Derecho a la vivienda
Más allá del mercado: alternativas de vivienda desde las bases

Hogares para Todos. Mientras una ciudad tras otra se enfrenta a la gravedad de la crisis de la vivienda en Estados Unidos, estas tres palabras se han convertido en un grito de guerra nacional. Se extiende a la vivienda el principio que ya ha hecho que Medicare [programa público de cobertura sanitaria] para Todos y la universidad gratuita sean un distintivo de una izquierda democrática en ascenso: el principio de que, especialmente en un país rico como Estados Unidos, todos tienen derecho a la vivienda, a la atención sanitaria y a la educación.

Si la crisis de la vivienda ha sido lenta en registrarse a nivel político nacional, no es por falta de impulso a nivel de las bases. No hay ninguna ciudad importante en los Estados Unidos hoy en día sin una multitud de grupos de derechos de los inquilinos, y la “gentrificación” ha pasado, en el transcurso de una década, de las revistas académicas de izquierdas al lenguaje cotidiano. De costa a costa, un movimiento libremente organizado, intersectorial y de abajo hacia arriba está confluyendo en torno a la justicia en la vivienda —la idea de que la vivienda es indisociable de una serie de otros temas como la justicia racial, la pobreza, el medio ambiente, la inmigración y los derechos de los ex-presos.

Liderada por la Alianza por el Derecho a la Ciudad, Hogares para Todos se unió en 2013 como una coalición de 22 organizaciones que buscan vincular las luchas locales por la vivienda

Al mismo tiempo, el consenso político general sigue girando en torno a soluciones basadas en el mercado. Pero si la crisis financiera de 2008 apenas ha cambiado las cosas para estos políticos, para una generación de activistas de la vivienda ha hecho precisamente eso. Ahora, sus preguntas están empezando a irrumpir en los debates de política nacional: cuestiones de propiedad colectiva, tierra desmercantilizada y vivienda bajo control democrático. ¿Cómo sería una vivienda de este tipo?

Julio de 2018 marcó la segunda asamblea nacional #RenterPower [Poder de los Inquilinos] auspiciada por la campaña Hogares para Todos, que reunió a más de 100 organizaciones y 300 personas de todo el país en Atlanta (Georgia). Liderada por la Alianza por el Derecho a la Ciudad, Hogares para Todos se unió en 2013 como una coalición de 22 organizaciones que buscan vincular las luchas locales por la vivienda. Su prioridad era proteger, defender y ampliar la vivienda verdaderamente asequible para los residentes de bajos ingresos.

En sólo cinco años, la campaña se ha extendido a 24 estados, con decenas de organizaciones participantes. Inspirada en el movimiento de la vivienda descentralizado de España, la Plataforma de Afectadas por la Hipoteca, o PAH, Hogares para Todos también fomenta la creación de secciones locales autónomas y formaciones a nivel estatal como Hogares para Todos Colorado. La asamblea de Atlanta marcó el lanzamiento del “Libro Verde”, basado en el popular manual de organización de la PAH, para apoyar a más inquilinos a organizar sus propios sindicatos de inquilinos.

Dos ideas son fundamentales para el programa Hogares para Todos: que los más afectados deben liderar el movimiento y que se necesitan medidas más audaces para resolver la crisis de la vivienda asequible y frenar la oleada de desplazamientos en las comunidades. El modelo de Hogares para Todos se basa en lo que ellos llaman campañas “trans-locales”, conectando las luchas locales con otras similares en otras comunidades. Tomemos la regulación del alquiler.

En noviembre de 2016, en Bay Area, la zona cero de la gentrificación y el desplazamiento, los miembros y aliados de Hogares para Todos lograron aprobar un control integral del alquiler y protecciones contra el desalojo por causas justificadas en Richmond y Mountain View a través de medidas electorales exitosas. Estas fueron algunas de las primeras nuevas medidas de control de rentas en los Estados Unidos en las últimas cuatro décadas. Al mismo tiempo, Oakland aprobó una medida que protege a los inquilinos de aumentos ilegales de alquiler y desalojos injustificados.

Este noviembre, los californianos votaron en un referéndum estatal para revocar la Ley de Alquiler de Costa-Hawkins y permitir que las municipalidades fortalezcan y expandan el control del alquiler. Lamentablemente, la Proposición 10 de California, que habría derogado la Costa-Hawkins, fue derrotada por un 61 contra 39% el 6 de noviembre después de una campaña de 75 millones de dólares en su contra por parte de grupos de presión inmobiliaria, que superaron en tres a uno el gasto de los partidarios de la medida.

Un estudio realizado en 2017 estimó que casi un tercio de los hogares estadounidenses viven en viviendas inasequibles, es decir, 39 millones de hogares gastan más del 30% de sus ingresos en alquiler o en una hipoteca

Esfuerzos similares están ganando fuerza en todo el país. En Colorado hay una iniciativa para expandir la “garantía de habitabilidad” —en la práctica, la protección legal para que los inquilinos retengan el pago del alquiler ante condiciones de vivienda deficientes; en Boston, una campaña en torno a la legislación contra el desalojo; en Providence, Rhode Island y Austin, Texas, entre otras decenas de ciudades, se están llevando a cabo campañas para aprobar una legislación de control de alquileres.

En total, en 2016 y 2017, Hogares para Todos lideró semanas de acción en 45 ciudades, obteniendo beneficios tangibles para los residentes locales, además de seguir llamando la atención sobre los problemas de la vivienda.

Hogares, no mercancías

La lucha contra los desalojos y las ejecuciones hipotecarias y la limitación de los alquileres son fundamentales para defender a los inquilinos y a los propietarios de viviendas de bajos ingresos del mercado inmobiliario abusivo y para transferir los recursos y el poder del mercado especulativo de nuevo a las manos de los vecinos. Sin embargo, para resolver nuestra persistente crisis de la vivienda es necesario ir un paso más allá.

Un estudio realizado en 2017 estimó que casi un tercio de los hogares estadounidenses viven en viviendas inasequibles, es decir, 39 millones de hogares gastan más del 30% de sus ingresos en alquiler o en una hipoteca. Alrededor de 19 millones de hogares gastan más de la mitad de sus ingresos en el alquiler, y los arrendatarios más pobres son los que se enfrentan a la carga más pesada.

Los defensores del mercado afirman que el problema es simplemente de oferta y demanda: si construimos suficientes viviendas, la asequibilidad llegará. Pero la oferta ha estado creciendo constantemente en el extremo superior del mercado de la vivienda, y los residentes de ingresos bajos y moderados todavía tienen dificultades. Para dar un ejemplo entre muchos, la ciudad de Nueva York cuenta hoy con casi un cuarto de millón de viviendas vacantes, mientras que la mitad de los inquilinos dedican más de un tercio de sus ingresos al alquiler, y más de 63.000 personas duermen en refugios para personas sin hogar.

Las políticas de vivienda asequible basadas en el mercado ni siquiera se acercan a los niveles actuales de necesidad, y las pocas unidades subsidiadas que crean a menudo están fuera del alcance de las familias de ingresos más bajos. Mientras tanto, un legado de falta de financiación y nuevos recortes propuestos al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) amenaza el ya demacrado sistema de vivienda pública y los programas de vales de la Sección 8 [servicio de asistencia al alquiler].

Una crisis de esta magnitud no puede resolverse simplemente corrigiendo y regulando el mercado. La justicia en la vivienda requiere un cambio más profundo. Para la campaña Hogares para Todos, eso significa viviendas desmercantilizadas y controladas democráticamente. En el reciente informe del grupo Las Comunidades sobre las Mercancías, del que somos coautores, presentamos cuatro modelos que han satisfecho con éxito las necesidades de vivienda al eludir parcial o totalmente el mercado y poner el control en manos de las comunidades. Aunque por ahora siguen siendo principalmente experimentos locales, cada uno de ellos proporciona ingredientes potenciales para un programa de vivienda social transformadora a nivel nacional en los Estados Unidos.

Cooperativas de capital limitado

Aproximadamente 166.000 hogares en por lo menos 29 estados viven actualmente en cooperativas de capital limitado (LEC, por sus siglas en inglés), una forma de vivienda de larga duración, controlada por los habitantes, y en su mayor parte muy asequible. Los residentes no son dueños de sus unidades en LEC. En cambio, se convierten en accionistas gobernantes de la cooperativa, que es dueña de la propiedad y paga la hipoteca y los impuestos subyacentes. Como accionistas de la unidad, a los residentes se les suelen asignar arrendamientos de 99 años, que incluyen restricciones de ingresos, limitan las ganancias de la venta de acciones y protegen a los hogares de desalojos injustos.

Los primeros ejemplos de LEC, como la Vivienda Amalgamada desarrollada por los trabajadores en 1927 en el Bronx, demuestran los beneficios duraderos de este modelo: alta asequibilidad, comunes comunitarios, control democrático, estabilidad en el vecindario y habitabilidad mantenida. Una segunda ola de LEC llegó a Nueva York en la década de 1970: mientras partes del Bronx se quemaban, decenas de miles de inquilinos reclamaron sus viviendas que de otra manera estarían descuidadas y, en gran número, durante muchos años, convirtieron estos edificios en cooperativas. Sin embargo, no lo hicieron por su cuenta. Los sólidos esfuerzos de organización de inquilinos ya habían estimulado el financiamiento federal para los LEC en la década de 1960.

Asimismo, la ciudad estableció un mecanismo para mantener las propiedades y proporcionó apoyo técnico y financiero para que los inquilinos adquirieran, renovaran y autogestionaran los edificios embargados. Los inquilinos también contribuyeron con su trabajo como aportación en mano de obra para iniciar el proceso de conversión. Décadas más tarde, la ciudad de Nueva York todavía alberga casi 90.000 unidades de LEC en unos 700 edificios.

En Washington, D.C. se realizaron esfuerzos similares en la década de los 70, encabezados por arrendatarios que se enfrentaban a desalojos masivos y a la gentrificación temprana. En 1981, los inquilinos de Washington, D.C., liderados en gran medida por mujeres negras, habían conseguido 6.000 unidades en LEC. Al igual que en la ciudad de Nueva York, el apoyo municipal fue clave.

Las fuertes protecciones de alquiler de la ciudad, incluyendo los programas de conversión, fueron posibles gracias al gobierno de D.C. en 1973. La conversión continuó desde la primera ola de gentrificación hasta la reciente burbuja inmobiliaria. En 2006, los inquilinos inmigrantes formaron la Cooperativa Latina LEC de Martin Luther King Jr. en el epicentro del acalorado mercado inmobiliario de la ciudad. En total, en toda la ciudad, quedan 117 edificios LEC.

Los LEC actuales representan menos de la mitad de los que existían en el punto álgido de este modelo. Creados durante una época de recesión urbana, muchos LEC han sido arrastrados por el boom inmobiliario. Durante un período de disminución del apoyo municipal y federal, retrocesos de la asistencia social y estancamiento de los salarios de los hogares, muchas cooperativas optaron por entrar en el mercado y permitieron que sus miembros sacaran su dinero.

Hoy en día, el interés en los LEC está creciendo de nuevo, pero el modelo se enfrenta a muchos obstáculos. Preservar y expandir la vivienda cooperativa asequible en los Estados Unidos requerirá un esfuerzo de amplia base, combinando la educación de los vecinos y la construcción de bases, apoyo técnico, incentivos estatales, restricciones de asequibilidad a largo plazo y modelos híbridos que combinen LEC con el control comunitario de la tierra subyacente.

Fideicomisos de tierras comunitarias

Aunque es fácil de olvidar cuando se está rodeado de edificios, el futuro de nuestras ciudades depende de quién controla la tierra. Un modelo que ha llamado mucho la atención es el fideicomiso comunitario de tierras (CLT), que toma tierras del mercado y las pone bajo control comunitario a través de una organización sin fines de lucro que mantiene la tierra en fideicomiso. Los CLT comenzaron en los Estados Unidos durante el movimiento de derechos civiles como un medio para apoyar la independencia y la autodeterminación de los estadounidenses negros en el Sur.

El reverendo Charles Sherrod, uno de los fundadores del primer CLT moderno en el país (Nuevas Comunidades en Georgia), resumió su razonamiento cuando dijo que “todo el poder viene de la tierra”. Hoy en día hay cerca de 300 CLT en funcionamiento en los Estados Unidos, desde Boston hasta Baltimore, desde Albuquerque hasta Detroit, así como un número de nuevos proyectos que crece rápidamente, particularmente en comunidades de color y comunidades de bajos ingresos.

Los CLT son técnicamente un modelo de doble propiedad. La tierra es mantenida en fideicomiso por una organización sin fines de lucro, y las residencias pueden ser mantenidas por propietarios individuales, ya sean casas, edificios de unidades múltiples o apartamentos individuales. Los residentes que viven en el CLT o en la comunidad circundante generalmente constituyen la mayoría de la junta directiva de la corporación sin fines de lucro; otras partes interesadas y aliados a menudo también forman parte de la junta. Todos los terrenos del fideicomiso son para uso exclusivo de los propietarios e inquilinos del edificio y no pueden ser utilizados como inversión o empresa generadora de ganancias. Por lo general, las casas tienen precios que están al alcance de los residentes de bajos ingresos, y el valor neto de reventa es limitado.

Dados los miles de millones de dólares que se gastan actualmente en exenciones fiscales para promotores y propietarios de viviendas individuales, es evidente que existen recursos para apoyar las alternativas

El resultado es que la gente se queda en su lugar y rara vez es desplazada. Los estudios confirman que las tasas de morosidad y de ejecución hipotecaria son significativamente más bajas en los CLT que en las casas compradas con préstamos convencionales. Por ejemplo, en 2009, cuando el 31% de los préstamos de alto riesgo y el 7% de los préstamos corrientes eran seriamente morosos, menos del 2% de los préstamos para propiedades de CLT lo eran. Cuando el 16% de los préstamos de alto riesgo y el 3% de los préstamos corrientes se enfrentaron a la ejecución hipotecaria, sólo el 0,6 por ciento de las propiedades de CLT lo hicieron. Incluso en los pocos casos en que las casas fueron embargadas por un CLT, el fideicomiso pudo retener la casa y preservar la asequibilidad en la comunidad. Si bien no hay estudios sobre las tasas de desalojo en los CLT, aquellos con grandes carteras de alquiler como Champlain Housing Trust, Dudley Street Neighborhood Initiative y Sawmill buscan expresamente prevenirlos a través de políticas de desalojo por causa justificada, utilizadas sólo como último recurso.

Modelos globales: Sindicatos de viviendas y cooperativas de ayuda mutua

Mientras que los CLT están ganando impulso en los Estados Unidos, el movimiento Hogares para Todos también se inspira en ejemplos de viviendas desmercantilizadas y controladas por la comunidad en el extranjero. En Alemania, los “sindicatos de viviendas” surgieron de los movimientos okupas ilegales de los años 70 y 80. En este modelo, un proyecto de vivienda es propiedad conjunta de los residentes y de una organización o sindicato. El sindicato gestiona una red de proyectos de vivienda, y reúne recursos para apoyar los proyectos y expandir el sindicato a nuevos edificios. Aunque cada proyecto de vivienda sigue siendo autónomo, el sindicato desempeña un papel de supervisión que impide la reventa especulativa y asesora a los proyectos de vivienda locales. Los inquilinos mismos están al mando y participan en el gobierno, la administración y la mano de obra. Actualmente hay más de 110 de estos sindicatos en Alemania.

En Uruguay y otras partes de América Latina, las “cooperativas de vivienda por ayuda mutua” poseen colectivamente tierras y construyen viviendas para familias. Las familias participan en la construcción de su propia casa junto con otros miembros de la comunidad. La propiedad final es retenida por la cooperativa, pero la vivienda puede ser transferida a la familia, y a través de las generaciones. Esto mantiene la vivienda asequible al depender de la aportación en mano de obra propia, al mismo tiempo que se desarrollan las habilidades de los participantes. Esta aportación en mano de obra propia ayuda a reducir el costo total del proyecto en un 15-20%. Una combinación de exenciones fiscales y un “fondo de solidaridad” también ayudan a apoyar la expansión de las cooperativas por ayuda mutua. Los Institutos de Asistencia Técnica también ayudan a capacitar y educar a los nuevos proyectos de vivienda en los principios y habilidades de la gestión cooperativa y el proceso de construcción.

Mientras que las cooperativas declinaron bajo la dictadura militar uruguaya en los años 70 y 80, han recibido un apoyo renovado desde los años 90.

Mirando hacia el futuro

Aunque cada uno de los modelos alternativos que hemos descrito busca desmercantilizar la tierra y la vivienda en diferentes grados, lo hacen dentro de las limitaciones del sistema económico actual. Cada uno de ellos se involucra en el mercado de alguna manera, pero en última instancia busca reducir su influencia, protegiendo la tierra y los edificios de la especulación con el fin de asegurar viviendas estables y permanentemente asequibles.
¿Puede alguno de estos modelos alcanzar la escala necesaria para hacer frente a la actual crisis de la vivienda? Por un lado, ya hemos visto que estos proyectos tienen la capacidad de crecer.

En 2006, todavía había 425.000 unidades de vivienda cooperativa de capital limitado en los Estados Unidos. FUCVAM en Uruguay alberga hoy a más de 90.000 personas, lo que equivale aproximadamente al 5% de Montevideo. El CLT más grande de los Estados Unidos, el Champlain Housing Trust en Burlington (Vermont) ha crecido hasta incluir 2.765 viviendas desde su fundación en 1984, incluyendo 2.200 apartamentos de alquiler y cooperativos y 565 casas. La mitad de estas propiedades están ubicadas dentro de la ciudad de Burlington, y constituyen el 8% del parque de viviendas de la ciudad. Como explicó a Slate Brenda Torpy, directora ejecutiva del fideicomiso, el presupuesto operativo del fideicomiso es de 10 millones de dólares, pero eso palidece en comparación con los casi 100 millones de dólares en capital de desarrollo que el CLT genera anualmente, capital que se destina a nuevos préstamos y desarrollo, además de mantener las propiedades existentes.

Sin embargo, estas alternativas no tendrán éxito por sí solas. Incluso el Fideicomiso de Vivienda Champlain, ahora en gran medida autosuficiente, no estaría donde está hoy sin una inyección sustancial de fondos federales. La incubación de modelos comparables en otros lugares requerirá asimismo la movilización del apoyo directo del Estado. Los grupos comunitarios se están organizando en consecuencia: en la ciudad de Nueva York, por ejemplo, Picture the Homeless ayudó a dirigir una campaña en 2017 que ganó un fondo técnico de la ciudad de 1,65 millones de dólares para apoyar la expansión de los fideicomisos de tierras comunitarias. Dudley Street Neighborhood Initiative en Boston construyó su cartera a través de la expropiación forzosa. Algunos grupos también han logrado reunir inversión privada, como T.R.U.S.T. South Los Angeles (fundada en 2005), que ha recaudado cinco millones de dólares en capital de fuentes privadas y públicas para la adquisición de tierras, en conjunto con un socio de desarrollo, para completar dos proyectos de uso mixto a gran escala, asequibles y multifamiliares.

Dados los miles de millones de dólares que se gastan actualmente en exenciones fiscales para promotores y propietarios de viviendas individuales, es evidente que existen recursos para apoyar las alternativas. Por lo tanto, dirigirlos hacia alternativas duraderas, no de mercado, no es un desafío financiero, sino político.

También es importante reconocer el papel que la organización “defensiva” puede desempeñar no sólo para frenar los daños actuales de la crisis de asequibilidad, sino también para facilitar la transición hacia la vivienda desmercantilizada. La especulación inmobiliaria depende de la capacidad de encontrar “eficiencias” en propiedades “infravaloradas”.

De acuerdo con la Asociación para el Desarrollo de los Barrios y la Vivienda de la ciudad de Nueva York, los inversionistas a menudo compran edificios por más de muchas veces el valor del ingreso anual por alquiler, en el supuesto de que los inquilinos de alquiler estabilizado pueden ser comprados o expulsados y reemplazados por inquilinos que pueden permitirse el lujo de pagar la tarifa de mercado más alta. Todo esto es más fácil cuando los inquilinos no están organizados.

Como señala Roberto de la Riva de Inquilinos Unidos por la Justicia en Minneapolis, “Tan pronto como organizamos un edificio, un propietario quiere salir, porque sabe que no puede ganar tanto dinero como antes”. Del mismo modo, la legislación que protege los derechos de los inquilinos, el control de los alquileres y el apoyo a la vivienda social contribuyen a contrarrestar la presión del mercado.

Durante muchas décadas de lucha por sus hogares, la gente común y corriente ha encontrado soluciones ambiciosas y creativas para satisfacer sus necesidades cuando las opciones existentes no lo han hecho. Lo hicieron con pocos recursos y muchos obstáculos en su camino. Hoy en día, esas soluciones y otras alternativas no relacionadas con el mercado están volviendo a los debates principales. Informes recientes del Centro para el Progreso Americano, alineado con el Partido Demócrata, y del Proyecto de Política Popular, por ejemplo, así como de candidatos al Congreso como Kaniela Ing, de Hawai, han hecho un llamado a la construcción de viviendas sociales a gran escala y de CLT. Lograr tal transformación, para construir un sistema de vivienda verdaderamente democrático y equitativo para todos los estadounidenses, requerirá que campañas como Hogares para Todos continúen creciendo hasta convertirse en un movimiento social tan grande, poderoso y audaz como lo exige su visión.