Derecho a la vivienda
“Puedes pedir la prórroga del alquiler aunque se derogue”: consultorio sobre la Ley Maricarmen

La aprobación del decreto 29/2026, del 6 de octubre, recoge buena parte de las demandas del Decreto Maricarmen impulsado por el Sindicato de Inquilinas y abre un escenario para reclamar por el derecho a la vivienda. Una ventana de oportunidad que puede frenar abusos, algunos tipos de desahucios, prorrogar contratos, limitar subidas del alquiler y regularizar falsos contratos de temporada, pero que también cuenta con numerosos límites. El principal de ellos: la más que posible derogación de las medidas con la llegada de un nuevo gobierno tras las elecciones del 29 de noviembre. 

La polémica y la confusión está servida con una campaña del lobby inmobiliario y los medios de la derecha, que no ha tardado en hablar de una retirada masiva de ofertas de alquiler, convertida en una apelación directa al lock-out patronal y al sabotaje a los decretos aprobados.  

Para deshacer dudas y comprender el alcance y los límites de las medidas, lanzamos este consultorio con el abogado experto en vivienda Javier Rubio, de la cooperativa jurídica CAES. 

En los contratos de habitación que se hagan en estos meses, la nueva LAU otorga una duración mínima de cinco años y otras seguridades para el inquilino

Es muy probable que estos decretos sean derogados si hay un cambio de Gobierno después del 29N. ¿Hay disposiciones que se pueden disfrutar más allá de la fecha de su derogación?
Tras las elecciones, una vez que se configure un nuevo Parlamento, puede haber una mayoría que legisle para revertir los avances obtenidos en los derechos de los inquilinos. Para hacerlo tendría que derogar el Decreto 29/2026, conocido como Decreto Maricarmen. Eso supondría anular casi todo, pero, en relación a los contratos de alquiler, aquellas prórrogas que se soliciten antes de la derogación seguirían siendo válidas y permanecerían. También los nuevos contratos de alquiler que se firmen ahora y mientras la norma siga en vigor, se beneficiarán de los avances en los derechos de los inquilinos que ahora mismo ya refleja la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Por ejemplo, en los contratos de habitación que se hagan en estos meses, la nueva LAU otorga una duración mínima de cinco años y otras seguridades para el inquilino. Este régimen legal queda consolidado para estos nuevos contratos aunque luego se reforme la LAU.

Se prohíbe, hasta el 31 de diciembre de 2028, que entidades con objeto social inmobiliario adquieran vivienda por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado. ¿Este límite del 70% define bien lo que es una compra especulativa o hay situaciones que se quedan fuera?
La definición es poco precisa, no queda claro que se incluyan las ventas de carteras o de conjuntos de viviendas. Por otra parte, el control de las mismas no queda claro cómo operaría, es decir, quién fiscalizará tales operaciones. Si se deja a que sean los perjudicados los que lo reclamen será como pedir al pez que desmonte el barco de pesca.

Por otra parte, la tasación del 70 % por sí misma no excluye compras especulativas ya que las plusvalías en ocasiones pueden suponer un compra al 80% de tasación hoy y un retorno del 120% dentro de un año. Además, las propias tasaciones pueden hacerse a la carta, dependiendo del grado de especificidad que se le incluya. Por ejemplo, un piso puede tasarse en 100 libre de cargas y en 70 con inquilinos con contrato en vigor, incluso la tasación puede señalar aumentos precios. Si tiene inquilinos y la compra se realiza por 60, aún no estaría por debajo del 70% de su tasación y la limitación no operaría.

El control de las mismas no queda claro cómo operaría, es decir, quién fiscalizará tales operaciones. Si se deja a que sean los perjudicados los que lo reclamen será como pedir al pez que desmonte el barco de pesca

¿Se ha recuperado entera la moratoria de los desahucios o solo una parte?
Se suspenderán solo si el dueño tiene tres o más viviendas y la familia es vulnerable. 

Los decretos prohíben, en teoría, los desahucios de fondos buitre. ¿Cómo puedes saber si tu casero entra en esa definición?
Lo más práctico es obtener un índice de propiedades del Registro de la Propiedad.

¿El desahucio se paraliza hasta que quede claro cuántas propiedades tiene un casero?
El dato sobre las titularidades es fácil de obtener. Por internet se puede solicitar y tardan 24 horas en entregarlo así que no creo que sea motivo de paralización.

¿Se puede apelar?
La norma no lo especifica, pero tratándose de una decisión que afecta a un elemento central de todo proceso de desahucio (la entrega de la vivienda), los órganos judiciales deben admitir a trámite los recursos que se les planteen contra sus propias decisiones. Lo crucial será en todo caso si esos recursos suspenden el desahucio.

¿Qué pasa con los desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional que estén ocupando?
Si les intentan desahuciar por vía civil cabe la suspensión. En cambio si les abren procedimiento penal por delito de usurpación, no están cubiertos por esta suspensión.

Este motivo [necesitar el piso para un familiar] a veces es, en realidad, una mera excusa para buscar un desalojo exprés. Los inquilinos tienen derecho a exigir un principio de prueba sobre la necesidad real que se alega por el casero

¿Cómo se determina si una alternativa habitacional es adecuada? ¿Dice algo la ley sobre esto?
No queda definido y, por tanto, será un punto sobre el que cabrán varias interpretaciones.

¿Y los desahucios de viviendas públicas o protegidas?
El sentido de la norma es que se suspendan igualmente, al menos eso se deduce de la Exposición de Motivos, pero literalmente no llega a quedar del todo claro. Veremos cómo se interpreta por los juzgados.

¿Cómo te afecta este decreto si te enfrentas a un desahucio por impago de hipoteca? ¿Qué mecanismos tienes para evitar un desahucio?
El procedimiento de desahucio por hipotecas es largo y lo primero es defenderse alegando las cláusulas abusivas que los bancos incluyeron en las hipotecas. Si eso no es suficiente, contra el desahucio existe una moratoria específica en vigor hasta mayo de 2028 (Ley 1/2013) para ciertos colectivos vulnerables. Y si eso no fuera suficiente, el decreto Maricarmen también abarca los desahucios de hipoteca.

Si tu casero te escribe diciéndote que te tienes que ir, ¿qué herramientas tienes para contestarle?
Lo primero sería buscar apoyo en las organizaciones de defensa del derecho a la vivienda como los sindicatos de inquilinas. Es el mejor consejo que se puede dar, en todos los sentidos, pues encontrarás refuerzo en los casos de otros inquilinos y en el aprendizaje colectivo del propio sindicato, que ya tienen años de trayectoria. A partir de ahí las respuestas varían mucho en función de los motivos alegados, la fecha del contrato, etc.

Si no puedes pagar el alquiler y tienes acreditada una situación de vulnerabilidad, ¿puedes quedarte en tu casa o te pueden desahuciar? ¿Depende de si el casero es pequeño o fondo buitre?
La estrategia de defensa debe adaptarse a cada caso. El propio impago conviene explicarlo para preparar un futuro proceso de desahucio dónde se pueda obtener la protección del Decreto Maricarmen. Según está redactado, cabe que la Comunidad Autónoma pueda pagar las mensualidades que se deban hasta la demanda, y desde ahí rehabilitar el contrato de alquiler. Es una vía novedosa que debe irse preparando ya desde los colectivos de defensa del derecho a la vivienda.

¿Y si te dicen que no renueva el contrato porque necesita el piso para usarlo él o alguien de su familia?
Este motivo a veces es, en realidad, una mera excusa para buscar un desalojo exprés. Los inquilinos tienen derecho a exigir un principio de prueba sobre la necesidad real que se alega por el casero. No cabe admitir una mera declaración sin explicación y sin prueba.

Muchos derechos de la Ley de Arrendamientos se incorporan a los contratos temporales, aunque no todos. Por ejemplo, las garantías para las fianzas, los derechos de reparación o la distribución de gastos

¿Qué criterios hay que cumplir para acreditar vulnerabilidad y cómo se obtiene esta certificación?
La vulnerabilidad será determinada por Servicios Sociales a través de sus informes. De modo orientativo, los ingresos de la unidad de convivencia no deben superar 1.800 euros mensuales netos, aunque este límite se eleva en función del número de convivientes y hay que mirarlo con detalle en cada caso.

¿Te pueden obligar a irte de tu casa si te ofrecen una alternativa habitacional? ¿Y si consideras que no es digna o adecuada para tu caso?
Los alojamientos temporales no serán considerados alternativa digna en ningún caso. Es un terreno nuevo que va a entrar en disputa a partir de ahora. En ese sentido, los Dictámenes del Comité DESC de Naciones Unidas contienen pautas para determinar si supera el mínimo estándar del derecho a la vivienda: asequibilidad, acceso a servicios, seguridad jurídica, etc.

¿Se han equiparado todos los derechos de los inquilinos de alquileres temporales a los del alquiler habitual o solo algunos? ¿Cuáles?
Muchos derechos de la Ley de Arrendamientos se incorporan a los contratos temporales, aunque no todos. Por ejemplo, las garantías para las fianzas, los derechos de reparación o la distribución de gastos. 

Si vives en un piso con contrato temporal en el que la temporalidad no está justificada, ¿tienes posibilidad de quedarte forzando que pase a considerarse alquiler habitual?
Sí, cualquier alquiler temporal en fraude de ley puede ser combatido a partir de ahora para lograr una permanencia equivalente a los contratos de cinco/siete años.

¿En qué casos se puede convertir un alquiler temporal en uno habitual?
En todos los contratos en que la temporalidad sea una mera excusa para negar derechos al inquilino, como sucede cuándo para una vivienda habitual se hace un contrato de once meses, pero el uso y la necesidad para el inquilino es permanente. Así por ejemplo, en el caso de que en un contrato temporal se indique como causa de temporalidad que el inquilino ha sido desplazado temporalmente por trabajo, pero en realidad el inquilino no sufre ningún traslado, sino que reside permanentemente en la localidad de la vivienda.

¿Cómo hay que pedir la prórroga del alquiler? ¿Tiene validez aunque se derogue? 
Se solicita por escrito, preferiblemente por burofax, para dar total fuerza a la prueba de recepción por el casero. Tiene validez y se habrá prorrogado el contrato aunque luego la norma se derogue. Por eso es importante revisarlo pronto y enviar el burofax lo antes posible.

¿Qué pasa si ya has pedido la prórroga en la anterior ocasión?
El Decreto Maricarmen convalida las prórrogas solicitadas anteriormente.

Todas las renovaciones del próximo año quedan congeladas en renta si el alquiler ya superaba el índice de referencia el alquiler, por lo tanto no hay subida posible

¿Cambia la forma de pedir la prórroga si estás o no en zona tensionada?
Los inquilinos en zona tensionada tienen a su disposición una prórroga de tres años en virtud de la ley de vivienda estatal, que se aplica de forma preferente. Solo si no pudieran acogerse a esa, podrían intentar solicitar la prórroga de dos años del Decreto Maricarmen. En estos casos es conveniente revisar bien la normativa para acogerse al régimen de mayor protección.

¿Te pueden subir el alquiler en la renovación interanual?
Todas las renovaciones del próximo año quedan congeladas en renta si el alquiler ya superaba el índice de referencia el alquiler (se puede consultar este índice para tu vivienda en la web del Ministerio de Vivienda), por lo tanto no hay subida posible. En caso de que la renta esté dentro de los márgenes del índice de referencia establecido por el Gobierno, solo cabe una subida como máximo del 2%.

¿Qué información deben incluir los caseros en los anuncios de alquiler en los portales de vivienda según el nuevo decreto en las zonas no declaradas como tensionadas? ¿Y en las zonas tensionadas?
En zonas NO tensionadas el anuncio debe incluir los requisitos generales, es decir, el número, código o título identificativo de la vivienda, cuando exista, y la condición de gran tenedor del arrendador, cuando proceda.

En zonas tensionadas debe incluir todo lo anterior más el índice de referencia del precio del alquiler de vivienda conforme a la legislación vigente y el límite de renta aplicable y la referencia a la normativa y parámetros que lo determinan.

En el caso del alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar el precio que tendría el alquiler de la vivienda completa. ¿Cómo afecta esto en la zonas que no han sido declaradas como tensionadas?
La norma anti-fragmentación por habitaciones es válida en todo el territorio aunque es verdad que en zonas no tensionadas, al no tener un precio máximo de referencia, es difícil ese control. En algunos casos, sobre todo si hubo un anuncio de la vivienda completa antes de dividirla en alquiler por habitaciones, podrá demostrarse, mientras que en otras ocasiones será más difícil. 

En todo caso, la mayor novedad en alquiler de habitaciones es la estabilidad que aparece al reconocer al menos la duración mínima del contrato por cinco años. Desde esa estabilidad será más fácil exigir que los precios no supongan multiplicar los beneficios del casero al fragmentar por habitaciones.

Si has pagado tres meses de fianza, ¿puedes reclamar?
Está prohibida la fianza que supere una mensualidad, pero sí está permitido que se establezca una garantía adicional de hasta dos mensualidades. Entonces, todo lo que se haya entregado como fianza que supere la mensualidad, se puede reclamar, pero solo si se ha formalizado expresamente como fianza. Si no está claro, el casero podría alegar que las dos mensualidades adicionales son garantía adicional.

¿Y si has pagado un mes para la agencia? ¿Se puede reclamar?
Claramente reclamable. La prohibición es nítida y solo admite una excepción en relación a “otros servicios no esenciales” para el contrato que solo podrán ser a cargo del inquilino si los solicitó expresamente y por escrito, previa información de su carácter opcional y su coste. Si no se firmó una solicitud expresa de ese otro servicio no esencial, la reclamación es procedente.