Derecho a la vivienda
El Gobierno Vasco paga a Blackstone 196.000 euros por cada VPO de Benta Berri construida sobre suelo público

El Gobierno Vasco pagará 100 millones de euros a Testa Residencial, la socimi que controla el fondo estadounidense Blackstone, por las 510 viviendas de protección oficial de Benta Berri, en el barrio donostiarra del Antiguo. Los pisos se levantaron sobre suelo público y el fondo nunca fue dueño del terreno. Lakua compra el derecho de superficie que cedió en 1994 a la unión temporal de Metrovacesa y Vallehermoso por 75 años, de modo que los edificios revertían al Gobierno Vasco en 2069.

El consejero de Vivienda, Denis Itxaso (PSE), ha cerrado un principio de acuerdo para pagar los 43 años que faltan, y la nota oficial del 21 de octubre prevé firmar la compraventa antes de fin de año y dar a los pisos una calificación de protección permanente.

Cada vivienda sale a unos 196.000 euros, con su garaje y su trastero. De los 100 millones, 31 llegan del Estado a través de la partida para zonas tensionadas que aprobó el Consejo de Ministros el 20 de octubre, e Itxaso ha decidido dedicarla entera a esta compra. El resto, 69 millones, lo pone el Gobierno Vasco en pagos que terminarán en 2028. La operación equivale al 15% de los cerca de 600 millones que tiene el Departamento de Vivienda para todo 2026, y no se ha publicado ninguna tasación que respalde el precio.

Lakua paga 196.000 euros por cada piso de Benta Berri y pagó unos 38.800 por cada uno de los 148 de Arrasate

El consejero lo ha llamado “acuerdo histórico” y lo ha defendido con una cuenta, ya que según él levantar un bloque para alojar a tantas familias costaría algo similar. Pero la compra no añade ningún piso al parque protegido. Las 510 viviendas ya existen, ya son protegidas y ya están ocupadas por unas 1.700 personas que pagan entre 600 y 900 euros al mes. Mientras, en Donostia hay 13.963 personas inscritas en Etxebide a la espera de una vivienda protegida, la cifra más alta de Gipuzkoa.

Un suelo que nunca dejó de ser público

La fecha que ha forzado la compra es noviembre de 2028. Aquel mes vencía la calificación de vivienda protegida de la promoción, cuyos pisos se adjudicaron por sorteo y se entregaron en 1998. A partir de entonces Testa podía alquilarlos a precio de mercado durante los cuarenta años de derecho de superficie que le quedaban. En febrero la socimi ya había avisado a medio centenar de inquilinos de que su contrato se renovaba por última vez.

En febrero la socimi había comunicado a 37 familias que no les renovaría el contrato. Después de que interviniera la consejería, esos contratos se prorrogaron dos años, una salida que los vecinos llamaron “un alivio temporal, pero insuficiente”, ya que en el momento actual un alquiler libre en la zona podría alcanzar hasta 1.600 euros. Según las propias estadísticas del Gobierno Vasco, los contratos nuevos firmados en Donostia a finales de 2025 tuvieron una renta media de 1.131,9 euros, cuando la de todos los alquileres vigentes en Euskadi era de 801 euros.

El riesgo venía de la propia ley que regia cuando se construyeron estos inmuebles. Las VPO vascas anteriores a 2003 se calificaron por treinta años, y la protección indefinida en esta tipologia de vivienda no se alcanzo hasta 2003. De este modo, Euskadi ha perdido del orden de 55.000 pisos protegidos y quedan promociones en riesgo de sufrir procesos similares a los de Benta-Berri hasta 2033. En julio de 2025 Itxaso presentó un plan para recuperar 1.000 de las viviendas descalificadas vendiendo el suelo a sus propietarios, que a cambio aceptan la protección permanente, y calculaba ingresar unos 20 millones para financiar estas compras.

Para Benta Berri el Gobierno tenía otra herramienta, y el consejero la ha usado como argumento de negociación. La Ley de Presupuestos de 2027, que se votará en noviembre, incluye una reforma que prorroga la protección de las VPO anteriores a 2003 en zonas tensionadas, unas 1.000 viviendas en Euskadi, la mitad de ellas en el barrio donostiarra.

“Al prolongar la protección desincentivamos el negocio inmobiliario. Eso nos daba la base para negociar por debajo del precio de mercado libre”, explicó Itxaso. La reforma, por tanto, ya habría mantenido las viviendas como protegidas aunque Lakua no hubiera pagado nada. Con los 100 millones el Gobierno compra la explotación de los pisos hasta 2069.

Seis años de avisos sin tanteo

Lo de Benta Berri se venía avisando desde hace años. Hordago-El Salto lo contó en abril de 2020 como el primer escándalo de viviendas de alquiler social caídas en manos de fondos buitre en Euskadi. La unión de Metrovacesa y Vallehermoso vendió en 2016 al fondo de inversión Merlin, la promoción pasó después a Testa y en 2018 Blackstone compró la socimi con todos sus activos. Por dicha operación, el mayor fondo de inversión mundial pagó unos 950 millones al conglomerado compuesto por los bancos Santander, BBVA y Merlin, tomando control de una cartera compuesta por algo más de 10.000 viviendas a lo largo de todo el Estado.

Los precios de los traspasos de Benta Berri nunca se han hecho públicos. En 2023, cuando Civio pidió a los gobiernos el registro de grandes caseros, Blackstone figuraba entre las mayores entidades privadas con pisos alquilados en Euskadi a través de la UTE Benta Berri.

En plena pandemia, en septiembre de 2020, Hordago-El Salto recogió cómo una veintena de familias de Benta Berri recibieron mensajes del fondo exigiendo la renta y cómo se preparaba el primer desahucio en los bloques. El caso de la vecina Victoria Noriega, con lanzamiento fijado para el 9 de septiembre de ese año, era ya entonces «la punta del iceberg» de una promoción con más de 1.500 inquilinos. Es la misma fecha en que el Departamento de Vivienda autorizó que Vitalquiler, la sociedad de Kutxabank y la constructora Adania, vendiera 500 viviendas protegidas de Salburua y Zabalgana, en Gasteiz, al fondo sueco Catella, que solo se comprometió a mantener las condiciones hasta 2033. En dicha ocasión, el Gobierno Vasco no ejerció el tanteo, estatregia que repetiría despues en Benta Berri.

Euskadi ha perdido unos 55.000 pisos protegidos porque las VPO anteriores a 2003 dejaban de serlo a los treinta años

No obstante, el tanteo sí funcionó en Arrasate. En junio de 2025 el Gobierno Vasco compró a La Caixa las 148 VPO de alquiler que la obra social había levantado en Cerrajera, con sus garajes y trasteros, por 5.748.000 euros. Salieron a unos 38.800 euros por vivienda, en propiedad plena y sin plazo de reversión, cuando según aquella información las operaciones parecidas de 2024 rondaban los 150.000. En Benta Berri, sin tanteo, Itxaso ha negociado con la calificación a dos años de caducar, cuando el fondo tenía la mejor mano. “Un gobierno en apuros no negocia bien”, llegó a decir el consejero en Onda Vasca.

Una venta en el momento en que el fondo quiere salir

La compra llega cuando Blackstone se está deshaciendo de su vivienda en España. A comienzos de año el fondo puso a la venta Fidere, su otra socimi residencial, con unas 5.300 viviendas en Madrid, y según el medioVozpópuli contempla salir de Testa en 2027 o 2028. Testa conserva unas 9.000 viviendas de alquiler y a finales de 2024 refinanció su deuda hasta 2029 por más de 1.626 millones de euros. Para un fondo que prepara la venta de toda la cartera, 510 pisos con la protección a punto de prorrogarse por ley valían menos en manos de un comprador privado que en las del Gobierno Vasco.

El patrón se repite en otras carteras. En Cataluña, Testa y Fidere han empezado a vender piso a piso al vencer los contratos, y en Iruñea la socimi tiene 507 viviendas que fueron protegidas, con contratos que vencen entre 2027 y 2029. Un grupo del Parlamento de Navarra ha preguntado al Gobierno foral por la intención de Testa de poner a la venta pisos alquilados. En 2020 Testa pretendió subir casi un 50% los alquileres de 392 viviendas de Pamplona que habían perdido la protección, en un caso que fue denunciado por el el sindicato de vivienda Haritu, presente en la capital navarra, quien en sus redes sociales denuncio que más de mil personas se estaban viendo afectadas por estos hechos. Tras la denuncia publica del caso, tendría lugar la intervención del Gobierno foral, que rebajó la subida de 200 a 60 euros.

En Gasteiz, InmoCaixa vendió en 2025 los bloques de alquiler asequible de Mariturri al fondo Farley, y 96 familias reciben ofertas de hasta 17.000 euros para irse. Varios fondos se han hecho con VPO que amenazan a otros 66 hogares navarros. El acuerdo de Benta Berri resuelve el caso más grande, pero el Gobierno Vasco no ha explicado qué hará con el resto de promociones anteriores a 2003 que siguen en manos privadas.

Pagar dos veces por unos pisos públicos

LAB ha resumido la operación en que Vivienda “ha pagado por partida doble por esas casas y ha engordado con 100 millones de euros al fondo buitre Testa”, y propone expropiar las viviendas en manos de fondos. La abogada Elena Laka se preguntaba en Euskadi Irratia si no se está pagando “dos veces lo mismo”, porque la administración cedió el suelo y ahora paga por recuperar lo que se construyó encima. El Sindicato Socialista de Vivienda habla de “alivio para las familias, negocio redondo para Blackstone” y pide la expropiación “sin contrapartidas”.

Los inquilinos calculan que con sus rentas ya han pagado dos veces lo que costó levantar los bloques. Va en el mismo ladillo y sustituye bien al que tienes si te sobra uno

La compra llega después de siete meses de presión vecinal. El 24 de marzo, unos 150 vecinos convocados por la asociación de inquilinos de Benta Berri se concentraron con Stop Desahucios frente al Parlamento Vasco mientras Alokairu comparecía en la Comisión de Vivienda para pedir que los pisos siguieran siendo VPO después de 2028. Dos días más tarde volvieron a concentrarse ante el Ayuntamiento de Donostia, cuyo pleno aprobó una moción que pedía al Gobierno Vasco evitar los desahucios. “La vivienda en Donostia no puede resolverse expulsando a quienes ya tienen un hogar”, defendía la asociación, que nació en 1999, un año después del sorteo de los pisos. Los vecinos calculan que con sus rentas ya han pagado el equivalente a dos veces lo que costó construir los bloques. Stop Desahucios ha felicitado a los inquilinos tras el acuerdo porque, dice, «la movilización social y la unidad vecinal dan sus frutos".

Alokairu, la asociación de inquilinos de Benta Berri, celebra que se les quite “la espada de Damocles”, aunque su opción preferida era la compra en cooperativa por parte de los propios vecinos. El consejero ya les ha advertido de que revisará sus ingresos “para ver si hay gente que supera de largo los baremos”, porque “no vamos a desvestir un santo para vestir otro”. En Euskadi hay 81.935 inscripciones en Etxebide para un piso protegido de alquiler, con una renta media de 16.618 euros al año entre todas las personas demandantes.

La compra se suma a una política de vivienda que Hordago-El Salto ha ido desgranando este otoño. El departamento de Itxaso externaliza a consultoras la gestión de la vivienda, convierte lonjas en pisos de una habitación y negocia un fondo de vivienda en el que la patronal del ladrillo afín al PNV pide quedarse con el 70%. El anuncio de Benta Berri llega a cinco semanas de las elecciones del 29 de noviembre y a tres de la huelga general por la vivienda del día 11, convocada por EHESS, Etxebizitza Sindikatu Sozialista, ELA, LAB, STEILAS, ETXALDE, HIRU y ESK.

Será la primera huelga general que convocan juntos los sindicatos abertzales y los confederales desde 2012, y llega después de que el 2 de octubre más de 15.000 personas salieran a la calle en Bilbao, en la mayor manifestación por la vivienda que ha visto la ciudad, con marchas también en Donostia, Gasteiz e Iruñea. Al pasar ante Sabin Etxea la gente coreaba «esos de ahí enfrente desahucian a la gente». ELA ha apuntado directamente a Lakua, porque ante la crisis de acceso a la vivienda «ni siquiera se lleva al límite las posibilidades competenciales actuales.