Operaciones urbanísticas
Más ladrillo en Euskal Herria

Una voz familiar, como si del fantasma de las navidades pasadas se tratase, recorre las ondas de la radio pública vasca. “Como mucho se trata de una miniburbuja, será inmobiliaria, no afectará al conjunto de la economía”. Tras otra pregunta de la presentadora, una segunda voz continúa: “El 2021 fue un año de auténtico récord”. Ambas discuten en el principal magazín vespertino de Radio Euskadi la situación del mercado inmobiliario. Valoran los riesgos y oportunidades de un negocio que, pese a haber costado un millón de desahucios la década pasada, sigue siendo el favorito de grandes y pequeños inversores: el ladrillo.

La voz más familiar resulta ser la del ominoso economista Gonzalo Bernardos, portavoz de los intereses del sector inmobiliario en España, habitual de tertulias de todo pelaje, y tristemente célebre por negar la burbuja inmobiliaria pocos años antes del mayor cataclismo económico hasta la llegada de la pandemia. La otra voz es la de Nora García, presidenta de la Federación Nacional de Asociaciones de Agencias Inmobiliarias, que parece no dar crédito a lo bien que les va a los suyos mientras la economía global se tambalea. Bernardos sentencia: “La clase media alta ha comprado vivienda como quien compra helado”.

Gonzalo Bernardos “la clase media alta ha comprado vivienda como quien compra un helado”. En 2021, 675.000 viviendas fueron adquiridas en España, superando con creces el nivel previo a la pandemia.

Aunque sorprenda, las cifras avalan la enunciación de Bernardos. Pese al constante goteo de desahucios y la creciente sensación de asfixia que sufre cada vez más gente a la hora de pagar el alquiler, lo cierto es que los paisajes del ladrillazo han vuelto. O quizás, precisamente por ello, las grandes grúas y hormigoneras dan cuenta de terrenos baldíos y descampados mientras las lonas plásticas con nombres de promotoras decoran ahora el paisaje de nuestras ciudades y pueblos como en una novela de Chirbes. Las lonas pronto desaparecerán, revelando tras de sí monótonas construcciones blanquinegras, con garaje, dos o tres habitaciones y terraza. Y se venden, vaya que sí se venden. En 2021, unas 675.000 viviendas en España, un 38,1% más que en 2020. Y se superó, con creces, el nivel previo a la pandemia. La tendencia en Euskal Herria es similar: el pasado año se registraron 21.563 operaciones de compraventa en la Comunidad Autónoma de Euskadi, cifra cercana a los niveles máximos desde 2008, mientras que en Navarra fueron 6.479 operaciones, un 31% más que el año anterior.

El debate en la radio da vueltas al precio creciente de la vivienda, el exceso de demanda y la escasez de oferta, los cambios en las preferencias de “la clase media alta” tras el confinamiento o la subida paulatina de los tipos de interés anunciados por el Banco Central Europeo. Los desahucios, la crisis habitacional o el enorme coste ambiental de las nuevas promociones de vivienda no son consideradas por estos expertos porque representan los intereses del sector. Los desahucios aún merecen alguna tímida mención, la cuestión medioambiental es tabú.

Lucrativo y nocivo

De acuerdo a los datos de Eurostat, la construcción y la demolición son los principales generadores de residuos, contribuyendo al 36% del total. Diversos estudios demuestran que el incremento en el consumo energético y de materiales experimentado entre 1980 y 2008 —que compensa sobradamente el descenso de la producción industrial— se explica por el papel central que la construcción residencial tuvo en el ciclo económico. El modelo de “conurbación difusa” y la extensión de la mancha urbana, unido al constante desarrollo de infraestructuras viales, ha fomentado el uso del vehículo privado incrementado las emisiones un 130% desde 1990.

Por su parte, los precios, principal termómetro de la actividad en el sector, y a pesar de la contracción económica de casi 10 puntos del producto interior bruto del año 2020, no han parado de crecer. Según datos recientes del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, el precio medio de venta en la CAE está por encima de los 2.800 euros el metro cuadrado, nivel que no alcanzaba desde febrero de 2012. Aunque el precio medio de una vivienda nueva en Donostia, por ejemplo, alcanza los 420.000 euros. Una auténtica mina de oro para la especulación.

¿Cómo casa este panorama con la situación insostenible para miles de personas que sufren un cóctel explosivo de precios astronómicos, abusos por parte de los propietarios y tendencia a la estafa por las inmobiliarias? El sector inmobiliario tiene un plan para adaptarse a las “nuevas preferencias de la clase media alta” y proveer al mismo tiempo una solución para ese creciente 25% de la población que no podrá acceder a una vivienda en propiedad. Una hoja de ruta que se resume en sus proclamas a favor de “la profesionalización y digitalización del sector”, la ampliación de la oferta y una segmentación del mercado que incluya vivienda construida para destinarla directamente al alquiler “asequible” (y que gestionarán las propias promotoras).

De acuerdo a los datos regionales del Instituto Nacional de Estadística, en un año anómalo como fue 2020, la suma de la construcción y los servicios inmobiliarios alcanzó la friolera del 17,9% del valor añadido bruto en Euskadi.

Eraikune, el cluster de la construcción que reúne a los más diversos agentes del sector, presentó el año pasado, junto a la sancionada consultora PwC, un informe de impacto económico con el que sacaban pecho y exigían “el lugar que les corresponde” en la agenda económica del país. La presentación reunió al Diputado Foral de Infraestructuras y Desarrollo Territorial de la Diputación de Bizkaia, Imanol Pradales, al director de Vivienda, Suelo y Arquitectura del Departamento del Gobierno Vasco, Pablo García Astrain, o al ahora socio responsable de PwC, Asier Atutxa, quien fuera presidente del Puerto de Bilbao. Según dicho informe, el sector alcanza los 4.234 millones de euros y emplea a 59.972 personas al año, lo que equivale al 5,9 % del PIB total de Euskadi y el 6,2% del empleo. Cifras que se sitúan por encima del 10% cuando se contempla su peso indirecto. A pesar de que el Eustat no desagrega los servicios inmobiliarios de la cuenta general de servicios, si atendemos a los datos regionales del Instituto Nacional de Estadística, en un año anómalo como fue 2020, la suma de la construcción y los servicios inmobiliarios alcanzó la friolera del 17,9% del valor añadido bruto.

Y en sus propios términos, ¿qué supone colocar la construcción y la promoción inmobiliaria en el lugar que les corresponde? En el ámbito de la obra pública, que el ritmo no pare, que los megaproyectos y las grandes obras de infraestructura planificadas sigan su curso. De hecho, entre administración central, autonomías y entidades locales se licitaron casi 10.000 millones de euros. Esto ha supuesto un aumento del 84% en la obra civil y del 67% en la edificación, devolviendo el consumo de hormigón a cifras inéditas desde la crisis: 25 millones de metros cúbicos. En el ámbito de la promoción de vivienda, en cambio, sí hay exigencias: más y mejor suelo disponible para edificar, más crédito garantizado y subvenciones directas para vencer “la incertidumbre” y un marco jurídico favorable a la promoción. La patronal española propuso al Gobierno de España un plan para que la Administración central avale hasta 11.200 millones de euros en créditos hipotecarios para 330.000 viviendas.

Por su parte, ¿qué responden las instituciones? Sujétame el cubata. Al fin y al cabo, con el ladrillo ganamos todos. El sector de la construcción, como ellos mismos enuncian, tiene capacidad de traccionar la maltrecha economía pospandémica, de absorber el excedente de capital que busca rentabilidades entre la incertidumbre generalizada y de emplear la mano de obra que escupe, entre otros, el sector industrial. Por otro lado, los municipios vascos, históricamente infrafinanciados, son extremadamente dependientes de la actividad inmobiliaria. Aproximadamente la mitad de su capacidad de gasto proviene de la suma de los impuestos sobre bienes inmuebles, el incremento del valor de los terrenos y la construcción, además de la muy extendida enajenación de suelo público. Por último, la clase media, sobre la que pivota lo que queda del Estado de Bienestar, tiene buena parte de su materialidad ligada al valor patrimonial de su vivienda. Ya sea la residencia habitual o una segunda de carácter vacacional. No por casualidad el ratio de viviendas por hogar alcanza en Euskal Herria el 1,4 (entre los más altos de Europa) como atestiguan las cientos de urbanizaciones que salpican el litoral cántabro.

La políticas de la burbuja

La promoción de viviendas ha estado en el centro de todos los ciclos de acumulación hispanos desde mediados del siglo pasado. Y ni el Gobierno Vasco, ni las corporaciones municipales de las capitales vascas, ni mucho menos los agentes del sector, tienen la menor intención de que la renqueante recuperación que proyectan para esta década sea diferente. Desde el inicio de la pandemia se han celebrado al menos media docena de foros, auspiciados por las instituciones vascas y por las grande empresas promotoras, en los que se han dibujado las líneas maestras del ladrillazo que viene con el falaz pretexto de abordar el “problema de la vivienda” y, de paso, pensar “el futuro del sector inmobiliario y de la construcción”.

Desde la constitución del Gobierno Vasco se han levantado 105.000 viviendas protegidas, en las que se han invertido casi 3.400 millones de euros. Sin embargo, el parque de vivienda de alquiler social apenas alcanza las 23.000 viviendas

Si bien es cierto que a partir de la Ley Vasca de Vivienda, o incluso antes, con la entrada de la Ezker Batua de Javier Madrazo en el Gobierno Vasco al frente de Vivienda, se han desarrollado varias decenas de políticas, lo cierto es que estas, con honrosas excepciones, están más destinadas a “democratizar” el acceso a la vivienda en propiedad que a garantizar un sistema público en el que el valor de uso se imponga sobre el valor de cambio. Desde la constitución del Gobierno Vasco se han levantado 105.000 viviendas protegidas, en las que se han invertido casi 3.400 millones de euros. Sin embargo, el parque de vivienda de alquiler social apenas alcanza las 23.000 viviendas, sumando las de propiedad pública del Gobierno Vasco, las viviendas municipales promovidas en su mayoría antes de la transición y las de propiedad público-privada. Otro dato: actualmente 24.446 jóvenes de 18 a 30 años son titulares de viviendas protegidas, de las cuales apenas 2.146 son en alquiler, menos del 10%. Y todo a pesar de las reiteradas promesas del Consejero de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes, Iñaki Arriola, de promover en adelante viviendas exclusivamente para el alquiler, tal y como mandata la ley de vivienda en vigor. Sin embargo, los poderes públicos siguen promoviendo la vivienda protegida en propiedad. De hecho, el director de vivienda, Pedro Jauregui, desdijo al Consejero recientemente afirmando que “vamos a facilitar que se construya más VPO en compra y en alquiler”.

Euskadi es la única comunidad autónoma del Estado que tras la crisis hipotecaria de 2008 mantiene políticas fiscales burbujistas como que la compra de vivienda desgrave en el impuesto sobre la renta. En esa línea, las políticas para “la movilización de vivienda vacía”, según ha admitido el propio consejero, mantienen su apuesta por los incentivos fiscales antes que por las sanciones o incrementos de impuestos que recoge una ley que se aprobó a pesar del Partido Nacionalista Vasco. Si bien es cierto que se han dado algunos pasos en esta dirección, los instrumentos contemplados en el decreto de vivienda vacía refrendado por el Gobierno Vasco han relegado en los ayuntamientos la función controladora y sancionadora. 

La desordenación urbana

Otro elemento que permite anticipar la importancia del ladrillo en el nuevo ciclo es la sorprendente facilidad con la que las corporaciones municipales están reviviendo operaciones urbanísticas que parecían definitivamente enterradas por la crisis de 2008. Algunas fueron puestas en barbecho esperando el momento oportuno para lanzarse a la edificación con renovado entusiasmo, como es el caso del barrio bilbaíno de Zorrozaurre y la construcción de sus 5.500 nuevas viviendas proyectadas, que avanza a buen ritmo. Otro buen puñado de municipios nunca actualizaron los Planes Generales de Ordenación Urbana concebidos a principio de los 2000, por lo que los pelotazos planificados entonces se han puesto en marcha ahora o, al menos, son todavía hoy una posibilidad. Este es el caso de municipios vizcaínos como los de Getxo, Berango y Urduliz en Uribe Kosta.

las corporaciones municipales, incluidas las capitales, están reviviendo operaciones urbanísticas que parecían definitivamente enterradas por la crisis de 2008.

Para tomar el pulso a la escala del fenómeno basta revisar las operaciones previstas en Bilbao, Donostia y Vitoria-Gasteiz. Las tres ciudades han reactivado grandes operaciones urbanísticas que fueron truncadas por el pinchazo de la burbuja. En Bilbao, el más paradigmático es el ya mencionado caso de Zorrozaurre, donde las recalificaciones y licitaciones de suelo han jugado un papel fundamental. Donostia, por su parte, sigue “valorizando” el entorno urbano consolidado promocionando hoteles y otras infraestructuras turísticas, mientras espera la luz verde definitiva que permita la Operación Loiola. El cuartel de infantería, que ocupa una superficie de 171.024 metros cuadrados en la margen derecha del río Urumea, fue el precio que puso el PNV a la investidura de Pedro Sanchez. Allí  esperan construir al menos 1.700 viviendas y conectarlas con las recientemente construidas urbanizaciones de Txomin Enea y el barrio de Intxaurrondo. Por último, en Gasteiz, la capital junto con Iruñea con más suelo para crecer, se han desbloqueado dos millones de metros cuadrados de suelo donde están proyectadas casi 10.000 viviendas. El proyecto definitivo de reparcelación de Salburua y Zabalgana, con acuerdo entre el ayuntamiento, la sociedad municipal Ensanche 21 y los propietarios de 13 sectores de estos barrios, supone la reactivación del sector de la construcción en la capital autonómica. 

A pesar de la incertidumbre económica generalizada que acompaña el alza de los precios energéticos y materias primas, el metabolismo económico vasco sigue adicto al portland tanto como a los hidrocarburos. La subida de los tipos de interés por parte de los bancos centrales podría también limitar la posibilidad de un nuevo ciclo constructivo. Sin embargo, las grandes promotoras vascas son hoy las más importantes del Estado. El spin-off de Kutxabank, Neinor Homes, obtuvo el año pasado unos ingresos superiores a 900 millones y proyecta construir 13.000 viviendas más. La otra gigante, Amenabar, entregó 910 viviendas en cinco promociones en Euskal Herria. Las carteras de suelo y los planes de promoción indican que vuelven los tiempos del portland y el ladrillo.