Derecho a la vivienda
Cinco bloques se unen en Barcelona para frenar las subidas del fondo de inversión Lazora

Badalona, ​​Terrassa, Barcelona, ​​Hospitalet de Llobregat, Sabadell, Sitges ... El fondo de inversión inmobiliario Lazora está en todas partes. Se trata de uno de los tres fondos del sector residencial de la gestora Azora, que en 2018 cerró sus cuentas con unos beneficios de 130 millones de euros. Al menos tiene once edificios en Cataluña y, según la consultora Savills Aguirre Newman, por detrás de Blackstone, ya es el propietario de vivienda de alquiler más grande en España: más de 7.000 pisos en 70 edificios. Ante un gran tenedor como Lazora, y a través del Sindicato de Inquilinas, el vecindario afectado ha entrado en contacto y, por ahora, ya hay cinco bloques coordinados que denuncian las condiciones que ofrece el fondo y reivindican una negociación colectiva que les permita poder seguir viviendo en su casa y en sus barrios.

En total, son 232 familias afectadas en cinco edificios que han dicho basta: el barrio del Progreso de Badalona, ​​en la Riera Blanca de L'Hospitalet, en el barrio del Siglo XX de Terrassa, en el Clot de Barcelona y en la Bonanova, este último de vivienda protegida. Todas han recibido o recibirán durante los próximos dos años un burofax donde Lazora les pondrá un ultimátum: o aceptan un incremento del alquiler que oscila entre el 60 y el 80% —a excepción de un 35% en la calle de Alfons Comín—, dependiendo del caso, o ya pueden hacer las maletas.

El tiempo es oro y en Badalona el reloj hace meses que corre. Fue el primer bloque en movilizarse en octubre pasado contra unas subidas del 80% del precio y desde entonces, Sara Lahoz cifra en cinco las familias fuera de contrato y diez las que ya se han ido porque "no han aguantado la presión y la incertidumbre ". Pero además, ya hay dos pisos con nuevos inquilinos: "una vecina nueva dice que piensa permanecer en ella tres años, porque Lazora aplica una bonificación sobre la cuota durante este periodo, y luego se irá. Los otros son rusos y el precio les da igual. Termina entrando gente que está de paso". Lahoz hace ocho años que vive en el bloque, ahora está separada y con un niño y el mes de agosto se le acaba el contrato: "No tengo un plan b. A ver si el hecho de juntarnos todos los bloques nos ayuda" .

Como el de Badalona, los edificios de Hospitalet y Terrassa eran del Banco de Sabadell hasta el verano de 2019, cuando la entidad bancaria vendió 500 activos a Azora —la gestora de Lazora— por 150 millones de euros. Una operación que se enmarca en la tendencia general de la banca, empujada por el Banco Central Europeo (BCE), a desprenderse de sus áreas inmobiliarias, que acaban en manos de fondos de inversión: en 2017, Banco Santander vendió la mitad de sus activos —heredados del Banco Popular— a Blackstone y el BBVA anunció que se deshacía de casi toda su cartera en beneficio del fondo Cerberus. CaixaBank, en junio de 2018, vendió el 80% de su negocio inmobiliario a Lone Star.

Más fianza y dos seguros

En el bloque afectado de la calle Montseny del barrio hospitalense de Riera Blanca, donde hay 15 viviendas en manos de Lazora, Emma Pérez fue la primera en recibir el burofax el pasado 11 de diciembre. Su contacto finaliza el próximo 14 de febrero y de aceptar las nuevas condiciones, pasaría a pagar prácticamente un 60% más, aunque Lazora lo maquilla con "la bonificación" de tres años, durante los cuales le incrementará la mitad, el 30 %. Es lo que desde el Sindicato definen como subida encubierta en forma de bonificación. Marta Ill, una de las portavoces, lo enmarca dentro de un modus operandi, que también incluye el hecho de no dejar leer el contrato hasta el día de la firma, no comunicar con claridad las nuevas condiciones hasta el día de la firma o el mal mantenimiento de la finca. "Cada vez es mayor la distancia entre propiedad y arrendatario", denuncia. De hecho, Lazora se encuentra en el barrio con más nivel de renta de Madrid, el distrito de Salamanca, y cuando hay que ir a poner la firma, cita en las oficinas de su filial Azzam Vivienda en el barrio del Poblenou de Barcelona.

Además del incremento sobre la cuota mensual, hay otras condiciones que perjudican a las inquilinas: una fianza nueva más elevada, como el precio del nuevo alquiler —de 800 a 1.220—, un seguro por impago y otro del hogar con coberturas de contenido y responsabilidad que marca Lazora. Con todo, Pérez tendría que pagar 1.220 euros al mes, 420 euros más de fianza —porque ya había aportado 800—, unos 400 euros anuales de seguro por impago más lo que costara la de hogar. Cuando alquiló el piso en 2012, vivía en pareja, pero actualmente vive sola en 50 metros cuadrados: "lo que pago actualmente ya me supone un esfuerzo y lo puedo asumir dejando de hacer muchas cosas, pero lo que me pide Lazora no lo puedo pagar ". Es la primera vecina del bloque que se encuentra en esta tesitura, pero tiene claro que su problema hoy será el problema del resto en el futuro. Sergi Ramos, que vive con su madre en el mismo bloque, recuerda que la mayoría no ha de renovar hasta dentro de un año y medio, pero cuando llegue el momento, asegura, él también tendrá que marchar.

Las nuevas condiciones de los fondos de inversión son comunes, con matices, a todos los bloques. En Terrassa, el incremento de la cuota mensual se dispara como en Badalona hasta el 80%. Merche Ribas entró a vivir en 2012 y el contrato le vence este año. No podría asumir la subida y denuncia que, entre los 37 viviendas de Lazora, hay muchas familias que tienen situaciones económicas mucho peores que la suya: matrimonios jubilados con pensiones bajas, parejas jóvenes con sueldos precarios y personas separadas con criaturas.

En el edificio del Clot de dieciséis pisos, parte del vecindario ya ha tirado la toalla. Una pareja con un bebé se marchó en septiembre tras intentar negociar con Lazora, que ha llegado a ofrecer dinero a varias inquilinas para que se fueran. "Están imponiendo subidas de 400 o 500 euros sin ningún tipo de negociación. No te cogen el teléfono, intentas gestionarlo por intranet y no responden ", explica Bea Fernández. Vive con su marido y una hija de tres años, y ya tiene el burofax sobre la mesa, porque su contrato finaliza el mes de febrero.

Tributar sólo el 1%

El Sindicato de Inquilinos se puso en contacto con Lazora a través de una carta cuando afloró el caso de Badalona, ​​pero no han contestado y sólo han aceptado responder al Ayuntamiento, que se ofreció para mediar. A un lado, un sindicato con 2.000 afiliadas; en la otra uno de los fondos de la gestora Azora que invierte en hoteles de lujo, residencias para la tercera edad, energías renovables y alquiler. Como paraguas, 38 desahucios al día, el 64% de los cuales son para alquiler, sin contar todas aquellas personas que como Merche Ribas, Emma Pérez o Sara Lahoz, si no ganan la negociación colectiva, deberán marchar sin aparecer en las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ante el incremento del precio.

A un lado, un sindicato con 2.000 afiliadas; en la otra, uno de los fondos de la gestora Azora que invierte en hoteles de lujo, residencias para la tercera edad, energías renovables y alquiler

Al frente del fondo Lazora están Francisco Javier Rodríguez Heredia y Javier Picón De Leaniz, pero quien lo controla a través de Azora son Concha Osácar y Fernando Gumuzio, ex directivos del Grupo Santander y, desde el 2018, también de uno de los principales gestores de inversión en activos inmobiliarios del mundo, CBRE Global Investors, porque se ha convertido en el principal accionista. Junto a Encasa Cibeles, Lazora es uno de los dos fondos dedicado al sector residencial de alquiler y disfruta de ventajas fiscales, como tributar sólo el 1% del impuesto de sociedades, gracias a la fórmula jurídica de Sociedad de Inversión Inmobiliaria ( SII), similar a las Socimi, que tributan a un tipo 0%. En ambas fórmulas se les exige la permanencia de las inversiones inmobiliarias al menos tres años y, por tanto, transcurrido este periodo pueden vender los activos.

Lazora también ha visto margen de negocio en la vivienda protegida. En 2010, ya adquirió cuatro promociones de alquiler protegido a través de una subasta de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid (EMVS) por sólo 65 millones de euros. Y tres años más tarde, la gestora Azora, aliada con Goldman Sachs, creó Encasa Cibeles para adquirir y gestionar una cartera de 3.000 viviendas de protección del Instituto de Vivienda de Madrid (IVIMA), una operación que ha acabado en los juzgados. A la espera del pronunciamiento del Tribunal Constitucional, hasta ahora las instancias judiciales han sido desfavorables a Encasa. Hay varios bloques que ya están organizados colectivamente para hacer frente a las intenciones de Lazora y el pleno del Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes (Madrid) en octubre de 2018 ya declaró empresa "non-grata" al fondo de inversión.

66 familias en vivienda protegida, desprotegidas

Cuando, a partir de 2008, pudieron acceder a una vivienda protegida de Regesa, una sociedad que dependía del Consejo Comarcal del Barcelonès (desde el mes de septiembre, extinguido), no se imaginaban que a partir de 2011 quedarían desprotegidos. Lazora adquirió las tres primeras fincas —en las calles de Camp del Ferro, Pujades y Alfons Comín— por sólo 25,6 millones de euros. Tanto la Generalitat como el Ayuntamiento de Barcelona abonaron el terreno para los inversores años antes. La misma ley de vivienda de 2007 especifica que los derechos sobre las viviendas en régimen de protección oficial pueden ser transmitidos, "incluidos los fondos de inversión inmobiliaria". Y el Consorcio de Vivienda de Barcelona, ​​integrado por la Generalitat y el Ayuntamiento, lo reafirma en un informe de 2009 argumentando que las operaciones de este tipo tienen la ventaja de "reducir significativamente el endeudamiento garantizando el uso social de la vivienda ".

Mientras que la promoción de Campo del Hierro y de Pujades en la oferta de compraventa en 2010 estaban cualificadas a 25 años de alquiler protegido, el edificio de Alfonso Comín, según el Boletín Oficial de la Provincia de Barcelona, ​​sólo a diez. Es decir, que durante estos años, a partir de la calificación oficial, el precio de alquiler ya no está reducido al incremento del IPC. Así, aunque una negociación con la administración consiguió detener el primer intento de incremento de los alquileres de Alfons Comín en 2018, este verano ya han comenzado a llegar los burofax anunciando una subida del 35%, que estaría superando el tope estipulado en las tablas de la Generalitat de Cataluña: 8,89 euros por metro cuadrado en régimen de alquiler a precio concertado. David Alvárez, que hasta ahora ha estado pagando 506 euros (600 con gastos de comunidad e IBI) por 53 metros cuadrados, pasaría a pagar 200 más. Pero ahora mismo también estando mirando "si durante todos estos años hemos estado pagando más de lo debido".

Lazora adquirió las tres primeras fincas de vivienda protegida —en la calle Camp del Ferro, Pujades y Alfons Comín— por sólo 25,6 millones de euros

Hay casuísticas diversas. Ahora mismo, cinco personas ya están fuera de contrato y Álvarez denuncia que Lazora está haciendo "una gestión desastrosa: no contesta los correos electrónicos y envían cartas de renovación tarde". Un ejemplo es el caso de Adrià Mas, que intentó contactar en noviembre de 2018 porque se le acababa el contrato en marzo del año pasado. "La carta con las nuevas condiciones me llegó un mes y una semana antes de que acabara el contrato y me decían que sólo tenía una semana para volver a entregar toda la documentación". Mas entregó todo y aceptó las nuevas condiciones: un incremento de 200 euros en vivienda protegida. "No tenía margen para encontrar otra cosa", lamenta. Tuvo que rectificar algunos papeles y cuando ya estaba todo en orden y entregado, Lazora desapareció. "Ya no me dijeron nada más" —explica— "el comercial debería cambiar y se traspapeló mi caso. De hecho, conozco inquilinos de un bloque de Sagrera que les ha pasado lo mismo ". Pasaron diez meses y no le habían dicho nada, pero en otoño, cuando el vecindario se empezó a organizar, desde el Sindicato le sugirieron que pagara todas las mensualidades atrasadas, y así lo hizo. El día que hizo las transferencias, le llamó un abogado de Lazora desde Madrid para decirle que tenía una orden de desahucio. Sin explicarle lo que había pasado y volver a enviar toda la documentación, hace una semana recibió una citación en los juzgados.

Ante casos como Lazora, Marta Ill, del Sindicato, insiste en que la negociación colectiva y la cohesión de los bloques de un mismo propietario es clave para conseguir sentar a los grandes tenedores. Además, añade, "extiende victorias más allá de un caso individual, sirve para gente que vive la misma situación o se encontrará viviéndola en un futuro". De momento, los bloques de Sant Joan Despí, de Santa Perpètua de la Mogoda y de Rubí, los tres en manos de empresas vinculadas a Goldman Sachs, han logrado frenar unas subidas de más del 50%.

Artículo original publicado en La Directa