Derecho a la vivienda
Antes una pescadería, ahora tu futura casa de una sola habitación: así es la nueva política habitacional vasca

Abres Plataforma de alquiler y compra de vivienda 1. Una cama con una colcha de ¿flores? desgastadas en lo que parece el corazón de una vivienda de 24 metros cuadrados. Sobre el almohadón, un cojín rojo solitario. La puerta abierta deja entrever que pared con pared tiene un baño. La cama está tocando la estantería y las paredes, con ese amarillo ahumado, están guarnecidas de cuadros sacados del stock de  fotos para la actividad inmobiliaria. La habitación única tiene una pequeña mesa, que sería el escritorio, y un banco dividido en tres, a modo de sofá. En la habitación aun cabe una cocina, bien equipada, eso sí. Un hogar a cota cero. Esos bloques de vidrio –pavés– que dejan pasar la luz y poco más, ni el aire, separan la casa de la calle. Antes servían para dividir una estancia, dentro de casa, o para decorar una oficina. En esta lonja –reconvertida en vivienda– en Arabella, Bilbao, a 2.166,67 €/m², en realidad no hay ventanas, aunque de algún lado ha de venir “una excelente luminosidad natural” que promete el anuncio para este “encantador local comercial sin cedula de habitabilidad”. Sales de Plataforma de alquiler y compra de vivienda 1. 

Abres Plataforma de alquiler y compra de vivienda 2. El anuncio está hecho con inteligencia artificial. Tiene ese aire cutre, trasnochado y recargado de los anuncios hechos con ChatGPT con un prompt vago. Son 80 metros cuadrados, no está mal. 150.000 euros en una especie de pegatina sobre el anuncio: “Tu nuevo hogar en Bilbao”. Kirikiño 66. “Es una lonja, categorizada como local comercial reconvertida en vivienda. Actualmente no tiene cedula de habitabilidad por dónde está ubicada y por metros cuadrados, cumple normativas para sacarla”. El anuncio cumple más o menos su función. 

Las plataformas de alquiler y compra de vivienda están ofertando lonjas reconvertidas en casas, a veces sin cédula de habitabilidad aludiendo que ahora es fácil conseguirla.

En la misma web, un anuncio de un local en venta en Durango “con posibilidad de convertirlo en vivienda, el local cumple las características”. Otro en Betolaza, de nuevo en Bilbao. Uno en Barakaldo –este tiene butacas y armarios– y otro en Basauri. La inmobiliaria que vende este último, al que llama “vivienda” después de puntualizar que no tiene la cédula. Tiene dos dormitorios, uno que parece de un exgamer y otro de un expunk, a juzgar por las sábanas con la Parca tocando la guitarra. 

En realidad la mayoría de ofertas de vivienda reconvertida parecen palacios de una sola habitación. Muebles blancos, impolutos, espejos brillantes, baños a estrenar. Ideal entrar a intentar vivir. La reconversión esconde infravivienda. Lo denuncian los colectivos. Además, alertan, muchos se venden o alquilan sin la cédula indicando que ahora es muy fácil conseguirla.

Todas estas nuevas “oportunidades” de vivienda son solo unas pocas en un mercado al alza. 7.500 locales son, según la consejería encabezada por Denis Itxaso (PSE), potencialmente reconvertibles en Euskadi, según las estimaciones del propio Gobierno Vasco. Recientemente se han “flexibilizado” los criterios para convertir una antigua lonja, un local comercial, en una vivienda. 

El nuevo decreto de “medidas urgentes” ha modificado los criterios de Habitabilidad, con exigencias menos restrictivas en cuanto a soleamiento, orientación y distribución interior.

Para ello, el nuevo decreto de “medidas urgentes” ha modificado los criterios de Habitabilidad, con exigencias menos restrictivas en cuanto a soleamiento, orientación y distribución interior. La crisis de la vivienda está traccionando las políticas públicas a la redefinición de los espacios cotidianos, no sin la crítica y la denuncia de sindicatos, organizaciones política y arquitectos. Desde el Sindicato Socialista de Vivienda de Euskal Herria, señalan que “condiciones tan básicas como el espacio, la ventilación y la iluminación pueden verse comprometidas”. Añade su portavoz, Karla Pisano, que “puede beneficiar a propietarios tanto pequeños como grandes, que tienen sus locales infrautilizados y ahora pueden sacar beneficios del altamente rentable negocio residencial”. 

Las “medidas urgentes” de Itxaso no echan mano de las 43.052 viviendas vacías, deshabitadas, que se estima que hay en Euskadi –según la Encuesta sobre el Uso de la Vivienda de 2023 del Gobierno Vasco–. Un dato más reciente, de 2024, contabilizaba 546 viviendas protegidas vacías. Además, el consejero ha admitido recientemente que, solo en Bizkaia, tiene alrededor de 300 pisos VPO sin entregar en plena crisis de la vivienda –222 en Sestao, 30 en Sopela y 58 en Getxo–, achacándolo a la falta de personal y a que se trata de un “preoceso garantista”. La cuestión turística, a la que discursivamente Itxaso ha hecho frente, está suspendida en el aire: en mayo de 2026, Euskadi contaba con 5.072 de estas dotaciones, según la estadística del INE. 

Karla Pisano, del Sindicato Socialista de Vivienda: “Existen recursos para garantizar el acceso a la vivienda a toda la población, pero estos se encuentran secuestrados por el negocio de la vivienda y por la especulación”.

En el Sindicato Socialista de Vivienda contabilizan alrededor de 100.000 viviendas vacías en Hego Euskal Herria. ¿Por qué se presenta como más viable la reconversión de 7.500 lonjas en pseudoviviendas que la expropiación de vivienda vacía? Su lectura es esta: “Este es un modelo irracional que trata de ocultar una evidencia: existen recursos para garantizar el acceso a la vivienda a toda la población, pero estos se encuentran secuestrados por el negocio de la vivienda y por la especulación”. La tasa de hacinamiento en el Estado español ha subido del 4,7 % al 9,5% desde 2018, y el alquiler de habitaciones se ha disparado en los últimos años, añade su portavoz. Esto afecta de mayor manera a las inquilinas migrantes.

Pisano también apunta que la proliferación de estas reconversiones “no va a contribuir a la reducción de los precios del alquiler, no por lo menos de forma notable, ya que la especulación del suelo sobre la que se fundamenta el mercado inmobiliario seguirá inmutable”. A su juicio, simplemente se creará un “nuevo nicho de mercado” para sectores menos solventes, “maximizando la extracción de rentas de la clase trabajadora a distintos niveles”.

Qué cambia el decreto de “medidas urgentes” de Itxaso

Los locales reconvertidos pasan a tener un tratamiento diferente al de las viviendas convencionales. De hecho (el artículo décimo modifica el artículo 7.1 del Decreto 80/2022) los locales reconvertidos pasan a identificarse como “viviendas colaborativas”. En la práctica quiere decir que lo que se convierta en vivienda partiendo de una lonja se regirá por la exigencia de ese tipo de vivienda: en vez de 35 metros cuadrados mínimos, 25. Además, se le permite integrar cocina, comedor y dormitorio en un mismo espacio bajo determinadas condiciones. En la práctica se eliminan requisitos concretos de orientación y soleamiento que antes limitaban la construcción de viviendas. Denis Itxaso y su equipo de la Consejería de Vivienda no han respondido a las preguntas formuladas por Hordago para este reportaje. 

Las 7.500 potenciales nuevas viviendas –de las cuales se han cifrado medio centenar de VPO– no parchearían el dato de 85.286 unidades solicitantes de alquiler en Etxebide, según datos de abril de 2026. Además, debe valorarse que existen otros 24.497 interesados en la compra protegida. Siendo el total 109.783 solicitudes, la tasa por 1000 habitantes es de 47,1. Por comparar, Catalunya cuenta con una tasa tres veces menor, del 15,9. 

Las ciudades principales de los tres territorios de Euskadi son las más tensionadas. Sus Ayuntamientos ya trabajan, con las competencias en la mano, para facilitar el despliegue del decreto. Se debate sobre todo en Gasteiz y en Donostia. Bilbao, por su parte, ya tiene barrios, como Santutxu, donde las lonjas no son fruterías ni pescaterías abandonadas, ahora son supuestas viviendas, algunas reformadas al estilo sueco, en el mejor de los casos, para acoger vivienda turística y familias que no pueden permitirse el lujo de vivir por encima de los 40 metros cuadrados. 

Santutxu o la especulación con lonjas públicas reconvertidas

La noticia es vieja. Su origen, un poco más. Juan José Ibarretxe todavía era lehendakari. El PNV contaba con EA en el Gobierno Vasco, partido del consejero de Vivienda Francisco José ‘Patxi’ Ormazabal. Se hizo una promoción de vivienda protegida a través de la sociedad Visesa en la calle de José María Lidón de Bilbao, en Santutxu. En los bajos de aquellas VPO, de los números 2 al 10, nueve lonjas vacías pasaron a ser dotaciones turísticas. Ahora se entra mediante código. Por el distintivo que figura en la entrada, están gestionados por la empresa Bilbao North Shore Apartment y Bilbao Rooms and Kitchens Lidón. Lo denunciaba en el Parlamento Jon Hernández (Sumar). ¿Qué contestó Itxaso? Poco: que las dotaciones fueron transmitidas a sus residentes por la vía de Etxebide en 2005. Eso sí, de los nueve locales, cinco de ellos fueron transmitidos en derecho de superficie en 2020 a una única persona jurídica, ISII SL, otro a la persona jurídica Oyrz SL, dos a personas físicas, y solo uno de ellos permanece en manos de Visesa, según El Diario.

“En un contexto de crisis de vivienda, resulta difícil comprender que en los bajos de VPO se impulsen actividades que puedan agravar esta situación. Bilbao esta declarada zona tensionada y al mismo tiempo, el turismo sigue creciendo“, denuncian las vecinas que recogen firmas en Santutxu.

Pasar las cinco últimas noches de octubre en estos bajos reconvertidos en vivienda turística sale a unos 500 euros. “En un contexto de crisis de vivienda, resulta difícil comprender que en los bajos de VPO se impulsen actividades que puedan agravar esta situación. Bilbao esta declarada zona tensionada y al mismo tiempo, el turismo sigue creciendo. Nuestro barrio es un claro ejemplo”, denuncian los vecinos, que están recogiendo firmas para detener la turistificación de la zona. Irati Bernaola, miembro de la agrupación vecinal Santutxuko familia elkartea, denunciaba en verano que el trasiego constante de turistas –acarreando maletas, yendo y viniendo– ha transformado sus edificios en extensiones hoteleras. Contabilizan que en esas nueve lonjas hay en realidad 14 apartamentos turísticos.

Muy cerca de allí, en Basarrate, a lado de la Campa del Muerto, en la bajada por Iturriaga, The Urban Hosts, a través de una web, Apartamentos Basarrate, gestiona dotaciones turísticas. A diez metros escasos, una pensión, rotulada como Iturriaga Ostatua. En realidad, también está gestionada por The Urban Hosts. Volviendo sobre nuestros pasos, de nuevo en la Campa del Muerto, en la calle Luis Luciano Bonaparte, otro alojamiento turístico. Su CEO explicaba que tienen en cartera 150 viviendas turísticas.

“Las instituciones públicas construyen un marco legal pensado para maximizar los ingresos de los rentistas y propietarios que conforman la economía patrimonial”, explican a Hordago desde el sindicato de vivienda BATU.

Desde el sindicato de vivienda BATU, con presencia en la comarca de Hego Uribe, señalan que en definitiva, lo que se ve “es cómo las instituciones públicas construyen un marco legal pensado para maximizar los ingresos de los rentistas y propietarios que conforman la economía patrimonial”. Añaden a Hordago: “Así, si hay locales ‘parados’, ahora se facilita legalmente que vuelvan a rentabilizarse, introduciéndolos en el mercado del alquiler y de las habitaciones, pese a que muchas veces no cumplen ninguna normativa vigente”. Según el sindicato, esa es la razón por la que se han flexibilizado la normativa y las ordenanzas que facilitan la conversión de locales comerciales en viviendas.

En Donostia Insausti modificará la ordenanza

Martutene, Ategorrieta-Ulia, Altza, Intxaurrondo, Loiola, Amara Berri, Gros… en ese orden se concentran territorialmente los locales comerciales vacíos en Donostia. Aun no se conoce cuántos cumplen los requisitos urbanísticos y de habitabilidad, pero al menos hay 860 vacíos, según los informes municipales. Sí sabemos que con la anterior, desde 2011, 130 locales comerciales pasaron a formar parte del parque de vivienda.

El alcalde Jon Insausti (PNV) ha anunciado más flexibilización de criterios para que aquellas lonjas vacías puedan constituirse como viviendas. Lo ha hecho por la vía de la ordenanza municipal. Ya no será una exigencia que los residentes deban acceder desde las zonas comunes, como decía la norma anterior, ahora podrán acceder directamente desde la calle. 

En el Pleno de Política General, centrado en vivienda, de este martes 13 de octubre el alcalde habló de una Donostia para vivir “y no para especular”, mientras la oposición mostraba su disconformidad. Donostia es la ciudad de donde Airbnb tuvo que retirar más de 138 anuncios de pisos turísticos ilegales y donde solo diez empresas poseen una cuarta parte del alquiler turístico. El propio Insausti, en medio del terremoto político por la vivienda, tuvo que implorar a las promotoras “que saquen las viviendas vacías al mercado a través de Alokabide”. También prometió que no iba a haber ningún desahucio en la ciudad. 

Este inicio de curso varios municipios, amparados por el decreto de Itxaso, han dado el paso a pensar su política habitacional a través de la reconversión de lonjas. En Zalla, su alcalde, Unai Diago, de la plataforma independiente Zalla Bai, ha comunicado una línea de subvenciones para este fin. Barakaldo –segundo municipio más poblado de Bizkaia y cuarto de Euskadi– prepara una nueva ordenanza para el mismo propósito, aunque se ha detallado que la norma tratará de evitar la especulación. El edil de Vivienda, Juan Antonio Pizarro (PSE) explicó que la calificación como vivienda protegida ”permitirá acotar el precio de estas futuras casas, no permitiendo la especulación en edificios que han perdido la calificación". En realidad, por la vía de la conversión basada en la ordenanza genérica, 188 lonjas pasaron a ser vivienda desde 2016.