Crisis territorial
La Axarquía: ciudades fantasmas o el espejismo del urbanismo

Los censos de población y vivienda de 2011 y 2021, nos dan cierta información sobre el número y tipo de viviendas existentes en la Axarquía, dato interesante al relacionarlo con el ámbito provincial malagueño y regional andaluz.

Entre 2011 y 2021, el incremento del parque de viviendas según los censos de población y viviendas tanto en la Axarquía como en los dos ámbitos de referencia (Málaga provincia y Andalucía) ha sido superior al incremento de la población, pero con intensidad distinta tanto en población como en viviendas.

La población ha crecido en este periodo en Andalucía un 0,57%, por debajo de la provincia de Málaga y de la Axarquía. En la provincia de Málaga la población se ha incrementado en este periodo un 4,3%, inferior a la Axarquía donde la población crece un 5,1 %.

Hay una relación directa y lógica entre aumento de población y el parque de viviendas, a más población mayor número de viviendas, en líneas generales el parque de viviendas crece en los tres ámbitos de referencia aproximadamente un 7% por encima del crecimiento demográfico.

En la Axarquía, las viviendas aumentan un 12,5%, pasando en datos absolutos de 137.889 a 155.133, un incremento de 17.244 viviendas, más de 7 puntos porcentuales que la población.

En ese mismo periodo el incremento de las viviendas en el total de la provincia de Málaga ha sido ligeramente inferior a la de la comarca, un incremento del 11,1%, pasando de 897.400 a 996.564 viviendas. Mientras en Andalucía solamente se ha incrementado en un 7,4%, pasando de 4.353.146 a 4.674.873 viviendas, lo que supone 321.727 nuevas viviendas.

Las nuevas viviendas en el caso concreto de Málaga y la Axarquía parece ser que no son una respuesta al aumento de la población en el territorio, ni para cubrir a las necesidades de los residentes. El parque de viviendas crece en Málaga y en la Axarquía para dar respuesta a otras necesidades, relacionadas posiblemente con la actividad económica del territorio, vocación turística y, no por necesidades demográficas endógenas.

Al centrarnos en los municipios de la Axarquía, nos encontramos que el parque de viviendas ha crecido en todos los municipios tanto del interior como en los de costa salvo en Alfantejo (20,35 km² de superficie y 358 habitantes en 2021). Esta localidad es algo excepcional dentro del comportamiento general, municipio pequeño, con una alta caída de la población en un 34,4%, con un pequeño parque de viviendas de partida en 2011, y a pesar de este dato el número de viviendas desciende un 5,5%.

Las viviendas crecen incluso en los municipios del interior que han perdido población, algunos de ellos como Canillas de Aceituno se ha duplicado en número de viviendas a pesar de haber descendido la población en un 24 %, o Comares con un descenso de población del 17,5%, y un incremento de las viviendas en un 66,9%.

Hay por tanto una duda por resolver o aclarar cual es el motivo por el fuerte incremento del parque de viviendas en los municipios del interior cuando su población ha disminuido. ¿Se postulan como destino de un turismo de interior, o residencia alternativa?

Por otro lado, el incremento relativo de nuevas viviendas ha sido inferior en los municipios costeros, pero en estos cinco municipios se concentran el 51,9% de las nuevas viviendas construidas, pero con participación distinta. El 19,2% de las nuevas viviendas de la comarca se ha construido en Torrox, seguido de Vélez-Málaga con 18,7% y Rincón de la Victoria con un 12,6%, mientras en Nerja se ha construido el 1,3%, y en El Algarrobo el 1,1% de las nuevas viviendas, la pequeña superficie de este municipio explica el pequeño incremento, es posiblemente un espacio pequeño (9,70 km² de superficie) ya saturado.

Nos encontramos entre los municipios costeros, un comportamiento distinto relacionado quizás con destinos turístico más dinámicos, con posibilidad física de “crecer”, y otros destinos menos dinámicos, o ya saturados por diversos motivos: tener menor línea de playa o/y el tamaño de superficie del término municipal, han agotado el suelo disponible, o resultado de distintas políticas urbanísticas municipales.

Los datos de los censos de viviendas

El Censo de 2021, como ya comentamos solo distingue entre viviendas principales y viviendas no principales, las viviendas vacías no aparecen desglosadas al incluirlas dentro de las no principales.  El INE considera como vivienda principal aquella que está ocupada permanentemente, mientras que en el apartado de no principales incluye un maremágnum de posibilidades: desde segundas residencias a viviendas abandonadas, pasando por las que tienen un uso esporádico como el turístico. Al relacionar los datos del Censo de 2021 con del Censo de 2011, podemos encontrar algunas respuestas.

El porcentaje de viviendas principales, en líneas generales, permanece estable o similar tanto en la Axarquía, como en Málaga y Andalucía entre 2011 y 2021 (consultar tabla).

Censos de viviendas en la Axarquía

Las viviendas principales en la Axarquía suponen el 57,2%, pero en tres de los cinco municipios costeros, en los cuales el fenómeno del turismo es más reciente, el peso de las viviendas principales es inferior a la media de la comarca: Algarrobo 49,3%; Nerja 50,9%; Torrox 41,2%. Estos datos vienen a confirmar en parte los datos del Censo de 2011, una mayor reserva de viviendas destinadas a otros usos distintos a la vivienda principal.

Por otro lado, aparte de estos tres municipios costeros nos encontramos con una serie de municipios del interior, no costeros, donde el número de viviendas nos principales supera a las principales: Alcaucín, Árchez, Arenas, Canillas del Aceituno, Canillas de Albaida, Comares, Cómpeta, Cútar, El Borge, Frigiliana, Salares, Sedella. En todos estos municipios la caída de la población entre 2011 y 2021 supera el 10,7% (Cútar), alcanzando en Solares una pérdida de población de 25,4%, en todos ellos el número de viviendas supera el 17,5%, alcanzando en Canillas del Aceituno el máximo 102,9%. Solo Cómpeta tiene un comportamiento distinto, las viviendas crecen sólo un 0,5%, y la población el 0,9%. En Frigiliana la población disminuye sólo un 2,3%, pero el censo de viviendas se incrementa un 53,4%, incremento debido por su proximidad a la costa y por ser destino turístico. El total de población de estos doce municipios en 2021 es de solo 17.146 habitantes, representando un 7,8% de la población total de la Axarquía en esa fecha.

En la Axarquía el porcentaje de viviendas principales permanece estable, pero con un comportamiento diferenciado dentro del territorio, disminuye en líneas generales en los municipios del interior, y se mantiene el porcentaje en municipios costeros, pero con un importante incremento en Rincón de la Victoria, Velez-Málaga, destinos turísticos ya consolidados, quizás debido a que  los propietarios de la segunda residencia ya jubilados se empadronan, o el hecho de la población joven o nuevos matrimonios  huyen de Málaga capital, buscando viviendas más accesibles económicamente  y cercanas a la costa. Los jóvenes expulsados de la gran ciudad por el alto coste de la vivienda.

Una mayor disponibilidad de viviendas

El número de viviendas totales de la Axarquía representaba según los datos del Censo de 2021 el 15,6% (15,4% en 2011) de la provincia de Málaga y, el 3,3% del total de viviendas andaluzas (3,2% en 2011), un porcentaje superior al que le correspondería por superficie y población. Un porcentaje que ligeramente se ha incrementado entro 2011 y 2021.

La relación entre el número total de vivienda según Censo de 2021, y la población del Padrón de 2021, nos indica que mientras en Andalucía hay en teoría 1,8 habitantes por vivienda, en Málaga una por 1,7 habitantes, la situación en la Axarquía es que se dispone de una vivienda por 1,4 habitantes. Hay por tanto en la Axarquia una ligera mayor disponibilidad de viviendas por habitantes empadronados.

Nos encontramos según la tabla siguiente un importante número de pequeños municipios del interior donde el número de viviendas es igual o superior al de habitantes, son los municipios con valores 1,2 , o por debajo de este índice. Esta situación que se reproduce también en Torrox y Algarrobo, municipios costeros, municipios quizás con una incorporación más tardía al “desarrollo turístico”.

La costa, especialmente la mediterránea, suele tener pocos habitantes en proporción con el número de viviendas inscritas. Es fruto del desarrollismo de los ochenta y de un monocultivo turístico, con prácticamente la totalidad de la economía centrada en esta actividad, pero que en la Axarquía malagueña toma especial relevancia al imitar un modelo de desarrollo turístico ya caduco.

El IBI, un dato a tomar con cautela

Otra fuente, que nos puede ayudar a entender la ocupación y gestión del territorio, con las limitaciones oportunas son fuentes distintas y criterios diferentes, es la evolución del IBI, y en concreto entre 1990-2023. Datos que hay que tomar con la debida prudencia, no existe una coincidencia total entre recibo de IBI y vivienda, pero que nos pueden apuntar una tendencia y comportamiento.

En este periodo el número de recibos se ha incrementado en un 115%, pasando de 94.775 recibos a 203.864, hay que resaltar que es un incremento muy similar al conjunto de la provincia y de Andalucía, con un crecimiento de 119% y 126% respectivamente.

Los municipios que según el Censo de Viviendas tienen una mayor disponibilidad de vivienda coinciden los municipios que según el IBI existen un mayor número de recibos que habitantes: Algarrobo, Nerja y Torrox. En estos municipios costeros el número total de recibos supera al de habitantes empadronados, hay un comportamiento distinto entre estos municipios y los del interior, salvo en Alcaucín, Frigiliana y Salares.

Algunas conclusiones

La especialización turística y su repercusión en el poblamiento

Hoy día en el litoral totalmente urbanizado donde a escasos cien metros de la línea de costa se levantan una auténtica muralla china, bloques de edificaciones de hasta once plantas de hormigón. Son los nuevos castillos que han cambiado el paisaje, e impide que los efectos amortiguadores del mar penetren con facilidad al interior. Dichos edificios, la trama urbana asfaltada, acerado, las máquinas de aire acondicionado a pleno rendimiento, los paseos marítimos plagados de restaurantes crean “islas de calor”.

La presencia de grandes bloques de pisos, a pie de la línea de costa, algunos dentro de D.P.M.T, se comportan como auténticas murallas, que dificultan el flujo de las brisas marinas.

La población se ha desplazado del interior a la costa en estas últimas siete décadas, al ritmo que ha impuesto la apuesta por la mal llamada “industria del turismo”, todo un eufemismo. El turismo como milagro al rescate de los campos y campesinos de la Andalucía mediterránea.

Nos encontramos por tanto con un espacio devorado al ser destino turístico, donde sobre todo proliferan las segundas residencias, y viviendas vacías temporalmente, que son ocupadas en un corto periodo de tiempo, bien por los propietarios o entrar en el circuito de la vivienda turística posiblemente no reglada.

Esto supone un sistema urbano complejo, difícil de gestionar, que se extiende por el litoral sin apenas espacios libres, totalmente urbanizado, y numerosas manchas blancas de chalé aislados que colonizan las laderas y coronan las cumbres de las zonas montañosas.

En referencia al crecimiento del parque de viviendas entre los municipios costeros nos encontramos un comportamiento distinto relacionado quizás con destinos turístico más dinámico, con posibilidad física de “crecer”, y otros destinos menos dinámicos, o ya saturados por diversos motivos: tener menor línea de playa y el tamaño de superficie del término municipal, han agotado el suelo disponible, o resultado de distintas políticas urbanísticas municipales.

Las ciudades fantasmas o el espejismo del urbanismo

Nos encontramos con núcleos de población o ciudades fantasmas. Todo un espejismo donde en la estación veraniega las numerosas viviendas vacías o secundarias son temporalmente ocupadas, duplicando o triplicando la población empadronada.

Esto genera por un lado una importante fuente de ingresos para las administraciones locales mediante tasas e impuestos, pero también una sobredimensión de los servicios mínimos, un incremento de residuos sólidos, orgánicos, que es necesario tratar y, sobre todo un incremento no controlado y nada solidario de agua potable, un recurso escaso en la comarca. El veraneante está de paso, es el propietario de una segunda residencia que usa temporalmente, tiene un comportamiento distinto en la gestión del agua potable, la cautela en el consumo en su ciudad de residencia se convierte en alegre consumo.

La disponibilidad de agua es un elemento limitante, que nunca ha sido valorado adecuadamente, ni incluido como gasto asumido en la cuenta de resultados.

Hay un dato sociológicamente interesante, los propietarios ingleses y alemanes abandonan temporalmente como las aves migratorias el litoral en verano para regresar en invierno, y se ha producido también por parte de este colectivo de población extranjera un desplazamiento definitivo del litoral a la sierra, priorizando su privacidad y aislamiento ante la presencia masiva de la población nacional.

El desarrollo del turismo en la Axarquía, algo más tardío, que el de la Costa del Sol primitiva, occidental o malagueña, reproduce el mismo modelo con un importante impacto en el uso del territorio, en los aspectos demográficos, medioambientales, en el uso de los recursos naturales como el agua, fertilidad del suelo, o en el paisaje, entre otros aspectos.

Falta de cohesión social, vinculo comunitario, pérdida del sentido de pertenencia

En un artículo del El País publicado el 03.08.25 por Pablo Sempere y Yolanda Clemente “Los municipios fantasma de la costa española: la mitad de las casas están vacías la mayoría del año”, señala los siguientes aspectos, que nos puede ayudar a entender el comportamiento de la Axarquía, saque estimado lector sus propias conclusiones :

La invasión de turistas supone la proliferación de fiestas, festivales, eventos que se suceden y se concentran en estas fechas promovidas las administraciones locales, y empresariados para retener y entretener a los turistas y visitantes. El “todo por el turismo” genera externalidades negativas, más cuando muchos de estos actos se desarrollan en espacios no adecuados como en el litoral, dejando una lamentable imagen de basura acumulada, deteriorando estos espacios, sin considerar que algunos de estos actos se desarrollan muy próximos a zonas de dunas relictus protegidas.

Esto genera una contradicción entre quienes residen todo el año y quienes lo hacen de manera eventual, principalmente en verano. El vínculo comunitario prácticamente no existe. “Está completamente despersonificada la relación”, señala Iván Auciello, investigador en Economía en la CY Paris Cergy Université y de Future Policy Lab, quien añade que la llegada estacional masiva, “además de tener externalidades negativas como los ruidos o las fiestas”, tiende a romper la cohesión barrial.

La población local residente se encuentra desplazada y en minoría frente a la llegada masiva de veraneantes, y propietarios que ocupan su segunda vivienda. Hay un conflicto de intereses, los nativos desaparecen, no son visibles y se encuentran en minoría.

El impacto se multiplica allí donde la mayoría de los inmuebles está dedicada a usos distintos al residencial. El carácter intermitente de la ocupación contribuye a generar entornos fragmentados, sin tejido vecinal estable ni dinámicas comunitarias. En este contexto, añade Auciello, el espacio residencial se convierte en un producto de consumo temporal más que en un lugar para vivir, lo que agudiza los conflictos cotidianos y limita el arraigo de quienes sí habitan estos lugares.

Servicios como la recogida de residuos, el transporte o la atención sanitaria suelen estar determinados por la población fija. “Cuando esta se desajusta, la ciudad no da abasto”, prosigue. A ello se le suma la tensión residencial: “Los precios inmobiliarios y la demanda turística expulsan a muchos habitantes de las partes mejor dotadas de la localidad”.

En muchos casos los servicios se encuentran desbordados en el periodo veraniego: residuos sólidos, mala atención sanitaria…

En el litoral malagueño en estos últimos años acceder a la atención sanitaria por parte de los veraneantes desplazados se encuentra bloqueada, todo son obstáculos, los recortes sanitarios también afectan a la mal llamada industria turística, la falta de médicos se agudiza, y se utiliza como excusa, cuando es resultado de una planificada gestión, dejando morir la sanidad pública.

La saturación puede ocasionar molestias en servicios como la retirada de basura o el transporte público, pero se convierte en un riesgo en otros como el sanitario. Joana Melero, cardióloga en el Hospital General de Castellón, explica que en su equipo pasan de ser cuatro especialistas a tres durante las vacaciones, justo cuando la población en la provincia se dispara. A veces, prosigue, los miles de personas que van a Peñíscola o Benicàssim “tristemente infartan y son derivadas aquí”, por lo que “la presión asistencial es enorme”.

Torrox-Costa, a 4 de agosto de 2025

Artículo publicado originalmente en el blog del autor