Fondos buitre
Fidere, la sombra de Blackstone convertida en el rey inmobilario

Cuando Blackstone entró en el negocio inmobiliario español, lo hizo por la puerta grande. Eran los años 2012-2013 y su primera gran compra fue un paquete de más de 1.800 viviendas de protección oficial al Ayuntamiento de Ana Botella. Lo hizo a través de Fidere, su filial en España, conformada como un grupo de socimis —acrónimo de sociedad cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliaria— que se ha ido agrandando en los últimos años.

La compra de vivienda pública en España no es algo original en la estrategia de negocios de este gran fondo de inversión, para el que el negocio inmobiliario supone ya cerca de la mitad de sus ganancias —1.318 millones de dólares solo en el primer trimestre de este año, según aparece en su último informe financiero— . “Somos uno de los mayores fondos privados de bienes raíces del mundo en la actualidad, con 140.000 millones de bienes gestionados. Operamos por todo el mundo con inversiones y gente en Norteamérica, Europa, Asia y América Latina”, explica en su web. Sin embargo, sus orígenes estuvieron más ligados a la compra, fusión y venta de empresas.

Blackstone nació como una spin-off de Lehman Brothers, entidad financiera que llegó a convertirse en el cuarto banco de inversión a nivel mundial justo antes de su quiebra, en septiembre de 2008. ¿Os dice algo este año? Fue el año de la gran crisis económica que se desató al pincharse el negocio de las hipotecas basura —o subprime, como se conocen en su país de origen, Estados Unidos—. Una crisis económica de la que precisamente Lehman Brothers fue su principal causa. Pero la historia de Blackstone comienza mucho antes.

Fue fundada en 1985 por Peter George Peterson y Stephen A. Schwarzman, que venían de lo alto del organigrama de Lehman Brothers, pero no solo. Peterson, fallecido en 2018 con 92 años, comenzó su carrera en la empresa de publicidad McCann Erickson pero pronto comenzó a tener una voz potente en las relaciones entre Gobierno y empresas de Estados Unidos, dirigiendo una comisión, bautizada con su nombre, sobre fundaciones y filantropía privada impulsada por la Secretaría del Tesoro. De ahí a la Secretaría de Comercio de Estados Unidos, primero como asistente y después como cabeza, en la Administración Nixon, y ya a Lehman Brothers, entidad que abandonó junto a Schwarzman para fundar Blackstone. Pero Peterson volvió a ocupar cargos en el Gobierno con Clinton, que le nombró miembro de la comisión para la reforma del sistema de impuestos en 1994. También presidió, hasta su jubilación en 2007, el Council on Foreign Relations (Consejo de Relaciones Exteriores), un think tank relacionado con la familia Rockefeller para influir en la política exterior de Estados Unidos. Por su parte, la carrera de Schwarzman ha estado menos emparentada con la Administración pública. O al menos fue así hasta que llegó al poder Donald Trump, con quien siempre había tenido buenas relaciones y que le situó, aunque brevemente, como asesor. A ellos dos se uniría, durante algunos años, Roger C. Altman, que también llegaba desde Lehman Brothers y que se iría en 1992 para ser secretario del Tesoro con Clinton.

El negocio partió de la consultoría a la inversión empresarial, y de ahí, en la década siguiente, entró en el negocio de los fondos de pensiones y en el inmobiliario. También los hoteles —entrada en el capital del grupo Hilton— y los parques temáticos —Legoland en 2005 o SeaWorld Parks & Entertainment en 2009— se convirtieron en líneas de negocio importantes. El gran fondo de inversión también se ha metido en el sector de la comunicación, precisamente comprando el que podría ser principal altavoz sobre su actividad. La compra, en enero de 2019, de la mayor parte de la sección de Thomson Reuters dedicada a finanzas le hizo estar detrás de la principal agencia de noticias sobre economía a nivel mundial

Blackstone llega a España

La llegada de Blackstone a España fue precedida de un fichaje estrella, el de Claudio Boada, que pasó a ser asesor del gigante estadounidense para sus negocios en el país en junio de 2012. No era casual. Boada, que también había pasado por Lehmann Brothers, había sido presidente del Círculo de Empresarios durante ocho años y también había tenido altos cargos en Banco de Bilbao (antecesor del BBVA), entre un puñado de otras empresas, según se relata en un perfil sobre este empresario publicado por Merca2. Boada es parte de una estirpe relacionada durante décadas con el poder en España desde que su padre, Claudio Boada Villalonga, fue situado, por arte del régimen franquista, al frente del Instituto Nacional de Industria (INI) y, después, del Instituto Nacional de Hidrocarburos y del Banco Hispano Americano.

La compra de 1.800 viviendas al Gobierno de Ana Botella hizo que el nombre de Blackstone comenzara a sonar familiar en España, pero esa solo sería la primera de una larga serie de operaciones que han tenido como protagonista la vivienda española. En 2014, el fondo estadounidense compró 100.000 hipotecas subprime —las mismas que provocaron la crisis financiera de 2008— a Catalunya Banc valoradas en 5.670 millones de euros y de las que, a día de hoy, le quedan unas 11.000 de las que se quiere deshacer a través de Bank of America, según publicaba en junio El Confidencial. Era parte de la estrategia de negocio para la que se había fichado a Boada: llevarse réditos de la reestructuración bancaria que ha costado a las arcas públicas más de 54.000 millones de euros.

En 2016, según un estudio de Solvia (Banco Sabadell), Blackstone era ya la tercera empresa privada con más viviendas en propiedad en España, solo por detrás de CaixaBanc y Lazora —que compró, junto a Goldman Sachs, 3.000 viviendas protegidas a la Comunidad de Madrid también en 2013—. Pero aún siguió comprando patrimonio. La siguiente gran compra, en 2017, fueron más de 12.000 millones en pisos y locales del Banco Popular, en pleno desmembramiento. No pasó más que un año hasta que Blackstone se hizo también líder hotelero español con la compra de Hispania, una socimi especializada en hoteles que atesoraba más de 13.000 habitaciones en la península. Ese mismo año, 2018, Blackstone compró papeletas de otro de los sectores que habían hecho saltar las alarmas en España, el del juego. La compra de Cirsa, por 2.000 millones de euros, les supuso convertirse en uno de los líderes mundiales del juego, con cientos de casinos, locales de máquinas recreativas y la primera marca en apuestas deportivas, Sportium. 

La figura financiero-inmobiliaria para estar como en casa

Para su negocio español, Blackstone montó una serie socimis, una figura jurídica con enormes ventajas fiscales traída a España en 2009 por el Gobierno de Rodríguez Zapatero a imagen y semejanza del Real Estate Investment Trust estadounidense.

Euripo —2.000 viviendas—, Torbel —2.500 viviendas—, Albirana —5.000 viviendas—, Testa —10.600 viviendas— y Corona —cuatro edificios de oficinas que dieron un millón de euros en beneficios en 2018—, junto a Hispania, su última adquisición —hoteles—, son las figuras con las que Blackstone juega en España. A ellas se une Fidere, un grupo de socimis especializadas en la compra de vivienda pública y de alquiler, con 6.400 inmuebles a cierre de 2018.

Nos centramos en Fidere.

Constituida en marzo de 2013, la entidad jurídica que se hizo con la vivienda pública madrileña tiene como socia única a Spanish Residential (REIT) HoldCo, S.à.r.l., con domicilio en Luxemburgo —territorio de excepción para los billetes que, sin embargo, en 2017 quedó fuera de la lista europea de paraísos fiscales— y constituida apenas cuatro meses antes.

Según las cuentas de 2018 de Fidere Patrimonio Socimi, matriz del grupo, esta dispone de hasta 14 subsocimis,  a las que se suman Prygecam Móstoles Vivienda Joven S.L., Fidere IP 4, Fidere IP 6 y Fidere Projects S.L.U., que no cotizan como socimis y, por lo tanto, pagan el impuesto de sociedades —pero son las que cuentan con menos activos—.

En 2018 alcanzó los 30 millones de euros en beneficios y contaba con inmuebles por valor de 1.090 millones de euros, más de un 25% más del importe que Blackstone pagó por ellos —731,7 millones de euros—. Y también soporta 500.000 millones de euros con Citibank y otros 60.000 con Bankia. Cuenta con bloques de viviendas en Barcelona, Guadalajara, Canarias, Cádiz, Barcelona y otras tantas provincias, pero la práctica totalidad de su actividad inmobiliaria —el 95% según se expresa en las cuentas— está localizada en la Comunidad de Madrid.

“Se está estableciendo una línea de confrontación social contra Blackstone”, señalaba a El Salto hace escasas semanas José Luis de la Flor. Es una de las personas del Sindicato de Inquilinos e Inquilinas de Madrid que está detrás de la plataforma de vecinos, inquilinos de este fondo de inversión, que se han plantado ante la subida de alquileres en sus viviendas. Aumentos de hasta el 80%, tener que pagar la comunidad de vecinos y hasta el IBI son algunos de los cambios con los que se han encontrado, anunciados por burofax, vecinos de los bloques de El Bolao, Honrubia y Bulevar de la Naturaleza —en Ensanche de Vallecas—, o Juan Gris —en Torrejón de Ardoz. Solo en Carabanchel, Blackstone —a través de Fidere— atesora más de mil viviendas, a las que se suman otras cerca de mil en Vallecas. Son bloques que, en algunos casos, como el ubicado en la calle José Tamayo, llegan a las 300 viviendas que hasta hace pocos años eran protegidas, para personas con pocos recursos.

También en Barcelona, donde el fondo de inversión se ha hecho con cuatro bloques de viviendas, ha encontrado resistencias. Durante 15 días, los vecinos del Raval han realizado actividades día y noche para evitar que Blackstone desalojara el bloque de la calle Hospital. Una batalla que han ganado los vecinos, pero también Blackstone: un acuerdo de 700 euros de alquiler del que los inquilinos pagarán un importe no superior al 30% de sus ingresos, y del que el resto será sufragado por el Ayuntamiento.