Análisis
Quién mueve el mercado de la vivienda

Minuto y resultado. Ya no hay mes en el que no se produzcan más de 60.000 compraventas de vivienda. Se trata de cifras que duplican y hasta triplican los datos de los últimos 15 años. Parece que el mercado inmobiliario se activa y con él la construcción, aunque aún está lejos de sus años dorados durante la burbuja.

Mientras esto se produce, nuestro sistema de propiedad ha cambiado significativamente. Más de 3,6 millones de hogares viven de alquiler, más del 20%, según la Encuesta de Condiciones de Vida de 2024 (INE). De este vasto mercado sabemos que 596.693 de esas casas son en alquiler social, público y con precios por debajo de mercado. A ellas debemos añadirles otra parte de alquileres de vivienda habitual que son chalets en la costa o en zonas urbanas, estos suman como mínimo otros 300.000 hogares. Con esto, el mercado del alquiler convencional, aquel en el que se concentra buena parte de la crisis de asequibilidad y precios, rondaría los 2,7 millones de hogares, el 13,9% del total de los hogares.

Semejante volumen de viviendas demuestra al menos dos cosas. La primera, que los alquileres por debajo de precio de mercado están creciendo muy lentamente, muy por debajo de lo que dice el Gobierno. La segunda, que el negocio del alquiler se ha consolidado como un proveedor regular de rentas para los sectores propietarios. 

Ahora, la pregunta que debemos hacemos es la siguiente. ¿Ha supuesto este nuevo ciclo rentista un cambio sustancial de los actores que lo sostienen? ¿Vivimos un proceso de concentración extrema de la propiedad en esta fase? ¿Han dejado de participar las clases medias de este juego?

Para contestar, debemos saber, en primer lugar, quién está comprando esas viviendas que señalábamos al principio. Y los datos son claros, todavía el 90% de las compras las realizan por propietarios particulares. Un dato significativo pero que, por sí solo, no es suficiente. 

Para completarlo debemos saber, además, si esas compras tienen como finalidad ser primeras residencias, segundas residencias vacacionales y estacionales o si directamente se compran para rentabilizar su alquiler. Esto es, debemos dilucidar si quienes sostienen este nuevo ciclo de compra de viviendas son inversores institucionales, particulares o una incipiente nueva generación de propietarios. 

La primera respuesta la podemos encontrar en los datos que ofrece la Central de Riesgos del Banco de España, algo así como la sala de máquinas donde se valora el riesgo del sistema hipotecario y bancario español. Según esta, el 86,5% de las hipotecas se solicitan como primera residencia y como vivienda habitual. En concreto, en 2024 el 73% del total correspondieron a la adquisición de una primera vivienda habitual, y un 13,5 % a un cambio de domicilio a una nueva residencia habitual. Esto es, en 2024 al menos 339.000 viviendas se compraron con esta finalidad. 

Más de un 20% de las compras las realizan personas físicas desde el extranjero y que, por su distribución territorial, son residencias para retirarse en edades avanzadas o segundas residencias en la costa

A esta cifra debemos añadir los datos que nos ofrece el Colegio de Notarios, quizás los más importantes para valorar con qué fin se compran aquellas viviendas que no se adquieren con una hipoteca y donde se observan dos tendencias claras. La primera, que más de un 20% de las compras las realizan personas físicas desde el extranjero y que, por su distribución territorial, son residencias para retirarse en edades avanzadas o segundas residencias en la costa. Esto se traduce en que en lugares costeros como Baleares (38%), Canarias (36%), Comunidad Valenciana (33%) o Murcia (27%) este mercado está muy por encima de la media arriba señalada. La segunda, que el 90% de las compras, sean realizadas con o sin hipotecas, se producen por parte de propietarios particulares.       

Demostraríamos así que el mercado de compraventa de viviendas sigue dependiendo de dos factores. La adquisición de una primera residencia y la compra de segundas residencias para la jubilación de los euroboomers. Y más allá, de continuar esta tendencia, esto significaría que en los próximos años podría darse cierto repunte de los hogares que viven en propiedad, como ya sucedió entre 2018 y 2020. Incluso podríamos asistir, en caso de crisis, a nuevas rondas de crisis hipotecarias como la que ya se está anunciando en los datos de Consejo General del Poder Judicial desde el segundo trimestre de 2025. 

Aunque estos datos necesitan aún un plazo de verificación mayor debemos estar pendientes para ver como evolucionan. A escaso año y medio desde salida de la crisis de inflación, la reciente bajada de tipos y la multiplicación de políticas públicas en favor de la compra de vivienda, es pronto para describir su futuro inmediato. 

Un ecosistema propietario desbocado.

Lo que está por venir es una incógnita, sobre todo con estas nuevas pautas de inversión donde sus dos principales actores, los hogares y el Estado, despiertan lentamente de un largo letargo. Aunque lo cierto es que estos signos de cierta recuperación no han dado marcha atrás a la situación de un mercado del alquiler cada vez más draconiano y en manos de sectores propietarios cada vez más desbocados. 

Desde los fondos de inversión que ocupaban los discursos críticos como principales enemigos, se ha pasado al concepto de rentistas, que pone el foco en la multiplicidad de actores

Hagamos una radiografía rápida empezando por otro dato. En el año 2023, el Banco de España solicitó un informe a los Servicios de Estudios de la Agencia Tributaria con el objetivo de aclarar qué parte del mercado del alquiler estaba en manos de empresas y sociedades. Pues bien, el dato era sorprendente, tan solo el 7% de los propietarios eran entidades jurídicas, incluyendo las grandes empresas de vivienda pública y actores privados como Blackstone, Sareb o Caixa. O, lo que es lo mismo, descontada esa vivienda pública y social en alquiler, el 90% de propietarios del mercado eran personas físicas. En concreto 2,8 millones de declarantes (incluido el País Vasco) para 2,5 millones de viviendas habituales en alquiler declaradas. De ellas, en torno al 75%-80% pertenecerían por ingresos salariales —según los criterios de la OCDE—, a las clases medias y bajas, mientras que entre el 20%-25% restante serían de las clases altas, con los datos de 2023 en la mano.   

A la altura de 2025, ha sido un acierto por parte de los movimientos de vivienda girar su discurso. Desde los fondos de inversión y los actores de inversión institucional que ocupaban el centro de los discursos críticos como únicos y principales enemigos se ha pasado al concepto de rentistas, que pone más el foco en la multiplicidad de actores e incluye como referente a la base más transversal de la propiedad del mercado del alquiler, los propietarios de clases medias y altas. 

Esta línea discursiva permitirá comprender con mayor acierto los mecanismos de reproducción del sector inmobiliario español. Dado que este sigue reposando sobre sus bases tradicionales, la compra de viviendas por parte de amplias capas de propietarios de hogares y el mercado de segundas residencias por parte de compradores extranjeros (ingleses, alemanes, holandeses). Dos factores a los que se han sumado en los últimos años nuevos actores de clases medias y medias-altas que ven en la compra de viviendas para alquilarlas un buen valor a futuro.

A pesar de ello, la posibilidad de participación a futuro o no en los sistemas de propiedad es cada vez más compleja. Herencias, cesiones, bajada de los tipos de interés, movilización del ahorro familiar, avales públicos han abierto poco a poco un nuevo mercado de compraventa. Factores todos ellos que intervienen en los nuevos mapas propietarios que, aunque sin resolver en el corto plazo la clara brecha patrimonial que existe entre los boomers y el resto de segmentos de edad, sí está remontando un cierto ciclo de nuevas posiciones propietarias. Hasta donde llegará, esa es la pregunta. 

Concentrar la mirada exclusivamente en busca de grandes rentistas, como si de un plumazo la propiedad se hubiese concentrado en apenas un 10% de la población, se vuelve así problemática

Por ese motivo, concentrar la mirada exclusivamente en busca de grandes rentistas, como si de un plumazo la propiedad se hubiese concentrado en apenas un 10% de la población, se vuelve así problemática. Sin duda, como figura que sustituye discursivamente a los viejos fondos de inversión, puede tener un valor para la crítica, pero puede llevarnos al mismo atolladero que con aquellos fondos buitre hace no tantos años. Y es que la propiedad del mercado del alquiler está aún demasiado fragmentada y es en extremo heterogénea. Esto es así por la multiplicación de pequeñas empresas que participan del negocio y porque las clases medias y altas se han consolidado como principales caseros del ciclo del alquiler con casuísticas y escalas de los más variopinto. 

Se juntan así un ciclo de crecimiento urbano vertiginoso, políticas públicas de vivienda que impulsan la propiedad y una socialización del rentismo que hacen que una y otra vez el conflicto aparezca más expresado en términos de guerra civil que de guerra de clases. Para llegar a la segunda de estas, se ha apostado todo a la cuestión de los precios de la vivienda, y desde luego es una opción sensata, pero sin abordar la cuestión de la propiedad y la expropiación o el impago de la misma, no abriremos el camino hacia la cuestión de clase que atraviesa todo el entramado inmobiliario y patrimonial. Aquí es donde está el atasco principal de nuestra lucha y de los amplios sectores sociales que ya no pueden pagar nada.