Tribuna
La lucha por la casa: nuevos mercados inmobiliarios y movimientos de vivienda

La práctica eliminación de las políticas públicas de vivienda han tenido un objetivo claro, dejar que el stock de viviendas salidas de la crisis y el incipiente nuevo mercado inmobiliario post-recesión sigan siendo un floreciente nicho de negocio.

Manifestacion PAH 2016
Manifestación de la PAH en abril de 2016. Foto: Marcos Jiménez
Pablo Carmona

Es miembro del Instituto DM.


publicado
2019-11-29 06:19

En noviembre de 2019 volvían a publicarse los habituales titulares sobre desahucios. De nuevo se daban a conocer los datos que proporciona regularmente el Consejo General del Poder Judicial, en este caso, del segundo trimestre de 2019. En ellos se anunciaba cierta bajada del número de lanzamientos, aunque de poco valía este dato cuando de nuevo se había producido la escalofriante cifra de 162 lanzamientos diarios. De ellos, más de cien correspondían al impago de alquileres y 42 a hipotecas, siguiendo con la tendencia de los últimos tiempos.

Desde hace varios años, el mercado de alquiler ha tomado una nueva centralidad en el tradicional sistema de propiedad inmobiliaria en nuestro país. Este cambio se produjo sobre todo a partir de 2013 con la aplicación de la nueva Ley 4/2013 de fomento del mercado del alquiler. Según la consultora CBRE se debe considerar el alquiler como un espacio central del sistema inmobiliario español, sobre todo teniendo en cuenta que en los últimos diez años el 52% de los nuevos hogares formados en el conjunto del Estado son de alquiler.

En paralelo, la vieja tendencia expansiva del sistema hipotecario, se detenía. Según el INE, en el sector hipotecario esto se traduciría en que si en 2006, año con mayor número de hipotecas, se concedieron 1.342.171 hipotecas mientras que en 2018 fueron menos de 250.000. De estas transacciones la inmensa mayoría, casi el 90% se destinó a viviendas de segunda mano, mientras que sólo el 9,7% dejando la compraventa de viviendas nuevas en una caída del 83,1% desde 2008.

No queda ninguna duda de que no estamos ante un ciclo similar al de la burbuja previa a 2008: en la actualidad se construye a un ritmo inferior al 10% con respecto a lo que se hacía en los años centrales del ciclo anterior
Estos datos se producen además en un contexto muy concreto de tímido crecimiento económico y estancamiento poblacional, ambos reflejados también en el sector de la construcción. No queda ninguna duda de que no estamos ante un ciclo similar al de la burbuja previa a 2008 y si acudimos a los datos lo vemos claro. Entre 2004 y 2008 la producción de nuevas viviendas se situaba en una media de 618.000 viviendas nuevas al año, mientras que esa cifra bajó a 44.000 viviendas anuales entre 2013 y 2017. Ni siquiera los repuntes de 2017 y 2018 con 49.000 y 59.000 viviendas respectivamente pueden compararse y quedan muy lejos incluso de las 121.000 que se terminaron en 2011, ya en pleno estallido de la burbuja. Esto es, en la actualidad se construye a un ritmo inferior al 10% con respecto a lo que se hacía en los años centrales del ciclo anterior.

Sin embargo, que no se construyan viviendas al ritmo de aquellos años, no significa que el mercado inmobiliario se haya detenido. Si tomamos los datos ofrecidos por el Banco de España vemos como dentro del parque de viviendas nuevo y sobre todo el ya construido, ha habido una gran intensificación del negocio inmobiliario. Sin llegar a las 885.000 operaciones de compraventa de media que se registraron entre 2004 y 2007, lo cierto es que en 2018 se produjeron más de 550.000 operaciones de este tipo, muy especialmente en las grandes ciudades y las zonas costeras. Los datos de crédito de 2018 también lo avalan, mientras el crédito a las constructoras se redujo un 18,6%, los créditos hipotecarios aumentaron un 17,1% a lo largo del año. Y en términos de PIB esto ha significado que mientras desde 2013 el PIB ha crecido en poco más del 15% la inversión en vivienda ha aumentado un 45%

Así, los datos de inversión inmobiliaria también pueden ser útiles para entender el mapa de la situación. Según la consultora CBRE, España en 2018 batió todos los récords de inversión en el sector inmobiliario. Si entre 2011 y 2013 esta inversión no superó ningún año los 5.000 millones anuales, en 2018 llegó a los 20.000 millones.

Dentro de esta inversión encontramos cuatro grandes subsectores, todos ellos con más de 4.000 millones de inversión: hotelero, oficinas, locales comerciales y sector residencial. En este último se invirtieron más de 4.200 millones para el sector residencial en alquiler. Este modelo de inversión marca datos históricos y posiciona —según el informe—, a Blackstone y el sector de las Socimis como actores relevantes de 2018, en concreto por la compra por parte de Blackstone de las Socimis Testa e Hispania, añadiendo a su cartera residencial más de 10.600 viviendas, sumando ya en España las 55.000 viviendas y ganándose el sobrenombre de el mayor casero de España.

Entre la espada y la pared

Esta recuperación del mercado inmobiliario se debe principalmente al impulso de las grandes ciudades y está definido por el modelo de reajuste que se produjo a partir de 2013 en el sector inmobiliario. No debemos olvidar que la crisis hipotecaria no se afrontó como un problema de acceso a la vivienda, sino que fue tratada como un problema de gestión de activos financieros. Como bien sabemos, todas la operaciones emprendidas por los bancos y por las administraciones públicas fueron encaminadas a estabilizar al sistema bancario español.

Tras estos años, se pueden hacer ciertos balances con números reales. Según el Banco de España el rescate bancario ascendió a 65.000 millones de euros, los tribunales han obligado ya a los bancos a devolver a sus clientes cerca de 10.000 millones en acciones preferentes y subordinadas, mientras que las devolución por parte de la banca de cláusulas abusivas hipotecarias ya ascienden a más de 2.200 millones de euros.

Mientras, el juicio a Bankia ha demostrado que la entidad salió a bolsa en situación de quiebra y el conjunto del sistema bancario, con tramas de espionaje incluidas, ha quedado al descubierto en muchas de las estafas que propició su sistemas de hipotecas. Sin embargo, las consecuencias más directas han seguido del lado de las más de 700.000 familias que fueron y son desahuciados. La gran pregunta es ¿qué ha sucedido en este tiempo?¿Cómo analizar el nuevo ciclo inmobiliario que se abre a partir de 2013? ¿Cómo se debe intervenir desde los movimientos de vivienda en esta nueva coyuntura?

Si nos fijamos en el Barómetro de vivienda en alquiler del CIS de mayo de 2018 veremos que la estructura de la vivienda en España está cambiando. Según estos datos, el 47,3% de la población viviría en una casa en propiedad, el 21,9% en una casa en propiedad donde aún paga hipoteca, el 5,8% en una casa producto de una herencia o una donación, el 16,8% en una vivienda de alquiler de mercado, el 3,3% en alquileres públicos o de renta inferior al mercado y un 1,9% en viviendas cedidas. En cifras aproximadas, esto significaría que en torno a cinco millones de hogares tendrían una vivienda aún hipotecada, mientras que otros cuatro millones (otras fuentes lo dejarían en tres millones) vivirían de alquiler a precio de mercado.

Estos datos nos pueden dar una primera pista de como se ha reconfigurado el panorama inmobiliario español. En términos globales el alquiler gana peso, entorno a un 4,5% desde 2005 y una media de 70.000 nuevos arrendamientos al año, caminando a un reparto entre compra y alquiler del 70/30. Es cierto que los datos del CIS nos indican que más de un 55% de las personas que alquilan lo hacen con previsión de comprar o porque aún no tienen ingresos suficientes para comprar, manteniéndose cierta “cultura de la propiedad”. Pero ¿por qué tiende a aumentar el alquiler?

La lista de espera de vivienda pública de la ciudad de Madrid superaba en el año 2019 las 30.000 solicitudes y en Cataluña superaban las 125.000

Para responder debemos entender algunas características de la nueva fase de crecimiento del sector inmobiliario en la que nos encontramos. En primer lugar, se debe a que ha habido una política decidida para evitar riesgos sistémicos, acotando el crédito hipotecario solo a las rentas más altas. Medidas como aumentar las garantías de solvencia para las hipotecas, eliminar las bonificaciones fiscales en el IRPF para la vivienda habitual, los incrementos del IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o los incrementos del IBI residencial son síntomas de un nuevo sistema hipotecario y de propiedad marcado por la Directiva Europea 2014/17 y la Ley Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Con todo ello se pretende ofrecer al mismo tiempo mejores garantías a las personas que pueden endeudarse y simultáneamente endurecer los términos de acceso.

Existe un segundo factor que no se suele tener en consideración y que es determinante para entender esta nueva fase, la evolución del parque de viviendas públicas. En el Informe del Defensor del pueblo sobre alquiler social y vivienda protegida de 2018 se concluía que desde 2011 se había producido el práctico abandono de la política pública de vivienda. En datos concretos, el número de viviendas protegidas entre planes estatales y autonómicos en 1994 fue de 67.639, en el 2000 de 52.318, en el año 2008 de 67.514 o en 2010 58.311 viviendas, todo según datos del Ministerio de Fomento. Por el contrario, las cifras de 2014 fueron 15.048, las de 2017 de 4.938 y las de 2018 de 5.167 viviendas. El resultado en términos sociales hablan por si mismos, la lista de espera de vivienda pública de la ciudad de Madrid superaba en el año 2019 las 30.000 solicitudes y en Cataluña superaban las 125.000.

Vivienda
La burbuja del alquiler acabó con la vivienda de protección oficial

Los últimos seis años han sido clave para la reconfiguración del acceso a la vivienda en España. El alquiler gana peso a costa de la vivienda de protección oficial, que ha desaparecido prácticamente de la planificación de las políticas públicas.

En líneas generales la tendencia actual es la de generar un sistema hipotecario concentrado en afianzar el patrimonio inmobiliario de las clases medias-altas y su efectiva reproducción mientras que, por otro lado se desmantelan las políticas públicas de vivienda, arrojando a una buena parte de la población a manos del mercado. Entre la espada y la pared, quienes no pueden o no quieren acceder a una hipoteca y tampoco tienen opciones públicas de vivienda, sólo encuentraban un camino: el alquiler a precios de mercado.

Pero ¿cómo se compone el actual mercado de alquiler? En un estudio publicado en 2019 por el Banco de España titulado Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España encontramos algunos datos significativos. El primero, que los perfiles principales de los nuevos inquilinos son los menores de 45 años con menores a su cargo, las unidades familiares monoparentales, las mujeres y los sectores más precarizados. En cifras globales, estamos hablando de 700.000 nuevas unidades de alquiler en nuestro país.

De esta manera, se puede asegurar que si el sujeto principal de la crisis en materia de vivienda antes de 2014 eran unidades familiares hipotecadas incapaces de pagar su deuda, la tendencia actual señala que en el futuro esta crisis se desplaza también a las familias de menor renta que no pueden hacer frente a sus alquileres. Una realidad que está además condicionada por el aumento de precios del alquiler: más de un 50% en los últimos cinco años, cifra que explica la subida en el número de desahucios de inquilinos por impago. Según el barómetro de la vivienda en alquiler del CIS, en torno a un 15% de quienes alquilan una casa reconocen que están en riesgo inminente de impagos, al igual que el 9,3% de las personas hipotecadas. Con estos datos, en torno a un millón de personas estarían reconociendo que sus casas están en la cuerda floja.

España y el nuevo negocio inmobiliario

El año 2013 significó una frontera importante en la evolución del mercado inmobiliario. Aún en 2017 se cifraban en más de 300.000 viviendas —una medición hecha seguramente muy a la baja—, el stock de viviendas proveniente de la crisis inmobiliaria. Un parque de viviendas que, lejos de servir para hacer frente a la emergencia habitacional del país, sirvió para generar un nuevo gran mercado inmobiliario. Se debe señalar que las administraciones públicas no quisieron utilizar ni los mecanismos estatales de rescate bancario, con el FROB y la Sareb en el centro, ni los mecanismos legales básicos como el de la expropiación o el tanteo y retracto para construir ese parque público de viviendas.

Solo con la decidida acción dentro de la política de vivienda de la Sareb y utilizando el superávit municipal de estos años, superior a los 26.000 millones de euros, se podría haber adquirido ese stock, construido nuevas promociones públicas y ampliar sustancialmente el parque público de viviendas. Un crecimiento que, de basarse en el alquiler o en los viejos sistemas de promoción de alta protección VPO o VPP como defiende la Federación de Asociaciones Vecinales de Madrid, hubiesen sido el mejor aliciente para regular a la baja los precios del mercado privado, además de haber dado una alternativa habitacional digna a cientos de miles de personas.

Sin embargo, nada de esto sucedió y la acción pública desde 2011 ha ido justo en dirección contraria, más preocupada de estabilizar al sistema financiero que en generar políticas públicas de vivienda que paliaran la crisis. El resultado es que en 2019 la crisis social y el drama humano que provoca el modelo inmobiliario español siguen muy presentes, todo ello en un entorno donde el ahorro de las familias se sitúa en mínimos históricos del 4,9%, con más de un 26% de la población en riesgo de pobreza y con una enorme precariedad laboral.

De nuevo, todos los datos apuntan a que ante el mínimo deterioro en el precario sistema de empleo español, que en cada crisis manda al paro a varios millones de personas, veríamos recrudecerse aún más los desahucios.

Sabemos por el Banco de España que aún en marzo de 2019 existían cerca de 20.000 millones de euros en préstamos dudosos, sabemos por el CIS que el 9,3% de las personas hipotecadas reconocen estar al borde del impago y también sabemos que en materia de alquileres la tasa de asequibilidad de las viviendas está en el 43% según FUNCAS y que en casos como el de Madrid, según los propios informes municipales de 2019, el pago de las rentas de alquiler suponen para las familias desembolsar casi el 50% de sus ingresos. Esto significa que muchas unidades de convivencia destinan la mitad de sus ingresos a pagar la vivienda: cualquier aumento de esos pagos significaría tener que elegir entre sobrevivir y hacer frente al alquiler o la hipoteca.

A todo esto se suma que la crisis de 2008 ni mucho menos está cerrada. Tal y como se ve con la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019 sobre cláusulas de vencimiento anticipado, se vuelve a dar vía libre para que sigan adelante los procedimiento de desahucio en los que el préstamo se dio por vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013. A estos se les aplica la nueva Ley 5/2019 de crédito inmobiliario en lo relativo a estas clausulas y sus procedimientos de desahucio podrán seguir adelante, se desatascan así miles de casos que elevarán de nuevo las listas de desahucios.

De esta fase que arranca en 2013 podemos extraer una gran conclusión, la práctica eliminación de las políticas públicas de vivienda han tenido un objetivo claro, dejar que el stock de viviendas salidas de la crisis y el incipiente nuevo mercado inmobiliario post-recesión sigan siendo un floreciente nicho de negocio. Con esta intención se aprobó la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. La desprotección de los derechos del inquilino que promovía la ley, unida al fomento de las SOCIMIS que se dio ese mismo año —recordemos que en 2013 estas sociedades de inversión especializadas en el alquiler dejaban de pagar impuestos por su actividad—, generaron la tormenta perfecta 

Vivienda
Manuel Gabarre: “Dentro de poco la Sareb quebrará y España pagará millones de euros por el préstamo que le dio la UE”

Manuel Gabarre explica en su libro Tocar fondo: la mano invisible detrás de la subida del alquiler cómo la creación de la Sareb fue una gran estafa por la que fondos de inversión estadounidenses se han quedado con los inmuebles de la banca española quebrada a precio de saldo en una operación que costará a España decenas de miles de millones de euros.


La secuelas de la crisis serían gestionadas por una nueva gama de actores que iba mucho más allá de la vieja estructura hipotecaria, cuando el problema se acotaba a una entidad bancaria más o menos clásica y la familia hipotecada. Con el paso de los años esta realidad ha cambiado radicalmente. En primer lugar por la multiplicación de los alquileres y, en segundo lugar, porque han surgido multitud de fondos de inversión, gestoras, Socimis y entidades de mediación inmobiliaria que se han encargado de titulizar las deudas hipotecarias, comprar y gestionar buena parte de este parque de viviendas y multiplicar la inversión inmobiliaria. En definitiva, la falta de políticas públicas y los incentivos al sector financiero les permitieron gestionar estos recursos con enormes márgenes de beneficio.

Según los datos de CRBE la inversión inmobiliaria en España se concentró hasta 2018 en el sector de oficinas, locales comerciales y hotelero, pero ya en 2018 esto empieza a cambiar y la inversión en viviendas para alquiler adquiere una enorme relevancia, más de 4.200 millones de euros. Este proceso aún incipiente y que llega a las puertas de una nueva crisis financiera, hace que en 2018 las sociedades inversoras y las entidades jurídicas propietarias de viviendas en alquiler se situaran —según el CIS—, en el 9,3% del conjunto del sector del alquiler. Mientras, todavía el 81,5% de las personas que alquilan su vivienda declaraban que su propietario era un particular, haciendo obligatoria una profunda reflexión sobre la figura de los rentistas como un actor central de este ciclo.

El rentismo popular debe ser tenido muy en cuenta como factor alcista de los precios

Actualmente, tal y como han señalado Carlos Declós y Emmanuel Rodríguez a partir de los datos de la Encuesta de calidad de vida del CIS, hay más de 2,3 millones de españoles que declaran el cobro de rentas provenientes de alquileres inmobiliarios. Se trata de un 14% de los hogares en España. A propósito de estos datos, en los Cuadernos de información y Economía de FUNCAS de abril de 2019 el catedrático de economía José García Montalbo lanzaba una reflexión. Conociendo esa mayoría de rentistas individuales, aprovechaba para criticar el Real Decreto 7/2019 de medidas urgente en materia de vivienda y alquiler. Según su criterio, la excesiva defensa del inquilino podía romper el frágil equilibrio entre las clases medias donde al otro lado del contrato del contrato de alquiler, del lado del propietario, podía encontrarse un pensionista o un pequeño ahorrador.

Con esto no se trata de darle validez a planteamientos liberales que abogan por el justo entendimiento entre propietarios e inquilinos, tampoco a quienes cargan contra la regulación de precios. Muy al contrario, se trataría de señalar que además de la fuerte tendencia inversora en el sector del alquiler, estamos ante un claro y mayoritario sistema de mantenimiento del estatus de las clases medias y altas con segundas, terceras y cuartas residencias para el alquiler.

Ante un abierto panorama de crisis de las clases medias, el aumento de precios es también una consecuencia directa de la lucha por mantener ese estatus, tabla de salvación de un tren de vida que se produce a costa de quienes no cuentan con viviendas adecuadas para su nivel de ingresos y que se debaten entre la ocupación de viviendas vacías o asumir pagos de alquiler por encima del 50% de su renta disponible. Este rentismo popular debe ser tenido muy en cuenta como factor alcista de los precios, nicho simbólico y medio ambiente de mercados del alquiler minorista donde los portales inmobiliarios tipo Idealista.com juegan un papel central.

Además, deben tenerse en cuenta estas figuras rentistas como sujeto clave y reconocible con el que se siente identificado una buena parte del votante medio (de clases medias) a la hora de generar legislaciones de protección del inquilino o la regulación de precios que pudiese aprobar, pieza clave para entender también la posición reactiva del PSOE en este aspecto. De ser así, el enfrentamiento en el ámbito de la vivienda no sería solo el del 99% (los hipotecados) contra el 1% de los grandes propietarios, sino un complejo sistema de obtención de rentas por parte de quienes tienen una vivienda en alquiler y quienes no tienen más opción que alquilar.

Este dato es muy relevante para los movimientos de vivienda en la medida en que, a pesar de que las luchas ejemplares contra los fondos de inversión y los grandes actores financieros en su irrupción en el mercado inmobiliario son irrenunciables, todas las políticas públicas y de Estado estarán siempre mirando al hecho fundante de nuestro sistema: la estabilidad de las clases medias.

Una estabilidad que —en tiempos de crisis—, tiene en las propiedades inmobiliarias su verdadera tabla de salvación. Como ya sucediera en los años 30, frente a las huelgas de alquileres planteadas por CNT y los sindicatos de inquilinos, no solo estaban los grandes propietarios y aristócratas de la época, sino también —sobre todo en el terreno político—, los grandes partidos de la pequeña burguesía, siendo el caso de Esquerra Republicana (ERC) el más destacado, pues defendía a los pequeños y medianos rentistas que componían una buena parte de su base social.

Todo ello explica muy bien la oposición del PSOE a regular el precio de los alquileres, las reuniones de Pedro Sánchez con Blackstone o las tímidas reformas de la Ley de crédito inmobiliario. Medidas que, vistas en conjunto, están dirigidas a un solo objetivo, seguir siendo un espacio de puertas abiertas al negocio inmobiliario con alta rentabilidad y casi nula fiscalidad, también un país al que no le tiembla la mano a la hora de desahuciar y defender como principio fundamental la seguridad jurídica de la propiedad privada.

Dentro de esta línea se ha encuadrado todo el debate en torno a la nueva composición del índice Euribor. Al igual que la estabilidad del sistema depende de las rentabilidades que puedan sacar aquellas personas que juegan con sus propiedades inmobiliarias, el futuro de la reproducción social de una parte de estos rentistas populares y de las clases medias sólo puede afianzarse dejando abiertas algunas puertas que posibiliten su capacidad de hipotecarse con mayores garantías para todas las partes, al menos en teoría.

Por este motivo la recién estrenada Ley 5/2019 de crédito inmobiliario ha tratado de aclarar una buena parte de los trucos de trilero que se incluyeron en las hipotecas de años anteriores, ganando además en transparencia y control a la hora de fijar e interpretar las clausulas hipotecarias. Sin embargo aún queda en el aire un factor clave, el cálculo del nuevo Euribor, referencia básica del tipo de interés del crédito hipotecario y que, como bien sabemos, fue un índice controlado a capricho de la banca para aumentar sus tasas de beneficio y arruinar a cientos de miles de familias.

Dentro del debate sobre el Euribor Plus, primero y el Euribor híbrido después, se ha considerado permanentemente la necesidad de bloquear grandes fluctuaciones en el cobro del tipo de interés, precisamente intentando consolidar un camino para los sectores de la población que pueden y —según la lógica de nuestro mercado inmobiliario—, deben endeudarse para tener una vivienda o varias en propiedad. Intentos de estabilización de indicador que, a pesar de la declaración de intenciones, no está muy claro que se haya conseguido y será de nuevo el factor de incertidumbre de las nuevas hipotecas y la cuerda de la que tirar en caso de necesidad desde el sector financiero.

Ante este nuevo panorama, los escenarios de crisis habitacional no parecen alejarse. Al contrario, ante una nueva fase de recesión el problema de los desahucios y del acceso a una vivienda digna seguirá agudizándose. Por este motivo, las preguntas que pueden surgir son ¿Qué procesos estamos afrontando?¿Cómo analizar los problemas especulativos de nuestras ciudades? ¿Qué respuestas podemos dar ante esta situación?

Madrid. De la crisis urbana al futuro del movimiento de vivienda

La Comunidad y la ciudad de Madrid son un espacio central en disputa de esta nuevo ciclo. El propio mapa de la inversión inmobiliaria en la ciudad de Madrid nos da muchas pistas de por donde está creciendo la ciudad. De hecho, Madrid es ya la cuarta ciudad del mundo en captación de inversión extranjera. Según CBRE en 2018 el 78% de la promoción residencial en Madrid era privada, siendo en el sector público y la EMVS (Empresa Municipal de Vivienda y Suelo) la que acaparaba el 22% restante. En este proceso de inversión se detecta una división clara del origen de los inversores, mientras que los promotores nacionales se han especializado en los nuevos desarrollos de la ciudad, los internacionales lo han hecho en la rehabilitación de sus distritos centrales.

A partir de este mapa de inversiones en 2019, se pueden ver las dos grandes líneas de fuerza que desde el punto de vista inmobiliario están definiendo a la ciudad de Madrid y con ello también al conjunto de la región. La primera es el intento por parte del capital inversor de origen nacional de reactivar el crecimiento y la expansión de la ciudad de Madrid, elemento clave para reconstruir un mercado inmobiliario que haga crecer sus beneficios. En esta clave han trabajado en los últimos años los grandes grupos constructores y bancarios, con especial relevancia el BBVA y la Constructora San José para sacar adelante la Operación Chamartín y el Banco Santander, La Caixa, Pryconsa y Habitat para lanzar los desarrollos de Berrocales y el Sureste.

En segundo lugar, la inversión extranjera que se ha encargado de consolidar los usos turísticos del centro y de las promociones residenciales de lujo, elemento determinante para entender los procesos de gentrificación y turistización del centro de la ciudad. Es importante destacar que aún en 2019 tras numerosos debates en torno a la cuestión de la turistización y sus consecuencias, las plataformas AirbnB y HomeWays sumaban en la capital 14.500 ofertas de pisos completos y 7.000 de habitaciones en sus web. Además, no se debe despreciar la inversión en el sector hotelero, de oficinas y de locales comerciales que han llegado a sumar en 2018 más de 12.000 millones de inversión en la adquisición e impulso de este tipo de patrimonio inmobiliario.

Por otro lado, numerosos edificios del centro de la ciudad siguen siendo comprados para promocionar viviendas, apartamentos turísticos, hoteles o residencias de lujo. Aquí la inversión extranjera como San Roque (Venezuela), Grossvenar (Reino Unido) o Dayra Homes o Dazia Capital (Francia) han sido centrales en el último año para entender los procesos de rehabilitación con fines turísticos o de residencial de lujo en distritos como Chamberí o Salamanca.

También falsas cooperativas como Ibosa o Residencial Metropolitan, brazos cooperativos de grandes grupos promotores y especializadas en el residencial de lujo, esta vez también con la participación de capital español, se han posicionado con buenos proyectos en Retiro o en los conocidos TPA y Cocheras de Cuatro Caminos del distrito de Chamberí a costa de saltarse la ley, dañar las dotaciones públicas y el patrimonio de la ciudad.

Estas líneas de tendencia en el mercado inmobiliario son las que han multiplicado la presión en el mercado del alquiler de nuestra ciudad y del conjunto de la Comunidad, permitiendo que el negocio inmobiliario tras los años de recesión volviese a ganar centralidad en las primeras periferias urbanas, sometidas de nuevo intensos procesos especulativos que han llevado a la subida de los alquileres y el incremento de los lanzamientos de inquilinos, hipotecados y ocupantes de casas.

Multitud de actores que, como se ha observado desde el movimiento de vivienda, ha supuesto también una multiplicación de los frentes de lucha. Así, se ha pasado de un movimiento centrado en los desahucios hipotecarios protagonizados fundamentalmente por las grandes entidades bancarias a la irrupción masiva de nuevos actores de gestión e inversión inmobiliaria, los desahucios de inquilinos, la compra de bloques enteros por parte de fondos de inversión o las subidas de alquileres por grandes y pequeños propietarios.

En un entorno legislativo desfavorable, sin políticas públicas de viviendas reseñables y con la diversificación de los actores y modelos de inversión inmobiliaria aparece la necesidad de actualizar las herramientas de lucha por el derecho a la vivienda.

En este sentido se hace necesario para el movimiento de vivienda avanzar sobre el nuevo mapa de la propiedad inmobiliaria en Madrid, así como desentrañar las redes empresariales y financieras que lo sustentan. Además es importante incluir en este mapa no solo a los grandes fondos de inversión y Socimi que controlan entre el 5 y el 10% de las propiedades, sino también tener un cierto diagnóstico de como afrontar ese gran conjunto de pequeños rentistas individuales, en muchos casos con menos de cinco propiedades, tal y como señala el estudio de Fotocasa sobre el mercado de la vivienda en 2016-17 y que apuntaba a que un 15% de los propietarios en España tenía dos o tres viviendas, mientras que el 68% solo contaban con una y el 1% tenía más de tres.

Otro de los elementos que ha tomado fuerza en Madrid y que debe ser reforzado desde el movimiento de vivienda, es el papel que juegan en las políticas de vivienda la planificación y el desarrollo urbano, sobre todo en este nuevo contexto de crecimiento económico y de la inversión inmobiliaria. Para el movimiento de vivienda es determinante posicionarse en la economía política concreta de nuestras ciudades y en su ciclo inmobiliario de conjunto, tratando de anticiparse y comprender a sus actores y los intereses que quieren desarrollar en el conjunto urbano.

En cifras reales este crecimiento en la ciudad de Madrid ya está definido por tres grandes operaciones: Berrocales, Chamartín y Campamento, con cerca de 50.000 nuevas viviendas y un crecimiento mastodóntico de nuestra ciudad que viene a reforzar las líneas del capitalismo de inversión que define nuestra economía y refuerza los sistemas de mercado en el ámbito de la vivienda.

En definitiva, se trataría de dotar de un mayor impacto político al movimiento de vivienda de base teniendo en cuenta que el contexto de su ámbito de intervención se ha modificado sustancialmente. La propia aparición de los sindicatos de inquilinos y la campaña de #BloquesenLucha son una consecuencia directa de estas transformaciones, como también la dificultad para intervenir sobre la subida abusiva de precios en propietarios con menos de cinco viviendas.

Las relaciones con fondos de inversión, gestoras y entidades bancarias se hacen cada vez más complejas. También a la hora de aclarar donde se encuentran las deudas contraídas o contra quien podemos luchar, reclamar y demandar soluciones, las contrapartes son cada vez más fantasmagóricas. De alguna manera, las herramientas de lucha deben actualizarse a través de comprender una situación en la que se mezclan la resaca de la crisis hipotecaria y los procesos de rescate bancario (y de sus activos tóxicos) con un nuevo ciclo inmobiliario fruto de la recuperación global que vuelve a tomar a España como espacio de inversión. Entendiendo estas transformaciones podremos entender las consecuencias y las formas concretas de la nueva crisis financiera que ya acecha y contra la que nunca se ha dejado de luchar.

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