Derecho a la vivienda
Radiografía del derecho a la vivienda, el “eslabón débil” del Estado del bienestar

La crisis de vivienda que experimenta España desde hace más de una década esconde una polarización generacional y económica de enormes dimensiones. Esta es la principal conclusión del informe “Vivienda para vivir: de mercancía a derecho”, elaborado por el centro de pensamiento europeo Future Policy Lab.

Este estudio pormenorizado del mercado de la vivienda en los últimos 20 años desgrana cómo afecta la mercantilización de este derecho fundamental a los hogares en función de tres coordenadas: el régimen de tenencia, la posición en la escala social y la edad. En función de cómo se combinen estos factores, la crisis de acceso a la vivienda será vivida como una pesadilla o como una oportunidad única para aumentar la renta y el patrimonio. Al fin y al cabo, el precio medio del metro cuadrado en la vivienda nueva ha crecido un 681% entre 1985 y 2022.

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La Ley de Vivienda consensuada entre los socios de Gobierno incluye demandas históricas del movimiento social, pero también “está llena de agujeros” que hacen muy difícil que la norma sirva a su propósito.

Pablo Carmona Pascual “Las políticas progresistas de vivienda han muerto”

Desde siempre, la principal fuente de riqueza en España ha estado asociada a la propiedad inmobiliaria, cuentan los autores del informe. Si antes era la propiedad agrícola lo que daba estatus y posibilidad de ascenso social a una familia, a partir de los años 50 ha sido la vivienda la principal y más rentable inversión de los hogares. Sin embargo, esa manía franquista de convertir España en un “país de propietarios”, acentuada con la democracia, parece haber tocado techo y desde hace unos pocos años está en abierta retirada.

El estudio de la evolución del mercado de la vivienda desde 2002 hasta 2020 permite confirmar que el régimen de propiedad, pese a seguir siendo el predominante, ha comenzado un lento y continuado declive en favor del alquiler. En 2022, cerca del 87% de los hogares era propietario de su vivienda habitual, según la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España. Veinte años después, esa cifra se había reducido al 80%.

En estos años, el número de familias que vive en pisos comprados en el mercado libre no ha dejado de caer y se ha reducido en siete puntos. Un porcentaje similar en el que se ha reducido el volumen de familias que vive en viviendas compradas como parte de promociones de vivienda de protección oficial (VPO), algo que refleja “la apuesta de los poderes públicos por la vivienda en propiedad, mientras que el alquiler social ha tenido un papel residual”. 

Esa manía franquista de convertir España en un “país de propietarios”, acentuada con la democracia, parece haber tocado techo y desde hace años está en abierta retirada

Como contraste, el porcentaje de población que vive de alquiler no ha dejado de crecer hasta representar más del 20% del total, siete puntos más que hace 20 años. También han crecido otros cinco puntos los arrendadores, aquellos propietarios que perciben ingresos por el alquiler de otras viviendas que tienen en propiedad.

La apuesta por la vivienda pública en propiedad convirtió en inútil los esfuerzos realizados desde los años 80 y las décadas posteriores, donde la calificación de vivienda pública rondaba los 40.000 pisos por año. La crisis de 2008 sepultó por completo la promoción de vivienda pública y la inmensa mayoría de los pisos protegidos, con los años, terminaron entrando en una rueda especulativa que solo ayudó a aumentar el problema de acceso a la vivienda. El Gobierno del PP de Mariano Rajoy y los siguientes redujeron el lanzamiento de VPO a “valores anecdóticos”, refleja el informe.

Los hogares que recurren al alquiler representan el doble que hace 20 años. Hoy, el 65,5% de los menores de 28 años vive de alquiler; en 2002, ese porcentaje era de 30,6%

El principal cambio en el mercado inmobiliario está siendo el auge del alquiler, una relación con la vivienda que afecta sobre todo a los jóvenes y a los hogares con menos renta. Tras la crisis de 2008, relatan los autores del análisis, los hogares jóvenes y de mediana edad se tuvieron que enfrentar a dinámicas de mercado “completamente diferentes a las de generaciones anteriores”. La precariedad, el desempleo, los desahucios provocaron una “inseguridad económica” que explica por qué las tasas de propiedad de vivienda entre los hogares de mediana edad son más bajas. A las consecuencias económicas de la crisis se le sumaron unas políticas de concesión de créditos más restrictivas y un mayor endeudamiento de la población. Todo ello llevó, concluyen, a un desplazamiento de estos hogares hacia la vivienda en alquiler. Y no precisamente hacia el alquiler social, que solo llega al 2% de los hogares españoles.

El mercado privado del alquiler se ha convertido desde finales de la crisis inmobiliaria en “el principal recurso habitacional para la mayoría de los hogares con dificultades económicas”, una tendencia que ha llevado a “cambios drásticos” en la composición por edades de los hogares que alquilan. Aunque el total de hogares que alquilan apenas ha superado el 20%, en los segmentos más jóvenes los ratios son muy superiores.

Los hogares que recurren al alquiler representan el doble que hace 20 años. Hoy, el 65,5% de los menores de 28 años vive de alquiler; en 2002, ese porcentaje era de 30,6%. Pero estas diferencias no afectan solo a los más jóvenes: en 2002, el 13% de los hogares de entre 38 y 43 años eran arrendatarios; en 2020, esta cifra se triplicaba hasta llegar al 38%.

Proceso de polarización

La otra cara del aumento sostenido del número de hogares que viven en casas alquiladas es el crecimiento de una clase rentista. Tras la crisis de 2008, los hogares con más renta aprovecharon la caída del precio de la vivienda y una gran disponibilidad de pisos en manos de bancos, fondos e inmobiliarias para aumentar su patrimonio y sacar rédito en el mercado del alquiler. Según el informe, los hogares arrendadores pasaron de representar apenas el 2,5% en 2002 a suponer el 7% en 2020. El año 2008 fue el punto de inflexión.

El crecimiento de arrendadores y arrendatarios supone, según explican en el informe, “una dinámica de polarización en el sistema inmobiliario” que el analista Pablo Carmona, autor de Democracia de propietarios (Traficantes de Sueños, 2022) describe como un trasvase de patrimonio y dinero desde las clases precarias a los sectores con más renta.

“Las políticas progresistas de vivienda han muerto”

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Pablo Carmona Pascual “Las políticas progresistas de vivienda han muerto”

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El desembarco de los fondos de inversión explica solo una parte de lo que pasó con la vivienda desde 2013. Pablo Carmona, investigador y activista, profundiza en su libro ‘Democracia de propietarios’ (Traficantes de Sueños, 2022) en el papel de la clase media en la actual burbuja del alquiler.

Regulación de alquileres La regulación del precio del alquiler no afectaría a los caseros más vulnerables

La polarización no es solo entre clases sino también entre generaciones, defienden desde Future Policy Lab. Los hogares que compraron su primera vivienda entre los años 70 y 90 “se beneficiaron de una situación económica favorable, además de unas políticas de vivienda y fiscales que les permitieron adquirir otras propiedades”. Los hogares más jóvenes, que entraron en el mercado de la vivienda a partir de la década de 2000, se han “visto penalizados por la precariedad del mercado laboral y empujados hacia un mercado de alquiler inasequible, en gran parte propiedad de los hogares de generaciones anteriores”.

La precarización del empleo, la falta de capacidad de ahorro, los altos precios y una política de concesión de hipotecas más restrictiva han hecho que solo un 28% de los jóvenes de menos de 28 años viva en su propia vivienda, cuando hace 20 años más del 65% de la población de esa edad lo hacía. También ha caído en los últimos años el porcentaje de personas mayores que son propietarias de su vivienda habitual, pero las diferencias son abismales con la población joven. El 87% de las personas que tienen entre 73 y 78 años, sin ir más lejos, viven en su propia vivienda.

Esta polarización intergeneracional también se repite entre aquellos hogares que cuentan con una segunda vivienda en propiedad. La crisis inmobiliaria iniciada en 2008 sirvió para ampliar el patrimonio inmobiliario de la población de mayor edad y mayor renta. En 2002, poco más del 40% de los hogares de entre 53 y 63 años poseían una segunda vivienda. En 2011, superaban el 55%, “lo que refleja su ventaja relativa sobre las generaciones más jóvenes”. Sin embargo, esta evolución se acentúa aún más en los mayores de 63 años: en 2002, solo un tercio de los hogares mayores de esta edad tenían una segunda vivienda; en 2020, la multipropiedad había llegado a más de la mitad de ellos. Mientras, los más jóvenes no pueden permitirse ni siquiera ser propietarios de su vivienda principal, sostienen en el informe. 

La compra de cientos de miles de pisos por parte de grandes fondos de inversión a bajo precio resulta solo “una explicación parcial de la mercantilización de la vivienda y la polarización de la propiedad”. La otra cara, señalan, es el aumento del número de arrendadores, el aumento de la proporción de hogares con inquilinos y el descenso de los hogares con VPO.

Si se cruza el régimen de tenencia con la edad y la renta salen resultados curiosos. Por término medio, subrayan, los hogares inquilinos son más jóvenes que los propietarios y que las VPO, y, además, tienen una renta inferior. “Resulta revelador que los hogares que poseen una VPO tengan aproximadamente la misma edad y nivel de ingresos que los propietarios a precio de mercado. Esto sugiere que esta forma de vivienda subvencionada ha tenido un impacto insignificante en términos de redistribución”, apuntan. Otra conclusión demoledora del informe, a la luz de los datos: “No se ha priorizado la concesión de este tipo de viviendas públicas a hogares más vulnerables económicamente”. Mientras que la media de renta de los hogares que compraron en su momento VPO es de 35.508 euros anuales, la renta media de los hogares inquilinos es muy inferior, en concreto de 27.983 euros.

La precarización del empleo, la falta de capacidad de ahorro, los altos precios y una política de concesión de hipotecas más restrictiva ha hecho que solo un 28% de los jóvenes de menos de 28 años viva en su propia vivienda

Entre las explicaciones de este fenómeno, los autores del informe señalan que muchas de estas viviendas VPO “han salido al mercado a precios muy similares a los de una vivienda libre”, algo que ha resultado muy beneficioso para las promociones privadas, dicen. Y, además, estos cientos de miles de pisos han vuelto al mercado no regulado al cabo de unos pocos años, “lo que ha implicado una plusvalía directa de sus propietarios y una pérdida paulatina del parque de vivienda público que priva al Estado de bienestar de una herramienta esencial para cubrir las necesidades residenciales de los hogares vulnerables”. Con la pérdida de este parque público se ha perdido también la capacidad del Estado de “influir indirectamente” en el mercado libre de vivienda.

Los arrendadores aparecen en esta radiografía del mercado inmobiliario muy lejos en número —apenas unas 380.000 personas—, en renta —con 76.500 euros anuales triplican la renta de los inquilinos— y en edad —los arrendadores tienen de media diez años más que los inquilinos—.

El informe de Future Policy Lab intenta afinar mucho más y desarrollar, con datos del INE y la Encuesta Financiera de la Familias, qué supone para cada decil de la población española el acceso a la vivienda. Para esto tienen en cuenta la variación de dos factores: el precio de la vivienda y de los salarios reales.

En el caso del 10% de la población más rica de España, los salarios aumentaron un 25% mientras que el precio de la vivienda solo les subió un 7%, algo que hizo que en términos relativos el precio de la vivienda “se haya abaratado”

En el primer decil —el 10% de la población más pobre—, el ingreso se deterioró entre 2002 y 2017 cerca de un 20% por las consecuencias de la crisis y “la desigual distribución de los beneficios durante la llamada recuperación”. Mientras, el precio de la vivienda no dejó de aumentar. En el caso del decil más alto —el 10% de la población más rica de España—, los salarios aumentaron un 25% mientras que el precio de la vivienda solo les subió un 7%, algo que hizo que en términos relativos el precio de la vivienda “se haya abaratado para ellos desde la crisis mundial”, sostienen en el informe. Si en esta cuenta se incluyeran los ingresos por alquiler del que gozan los deciles más altos las diferencias serían mucho mayores. Con estas facilidades, apuntan desde Future Policy Lab, “no es de extrañar que estos hogares hayan podido acumular más propiedades residenciales”. 

Además de una regulación efectiva de los alquileres y adoptar las políticas del Housing First —que llevan a garantizar techo a las personas sin hogar—, Future Policy Lab sostiene que solo con una ampliación del parque público en 1,5 millones de vivienda se podría “atender las necesidades residenciales previstas”. Esta apuesta por el parque público debe aprender de los errores y potenciar el alquiler social, una vez comprobado que “el impacto redistributivo de las VPO ha sido insignificante”. Según esta investigación “las Administraciones no deben perder las viviendas públicas sino, más bien, ampliar de forma paulatina su stock”. Sin este proceso de descalificación, aplicado desde los 1980 hasta la actualidad, indican, “el stock de vivienda social en España podría ascender a más de cuatro millones de unidades”.

Según el informe, la apuesta por lanzar viviendas protección oficial (VPO) que terminaron en el mercado ha sido un fracaso: si no hubieran sido descalificadas ahora habría un parque público de cuatro millones de pisos y el Estado podría actuar indirectamente en los precios del alquiler

Las recientes propuestas del Gobierno, recogidas en la Ley de Vivienda y en anuncios posteriores, van en el buen camino, pero resultan “insuficientes”, contraponen. Los límites para la recalificación de viviendas públicas deberían ampliarse de 30 años —tal como recoge la ley si así lo disponen las comunidades autónomas— a 50 y desarrollar una política activa con un alto presupuesto asignado para aumentar el parque público. Entre estas acciones, una apuesta por aumentar el parque público a través de la aplicación efectiva del tanteo y retracto, el derecho preferente de las administraciones en la compraventa de inmuebles, tal como ha hecho el Ayuntamiento de Barcelona o la Generalitat Valenciana, una opción también recogida en la Ley de Vivienda aprobada.

Para Future Policy Lab, la única forma de superar esta “larga crisis de vivienda asequible” es salir de esta “mercantilización consentida por un Estado de bienestar deficiente y, en ocasiones, cómplice”. Para este centro de pensamiento, estas apuestas pasan por reforzar el “eslabón débil” del Estado de bienestar: “Es inaceptable que el enriquecimiento de unos pocos se produzca a costa de la negación de un derecho básico de los hogares”.