Derecho a la vivienda
Qué puede hacer el 28M para resolver la pesadilla de la vivienda

Las elecciones municipales y autonómicas del 28 de mayo se han convertido en un “referéndum” sobre dos modelos “antagónicos”, decía a El Salto Héctor Illueca, vicepresidente de la Comunidad Valenciana y conseller de Vivienda: el de la presidenta regional de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, y el defendido por municipios como Barcelona, la Comunidad Valenciana o el Govern de las Islas Baleares.

En las elecciones del 28M hay mucho en juego, entre otras cosas la aplicación de la Ley de Vivienda. La declaración de áreas tensionadas, la aplicación de topes al incremento de los precios de los alquileres o la redefinición de grandes tenedores —para que incluya a los que tienen más de cinco pisos— son facultades exclusivas de los gobiernos autonómicos. Otras medidas que habilita la Ley dependen de los Ayuntamientos, como la posibilidad de aplicar un recargo de hasta 150% en el IBI de los pisos vacíos. “Lo que votes este 28M va a decidir si la Ley tiene efectos reales o es papel mojado. Porque quien tiene que hacer que se cumpla son las comunidades autónomas y los municipios”, señalaba Jaime Palomera, investigador e integrante del Sindicat de Llogaters de Catalunya.

Guía para no perderse en los avances y “coladeros” de la Ley de Vivienda

Martín Cúneo

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Derecho a la vivienda Guía para no perderse en los avances y “coladeros” de la Ley de Vivienda

Martín Cúneo

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La Ley de Vivienda consensuada entre los socios de Gobierno incluye demandas históricas del movimiento social, pero también “está llena de agujeros” que hacen muy difícil que la norma sirva a su propósito.

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La Ley de Vivienda no va a acabar con la crisis de acceso a la vivienda, tal como denuncian los sindicatos de inquilinos y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), pero amplía el margen de actuación de comunidades autónomas y municipios para desarrollar políticas más valientes para enfrentar la especulación inmobiliaria. Estos son algunas de las iniciativas que han desplegado y que podrían desplegar diversas autoridades locales —si pasan el examen del 28M— para acabar con la pesadilla de la vivienda.

Tope a los alquileres

Todas las comunidades gobernadas por el PP —Madrid, Andalucía, Murcia, Galicia y Castilla León— han anunciado que no aplicarán la Ley de Vivienda, únicamente las medidas obligatorias, como el tope a la renovación de contratos del 2% en 2023 y del 3% en 2024. Según defienden, la regulación de los alquileres restringe la oferta por lo que no soluciona el problema. El resultado de las elecciones determinará la aplicación del tope de los alquileres y otras medidas de la Ley en decenas de territorios, especialmente en los más disputados: la Comunidad Valenciana, La Rioja, Aragón y Baleares.

Las comunidades gobernadas por coaliciones progresistas o de izquierda aplicarán la Ley de Vivienda en cuanto les sea posible, siempre que se mantengan en el gobierno, claro. Algunas, incluso, con vistas a desarrollarla y tapar los resquicios que deja la ley para seguir especulando.

El 28M determinará la aplicación del tope de los alquileres y otras medidas de la Ley de Vivienda en una decena de territorios, especialmente en los más disputados: la Comunidad Valenciana, La Rioja, Aragón y Baleares

El futuro de la Ley de Vivienda está ligado al resultado de estas elecciones, pero también a de las generales de diciembre, donde podría quedar definitivamente enterrada. En el caso de ser elegido presidente de Gobierno, Alberto Núñez Feijóo ya adelantó que tumbaría los artículos “intervencionistas” de la Ley, es decir, las principales medidas. Eso sí, afirmó que rescataría las deducciones fiscales incluidas por insistencias del PSOE.

“Hemos demostrado que entrar en el Ayuntamiento ha servido para transformar Barcelona”

Martín Cúneo

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Lucía Martín (BCN en Comú) “Hemos demostrado que entrar en el Ayuntamiento ha servido para transformar Barcelona”

Martín Cúneo

Es difícil encontrar un Ayuntamiento que haya desplegado tantas iniciativas para enfrentar el poder inmobiliario. Hablamos con Lucía Martín, responsable de Vivienda de Barcelona.

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Los tiempos de aplicación de la Ley tampoco ayudan. La norma entra en vigor este 26 de mayo, sin embargo, la regulación de los alquileres no será automática sino que se necesitará antes que las comunidades autónomas declaren las zonas tensionadas y que elaboren un índice de precios. En el caso de los grandes tenedores, los únicos que estarían obligados a reducir el precio de los alquileres si superan el índice de referencia, se deja un periodo de gracia de 18 meses antes de su aplicación. Para cuando se pueda empezar a aplicar las partes más interesantes de la Ley de Vivienda ya se habrá despejado la incógnita de quién ocupará la Moncloa.

Hay algunas comunidades que llevan ventaja y podrían acelerar el proceso, como Catalunya, que ya ha iniciado los trámites para aplicar la Ley de Vivienda. Entre las áreas que serán declaradas como tensionadas destaca Barcelona, donde la población dedica de media un 43% de sus ingresos a la vivienda. 

En el caso de los grandes tenedores, los únicos que estarían obligados a reducir el precio de los alquileres si superan el índice de referencia, se deja un periodo de gracia de 18 meses antes de su aplicación

La ley catalana de regulación de alquileres —vigente entre septiembre de 2020 y marzo de 2022, cuando el Constitucional la tumbó— sirvió de modelo para la ley estatal, pero iba más allá. Las sanciones a los propietarios e intermediarios en los contratos de alquiler por no cumplir la ley es uno de los tantos elementos que hacían de la ley catalana una norma más completa. Toca a las comunidades que quieran aplicar la regulación, intentar tapar los agujeros que ha dejado la Ley estatal, según denuncian los sindicatos de inquilinos.

La valenciana es otra comunidad autónoma que tiene que esperar a los resultados del domingo 28 de mayo para saber si podrá poner topes a los alquileres. Como en otros territorios, la continuidad del Gobierno de coalición progresista depende de la entrada en el parlamento regional de Unides Podem, liderado por Héctor Illueca. Este conseller de Vivienda declaraba a El Salto que su comunidad “tiene los deberes hechos” y que, gracias al informe de Áreas de Necesidad de Vivienda que elabora el Observatorio Hábitat y de Segregación Urbana, podrían definir en poco tiempo las áreas tensionadas del mercado residencial, concentradas en las grandes ciudades y en el litoral mediterráneo. Este viernes 26 de mayo, ya con la Ley de Vivienda estatal en vigor, Illueca ha firmado la resolución por la que se inicia el procedimiento para la declaración de zonas de mercado residencial tensionado en el ámbito de la Comunitat Valenciana. 

La “pelota”, dice, está ahora en las comunidades autónomas y les toca desarrollar y “complementar” la normativa estatal para cubrir algunos de los “agujeros” que podrían utilizar los propietarios para eludir su aplicación. Entre esos “coladeros”, Illueca destaca la regulación de los alquileres turísticos y de temporada. “Ya no es posible hablar del derecho a la vivienda sin regular los alquileres turísticos”, dice. 

Navarra es otro de los territorios del Estado español donde más se ha avanzado en el derecho a la vivienda. A inicios de mayo, el Gobierno foral lanzó un registro oficial y obligatorio de contratos de alquiler de viviendas, una herramienta que servirá para definir las zonas tensionadas en una comunidad donde la propia normativa de vivienda aprobada en 2022 en muchos puntos es más ambiciosa que la ley estatal. 

Vivienda pública

Todos los intentos de solucionar la crisis de acceso a la vivienda chocan con la ausencia de un parque público en manos de las ciudades y de las comunidades autónomas. Y no se trata solo de tener pisos disponibles para ofrecer alternativas dignas a los desahucios de familias vulnerables sino también de disponer de una herramienta de intervención en el mercado inmobiliario para bajar los precios de la vivienda en alquiler. 

Distintos gobiernos autonómicos han desarrollado iniciativas para aumentar el patrimonio público de vivienda. La principal de ellas ha sido la regulación y el uso del derecho al tanteo y retracto, especialmente en la ciudad de Barcelona, en la Comunidad Valenciana y en las Islas Baleares. 

Barcelona ha utilizado el tanteo y retracto para aumentar el parque público de la ciudad en 1.600 pisos; la Comunidad Valencia ha utilizado esta herramienta para aumentar el parque público en 800 viviendas

Esta herramienta ha permitido a los gobiernos locales intervenir en operaciones especulativas de compraventa entre fondos de inversión y entidades bancarias y aumentar el parque público de alquiler. Con esta fórmula, la Generalitat valenciana se ha hecho con 800 viviendas a precios inferiores a los del mercado. Barcelona ha utilizado esta herramienta para aumentar el parque público de la ciudad en 1.600 pisos repartidos en 51 edificios. Una demostración que para cambiar la tendencia en la extinción de los parques públicos de vivienda, además de presupuesto, hace falta “voluntad política”, dice a El Salto la consellera de Vivienda de Barcelona, Lucía Martín. El Gobierno de Baleares, por su parte, ha conseguido aumentar el parque público en un 74% —1.296 viviendas más— a través de la obra nueva y el tanteo y retracto.

La negociación con la Sareb para que transfiera viviendas a las comunidades autónomas es otra de las vías que están explorando diferentes administraciones. Más allá de las promesas preelectorales del presidente Pedro Sánchez de traspasar 50.000 viviendas —un anuncio que Illueca califica de “humo”—, la realidad es que de todo el parque inmobiliario que tiene la Sareb en la Comunidad Valenciana, solo 583 viviendas están en condiciones y ubicadas en sitios de interés para pasar a formar parte del parque inmobiliario de la comunidad, según contaba el vicepresidente segundo de la Generalitat. Las negociaciones para que estas viviendas pasen a formar parte del parque público ya han comenzado y desde la Generalitat exigen que sea el Estado central quien se ocupe de la financiación. 

Otra vía que abre la Ley de Vivienda es la reserva del 40% de las nuevas promociones para vivienda protegida en las zonas no urbanizadas y un 20% en los barrios ya consolidados. Una disposición que, después de leer la letra pequeña, se queda en una herramienta de la que disponen las autoridades locales siempre que puedan compensar de alguna forma a los promotores. Una vez más, la “pelota” vuelve a las comunidades autónomas y los ayuntamientos y a su “voluntad política” de sacar el máximo partido a la legislación.

Acoso y delitos inmobiliario

Porque, tal como cuenta Lucía Martín, no se trata solo de crear nuevos marcos regulatorios sino también de aplicar las leyes que ya existen, muchas veces guardadas en un cajón por funcionarios y administraciones cuando su aplicación implica enfrentarse al poder inmobiliario y a juicios penales, como ha ocurrido en Barcelona. 

En el caso de la capital catalana, la creación de una Unidad Antiacoso de Disciplina de Vivienda ha permitido multar a propietarios —especialmente grandes tenedores— por valor de dos millones de euros basándose en disposiciones nunca aplicadas de una ley de 2007. En marzo de 2019, llegaba la primera denuncia por acoso inmobiliario contra el propietario de la finca situada en el número 92 de la calle Floridablanca. “Por primera vez el acoso inmobiliario en la ciudad de Barcelona no queda impune”, explicaba Jaime Palomera, del Sindicat de Llogaters.

El Ayuntamiento de Barcelona estableció la primera sanción de la historia —de 90.001 euros— por racismo inmobiliario a un agente de la propiedad por anunciar un piso en alquiler solo para “personas españolas”

En julio de 2022, el Ayuntamiento establecía la primera sanción de la historia —de 90.001 euros— por racismo inmobiliario a un agente de la propiedad por anunciar un piso en alquiler solo para “personas españolas”. Según recordaba Lucía Martín, las dos denuncias de fondos de inversión por temas inmobiliarios que han sufrido altos cargos y funcionarios del Ayuntamiento han estado relacionadas con esta oficina.

“El 28M es un referéndum entre dos modelos de vivienda antagónicos”

Martín Cúneo

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Héctor Illueca “El 28M es un referéndum entre dos modelos de vivienda antagónicos”

Martín Cúneo

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Para el vicepresidente de la Comunidad Valenciana, candidato de Unides Podem y responsable de Vivienda, lo que está en juego en estas elecciones es la pugna entre dos modelos de políticas de vivienda: el de Isabel Díaz Ayuso y el del País Valencià.

Lucía Martín (BCN en Comú) “Hemos demostrado que entrar en el Ayuntamiento ha servido para transformar Barcelona”

La vía de investigar y multar el mobbing inmobiliario también está teniendo desarrollo en el País Valenciá, donde en febrero de 2023 se aprobó un decreto que prevé multas de hasta 950.000 euros en casos de acoso vinculado con el derecho a la vivienda. El Gobierno de la comunidad también ha creado una unidad para perseguir este tipo de delitos.

Casas vacías

La movilización de viviendas vacías al mercado a precios asequibles es otro de los frentes en donde las ciudades y las comunidades autónomas tienen mucho que decir. Especialmente cuando una mayor regulación de los alquileres puede llevar a muchos propietarios a mantener vacías sus viviendas o retirarlas del mercado del alquiler.

La Ley de Vivienda prevé un mecanismo para aplicar un recargo de hasta el 150% en el IBI de las viviendas vacías, una herramienta a disposición de los ayuntamientos que lo soliciten.

Desde su entrada en vigor, el registro de vivienda vacía de la Comunidad Valenciana ha permitido aflorar 800 pisos vacíos y derivarlos al mercado del alquiler

Pero las administraciones locales tienen muchas más opciones. En diversos territorios se han puesto en marcha iniciativas que superan de largo las posibilidades que ofrece la Ley de Vivienda. En el País Valencià, la Generalitat inauguró en 2021 un registro de vivienda deshabitada y un mecanismo para obligar a los propietarios a alquilarlas a precios asequibles. Desde su entrada en vigor, la norma ha permitido aflorar 800 pisos vacíos y derivarlos al mercado del alquiler, una experiencia, como tantas, que apenas está empezando a funcionar. Además, el Gobierno valenciano lanzó en 2022 un impuesto especial para las viviendas vacías en manos de los grandes tenedores. Para completar el círculo, el Gobierno del Botanic impulsó en febrero de este año un decreto en el marco de la crisis económica que contempla la cesión temporal de viviendas vacías de los grandes tenedores, una medida vinculada con el lanzamiento de un registro de grandes tenedores.

En las Islas Baleares, donde los últimos registros revelan la existencia de 71.255 viviendas vacías, se ha puesto en práctica una medida similar. La Ley de Vivienda de esta comunidad aprobada en 2018 contempla la cesión obligatoria de viviendas vacías de los grandes tenedores en el caso de que haya necesidad social. Los registros del Govern arrojaban la existencia en el archipiélago de unos 53 grandes propietarios con 685 viviendas vacías. Este protocolo ya se ha aplicado a 56 viviendas.

Otra de las experiencias más avanzadas en la movilización de viviendas deshabitadas es Catalunya, con cerca de 32.000 pisos vacíos, y, en especial, la ciudad de Barcelona, con 10.000 viviendas deshabitadas, según datos del consistorio. Las leyes catalanas de vivienda, las más avanzadas del Estado español, permiten al igual que en Baleares y la Comunidad Valenciana, la expropiación temporal de viviendas vacías. A principios de mayo de este año, la Generalitat catalana inició un proceso para expropiar temporalmente entre 50 y 70 viviendas vacías propiedad de grandes tenedores de 14 municipios catalanes. Esta posibilidad estaba abierta desde 2016, pero no se había activado hasta ahora.

La Ley de Vivienda de las Islas Baleares aprobada en 2018 contempla la cesión obligatoria de viviendas vacías de los grandes tenedores en el caso de que haya necesidad social, un protocolo que ya se ha empezado a utilizar

La cesión obligatoria en ciertos casos se suma al impuesto catalán a las viviendas vacías, un gravamen recurrido hasta en tres ocasiones, sin éxito, ante el Constitucional.

El Gobierno de Navarra también ha avanzado en el mismo sentido. En el marco de la Ley de Vivienda foral de 2018 se lanzó un censo de vivienda deshabitada para “movilizar la vivienda vacía hacia el alquiler”. Solo en Pamplona, 451 pisos han sido calificados como vivienda vacía, la mitad de grandes propietarios y bancos y la otra mitad de personas físicas. En toda la comunidad, la cifra llega a 1.206. Las autoridades barajan distintas opciones sobre el destino de estas viviendas: desde impulsar con ventajas fiscales su paso al mercado del alquiler hasta la expropiación que recoge la ley aprobada en junio de 2022.

Desahucios

Catalunya es el territorio que ha ido más lejos en desarrollar su propia legislación de vivienda, muy por delante de las leyes estatales. En 2015 aprobó la famosa ley 24/2015 o ley antidesahucios que fue complementada con otros decretos posteriores. Esta ley, impulsada por una coalición de movimientos sociales, incluía la obligación para los grandes tenedores de ofrecer un alquiler social a las familias vulnerables en proceso de desahucio. Esta norma fue recurrida por el PP de Rajoy y por el propio Gobierno de coalición en 2022. Hoy, sus principales artículos siguen vigentes. Los intentos de las organizaciones sociales para que la Ley de Vivienda incluyera estas conquistas de la ley catalana han chocado una y otra vez contra el PSOE.

Barcelona vuelve a ser vanguardia en las iniciativas contra los desahucios y actualmente destina 43 personas a la Unidad Antidesahucios, un equipo de mediación que acompaña a las familias en procesos de expulsión y busca soluciones, desde conservar sus casas a alternativas habitacionales —cuando las hay— pasando por ayudas al alquiler. Un equipo que se verá legitimado con la obligación que tienen los grandes tenedores de sentarse a negociar con las administraciones antes de desahuciar a familias vulnerables, una disposición incluida en la Ley de Vivienda. Una negociación que, según la PAH, no garantiza nada y solo lleva a dilatar el sufrimiento de los hogares. Según fuentes del Ayuntamiento, la Unidad Antidesahucios ha conseguido frenar nueve de cada diez desahucios en la ciudad. Sin embargo, PAH Barcelona lleva la contabilidad de los miles de desahucios anuales que se producen —y los que consiguen detener— en una de las capitales de la especulación.