cientos de viviendas. Los jóvenes actuales y las generaciones venideras necesitan oportunidades para su desarrollo personal, profesional y comunitario, y la vivienda es clave para ello. Como nada de esto caerá del cielo, la organización y la movilización social ya no es solo un derecho, sino una obligación.

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1 Comentario
#47817 15:02 21/2/2020

Vaya pedazo de análisis. Enhorabuena

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