Derecho a la vivienda
Diez empresas acaparan más de una cuarta parte de los pisos turísticos de Donostia en Airbnb

La oferta de pisos turísticos en Airbnb ha dejado de crecer en Donostia, pero cada noche cuesta bastante más y cada vez la controlan menos manos. Según los datos que Inside Airbnb recogió el 25 de septiembre de 2026, la plataforma anuncia 1.626 alojamientos en la ciudad. Son prácticamente los mismos que hace un año (1.625 en septiembre de 2025) y un 2% menos que en septiembre de 2022, cuando eran 1.659. En 2021 eran 1.431, según el estudio de los geógrafos de Haritik Hirira Josu del Campo y Jon Macias que publicó Aiete.net en enero de 2023. El techo histórico sigue siendo el de 2018, con 1.852 anuncios, el año en que el Ayuntamiento aprobó su primera ordenanza de pisos turísticos.

El precio medio por noche de los anuncios con tarifa visible es de 290,58 euros. En 2022 era de 203,62 euros y en 2021, de 168,83. Es una subida del 42,7% en cuatro años y del 72,1% en cinco. Ya en 2022 Haritik Hirira situaba la noche donostiarra por encima de la de Nueva York (186 euros), Barcelona (173) o París (162). Sea como fuere, Inside Airbnb ya no recoge el precio de referencia del anuncio, sino el que la plataforma ofrece para unas noches concretas –en este caso, a finales de septiembre–, por lo que la cifra de 2026 es más sensible a la temporada.

Tres de cada cuatro anuncios (1.233, el 75,8%) son viviendas completas; el resto son sobre todo habitaciones. Las cifras oficiales cuentan una historia parecida. El censo municipal, actualizado el 4 de octubre de 2026, recoge 1.339 viviendas y 149 habitaciones de uso turístico, 1.488 en total, con 6.578 plazas. La estadística experimental del INE, que cruza Airbnb, Booking y Vrbo y cuenta solo viviendas completas, situaba en mayo de 2026 en 1.350 las viviendas turísticas de Donostia, el 1,43% del parque censado, una cifra que apenas se ha movido desde 2021.

En Bilbao, donde la presión llegó más tarde, el mismo indicador ha pasado de 911 a 1.257 viviendas en ese periodo, como ya contó Hordago-El Salto.

El Centro pierde pisos turísticos y Gros toma el relevo

La oferta se reparte de manera desigual por la ciudad. El Centro –Erdialdea y la Parte Vieja– reúne 657 anuncios, el 40,4% del total, y Gros otros 321. Entre los tres barrios suman el 60,1% de lo que Airbnb ofrece en Donostia. Les siguen Amara (179), Antiguo (109) y Egia (82). En Aiete hay 43, en Intxaurrondo 25 y en Altza 10. El censo municipal dibuja el mismo mapa: Erdialdea concentra 666 de las licencias y Gros, 359.

Gros ha perdido más de 2.500 vecinos desde 2004 y es el único barrio de Donostia que no deja de vaciarse

Dentro de ese reparto hay un movimiento que conviene tener en cuenta. En 2022, según Haritik Hirira, el Centro sumaba 778 anuncios y Gros 295, el 64,7% de la oferta. Hoy el Centro tiene un 15,6% menos y Gros un 8,8% más. La Parte Vieja está cerrada a nuevos alojamientos turísticos desde 2020, y en marzo de 2023 el Ayuntamiento suspendió las licencias de hoteles, apartamentos y viviendas turísticas en el Antiguo-Ondarreta, Ategorrieta-Ulia, el Centro, Gros e Ibaeta mientras rehacía el Plan General.

La presión se desplaza entonces hacia los barrios que rodean el centro, y el precio sube también: en Intxaurrondo, donde en 2022 la noche costaba de media 92,93 euros, la más barata de la ciudad, hoy ronda los 206, aunque sobre apenas una veintena de anuncios con precio visible.

El vecindario de esos barrios lleva años denunciando el elevado coste de los apartamentos. Un estudio de Haritik Hirira para el sindicato de vivienda Saretxe, presentado en 2024, contaba 328 viviendas turísticas en Gros y documentaba que el barrio había pasado de 20.500 vecinos en 2004 a 17.942 en 2023, el único de Donostia que pierde población de forma continuada. En los últimos años, el alquiler medio del barrio subió de 896 a 1.033 euros al mes. En la Parte Vieja, según una moción de Elkarrekin Donostia que cita datos del INE, la población cayó un 14% entre 2015 y 2023.

Diez gestoras controlan más de una cuarta parte de la oferta

La profesionalización que señalaban los geógrafos del Campo y Macías en 2023 se ha consolidado. El 71,7% de los anuncios pertenece hoy a cuentas que gestionan dos alojamientos o más, frente al 68,17% que calculó Haritik Hirira en 2022. El 37,9% está en manos de cuentas con diez o más. Las diez mayores reúnen 454 anuncios, el 27,9% de toda la oferta de la ciudad, mientras que 460 de los 658 anfitriones tienen un único anuncio.

Las diez mayores gestoras suman 454 anuncios, casi tantos como los 460 anfitriones que solo tienen uno

A la cabeza están las mismas empresas que el estudio de 2022 ya situaba en lo alto. FeelFree Rentals suma 128 anuncios repartidos en tres cuentas y The Rentals Collection, 95. Detrás aparecen SanSe Holidays (37), Sweet Home San Sebastian Rentals (28), Basque Stay (28), Always Easy (27) e Iberorent Apartments (19). Su peso explica además por qué la pandemia no redujo la oferta de forma duradera.

Según los geógrafos citados, que recogían el trabajo del investigador Jorge Sequera, quienes tenían uno o dos pisos tuvieron que devolverlos al alquiler residencial cuando se cortaron los ingresos, mientras que “las empresas y los grandes profesionales que acumulan decenas de viviendas no tuvieron necesidad de hacer cambios repentinos, porque pueden mantener las viviendas vacías durante más tiempo”.

Entre 2017 y 2022, el alquiler residencial subió un 23% en Donostia,mientra que la noche turística lo hizo un 57%

La razón del negocio, según el mismo estudio, es la diferencia de rentabilidad. “La rentabilidad del alquiler turístico puede llegar a triplicar la del alquiler ordinario”, explicaban a Argia. Entre 2017 y 2022, el precio medio del metro cuadrado en alquiler residencial subió un 23,26% en Donostia; el de la noche turística, un 57,17%. Este medio ya publicó cómo algunas de estas empresas compran viviendas mientras influyen en las normas que las regulan.

Uno de cada seis anuncios no muestra número de registro

Desde 2018 toda vivienda o habitación de uso turístico en la CAV debe inscribirse en el registro del Gobierno Vasco y, según el artículo 20 del Decreto 101/2018, hacer constar el número en todo anuncio. De los 1.626 anuncios de Airbnb en Donostia, 276 (el 17%) no muestran ninguno: 164 son viviendas completas y 110, habitaciones. Otros 87 se declaran exentos por ser “alquiler de temporada”, una figura que queda fuera del registro turístico y que los colectivos señalan como vía de escape. El hecho de que un anuncio no muestre el número no prueba por sí solo que el alojamiento sea ilegal, sino que puede tratarse de alquileres que no exigen registro.

En cambio, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana sí ha hecho ese cruce. En septiembre de 2025 comunicó a las plataformas 472 viviendas turísticas ilegales en la CAV, 138 de ellas en Donostia, el municipio vasco con más casos, según una moción de control de EH Bildu fechada el 24 de octubre de 2025.

Interpelada en comisión, la delegada de Urbanismo Sostenible y Vivienda respondió que no tenía claros los criterios del Ministerio y confirmó, según el mismo documento, que de las cuatro personas que antes controlaban los pisos turísticos ilegales solo queda una.

El Ministerio de Vivienda señaló 138 viviendas turísticas ilegales en Donostia, pero el Ayuntamiento solo tiene a una persona dedicada a controlarlas

Y la norma promete endurecer el marco. El anteproyecto de Ley de Turismo que presentó el consejero Javier Hurtado en febrero de 2026 prohíbe nuevas viviendas turísticas en zonas tensionadas, obliga a renovar la inscripción cada cinco años y endurece las sanciones a las plataformas. Hoy, las licencias concedidas no caducan: Elkarrekin Donostia pidió en marzo de 2025 que el Gobierno Vasco permita fijarles un plazo.

Por su lado, CCOO rechazó el 1 de octubre que la ley siga reconociendo las viviendas turísticas como alojamiento: limitarlas “solo en las zonas tensionadas no es suficiente”, porque “los efectos negativos de esta explotación especulativa de la vivienda son claramente incompatibles con su función social”.

Los vecinos piden que los pisos turísticos desaparezcan

Para los colectivos vecinales, la congelación de licencias llegó tarde y se queda corta. “Con las regulaciones de hoteles y pisos turísticos han tratado de acallar las reivindicaciones, pero no han parado su proliferación”, resumía en 2023 Asier Basurto, de la plataforma Bizilagunekin, en una entrevista con DonostiTik. “La expulsión del vecindario de sus barrios es masiva, tal y como corroboran los informes públicos. Han llegado los fondos buitres, han vuelto los desahucios”.

Bizilagunekin, nacida en 2018, propuso en 2023 erradicarlos y convocó la manifestación por el decrecimiento turístico que sacó a un millar de personas a la calle en octubre de 2024.

Su último documento, “Etxeak bizitzeko”, presentado en junio de 2026, parte de que en una ciudad en emergencia habitacional “utilizar viviendas residenciales como alojamiento turístico de corta estancia constituye un uso socialmente regresivo”. Propone prohibir de forma permanente las nuevas licencias, convertir las actuales en autorizaciones temporales y no renovables, impedir que una misma persona o empresa explote más de una vivienda turística y crear una unidad municipal que combine el control digital con la inspección presencial.

Para los alquileres de temporada, Bizilagunekin pide un registro municipal obligatorio que exija el contrato y el motivo de la temporalidad. El informe recuerda que Donostia tiene más de 15.500 viviendas que no son residencia principal, el 16,4% del parque, y concluye que “las viviendas deben servir prioritariamente para vivir”.

La fórmula para salir del modelo, según el colectivo: una licencia “restrictiva y transitoria” que permitiría alquilar a turistas 150 días el primer año, 100 el segundo, 50 el tercero y 25 el cuarto, y después ninguno, aunque la vivienda cambie de dueño. “No podemos aceptar que esa actividad se profesionalice, que alquilar viviendas sea tu oficio para toda la vida. Sabemos que no se pueden prohibir de un día para otro, porque mucha gente tiene organizado su negocio en torno a ello. Pues tienes cuatro años para ir adaptándote y buscar otra cosa”, explicaba Basurto.

En la Parte Vieja, la asociación vecinal Parte Zaharrean Bizi lleva años poniendo cifras al mismo problema. En 2018 contaba 270 pisos turísticos en el barrio que, sumados a pensiones y hoteles, daban 1.600 camas turísticas, frente a 453 casas vacías. Hoy Airbnb anuncia allí 183 alojamientos. La asociación achaca la situación a “una falta de control e inspección del Ayuntamiento, que lanza el mensaje de que se puede hacer de todo en la Parte Vieja, porque no pasa absolutamente nada”, y advierte de que el barrio “se está convirtiendo en un lugar de exclusión, degradación ambiental y esterilidad económica”, según declaró a DonostiTik.

El pasado agosto, unas 200 personas se concentraron frente a Santa María a su llamada contra la “privatización” de calles y escaleras por la hostelería.

Los sindicatos de vivienda llevan la pelea a los portales

Mientras la regulación llega, los sindicatos de vivienda han encontrado una vía más rápida: los estatutos de las comunidades. El Tribunal Supremo avaló en diciembre de 2023 que una comunidad pueda prohibir los pisos turísticos si sus estatutos vetan cualquier actividad económica, y ya hay sentencias en Donostia.

Los vecinos de los números 10 a 13 del paseo del Urumea ganaron tras seis años de pleitos, y a comienzos de 2024 el Supremo confirmó el cierre de un piso turístico en un edificio de lujo de la calle Zubieta cuyos estatutos de 1970 reservaban las viviendas a “residencia familiar”.

En Gros, el sindicato de vivienda Saretxe ha convertido esa vía en un arma para iniciar una campaña contra la turistificación. Ha elaborado una guía para cambiar los estatutos de los portales y ha logrado prohibir los pisos turísticos en al menos dos bloques, el número 13 de la calle Usandizaga y el 19 de San Francisco, según recogía Argia.

Su programa, presentado en 2023, incluye no conceder nunca más licencias, vetar los contratos de alquiler de menos de un año, imponer licencias restrictivas y revocables, retirar la licencia a los pisos turísticos que lleven un año sin uso, limitar el precio del alquiler y publicar un censo de viviendas vacías para destinarlas a las necesidades del barrio. Según el sindicato, en Gros hay unas 900 viviendas que se destinan al lucro turístico.

Más al este, la asociación de vecinos de Intxaurrondo Zaharra (IZBE), firmante de los manifiestos contra la turistificación de 2022 y 2025, pone el foco en las medidas que faltan para recuperar algunas viviendas. En su plan de mejora del barrio reclama que el antiguo edificio de la Aemet, junto al puente de Garro y vacío desde hace una década, se convierta en los 40 apartamentos para jóvenes y mayores que el Gobierno Vasco y el Gobierno español proyectaron en 2022, “teniendo en cuenta la necesidad de vivienda social de alquiler que hay en Donostia”. El manifiesto de 2022 que firmó con más de treinta colectivos, de Parte Zaharrean Bizi a ELA, LAB y ESK, denunciaba que “no se ponen límites a los fondos buitres o mercados turísticos para especular con la vivienda”.

La presión contra la especulación procede de buena parte del ámbito vecinal. El 3 de octubre, cientos de personas se manifestaron en Donostia convocadas por LAB y Maizterren Sindikatua para exigir que se intervenga el mercado de la vivienda, después de que el Congreso tumbara los dos decretos de vivienda del Gobierno español. “Hay que intervenir en los precios del mercado, dar más estabilidad a los inquilinos mediante contratos indefinidos y ampliar el parque público de vivienda”, reclamó la secretaria general de LAB, Garbiñe Aranburu.