Opinión
Los rentistas son ricos: el Gobierno gana

Cada año se incorporan más de 47.000 nuevos caseros particulares al negocio del alquiler de viviendas. Ellos son el factor más controvertido a la hora de interpretar cómo se reparten los beneficios de un negocio cada vez más amplio y diverso.

A pesar de que el perfil de clase media y baja de este tipo de arrendadores que alquilan una o dos viviendas es mayoritario, algunos análisis se esfuerzan en sobredimensionar el papel de grandes corporaciones, fondos de inversión y grandes inversores particulares. Así han intentado sacar del radar de la crítica a quienes componen el grueso del sector rentista. Mientras que, de paso, han quitado un peso de encima al Ejecutivo, que veía cómo muchos de sus votantes eran señalados.

Dinámicas inquilinas

Para entender la situación, partamos del factor demográfico. Desde 2021 la población residente en España ha crecido, según la Encuesta Continua de Población, en más de 2,2 millones de personas. En total, 1,27 millones de hogares más y 200.000 nuevos hogares al año. Un aumento de la población que depende, casi en exclusiva, de la llegada de personas nacidas en el extranjero. En concreto, la población migrante creció en 2,86 millones, mientras que la población española descendió en 632.169.

Para el mercado de la vivienda se abren dos tendencias muy claras. De un lado, la vieja sociedad de propietarios, mayoritariamente nativa, disfruta aún de amplias cotas de propiedad que le permiten, incluso, actuar como arrendadores. Por otro, llega una buena cantidad de nuevos trabajadores migrantes que demandan viviendas en alquiler convencional y acaban recurriendo al subarriendo, al alquiler de habitaciones o, en el mejor de los casos, al alquiler de una vivienda completa.

Los datos nos indican que más del 86% de las viviendas en alquiler están en manos de pequeños tenedores (menos de cinco viviendas)

Esta visión macro puede explicar que todavía en 2025 el 85,7% de los hogares con un cabeza de familia español viviese, según la Encuesta de Condiciones de Vida, en una vivienda de su propiedad (79%) o en una vivienda cedida (6,8%). Mientras que la población extranjera no comunitaria solo vivía en régimen de propiedad en un 24,2% de los casos, un 54,8% menos que los españoles.

De hecho, el 97,1% de los caseros que declaraban tener viviendas habituales en alquiler en 2024 eran de nacionalidad española. Esta ha sido la lógica dominante del mercado del alquiler en España desde comienzos de los años 2000. Cuando el casero particular, generalmente nativo, encontró una vía de mejora económica alquilando viviendas a población migrante recién llegada. Una relación, muchas veces ambigua, que podría ayudar a explicar parte del componente estructural del racismo inmobiliario.

Evidentemente, este no es el único elemento a considerar y también hay que contemplar muchas otras situaciones. Los pisos compartidos, las familias nativas de bajos ingresos o el alquiler a familias de rentas medias y altas serían algunos de ellos. Pero también, por ejemplo, el más de medio millón de divorcios y separaciones que se han producido en los últimos seis años y que generan una alta demanda de arrendamientos.

Un último factor demográfico que conviene tener en cuenta es el de las herencias. Se trata de una dinámica todavía poco estudiada y que merecería un análisis específico. Al medir con precisión estos datos podríamos conocer el impacto que tendrá la transmisión del patrimonio inmobiliario de las generaciones nacidas desde los años cuarenta del siglo XX en las generaciones más jóvenes. Los datos empiezan a apuntar a la magnitud del fenómeno, aunque aún está en una fase muy incipiente: en los últimos nueve años se han donado o heredado más de 3,5 millones de viviendas, más de 380.000 al año.

En definitiva, si el mercado presenta una casuística tan diversa, la cuestión ya no es únicamente cómo funciona, sino cómo se representa políticamente. Y ahí es donde aparecen importantes distorsiones.

Los caseros particulares

El crecimiento de la población inquilina y sus características han hecho que el sistema de propiedad inmobiliaria se concentre en ese 80% de la población nativa, mientras que las nuevas generaciones migrantes ocupan de manera mayoritaria el nicho del alquiler. Todo ello sabiendo que también entre la población nativa, sobre todo la más joven, crece el número de personas que viven de alquiler. 

Como vemos, el problema tiene múltiples aristas. Por eso concentrar el ataque sobre los grandes inversores y los grandes tenedores que cuentan con diez o cinco viviendas en alquiler se puede volver en contra de la propia crítica que se busca. Al dejar fuera a la inmensa mayoría de propietarios particulares, ha permitido que toda la normativa contra los desahucios, las reglas fiscales y las excepciones a las subidas de alquiler se hayan redactado con excepciones y beneficios a favor de esos caseros de clases medias y bajas.

Al dejar fuera a la inmensa mayoría de propietarios particulares, la normativa contra los desahucios se han redactado con excepciones y beneficios a favor de esos caseros de clases medias y baja

El resultado es que estos propietarios particulares de menor entidad puedan salvarse de la crítica política. Muchos analistas han logrado con esto, aunque por el camino inverso, lo mismo que los liberales. Estos dirían: “No intervengan el mercado porque la mayoría son modestos y pequeños propietarios”. Mientras, los críticos, por omisión, centrarían su acción en los grandes circuitos de inversión inmobiliaria dando por desaparecido el problema del rentismo popular y dejando abierto el campo para favorecer al mercado del alquiler minorista.

Sin embargo, que sea minorista no quiere decir que sea minoritario. Aquí está la clave. Los datos nos indican que más del 86% de las viviendas en alquiler están en manos de pequeños tenedores (menos de cinco viviendas). Además, sabemos por los datos de la Agencia Tributaria que se trata de clases medias en un 45% de los casos y clases bajas en otro 25%. Entre ambos sectores se ingresan en torno al 50% de las rentas de alquiler y suponen el grueso del mercado del alquiler en España.

Las consecuencias políticas

Se intenta construir la imagen de una sociedad dividida entre grandes propietarios rentistas y una clase inquilina homogénea. Desde el punto de vista político, esa imagen resulta eficaz. Sin embargo, persigue un horizonte sindical muy cortoplacista. Algo comparable al que quisieron construir los grandes sindicatos en los años 80 y 90 después de la crisis de la década anterior. Entonces se resumían las relaciones de clase a través del enfrentamiento entre grandes empresas bien estructuradas y una clase trabajadora concentrada y organizada en sus puestos de trabajo.

Esa imagen era una pura ilusión dentro de mercados laborales cada vez más dispersos, subcontratados y precarios. Igual que lo es pensar que el mercado de la vivienda camina hacia un sistema de grandísimos tenedores. De hecho, los grandes tenedores como Blackstone o Caixa están vendiendo una a una decenas de miles de sus propiedades. Este es el ejemplo de un mercado compuesto por infinidad de actores jurídicos y particulares que harán que la lucha contra la propiedad sea cada vez más difícil, sobre todo cuando cada vez hay una menor reputación corporativa a la que atacar.

Esta orfandad a la hora de dañar al enemigo, tan poderoso como diverso y disperso, ha hecho que las fuerzas se replieguen sobre las posibles soluciones que ofrecen las distintas respuestas institucionales

Esta orfandad a la hora de dañar al enemigo, tan poderoso como diverso y disperso, ha hecho que las fuerzas se replieguen sobre las posibles soluciones que ofrecen las distintas respuestas institucionales.

Al apuntarse casi en exclusiva hacia el Estado se consigue una posición táctica de indudable valor. Pero, a la vez, se corren enormes peligros. El primero, que esas soluciones no van a llegar por medio de acciones legislativas, pues las propias dinámicas del capitalismo patrimonial que sostiene la economía española lo impiden. El segundo, que puede encerrar a las luchas en una posición subordinada en la que toda la fuerza de la lucha parece circunscribirse a esta mediación con las administraciones.

La suma de todos estos factores ha supuesto un alivio para el Gobierno progresista. Que distintos sectores del movimiento hayan dejado fuera de su crítica a buena parte del pequeño rentismo devuelve el debate a un esquema sencillo de ricos frente a pobres y recompone un marco político e ideológico organizado en torno al eje tradicional de la izquierda y la derecha, claramente favorable al Gobierno.