Derecho a la vivienda
La ley de vivienda: ¿un hito vacío en la historia de la democracia española?

La vivienda es un derecho fundamental. Así viene establecido en el artículo 47 de la Constitución española. El derecho a la vivienda se enmarca en el título I de la Constitución bajo la rúbrica “Derechos y deberes fundamentales”. Este título esencial de la Constitución está a su vez dividido en capítulos. La importancia de esta división viene dada cuando tratamos de garantizar estos derechos. Es decir, cuando tratamos de dar respuesta a preguntas como ésta: ¿qué puedo hacer cuando no dispongo de una vivienda digna teniendo en cuenta que el texto más importante del ordenamiento jurídico del país en el que vivo dice que es un derecho fundamental?

Pues bien, el artículo 47 se encuentra en el capítulo 3, “De los principios rectores de la política social y económica”. Dice la Constitución que los artículos enmarcados en este capítulo no son directamente garantizados, sino que, en cambio, necesitan una ley que los desarrolle para que una persona que no goce de este derecho pueda ir a un juzgado o tribunal y reclamarlo. Se sobreentiende la necesidad y la urgencia de hacer leyes que concreten el derecho a la vivienda. Pero, además, el hecho de que una ley concrete cómo se garantizará este derecho no es una cuestión opcional. La Constitución manda que una ley lo garantice.

Como sociedad, en materia de vivienda, nos enfrentamos a numerosos problemas. En el caso de la compra, la especulación ha tenido como consecuencia que el precio de la vivienda sea muy elevado. En muchas ocasiones supera el precio de tasación de la misma, lo que dificulta mucho el acceso a un préstamo hipotecario.

Con salarios bajos es muy difícil ahorrar para pagar la entrada de una casa y la parte que no cubre el préstamo hipotecario. Hay que tener en cuenta que las hipotecas suelen cubrir, como mucho, el 80% del valor más bajo entre el coste de compraventa y el valor de tasación.

En las zonas rurales suben los precios a la espera de que un inversor o una familia compre para disfrutar de la vivienda en vacaciones. En Andalucía no es difícil encontrar inmobiliarias que se dedican a buscar compradores en el norte del Estado español e, incluso, en Europa.

En el caso de los alquileres, también son cada vez más altos, aunque al mismo tiempo hay más viviendas vacías. No es casualidad. Tanto en la ciudad como en los pueblos existe un gran número de viviendas deshabitadas. En muchas ciudades se añade un problema que intensifica los anteriores: la gentrificación de los barrios históricos o, simplemente, de moda (Nou Barris, en Barcelona, es un buen ejemplo de esto último).

En el caso de la población andaluza que ha tenido que emigrar, casi todo el salario va destinado a pagar el alquiler, que en la mayoría de los casos es muy elevado ya que la mayoría migra forzosamente a ciudades como Madrid o Barcelona. En estas ciudades el coste del alquiler se sitúa entre los 800 y los 1200 euros.

Por otro lado, el espacio rural y los pueblos se han convertido en un reclamo: las “escapadas” de fin de semana o el alquiler vacacional. Por este motivo, hay muy pocas viviendas en alquiler y los precios no son tan diferentes a los de la ciudad. El auge del turismo rural ha transformado a muchos pueblos en mercancía, en reclamo turístico, de modo que hay muchas viviendas que se alquilan por temporadas a precios inflados, excluyendo la posibilidad de un arrendamiento de larga duración. Muchos de estos contratos de alquiler exigen al inquilino que abandone la vivienda cuando llega la temporada alta.

La ley de vivienda de 2023

El Congreso aprobó el proyecto de ley por el derecho a la vivienda el pasado 27 de abril. Ahora está pendiente de tramitación en el Senado.

Según la información dada por el gobierno “La Ley por el Derecho a la Vivienda desarrollará el derecho recogido en la Constitución a una vivienda digna. Persigue ayudar a aquellos colectivos con más dificultades de acceso a este bien con medidas como el límite al precio del alquiler o el impulso de las viviendas públicas.” El ejecutivo presenta esta norma como la primera ley en la historia de la democracia que desarrolla el derecho constitucional a una vivienda digna y asegura y refuerza el quinto pilar del Estado del Bienestar. Que sea la primera ley en la historia de la democracia en ocuparse de esta cuestión quiere decir, por un lado, que nuestra democracia es muy deficitaria y, por otro, que muchos de los artículos de la Constitución sobre los que pivota nuestro Estado de derecho nunca han desplegado efecto alguno.

Para tratar de limitar el precio de los alquileres, la ley topa el precio para los nuevos contratos. Estos topes se establecerán de forma distinta dependiendo de la modalidad del contrato y de quién sea el propietario (pequeño o gran tenedor). Nada hace para solucionar el problema de los altos precios de las rentas de contratos ya vigentes. Estos topes van a estar condicionados a que la zona donde la vivienda en cuestión se encuentra sea calificada como “tensionada”. Para ello tiene que darse una de estas dos condiciones: que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos superen el 30% de la renta media de los hogares; o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada. De esta manera, la ley, consciente o inconscientemente, obvia una realidad y es que, para poder alquilar una vivienda hoy en día, hay que pasar por una especie de casting. La persona escogida será quien mejor contrato laboral tenga y mayor salario perciba. Incluso, muchas inmobiliarias y rentistas no se conforman con exigir avalistas, sino que llegan a pedir a sus aspirantes a inquilinos un extracto con sus movimientos bancarios. Esto hace que la mayoría sea excluida de este juego tramposo. No podemos olvidar que las andaluzas y los andaluces nos enfrentamos a unas de las tasas de desempleo más altas de Europa y unas realidades laborales sumamente precarizadas. Nada dice la ley sobre esto. En las zonas tensionadas, el salario medio de la población no va a ser representativo de la mayoría social y, por tanto, tomarla como referencia producirá más bien una ficción. En consecuencia, ¿qué esperamos que las comunidades autónomas puedan hacer a partir de estos datos?

La ley establece una nueva definición de “grandes tenedores”: aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas en zonas no tensionadas. Por tanto, la existencia de grandes tenedores también va a depender de que las comunidades autónomas califiquen una zona como tensionada. La ley entiende que una persona con 4 inmuebles que perciba por cada uno de ellos un mínimo de 500 euros, es decir, un total de 2.000 euros mensuales, sin realizar actividad productiva alguna, es un pequeño propietario.

La norma no incluye garantías concretas reguladoras de procedimientos que materialicen los preceptos de la misma. Los conceptos y medidas que describe han de ser desarrollados y aplicados por las comunidades autónomas.

La ley de vivienda andaluza de 2010

En este punto tiene sentido recordar la normativa que el Parlamento andaluz aprobó en 2010 en materia de vivienda. Antes de que las personas que más lo necesitan pudieran ilusionarse con esta norma, fue declarada inconstitucional y nula. El Tribunal Constitucional entendió que, al regular el derecho a la vivienda, la comunidad autónoma andaluza estaba regulando la propiedad privada y que esto sólo lo podía hacer el Estado central.

La ley 1/2010, reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, tal y como establece su exposición de motivos, se dotaba a sí misma de una fuerza material y no solamente formal (como ocurre con la ley estatal a la que el Congreso acaba de dar luz verde). La norma establecía instrumentos administrativos para evitar la existencia de viviendas deshabitadas. La propia administración a través de la Consejería competente en materia de vivienda podía recabar toda la información necesaria para averiguar el uso que se les daba a las mismas. En el caso de constatar la existencia de viviendas vacías se iniciaba un procedimiento administrativo contradictorio, durante el cual se le ofrecían medidas de fomento a la persona propietaria para que la vivienda deshabitada se incorporase al mercado inmobiliario. Según la norma, la actividad de fomento susceptible de ofrecerse a las personas propietarias de vivienda deshabitada podrían consistir, entre otras, en las siguientes: medidas de intermediación en el mercado de arrendamiento de viviendas que garantizasen su efectiva ocupación; el aseguramiento de los riesgos que garantizasen el cobro de la renta, los desperfectos causados y la defensa jurídica de las viviendas alquiladas; medidas fiscales de distinto tipo; subvenciones para personas propietarias y arrendatarias y entidades intermediarias; y programas de cesión de viviendas. La norma desarrollaba cada una de las medidas. Cabe destacar la segunda de ellas por el reparo que muchos propietarios manifiestan ante la posibilidad de alquilar sus casas: ‘el aseguramiento de riesgos’.

Un gato por liebre legislativo

La situación no puede ser más confusa. Mientras que la ley andaluza de 2010 fue declarada nula porque invadía competencias del Estado central, éste se dispone a hacer ahora una ley que no incluye las garantías necesarias para que se materialicen sus objetivos. Si de lo que se trataba era de otorgar garantías al derecho fundamental a la vivienda, nada se ha avanzado. La nueva ley de vivienda demuestra que las reformas liberales no ofrecen soluciones a la gente, puesto que la incidencia que pueden tener es mínima y sólo benefician a una minoría de la población que ya partía de una situación de privilegio. En el camino, entre una ley andaluza derribada por “autonomista” y una ley diseñada como ambigua e indefensa desde el poder central, ha vuelto a quedar de relieve que la crisis del Estado autonómico es uno de los síntomas de la ofensiva neoliberal.