Especulación urbanística
La semana más larga de la Operación Chamartín

La vida es eso que pasa mientras uno hace planes. O, la vida es eso que pasa mientras se modifican los planes para sacar adelante la Operación Chamartín, un proyecto de modificación del entorno y la estación de tren del mismo nombre, un plan convertido desde 1994 en el reflejo de la actividad económica y financiera española. “Puede considerarse como una de las actuaciones de mayor envergadura, en cuanto a superficie afectada y en cuanto a inversión prevista, que se están realizando o se han realizado en Europa”, así describía en 2004 la Operación Chamartín el comisario retirado y en prisión provisional José Villarejo en un informe para el BBVA, principal beneficiario de la misma. Quince años después, todavía no se ha puesto un solo ladrillo de la ampliación norte de la capital. Esta semana, sin embargo, se ha acelerado el proceso para su desarrollo. La Operación Chamartín lo tiene todo para ser el gran pelotazo de la democracia española, la gran estafa madrileña o, según sus defensores, una puerta abierta hacia el futuro de la ciudad.

sábado 27 de julio: el imputado

Algo huele a podrido en la Vela, el edificio del Banco Bilbao Vizcaya en el barrio de las Tablas de Madrid. Hace exactamente una semana, se anuncia que Antonio Béjar, presidente de Distrito Castellana Norte (DCN), ha sido cesado de su cargo. El máximo responsable empresarial del desarrollo de la Operación Chamartín —participada en tres cuartas partes por el BBVA y en un 25% por la constructora Grupo San José— sale del proyecto por su imputación en el caso Villarejo, que instruye la Audiencia Nacional. Un día antes, el juez de la Audiencia Nacional Manuel García-Castellón le ha tomado declaración por la supuesta destrucción de material informático de DCN. Béjar, pese a su cese, será visto días más tarde en la sede del banco.

lunes: el mal menor

El lunes 29 de julio, la exalcaldesa de Madrid y José Manuel Calvo, concejal de Más Madrid y exresponsable del área de Urbanismo del Ayuntamiento, publican una tribuna en el diario El País. Defienden su gestión para desbloquear la operación: “De no haber asumido la responsabilidad de afrontar este problema histórico, hoy estaríamos lamentándonos”. La tribuna refuerza algo evidente, que Más Madrid votará esa mañana a favor del acuerdo para la puesta en marcha de Madrid Nuevo Norte.

Técnicamente, Madrid Nuevo Norte no es la Operación Chamartín, si no el desarrollo urbano que posibilita que esta se produzca. El tándem Carmena-Calvo, al que hay que sumar al arquitecto Eduardo Leira, marido de la exalcaldesa, han defendido Madrid Nuevo Norte como un avance respecto al plan que tumbó su corporación, el de Ana Botella de 2015 y que, aseguran, hubiera sido retomado por el Ayuntamiento actual de José Luis Martínez Almeida.

El artículo no menciona Madrid Puerta Norte, el primer intento de la pasada corporación de acometer el problema: una mesa con participación de movimientos vecinales y ecologistas que se cerró unilateralmente por los impulsores de Nuevo Norte, proceso de interlocución de la administración con el Ministerio y el operador privado.

lunes: la unanimidad

Solo falta comprobar qué iba a hacer el PSOE en el Ayuntamiento de Madrid. El grupo más pequeño no podía cambiar nada con su voto, pero su responsable de Urbanismo, Mercedes González, ha sido especialmente crítica con el Urbanismo del Partido Popular y lo que, a su juicio, fue la línea continuista seguida por Calvo y Carmena. Poco antes de las elecciones municipales, González aseguraba a El Salto que su partido establecía una línea roja para la aprobación del proyecto: que se controle por medio de un consorcio público. No hubo noticias del consorcio en el pleno que aprobó el plan. Aún así, González, en respuesta a este medio justificaba el lunes el voto positivo de los socialistas: “El PSOE no va a entorpecer que el norte de Madrid tenga una nueva oportunidad. Un nuevo comienzo. Chamartin ha tenido muchos primeros pasos y 26 años después no se ha movido ni una piedra. Es la aprobación inicial y aún le queda mucha tramitación”.

26 años después, el Ministerio de Fomento, responsable de Adif, la infraestructura ferroviaria propietaria del suelo público sobre el que se desarrollará el grueso de la operación, vuelve a estar ocupado por un Gobierno socialista. En 1994, Josep Borrell, actual titular de Exteriores, firmó el primer contrato con Argentaria —hoy integrada en el BBVA—. Tras el paso de dos ministros del PP por la cartera de obras públicas, José Blanco revisó el contrato e hizo una de las modificaciones sustanciales en el mismo, cambiar por una cantidad fija el canon de beneficios para el Estado, que hasta entonces incluía un porcentaje sobre el total del beneficio obtenido por la promotora inmobiliaria —dependiente del banco—. José Luis Ábalos es el último de los ministros socialistas en la operación. En su haber esta que el nuevo acuerdo reduce la edificabilidad, la letra pequeña indica que se aumenta en la zona de mayor expectativa económica. Es decir, el promotor tiene más posibilidades para construir en los suelos de mayor valor.

En 25 años, desde el contrato de Borrell al de Ábalos, el suelo objeto de la operación ha pasado de 625.000 a 1.167.022 metros cuadrados. Tras la sucesión de contratos, la empresa pública Adif venderá sus terrenos a 769 euros por cada metro cuadrado, la mitad del precio estimado de mercado. La diferencia se la apuntarán en los balances las empresas propietarias de Distrito Castellana Norte.

El sí del PSOE y especialmente el de Más Madrid en la votación del pleno del lunes 30 de julio es objeto de contestación en los alrededores del Palacio de Cibeles. Las asociaciones de vecinos, a través de la FRAVM y la Plataforma Zona Norte, y Ecologistas en Acción, encabezan una protesta que permea a las redes sociales. Dentro la unanimidad da al alcalde José Luis Martínez Almeida y a su socio Ciudadanos su primera gran victoria en el pleno, fuera, indignación ante un plan que sale adelante cuatro años después de la firma, por parte del PSOE y de Ahora Madrid del “pacto contra la especulación”, un documento de trabajo que explicita que los firmantes paralizarán “la tramitación de convenios urbanísticos y modificaciones de planeamiento, de las operaciones especulativas de crecimiento” entre las que cita la Operación Chamartín.

Las organizaciones anuncian que paralizarán “en los tribunales” el proyecto aprobado en el consistorio, por la vía del recurso contencioso-administrativo, e inician una recogida de fondos para el trabajo legal. En las redes sociales comienzan las disputas entre los partidarios del acuerdo como “mal menor” y quienes atacan el voto positivo del centro-izquierda representado en el Ayuntamiento. El líder de Más Madrid tras la retirada de Manuela Carmena, Íñigo Errejón, no hace ninguna mención en su cuenta de Twitter. No la hará en toda la semana.

martes: el BBVA busca comprador

La aprobación en pleno municipal de Madrid Nuevo Norte tiene un efecto inmediato. El Confidencial publica que BBVA planea vender su participación en la Operación Chamartín tras la aprobación preliminar del proyecto en el Ayuntamiento. Ruth Ugalde, la periodista que publica la noticia refiere que la entidad “ya ha hablado con grandes fondos internacionales” para comprar su 75%. Antonio Béjar, dice el cuerpo de la noticia, estaba en contacto —antes de ser destituido— con “un inversor árabe”. Tras el cese del presidente de DCN, apunta la misma fuente, otro potencial comprador se ha interesado por el proyecto urbanístico más ambicioso de Europa.

Tras este anuncio hay una evidencia. El banco nunca quiso meterse en el negocio para construir casas, ni carreteras, ni estaciones. La rentabilidad para el sector financiero viene de la venta de acciones o de una ampliación de capital que revalorice las suyas. Las normas del sector bancario —Basilea no es solo una ciudad suiza— obligan a provisionar fondos en caso de que el banco se desvíe de su actividad principal. La venta de sus acciones implica que la entidad no tendrá que inmovilizar capital para llevar a cabo la obra. Solo recibir un precio acorde con el beneficio que estima obtener de la operación, alrededor de 6.000 millones de euros.

miércoles: La denuncia

No es la primera vez que el caso se judicializa, pero hasta ahora es la más sonada. El miércoles 31, Carlos Sánchez Mato y Sol Sánchez, de Izquierda Unida, junto con Isa Serra, de Podemos, presentan una denuncia de 59 páginas a la Fiscalía Especial contra la Corrupción y la Criminalidad Organizada. Solicitan que se investigue a 28 personas por posibles delitos de prevaricación administrativa, cohecho y malversación de caudales públicos.

28 nombres que corresponden a los ocho ministros de Fomento desde la firma del convenio inicial, dos presidentes de la Comunidad Autónoma de Madrid, dos alcaldes de Madrid, una concejala de Hacienda del Ayuntamiento de Madrid, cuatro altos cargos de Renfe, cinco presidentes de Adif, un presidente del Canal de Isabel II, un presidente del BBVA y dos presidentes de la empresa privada Desarrollos Urbanísticos de Chamartín (DUCH)-DCN. Destacan el nombre de Francisco González —en el disparadero a raíz del caso Villarejo—, el de Alberto Ruiz Gallardón, Esperanza Aguirre y Ana Botella, así como los ministros Borrell, Ana Pastor o Ábalos.

Tras los nombres están los números que justifican la denuncia. Izquierda Unida y Podemos estiman que el perjuicio para las arcas públicas es de, al menos 2.780 millones de euros. El principal rubro en el que la ciudadanía ha salido perdiendo, explica Carlos Sánchez Mato, exconcejal de Hacienda del Ayuntamiento de Madrid, es responsabilidad del Ministerio de Fomento, por el cambio en las condiciones de precio. Son 2.100 millones del ala que “no se circunscriben únicamente a los madrileños y madrileñas, si no a toda la población española”.

En la previsión de pérdidas de fondos públicos cuantificable y estimada en la denuncia aparece también una rebaja de costes de urbanización aprobada por la Comunidad de Madrid, que detrae aproximadamente 583 millones del erario regional y una cantidad “perdonada” por el Ayuntamiento de Madrid a DCN en concepto de Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de aproximadamente cuatro millones y medio de euros cada año.

El último de los perjuicios al dinero de los madrileños ya fue denunciado en el pasado por Jesús Espelosín, concejal de Urbanismo de Madrid con los alcaldes Enrique Tierno Galván y Juan Barranco. La denuncia, que fue dirigida a Concepción Dancausa, una de las denunciadas por Izquierda Unida y Podemos por ser entonces concejala de Hacienda del Ayuntamiento de Madrid, nunca se tramitó ni fue respondida. Se quedó en un cajón.

La denuncia de IU y Podemos incluye, además del monto que puede ser estimado, otras partidas que no se pueden cuantificar aún. Entre otras, los costes derivados de tener que abonar a los propietarios originales de los terrenos un importe adicional al que recibieron cuando se les expropió para el uso actual. Varias de esas propietarias, integradas en la plataforma No Abuso, ya ha anunciado que recurrirán la expropiación de sus terrenos.

La publicación en diciembre de 2018 por parte de Eldiario.es de las sucesivas novaciones —hasta seis— del contrato aprobadas por Fomento es la base para conocer cómo, progresivamente, aspectos como la indemnización de expropiados, que pasó de correr a cargo de DCN a ser responsabilidad de las administraciones, han redundado en el beneficio de la empresa y, explica Sánchez Mato, en un “quebranto de las administraciones públicas” con posibles motivos espurios. Ya que, según los denunciantes, la historia reciente nos ha ido demostrando que, cuando desde Administraciones Públicas se beneficia de manera ilícita a una empresa privada, siempre es a cambio de algo. No debería descartarse que la obsesión en mantener un contrato lesivo para los intereses generales tenga alguna relación con el cobro de comisiones ilegales o con la financiación de partidos políticos relacionados con esta dañina operación”.

En enero de este mismo año, Jesús Espelosín publicaba en Nueva Tribuna un ácido artículo sobre las razones para criticar que el desarrollo urbanístico más importante de Madrid se encargue al banco BBVA. Escribía este experto en Urbanismo sobre el proyecto defendido por Carmena y Calvo, “seguramente habrá quien piense que, entre el deshonor y el pleito, se ha elegido el deshonor, pero van a tener, primero el deshonor y, más tarde o más temprano, el pleito”.

jueves: todos contra todos

Tres días después de la unanimidad, la Operación Chamartín comienza a ser un caso y no un proyecto. José Luis Ábalos, uno de los nombres que aparecen en la denuncia ante la Fiscalía, contesta indignado en la Cadena Ser que su inclusión en el escrito solo tiene como motivación “destruir su reputación” y lanza un dardo a Manuela Carmena al asegurar que la exalcaldesa “me vino a ver para pedir el apoyo, y yo con buena fe, apostando por que la señora Carmena no podía estar mezclada en ningún proyecto especulativo, la apoyé políticamente”.

Ábalos utiliza el lance para explicar que la denuncia dificulta más que el PSOE confíe en Unidas Podemos para un pacto de legislatura en un Gobierno de Coalición. ¿Por qué Carmena no aparece en la denuncia?, se pregunta Ábalos.

La respuesta de Sánchez Mato a El Salto es que ni Carmena ni el concejal José Manuel Calvo han firmado los principales instrumentos jurídicos que han modificado el acuerdo inicial de adjudicación de 1994. “No exculpamos políticamente al Ayuntamiento de Madrid anterior, que ha podido ser operador necesario para que el BBVA haya hecho lo que ha hecho”, señala el exconcejal de Hacienda, quien cree que ahora es responsabilidad de la Fiscalía investigar en un contexto de “secretismo”, “si la alcaldía o el área ha incurrido en cualquier irregularidad”.

La indignación de Ábalos coincide con un recrudecimiento del conflicto en el ala izquierda de las redes sociales. La cuestión, para un sector, es denunciar que el relato en torno a la Operación Chamartín forma parte de una venganza de los concejales y sectores que se presentaron en la confluencia Madrid en Pie Municipalista a las elecciones municipales de mayo. Activistas ecologistas, vecinales y por el derecho a la vivienda denuncian el impacto de un plan que, tal y como está planteado, solo beneficia al BBVA. Cuentan a su favor con el dictamen de tres pesos pesados del urbanismo de la región: Espelosín, Félix Arias, exdirector de Urbanismo de la Comunidad de Madrid, y Eduardo Mangada, primer concejal de urbanismo en democracia.

Una semana antes de la semana más larga de la Operación, Mangada denunciaba en una entrevista con Carlos Prieto que “desde un punto de vista político, se comete un gran pecado al transformar el suelo público en mera mercancía”. Más adelante Mangada hace un juicio sumario: “Me atrevo a calificar la Operación Chamartín como uno de los mayores escándalos del urbanismo europeo: la entrega de tres millones de metros cuadrados de suelo público a un banco para que dé cabida en él a sus negocios financieros durante dos décadas. No lo llamemos Operación Chamartín o Madrid Nuevo Norte, por favor, llamémoslo por su nombre: Cortijo BBVA. Un área privilegiada de la ciudad donde ir colocando fondos de inversión venidos de cualquier continente en beneficio de un banco”.

viernes: Fin de fiesta

¿Es inevitable que se lleve a cabo la Operación Chamartín tal y como está planteada? La respuesta corta es no. La elaborada es que, en primer lugar, puede detenerla el recurso de lo contencioso-administrativo contra la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana que Ecologistas en Acción de Madrid y la Federación de Asociaciones de Vecinos han planteado en el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad. No la puede detener, al menos no directamente, la investigación por delitos de corrupción de la Fiscalía, si es que esta se produce.

El debate político del lunes 29 de julio no se repetirá en la Comunidad de Madrid, cuyo consejo de Gobierno —aún no constituido en esta legislatura— tiene cuatro meses para dar el visto bueno al plan aprobado en la escala municipal.

¿Entonces? Gran parte de la responsabilidad seguirá en la cartera de Fomento, como responsable de Adif, y como parte del Consejo de Ministros. Las administraciones, Ministerio, Ayuntamiento y Comunidad, están obligadas dar respuesta a las 3.500 alegaciones contra el proyecto Madrid Nuevo Norte que fueron presentadas en diciembre. Algunas de esas cuestiones afectan a asuntos tan mollares como que la superficie máxima a edificar duplica lo que permite el actual PGOU de la ciudad. La precipitación para poner en marcha el plan, denuncian las alegaciones, es el motivo de “la debilidad de informes justificativos esenciales” que afectan a la movilidad, la sostenibilidad económica o la demanda de suelo terciario.

El séptimo y último día de la, hasta ahora, semana más importante en la historia de la Operación Chamartín, comienza con una entrevista de Sato Díaz a José Manuel Calvo, quien defiende el proyecto aprobado el lunes: “Desde el punto de vista del ecologismo radical, en términos decrecentistas, Madrid Nuevo Norte es favorable. Quitamos coches respecto de lo que hay, quitamos edificabilidad respecto de la que hay”.

Otra visión explica que, con el expediente aprobado “se va a producir un colapso de vehículos privados que va a tener una impacto negativo en los barrios colindantes. Impactos que no se evalúan en este proyecto y que por tanto, requieren de un estudio mucho más completo del que figura en el expediente. Es imprescindible ofrecer soluciones reales y eficaces, puesto que según los datos del ayuntamiento se producirán al día 79.186 desplazamientos en vehículos privados”. Es la información que maneja Mercedes González, responsable de urbanismo del PSOE en el Ayuntamiento.

El último capítulo, el principal beneficio del plan para José Manuel Calvo, es la obtención de un reporte en forma de vivienda: “Preguntaría a estos movimientos sociales si están a favor de tener el 10% de vivienda protegida que exige la ley del suelo o incrementarlo al 36% como hemos hecho: un 20% de protegida y que el resto de las cesiones de suelo se hagan en vivienda”, dice Calvo.

Pese a que el concejal reconoce que esta medida incluida en el plan Madrid Nuevo Norte es reversible si así lo estiman PP y Ciudadanos, la FRAVM ya había contestado a este argumento: para esta organización, el mínimo exigible de vivienda protegida sería de un 30%, con considerar que “el suelo debe ser clasificado como urbanizable, en consonancia con la envergadura de la actuación y dado que se trata de un nuevo barrio”, tal y como queda plasmado en las alegaciones que el pasado mes de diciembre presentaron al plan.

Desde la federación se preguntan si el 75% del terreno es público, ¿por qué no un 75% de vivienda con protección? “los poderes públicos tienen en sus manos la posibilidad de promover un buen paquete de viviendas sociales en alquiler, tal y como dicta el interés general, y no lo hacen, sino que ceden a los intereses de DCN/BBVA”. Además de que, como es notorio, la vivienda protegida no significa vivienda en régimen de alquiler social y, pasados unos años, sus propietarios están autorizados a venderla en el mercado de la vivienda libre.

Las asociaciones de vecinos han denunciado reiteradamente que el proyecto ahogará las barriadas de San Cristóbal y Begoña, que sufrirán el encierro entre torres de hasta 70 plantas, también que las zonas verdes actuales se sustituirán por una losa de 20 hectáreas que cubrirá las vías de tren. Por último, han criticado el hecho de que gran parte del terreno edificable —1,7 millones de los 2,6 millones de metros cuadrados— será destinado a uso terciario, es decir oficinas y zonas comerciales, en una zona que ya ofrece más oficinas de las que se demandan.

Las organizaciones en contra de esta Operación Chamartín niegan, asimismo, que echar atrás el contrato con DCN acarrease un sobrecoste insostenible para las administraciones. “Un buen jurista te tumba la Operación Chamartín en un mes”, exclamaba Mangada en la citada entrevista. Otras fuentes consultadas señalan que el único pago obligatorio en caso de reversión del contrato serían seis millones de euros en concepto de unas parcelas ya abonadas por DCN. “No tendría coste, tendría ventajas”, estima Sánchez Mato, quien cree que la “brecha norte” podría ser cerrada con beneficio económico y social si se pone en marcha un consorcio público entre Adif, Ayuntamiento y Comunidad para desarrollar la zona.

Ese mismo viernes, sin relación con nada de lo anteriormente expuesto, la Fiscalía Anticorrupción pide imputar a Esperanza Aguirre por el caso Púnica.

Epílogo: el milagro español

“El Proyecto “Operación Chamartín”, o “Prolongación de la Castellana”, integra más de 300 hectáreas de suelo, con 20.000 viviendas, 900.000 m2 de suelo para oficinas y 400.000 m2 para dotaciones y zonas verdes. Puede considerarse como una de las actuaciones de mayor envergadura, en cuanto a superficie afectada y en cuanto a inversión prevista, que
se están realizando o se han realizado en Europa. Lo más grave, es que en gran medida, parte de estos metros, han sido adquiridos de forma fraudulenta, falsificando falsos títulos de propiedad, contando incluso con la complicidad de funcionarios de registros y catastros, lo que en el argot se conoce como “el timo del huerfanito”. Esto es, que algo que aparentemente no tiene dueño, se falsea un expediente de dominio y se adjudica sin más a cualquier desaprensivo (actuaciones investigadas en su momento por la Fiscalía Anticorrupción, como la sociedad Winkel 5)”.

Así se refería José Villarejo a la Operación Chamartín en 2004, en un informe confidencial para el BBVA. Quince años después, ni una sola piedra se ha puesto sobre esas 311 hectáreas de suelo, pero el banco ve la luz al final del túnel. Por primera vez desde 1994, la entidad anteriormente dirigida por Francisco González acaricia una fuente de ingresos futura de 6.000 millones de euros. En los círculos oficiales de la ciudad no se escatiman discursos para hablar del pronto “cierre de una herida” en el norte de Madrid.

“Todo empieza y acaba con González” apunta Carlos Sánchez Mato, quien señala que las administraciones implicadas “lo que han hecho es posibilitar un gran negocio privado”. Este exconcejal explica que, como los vampiros, si la documentación de lo que ha sido el Caso Chamartín ve la luz algún día, la Operación, tal y como está planteada, nunca se llevará a cabo.

Mientras determinados sectores políticos intentan que la historia del Nuevo Norte salga a la luz, el sector financiero aspira a que la vida sea eso que pasa entre el estallido de un modelo de especulación financiera y el espaldarazo de las administraciones a un nuevo ciclo de acumulación del suelo y la vivienda. Si los planes de la segunda entidad bancaria salen bien, el siguiente capítulo de esta larga historia será protagonizada por un fondo del que, al menos al final de esta semana, se desconoce el nombre.