Vivienda
La nueva Ley del Suelo de Cifuentes intenta resucitar la burbuja inmobiliaria

En una escena de la película Historias de Madrid (Ramón Comas, 1958), incluida por el colectivo Left Hand Rotation en su pieza Ficción inmobiliaria 3, un constructor entra en una iglesia para rezarle a un santo: “Escucha mis súplicas, San Nicolás: que se caiga la casa. En serio, que necesito el solar para hacer una buena obra. Una obra… de 12 pisos. ¿No es una demostración de amor cívico querer levantar un edificio del que puede sentirse orgulloso Madrid?”.

El pasado mes de abril, el Gobierno regional envió a la Asamblea de Madrid su proyecto de Ley del Suelo. Según sus detractores, el texto escucha las ‘súplicas’ de los promotores en detrimento del interés social y medioambiental del urbanismo. Además del contenido del proyecto, la oposición política y las organizaciones vecinales y ecologistas denuncian que el proceso de redacción ha estado marcado por la falta de transparencia y de participación ciudadana.

Opacidad

En el caso de Ecologistas en Acción y la Federación Regional de Asociaciones de Vecinos de Madrid (FRAVM), su participación se limitó a una reunión —por separado— con el director general de Urbanismo y técnicos de la Consejería. Además de dificultar la implicación de las asociaciones, el Ejecutivo madrileño podría estar “bordeando” la ley en materia de transparencia, según Vicente Pérez Quintana, responsable de urbanismo y vivienda de la FRAVM.

“La legislación obliga a que se abran periodos de información pública en la aprobación de leyes y normas que tengan impacto medioambiental. Todo esto se lo han saltado. De hecho, vamos a estudiar con nuestros abogados si esto daría motivo para un contencioso”, afirma a El Salto.

La primera diferencia del proyecto de ley con respecto a la norma que pretende sustituir se encuentra en su exposición de motivos: “Hoy la actividad de urbanizar y edificar se ejerce en el marco del derecho de propiedad privada y de la libertad de empresa, y así se consagra en esta ley”.

En opinión de la arquitecta y especialista en urbanismo Teresa Bonilla, esta consagración es algo inédito en la legislación del suelo madrileño. “Esto ha estado históricamente mucho más matizado en las leyes anteriores. El recordar, aunque solo sea, que existe una función social de la propiedad creo que es algo que debe estar en la legislación. No creo que se pueda decir, como dice la ley, que la Administración debe ejercer aquellos aspectos vinculados a la autoridad y que el resto es solo un tema económico y que, en consecuencia, es empresa y libre mercado”, señala.

La ley vigente fue aprobada en 2001 por el Gobierno de Esperanza Aguirre, después de la liberalización del suelo estatal que promovió el Ejecutivo de Aznar en 1998. Desde entonces: burbuja inmobiliaria, crisis económica, desarrollos urbanísticos paralizados, miles de viviendas vacías… Y ningún análisis de la situación.

“Aquí han recortado más de un 80% las cesiones sin un diagnóstico previo, sin saber si es mucho o poco. Sencillamente porque Asprima, la asociación de promotores inmobiliarios, lleva pidiendo que se les reduzcan las cesiones desde que estaba Aguirre”, asegura María Ángeles Nieto, coordinadora regional de Ecologistas en Acción en Madrid.

Las cesiones —la cantidad de suelo que la constructora debe ceder a un ayuntamiento para dotaciones— se situaban en los 120 m2 por cada 100 construidos cuando se aprobó la ley de 2001. La cifra, que se ha ido reduciendo mediante modificaciones parciales de la ley, baja hasta los 30 m2 en el proyecto presentado, que llega a eximir de cesiones a determinadas actuaciones en municipios menores de 5.000 habitantes.

“Todo su objetivo parece estar en dónde saco rentabilidad”, explica Norma Pérez Huerta, de la Plataforma por el Derecho a la Ciudad

Para la arquitecta Norma Pérez Huerta, de la Plataforma por el Derecho a la Ciudad, el Gobierno madrileño intenta adaptar la normativa a los nuevos nichos de negocio. “Todo su objetivo parece estar en dónde saco rentabilidad. Parto de la base de que ya no se van a producir los grandes desarrollos de extensión de la ciudad y entonces echo la mirada sobre la ciudad [edificada]. Pero no para resolver sus problemas, porque no hay un diagnóstico de qué es lo que hay que resolver, sino para buscar dónde hay posibilidades de negocio”.

En su opinión, el proyecto “deja hacer de todo: se pueden intensificar usos, no hay nada que controle la transformación de la ciudad, la gentrificación”, y pone en riesgo los catálogos de bienes protegidos.

Menos protección

Sobre este aspecto, Amparo Berlinches, presidenta de la asociación Madrid, Ciudadanía y Patrimonio, indica que la ley vigente obliga a los ayuntamientos a modificar su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para rebajar la protección de edificios. Y pone un ejemplo: “En el caso de Canalejas, el Ayuntamiento de Madrid hizo una modificación del PGOU para descatalogar estos edificios y que pasaran de singular y estructural a parcial, que implica la posibilidad de demoler casi todo y aumentar edificabilidad. Esta ley nueva ni siquiera prevé que haya que hacer esta modificación de la norma máxima que regula esto —el PGOU—, sino que con un simple plan parcial, que es otro documento de nivel inferior, u otro estudio de detalle, [el Ayuntamiento] puede descatalogar los edificios”.

Los planes parciales —señala— requieren menos trámites y no tienen que pasar por la comisión de urbanismo, en la que participa la Comunidad de Madrid. Resultado: una Administración menos controlando la desprotección de un inmueble.

Una vez conocida la propuesta del Gobierno regional, el Ayuntamiento de Madrid presentó sus enmiendas. Entre ellas, la necesidad de que se ofrezcan fórmulas para desclasificar suelo. El objetivo: poder adjudicar otros usos a las más de 5.800 hectáreas de desarrollo urbanístico que tiene paralizadas en el sureste de la ciudad sin enfrentarse al pago de indemnizaciones inasumibles a las promotoras. Un problema que comparten muchos municipios de la región.

Administraciones como la Junta de Castilla y León ya han aprobado medidas en este sentido. Teresa Bonilla destaca que en Alemania se están demoliendo edificios donde no se necesita vivienda. “En nuestro caso es suelo, en otros países es edificación. Hay que montar un mecanismo por el cual los derechos de los propietarios no sean eternos. No se pueden seguir incumpliendo plazos y que, sin poner una sola farola en la obra, se considere que el suelo está clasificado para siempre. Lo que ha fallado aquí han sido los mecanismos de control por parte de la Comunidad. Se han hecho reclasificaciones de suelo realmente insensatas”, concluye.

Ciempozuelos (23.700 habitantes) tiene parte de su plan general paralizado tras una denuncia por un caso de corrupción de 2006 en el que se vio envuelto su entonces alcalde. Una de las preocupaciones del Ayuntamiento es la flexibilidad de usos que la nueva ley permite en espacios protegidos. No en vano, el 75% de su término municipal está dentro del Parque Regional del Sureste.

“Ha sido una zona bastante afectada durante el boom de la construcción porque es una zona de vega y la gente, en lugar de cultivar y desarrollarla, prefirió dársela a empresas que explotaban el suelo para la construcción o para instalar graveras”, comenta a El Salto la concejal de Urbanismo Sostenible, Gemma Fornell.

En su opinión, el proyecto de ley insiste en la posibilidad de construir viviendas asociadas a las necesidades de una explotación en suelo no urbanizable. “Pero claro, eso queda un poco ambiguo y al final puede ser un coladero para implantar complejos turísticos o de hostelería, que entendemos que no ayudan en nada al desarrollo de la vega”, lamenta.

Fornell y el resto de entrevistadas consideran necesario corregir el proyecto presentado para que incluya lo relativo a la ordenación del territorio. Es decir: una valoración del territorio de ámbito autonómico que armonice los planes municipales y ordene el uso de los suelos en el medio natural, las actividades agrícolas o los desarrollos residenciales. En palabras de la edil ciempozueleña: “Habría que poner de acuerdo los planes. Que no pueda cada uno hacer lo que quiera donde acaba la línea del término municipal, sino que vaya todo en consonancia. Al final somos una comunidad autónoma pequeña y eso sería relativamente fácil”.

El 26 de mayo terminó el plazo de presentación de enmiendas al texto. El ejecutivo de Cristina Cifuentes quiere que la nueva ley se apruebe antes del verano, pero el debate en la Asamblea puede durar meses. La redacción final dependerá del nivel de oposición que encuentre el proyecto de ley en el hemiciclo. Y en la calle. En la película Historias de Madrid, el vecindario del edificio que quieren derribar se organiza. Y consiguen echar al constructor y a sus operarios lanzándoles comida y agua, liderados por un octogenario vestido de soldado que grita “¡la artillería, que me siga!”.