Especulación urbanística
Proyecto de gran hotel de lujo en el arrabal de Santiago de Cáceres: vecinificación frente a especulación

Comenzaremos por lo obvio: el turismo en Cáceres es fuente del ansiado empleo, dinamiza la economía y proporciona recursos para la recuperación del patrimonio, para satisfacer necesidades vecinales y para las economías particulares. El Centro Histórico es el enclave de referencia para la industria turística y, por lo tanto, deberíamos conservarlo y buscar equilibrios razonables, complejos, entre los intereses de negocios, la vida vecinal, el patrimonio y la administración pública.

Hablaremos, en adelante, de una inversión de unos 11 millones de euros, con estimación de 150 puestos de trabajo (obras incluidas). El hotel proyectado tiene 72 habitaciones, salas de convenciones, restaurantes, jardín privado con encanto, salones, biblioteca, espá ―y una terraza que incluirá una piscina/lámina de agua infinita con vistas al skyline del ahora glamuroso arrabal―. No pregunten por el aparcamiento, no hay.

La participación pública en este proyecto, valorada en unos 2,1 millones de euros, consiste en la cesión diferida del solar y sus edificios a los promotores, de manera que, al cabo de 10 años, completada la inversión, sería el 100% de propiedad privada

La participación pública en este proyecto, valorada en unos 2,1 millones de euros, consiste en la cesión diferida del solar y sus edificios a los promotores, de manera que, al cabo de 10 años, completada la inversión, sería el 100% de propiedad privada. ¿Pero de quién? La empresa promotora (Scipion) no gestiona hoteles, consigue el solar y hace el proyecto. Luego lo “ofrece” a otros inversores del gremio hotelero (Hilton) que pagan la obra y, a su vez,  subcontrata otra empresa “marca blanca” (Panoram), que lo gestiona.

El gobierno extremeño ofrece nuestros recursos públicos a inversores especializados en cazar grandes proyectos lucrativos y en vender mucho empleo. La oferta de este singular contenedor público en el Centro Histórico, mediante una “cesión” en óptimas condiciones, explica el aterrizaje en el arrabal del grupo inversor hispano peruano.

¿Glamur y/o patatera?

Y,  de repente, el popular arrabal cacereño se salpica con el glamur del Cáceres Monumental. Hay disparidad de opiniones entre la vecindad: “traerá empleo”, “limpiarán el barrio”, “habrá más seguridad”, “las casas valdrán más”, “los clientes comprarán patatera”, opinan los optimistas. Otros, en cambio, reciben el anuncio del proyecto con recelo y dudas, muchas dudas. Un ejemplo, el volumen de tráfico de tanta y tan distinguida clientela. Sumemos a ese tráfico el de trabajadores, repartidores, comensales, visitantes... y ¡atención!, no han previsto un parking subterráneo, lo cual duplica los desplazamientos por las estrechas calles del barrio. ¿Habrán calculado cuál será el volumen de tráfico?, ¿cuáles las calles de entrada y salida?, ¿dónde estará el área de carga y descarga de mercancías y de clientes? La plazuela de Santiago ya está saturada de coches y el tráfico de paso es un serio problema, escasea el aparcamiento. La cosa pinta regular y es sólo el principio.

Las demandas vecinales

La pérdida de población es paulatina en todo el Centro Histórico ―y llega a ser preocupante en el arrabal―. Escasez de viviendas, subidas de los precios de alquiler, ausencia de servicios básicos en el barrio... El único colegio, el Madruelo, cerró hace años. No hay guardería ―tampoco centro de día para mayores―. Ninguna dotación sanitaria en el barrio. No tenemos Centro Cívico vecinal, ni espacios públicos para la juventud y la infancia. Apenas existen zonas verdes y el escaso transporte público bordea el barrio. ¿Será el hotel de lujo proyectado el revulsivo que tanto necesita el arrabal para su desarrollo equilibrado o será un gran paso hacia la turistificación?

¿Planteamiento urbanístico o abandono institucional?

La desproporción entre las grandes inversiones públicas para rehabilitación monumental y para servicios turísticos contrasta con las pobres e inconexas iniciativas públicas destinadas a la revitalización funcional del casco histórico; y nos esboza una imagen decorativa, pero con poca vida vecinal. Las sedes universitarias cacereñas de la parte antigua fueron “trasladadas” en décadas anteriores al nuevo campus periférico “a la americana”. A la vez, se promocionaron miles de viviendas en la periferia descosida. “(...) las modestas arquitecturas populares del llano no han corrido idéntica suerte, por la falta de recursos de sus propietarios y la escasez de ayudas públicas a la rehabilitación residencial, agudizándose en determinados sectores el carácter de infravivienda”  (Campesino. A.J. et al. 2015, El turismo en la ciudad de Cáceres (1986-2010): Un cuarto de siglo emblemático. UNEX.).

La declaración de la Ciudad Vieja de Cáceres como Patrimonio de la Humanidad (UNESCO, 1986), supuso el despegue de la industria turística, de nutridas inversiones públicas en patrimonio, pero también consolidó el abandono institucional del vecindario; así lo indica la actual revisión del Plan Especial del Centro Histórico de Cáceres, entre cuyos objetivos prioritarios incluye fijar la población y en su memoria señala el “aumento drástico de su deterioro”, del arrabal de Santiago y otras zonas del Centro Histórico (Plan Cáceres Histórico, 2021).

La desproporción entre las grandes inversiones públicas para rehabilitación monumental y para servicios turísticos contrasta con las pobres e inconexas iniciativas públicas destinadas a la revitalización funcional del casco histórico; y nos esboza una imagen decorativa, pero con poca vida vecinal

¿Cómo influirá un gran hotel de lujo en el arrabal cacereño? Algunos apuntan a “un impulso para el arrabal”, pero si analizamos sin prejuicios el gran desarrollo de la industria turística (hoteles, taperías, restaurantes, souvenirs) de la aledaña zona de San Juan y Plaza Mayor, veremos que no ha propiciado precisamente el ansiado equilibrio vecinal, más bien al contrario. Calles emblemáticas como Pintores, Moret o San Pedro tienen menos de 30 vecinos, en la Plaza Mayor viven 39 y en todo el recinto intramuros viven menos de 500 personas. Proliferan los locales comerciales cerrados en venta o alquiler. El Arrabal de Santiago cuenta con 977 personas residentes (2021), habiendo perdido drásticamente más de 500 en la última década (Censo de Cáceres, 2021).

El monocultivo turístico cierra negocios y expulsa vecinos. La sinergia de las distintas inversiones en hostelería desequilibra esta zona. Turistificación 1 - 0 Vecinificación.

El Palacio de Godoy y la Casa de la Madre

El cacereño palacio de Godoy, situado en la arrabalera Plaza de Santiago, fue construido entre los siglos XVI y XVII con la fortuna obtenida por el militar y compañero de Pizarro, Francisco de Godoy Aldana, que fue alcalde de Lima (Perú). Hoy pertenece a la Junta de Extremadura y comparte solar con la Casa de la Madre, la primera maternidad que hubo en Cáceres (1947-1973), donde nacieron 24.000 criaturas. Algunas de ellas siguen siendo vecinas del arrabal.

Ambos edificios suman unos 2000 m2 de superficie, de los cuales más de 600 conforman un patio con jardín. Todo este valioso solar público lleva abandonado desde 2012, después de ser reformado para albergar la sede territorial de la Consejería de Educación y aún ostenta utilidad dotacional docente y cultural.

¿Transparencia pública o las trincheras y los de no a todo?

El presidente de Extremadura dijo durante un mitin electoral en el arrabal que: “…tenemos que hablar con la gente. Antes decíamos que los ayuntamientos más democráticos eran los que tenían capacidad para pactar con la ciudadanía las inversiones, ¡pactemos las decisiones, sentémonos a hablar con ellos! Yo, cuando el proyecto del Palacio de Godoy, tuve la tentación de sentarme a hablar con la gente, tenemos estas cosas y las tenemos que hablar con la ciudadanía”. El presidente de Extremadura nunca se sentó a hablar con la ciudadanía. Y añadió: “Cáceres está todavía llena de posibilidades y no vale que cada vez que alguien pone algo encima de la mesa ―que es una oportunidad de futuro― tengas enfrente siempre gente que levantan trincheras: hay que hablar previamente” (Aldea Moret Asociación Sociocultural (2020). El hotel de lujo de Godoy: ¿Una metáfora de la desigualdad dominante?). Curioso ejemplo de transparencia y participación ciudadana que se cocina a fuego lento en la oscuridad de los despachos de la Administración Pública y acaba con la cesión/privatización de un singular solar público, pero veamos.

Cronología de las decisiones fundamentales:

• En diciembre de 2018, el presidente de la Junta de Extremadura, la alcaldesa de Cáceres y la empresa Scipion Real State hicieron público un proyecto para convertir el Palacio de Godoy en un “hotel de superlujo”.
  
• En febrero de 2019 ,un informe el Servicio Técnico de Urbanismo del consistorio cacereño considera que tanto la ordenación urbanística pormenorizada del PGM (Plan General Municipal) como la del Plan Especial de Protección y Revitalización del patrimonio arquitectónico de la ciudad de Cáceres (la norma urbanística para el Centro Histórico), establecen para la parcela una calificación de usos distinta a la terciaria-hotelera y por tanto sería necesaria la modificación del PGM. Sin embargo, la Dirección General de Urbanismo de la Junta remitió al Ayuntamiento un dictamen en el que se asegura que actualmente es viable el uso hotelero en la parcela del palacio de Godoy y lo apoya en un informe técnico encargado por la Consejería de Presidencia de la Junta de Extremadura.
  
• La Comisión de Urbanismo y Contratación, reunida en febrero de 2019, ha dado viabilidad, con el voto favorable de PP, Ciudadanos y PSOE y la abstención de CACeresTú, a la propuesta para la construcción de un hotel en el Palacio de Godoy, sito en la plaza de Santiago.
  
• En mayo de 2019, por Acuerdo del Consejo de Gobierno, se autoriza a Avante S.L.U. para prestar apoyo financiero a la empresa cacereña unipersonal Palacio Francisco de Godoy S.L., 100% propiedad de Hispano peruana SL.
  
• La Comisión de Seguimiento del Plan Especial (30 de junio de 2021) dio el visto bueno al proyecto básico del hotel proyectado en el palacio de Godoy. Es el órgano colegiado encargado de velar por el cumplimiento del Plan Especial en el Centro Histórico.
  
• En septiembre de 2021, el alcalde de Cáceres, Luis Salaya, firma la licencia de obra del proyecto básico presentado. Ha recordado que el hotel del Palacio de Godoy “es un proyecto de rehabilitación de un edificio de alto valor patrimonial que además de generar empleo y riqueza en la ciudad, servirá también para dar un “impulso a esta zona”, que el proyecto “es ya una realidad” y presume de las facilidades que se dan a los inversores.
  

Hasta ahora la participación ciudadana se concreta en el diseño del jardincito aledaño a la Iglesia de Santiago.

¿Mecanismo legal del expolio o fraude de ley?

Las decisiones políticas que afectan a este proyecto confluyen una vez más en la privatización de un singular espacio público. Las normas legales se interpretan o simplemente se ignoran para favorecer el uso lucrativo privado frente al uso social y el bien común, que quedan atrapados y desaparecen en esa maraña legal:

Se desprecia el vigente precepto constitucional del interés general y la participación comunitaria en las plusvalías expresado en el artículo 47, el mismo que regula el derecho a la vivienda: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

Algún responsable público nos debería explicar cuál es el interés general del arrabal por contener un hotel de lujo. Además, debería aclarar cómo se regula la utilización del suelo para impedir la especulación cuando se cede el patrimonio público para el lucro de una empresa privada unipersonal y se prioriza el uso hotelero

Algún responsable público nos debería explicar cuál es el interés general del arrabal por contener un hotel de lujo. Además, podría aclarar cómo se regula la utilización del suelo para impedir la especulación cuando se cede el patrimonio público para el lucro de una empresa privada unipersonal y se prioriza el uso hotelero. Por último, también podría exponer los mecanismos que se van a articular para permitir a la comunidad (barrio) participar de las plusvalías generadas por la acción urbanística de los entes públicos.

Las decisiones de los responsables públicos ignoran la actual Revisión del Plan Especial. Sorprende, en ese sentido, el visto bueno otorgado por la Comisión de Seguimiento del Plan Especial, contradiciendo la literalidad del Documento Ambiental Estratégico. 2.11 Objetivos en el contexto de los equipamientos (dotaciones). Plan Cáceres Histórica (2021):

• Clarificar y coordinar la regulación normativa sobre equipamientos en el Centro Histórico CH que establecen el PGM2010 y el PEPRPACC vigentes.
  
• Flexibilizar la compatibilidad de usos dotacionales, tanto públicos como privados, para que aumenten las posibilidades a la hora de materializar las propuestas de actuación necesarias para el CH, sus usuarios y, especialmente, sus vecinos.
  
• Fomentar la implantación de equipamientos esenciales para sus vecinos, que no debería tener una dependencia del exterior, ya que era en este entorno donde históricamente la ciudad satisfacía todas sus necesidades, no hay que olvidarlo.
  
• Concienciar a las Administraciones públicas titulares de equipamientos y al resto de titulares de dotaciones privadas esenciales que deben evitar su marcha del CH sin una propuesta de uso compatible y necesario. Dado que, sin una diversificación funcional, el CH se deshabitará y se convertirá en simple trampantojo para el turismo.
  
• Potenciar la recuperación de usos educativos que atraiga otros usos complementarios, como terciarios o residenciales.
  
• Mejorar la conexión con equipamientos estructurales ubicados en el exterior del CH, que inevitablemente tienen que utilizar sus vecinos y que podría ser un aliciente para atraer nuevos residentes al ámbito protegido.
  
• Regular urbanísticamente para fomentar la implantación de aparcamientos persuasorios en CH y su entorno.
  

¿Dictaminar la compatibilidad del uso hotelero sirve realmente a la diversidad funcional del barrio o tal vez el Centro Histórico se deshabitará y se convertirá en simple trampantojo para el turismo?

¿Alguien puede explicar cómo fomenta este hotel de lujo la implantación de equipamientos esenciales para los vecinos? Más bien detrae del patrimonio público su contenedor más singular.

En la prensa local se han destacado aspectos del informe emitido por el Servicio Técnico de Urbanismo del propio ayuntamiento que obliga al cambio de usos y a la necesaria modificación del PGM. Además, estos servicios recordaron que un cambio de utilidad dotacional (docente y cultural) a terciaria (hotelero) supone un incremento del aprovechamiento urbanístico al pasar a tener unos usos lucrativos, lo que obligaría a las cesiones correspondientes a la administración tanto de un porcentaje del aprovechamiento como de suelo para usos públicos en caso de producirse un aumento de la edificabilidad de la parcela.

¿Alguien puede explicar cómo fomenta este hotel de lujo la implantación de equipamientos esenciales para los vecinos? Más bien detrae del patrimonio público su contenedor más singular

Sin embargo, la Dirección General de Urbanismo de la Junta expuso que, aunque el uso [actual del edificio] sea cultural y docente, el Plan Especial no considera vinculante este uso pormenorizado, sino solo un orden de prioridad o de intención que no impide otros usos considerados compatibles en el citado Plan, que permitiría en el palacio todas las categorías del uso institucional, entre las que está el uso hotelero.

Sorprendente la decisión finalmente adoptada, al no cumplir, como poco, el orden de prioridades de uso establecidas por el Plan Especial. También incurre literalmente en clara especulación y, además, desatiende el interés general y el reparto de plusvalías ―que son preceptos protegidos por el conjunto de normas urbanísticas―: ¿estaremos ante un fraude de ley? Otro más.

Cáceres: ¿cultural o turística?

Juan Rebollo Bote

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Turismo

Cáceres: ¿cultural o turística?

Juan Rebollo Bote

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Uno de los debates pendientes, también, en la ciudad de Cáceres, es el que debe determinar su modelo turístico y cultural, en permanente tensión con el negocio y el mercado.

Con tantas dudas normativas de fondo y de forma, no sería de extrañar un descalabro legal de este proyecto. Y una duda más, ¿no habría otro emplazamiento más adecuado para un gran proyecto de esta índole? Varios edificios particulares del Centro Histórico engrosarán pronto la lista de lujosos hoteles, ¿habrá negocio para todos o el proyecto de hotel Godoy finalizará siendo humo, amén de otro presunto pelotazo de indemnizaciones públicas por lucro cesante? Adquirir derechos para después cobrar indemnizaciones: el mecanismo legal del expolio.

¿Había alternativas de gestión pública?

Desde su abandono en 2012 se habían planteado distintos usos para este espacio singular del arrabal cacereño: sede de una nueva Escuela Oficial de Idiomas o del Conservatorio de Música, promesas de distintos líderes políticos regionales y locales durante las campañas electorales, luego olvidadas.

Tambien hemos conocido para este espacio otra alternativa promovida por una cooperativa social cacereña, un proyecto de “cohousing”, consistente en un modelo de vivienda social colaborativa para personas jóvenes estudiantes, que convivirían junto con personas mayores jubiladas.

El vecindario necesita y reivindica espacios públicos vecinales en el barrio para sus necesidades básicas no cubiertas: un centro cívico (la sede vecinal del Arco del Cristo es minúscula), centro de día para mayores, una guardería, espacios de ocio habilitados para menores y jóvenes. Mientras, las zonas verdes escasean, no hay ninguna infraestructura sanitaria, las viviendas sociales no aparecen ni en las estadísticas, se necesita transporte público, colectivo, frecuente y barato. Al mismo tiempo que los pocos servicios básicos para el vecindario van siendo sustituidos paulatinamente por otros para turistas, el precio de venta y de alquiler de las viviendas del barrio sigue subiendo.

¿Habrá negocio para todos o el proyecto de hotel Godoy finalizará siendo humo, amén de otro presunto pelotazo de indemnizaciones públicas por lucro cesante? Adquirir derechos para después cobrar indemnizaciones: el mecanismo legal del expolio

El antiguo colegio del Madruelo y el gran solar adyacente, también de titularidad pública, serán la sede de un museo de instrumentos que gestionará la fundación privada La Fontana. El vecindario, que reivindica desde hace años el uso social de este espacio, se entera por la prensa.

En otras ciudades Patrimonio las ordenanzas regulan procesos de participación ciudadana específicos para determinar el uso de edificios singulares como el Palacio de Godoy o El Madruelo. Aquí,  las instituciones públicas han intentado sustraer del debate público y vecinal este proyecto de hotel de lujo en el arrabal. Esta praxis en la gestión de lo público desgasta el prestigio de las instituciones, genera exclusión social y deteriora la convivencia.

Y es que las inversiones en equipamientos vecinales aportan estabilidad, cohesión social, equilibrio, desarrollo económico e impulso regenerativo en los espacios urbanos ―algo que deberían valorar los responsables públicos y técnicos―; lo que el precepto constitucional denomina el bien común.

¿Regulación o jungla urbana?

La asociación vecinal de la parte antigua también pide desde hace años una regulación de la industria turística. Hoteles, bares, restaurantes, taperías, terrazas y apartamentos turísticos tienen poca o nula regulación en cuanto a criterios de densidad, de distribución. Una búsqueda rápida en la web nos devolverá con claridad el mapa de las zonas “saturadas” para los distintos tipos de establecimientos, sin olvidar las sinergias de todos ellos. El resultado es un sector inestable y desequilibrado, tanto para los negocios que ya existen como para la buena convivencia con el vecindario.

Sumemos que el vacío normativo provoca inseguridad jurídica, afectando la inversión de los vecinos del arrabal que rehabilitaron con sus ahorros parte de sus viviendas para Alojamientos Turísticos (AT) y que sufren la injusta competencia de potentes inversores que compran edificios enteros para AT, amparados por la autorregulación vigente.

Aquí las instituciones públicas han intentado sustraer del debate público y vecinal este proyecto de hotel de lujo en el arrabal. Esta praxis en la gestión de lo público desgasta el prestigio de las instituciones, genera exclusión social y deteriora la convivencia

¿Para cuándo una regulación específica de la industria turística en el Centro Histórico que incluya criterios de densidad? Aún hay posibilidades de crecimiento y “limitar” la densidad turística del centro permitirá “repartir” ese desarrollo turístico de un modo más razonable por otros barrios. ¿Esperaremos a tener más zonas saturadas o intentaremos prevenirlo? La codicia se impone a la cordura.

Vecinificación frente a especulación

¿Debería hacerse un estudio serio de viabilidad de tráfico previo a la autorización definitiva del proyecto de hotel en la Plazuela de Santiago?

¿Cómo se regulará el tráfico en una zona como la de Santiago, que muestra indicios de saturación en alojamientos turísticos y que además tiene un acceso complicado?

¿Queremos un Centro Histórico enfocado al monocultivo turístico, es decir, con alojamientos, grandes eventos, hostelería, un museo al aire libre, un parque temático medieval? ¿Qué tipo de barrio y qué modelo de ciudad queremos para el futuro?

¿Quedan aún locales públicos y céntricos en el Centro Histórico que puedan albergar las infraestructuras básicas que necesita el vecindario ―como serían viviendas sociales accesibles, sanidad y educación públicas, zonas verdes...― que permitan a este barrio ser habitable, estable, equilibrado, como cualquier otro barrio, pueblo, o ciudad extremeña? ¿Cuándo llegarán esas inversiones públicas?

¿Es posible aún recuperar el solar y edificaciones de Godoy con fondos públicos, con implicación y participación vecinal en los proyectos, en los trabajos e incluso en la gestión? ¿Podrían convivir algunos de los proyectos sociales demandados en este gran espacio ―como sería el caso de una sede vecinal, centro de día para mayores, guardería, espacios verdes y de ocio para la infancia y juventud―?

Intervención artística contra la turistificación en Cáceres

Redacción El Salto Extremadura

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Arte urbano

Arte urbano Intervención artística contra la turistificación en Cáceres

Redacción El Salto Extremadura

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El colectivo artístico extremeño Left Hand Rotation ha realizado, en el marco de Cáceres Abierto, una intervención artística sobre extractivismo urbano en Cáceres

Tocaría ahora reflexionar y decidir qué camino seguimos: el de la saturación turística del Centro Histórico o el del reparto equilibrado por toda la ciudad, usando los recursos públicos, de todos y todas, patrimonio y fondos, para impulsar nuevos modelos de gestión más equilibrados, estables y humanizados. Es el momento de defender lo público, de no dejar atrás a las personas. Modelos de gestión existen ―al igual que recursos, patrimonio y capacidades―. Vecinificación vs. especulación.

*Vecinificar: Acción opuesta a gentrificar los barrios. Se usa en clave de proximidad dirigida a la cotidianidad de los vecinos y su calidad de vida. También a la importancia de mantener la identidad o sentimiento de pertenencia de los vecinos, frente a la maquinaria capitalista que acaba homogenizando los lugares, y proyectando una carga turística imposible de soportar. (Gallegos, R., 2018 Hacia unurbanismo emergente: La ciudad viva. Ci[ur].)

*Especulación: Del lat. tardío speculatio, -ōnis. 1. f. Acción de especular. 2. f. Operación comercial que se practica con mercancías, valores o efectos públicos con el fin de obtener lucro. RAE.es