Tribuna
Vete de aquí. Madrid y el dilema de la vivienda

Gran parte de nuestra clase política vuelve a comprar las promesas de inversión, de empleo y de progreso urbano que ya nos llevaron en 2008 a la mayor crisis social de los últimos 30 años. De nuevo, vemos a gobernantes de uno y otro signo político “comprando la moto” del progreso a través de la promoción inmobiliaria.

Colas EMVS
Colas para solicitar una vivienda de alquiler en la oficina de la EMVS, en Madrid. David F. Sabadell
Pablo Carmona

Es miembro del Instituto DM.


publicado
2019-03-05 11:44

Llevamos más de 10 años de crisis financiera, léase crisis social, ecológica, de cuidados. A pesar del tono optimista y de progreso que se ha instalado de nuevo en muchos discursos políticos, sabemos que las consecuencias sociales de esta crisis siguen causando estragos. En el caso de Madrid, los numerosos desahucios que vive la ciudad —al mismo nivel que en los años centrales del colapso de 2008—, acallan cualquier discurso triunfalista.

En 2018 nuestra ciudad aún tenía empadronados 60.000 habitantes menos que en el año 2010. A pesar de ello, el sector inmobiliario y financiero vuelve a la carga con el discurso de la presión demográfica, la falta de viviendas y la ley de la oferta y la demanda aplicadas al mercado inmobiliario. Su intención, colar uno tras otro los grandes proyectos urbanísticos de nuestra ciudad, aquellos que están llamados a reflotar a través de la venta de patrimonio público, la generación de nuevas expectativas especulativas, la elevación de rentas o la generación de nuevas deudas hipotecarias, las cuentas de resultados de un sistema financiero busca disparar sus beneficios ante posibles turbulencias económicas.

Paradójicamente, gran parte de nuestra clase política vuelve a comprar las promesas de inversión, de empleo y de progreso urbano que ya nos llevaron en 2008 a la mayor crisis social de los últimos 30 años. De nuevo, vemos a gobernantes de uno y otro signo político “comprando la moto” del progreso a través de la promoción inmobiliaria.

Lejos de lo discursivo, en Madrid capital las plataformas de pisos turísticos superan ya las 20.000 ofertas publicadas y los precios de oficinas y pisos se disparan al calor de un nuevo ciclo especulativo que remonta el vuelo. Al mismo tiempo, grandes operaciones urbanísticas como la Operación Chamartín, la Operación Campamento o los Desarrollos del Sureste ven la luz con el beneplácito de la oligarquía económica y política madrileña. La locomotora del ladrillo se ha puesto de nuevo en marcha, una nueva prosperidad postcrisis quiere tomar Madrid e imponer un discurso de progreso y bonanza funcional a los intereses de una “izquierda simpática” que quiere pasar página de los programas de defensa de los más débiles y capitanear el “buen rollo” del crecimiento y el empleo, también traer a la ciudad y la región la “buena nueva” de que el progreso y la modernidad han vuelto a la ciudad.

Sin embargo, los datos distan mucho de esta realidad. Es cierto que en el centro de la ciudad lucen las candilejas con macroproyectos hoteleros (Canalejas, Descalzas, Plaza de España y Montera), también que una buena parte de la ciudad vive de espaldas a la crisis social que habitan muchos de sus vecinos y vecinas. Por un lado, los beneficios de multinacionales, fondos de inversión o del sector turístico están al alza, del otro, estas ganancias se asientan sobre el nuevo empuje del sector inmobiliario, el hundimiento de los salarios y la precarización.

En cualquier caso en Madrid, este momento pujante del sector inmobiliario está produciendo un importante movimiento en la búsqueda y/o mantenimiento de un techo digno para muchas de nuestras vecinas y vecinos.

Madrid se mueve. Vivienda, segregación y expulsiones

Las cifras en el conjunto de la Comunidad de Madrid son claras. Es cierto que aún no se ha llegado a los ritmos de construcción de los años previos a la crisis, cuando en la Comunidad de Madrid se hacían viviendas como churros, véanse las 60.113 viviendas libres que se iniciaron en 2004 o las 51.586 del año 2006. Tampoco estamos en las poco más de 3.000 viviendas iniciadas en los años 2012 y 2013. A día de hoy nos encontramos en las fases preliminares de un nuevo ciclo que empieza a despegar y que en 2017 solo en la Comunidad de Madrid inició la construcción de 12.044 viviendas libres, mientras finalizaba otras 10.176 iniciadas en el año anterior. Todo ello en una Comunidad que tiene —en la práctica—, la misma población desde el inicio de la crisis: 6,5 millones de personas empadronadas.

En el distrito Centro el 57,6% de los ingresos de los hogares se van a costear la vivienda, en Puente de Vallecas ese dato se queda en el 46,2%, en Usera significa el 42,3%, en Villaverde un 42,4% y en Tetuán un 41,8%

Estos datos son relevantes en la medida en que demuestran que los movimientos en el mercado inmobiliario de los últimos años, no son tanto el resultado de la falta de oferta para una demanda creciente como la consecuencia directa de una redistribución espacial de la población con un claro criterio de clase. Redistribución territorial en función de la renta que se está llevando a cabo con un grado de violencia extremo, expulsando físicamente y por la fuerza a familias con menores y dejando a muchas personas sin opciones habitacionales viables. En definitiva, una movilización general de los recursos inmobiliarios con el objetivo de maximizar los beneficios a costa de los derechos básicos de inquilinos, hipotecados y ocupantes de esas viviendas.

En todas estas situaciones la mezcla es explosiva. Altos niveles de precariedad, paro y bajos salarios se enfrentan a las subidas de los alquileres y, en pocos meses, a la subida de los tipos de interés. Con ello el bombeo de recursos de las clases más desfavorecidas en forma de rentas inmobiliarias se convierte en un mecanismo generalizado de sometimiento, chantaje y expropiación de la poca renta social disponible de los que menos tienen, especialmente para ese 23% de hogares que viven de alquiler. 

Los datos en el cinturón sur de nuestra ciudad son apabullantes. Si tomamos la renta media de los hogares en cada distrito de la capital y los precios medios del alquiler en esas mismas zonas, nos podemos hacer una idea de la situación. Manejando estas variables nos encontramos con que de media en el distrito Centro el 57,6% de los ingresos de los hogares se van a costear la vivienda, en Puente de Vallecas ese dato se queda en el 46,2%, en Usera significa el 42,3%, en Villaverde un 42,4% y en Tetuán un 41,8%. Muy lejos de los 26,2% de Chamartín, el 25,8% de Moncloa o el 23,8% de Fuencarral. 

Así, para el conjunto de Madrid, la situación global del alquiler tampoco es muy esperanzadora. Si tomamos los datos del estudio hecho por la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo de Madrid y la Universidad Politécnica de reciente publicación y titulado “Estudio básico de la situación de la vivienda y demanda residencial en el Municipio de Madrid” las conclusiones son aplastantes. En Madrid las unidades de convivencia que alquilan gastan en su alquiler una media del 49,1%. Y aún más dramático, cerca de 15.000 hogares estarían pagando más del 90% de sus ingresos, mientras que el 16,6% estarían pagando el 60% de sus ingresos. De nuevo el mercado inmobiliario como máquina de producción de pobreza y de enriquecimiento a costa de un derecho básico. 

Especuladores de alta precisión

La crisis inmobiliaria de 2008 se definió por la estandarización de los sistemas hipotecarios. La lógica de aquel momento fue regar de crédito para la compra de viviendas a enormes capas de la población. Los bajos tipos de interés, los sistemas de avales cruzados o las cláusulas abusivas fueron ingredientes y ejemplo de un modelo financiero-inmobiliario que actuaba bajo la lógica de la masividad y la rapiña.

El derrumbe de aquel modelo y su necesaria diversificación hicieron que a partir de 2013 se multiplicasen los agentes que participaban de este ciclo. En este sentido, la aparición de los fondos de inversión y de multitud de entidades de gestión inmobiliarias a todos los niveles (inversión, mediación, comercialización, etc.) han permitido dirigir sus inversiones sobre el territorio con mayor grado de precisión. Como si de una operación quirúrgica se tratara, Madrid ha sido fragmentado con una enorme complejidad, en casos como los de Puente de Vallecas o Tetuán podríamos decir que con precisión milimétrica, calle a calle.

De esta manera, vemos las consecuencias del nuevo contexto de inversión y gestión inmobiliaria donde la Ley de Arrendamientos Urbanos y las Socimis han jugado un papel central. Gracias a ellas se ha creado un mercado altamente rentable de alquiler y a la vez se ha abierto la puerta para que a las rentas medias y bajas les suponga de nuevo menor esfuerzo económico mensual hipotecarse que alquilar, invirtiendo un proceso que se había mantenido constante para rentas medias y bajas —siempre fue menor el coste mensual de alquilar—, desde 2006 hasta 2013.

En el caso de Madrid capital se hacen más que necesarias herramientas como la regulación de precios de alquiler, la ampliación del parque de vivienda de alquiler público y la movilización de vivienda vacía

En esta fase de transición los alquileres, nicho de acceso a la vivienda donde se sitúan las rentas más bajas que no han podido hipotecarse, se convierte en una auténtica ratonera en la que la subida de precios y la precariedad de las zonas donde se producen explican el auge masivo de los desahucios de hogares alquilados. En el caso de Madrid se observa de esta manera que los barrios periféricos se convierten —así sucede con el alquiler y con las Viviendas de uso turístico—, en las zonas que ofrecen mayor rentabilidad.

Estos vectores de renta y presión inmobiliaria nos dibujan un mapa claro de la evolución de Madrid. Con ello se explica que amplias zonas de Usera, Villaverde, Carabanchel, Puente de Vallecas o —en una dinámica similar— Tetuán estén ahora mismo inmersas en un proceso de reconfiguración de sus poblaciones que incluyen las subidas de precios y las expulsiones en forma de desahucios. En el caso de Puente de Vallecas —por citar solo un ejemplo—, a un ritmo de entre 15 y 20 semanales.

Semejante cambio supone un reto político de grandes dimensiones. Por un lado, a cara descubierta, los grandes bancos y sus inmobiliarias tradicionales, actúan en los grandes desarrollos urbanos. El Banco Santander y Metrovacesa en los Desarrollos del Sureste o el BBVA y la constructora San José en la Operación Chamartín. Mientras, en la ciudad consolidada se arman complejas intervenciones coordinadas por numerosos actores —basadas en la expulsión y sustitución de la población—, destinadas a poner en valor y multiplicar la rentabilidad de los barrios de la primera periferia de la ciudad.

En el caso de Madrid capital se hacen más que necesarias herramientas como la regulación de precios de alquiler, la ampliación del parque de vivienda de alquiler público y la movilización de vivienda vacía. Pero antes de que eso llegue, debemos frenar las lógicas especulativas que a día de hoy definen, planifican e hipotecan el futuro de Madrid para los próximos veinte años.

Que el gobierno de Manuela Carmena no haya sido (como se prometió) un dique de contención ante las grandes operaciones especulativas de la ciudad (Berrocales, Chamartín, Campamento, Cuatro Caminos) ha supuesto la construcción de un consenso “político” sin precedentes en Madrid y de consecuencias sociales, económicas y medioambientales que ya solo podrán frenarse con movilizaciones y lucha a pie de desahucio. Pero también debemos ser conscientes de que dar luz verde a cerca de 45.000 viviendas nuevas solo en grandes operaciones y sus correspondientes miles de oficinas nuevas no hará sino multiplicar y acelerar los efectos de esta nueva burbuja que nos expulsa de nuestra ciudad.

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