Derecho a la vivienda
Los nuevos decretos definen mejor los límites a la compra especulativa, pero mantienen las concesiones a Junts

El BOE ha publicado este 7 de octubre los nuevos decretos de vivienda, aprobados en el último Consejo de Ministros y que tendrán que ser revalidados en la Diputación Permanente, donde existe apoyo para aprobar el primero de ellos, pero no el segundo, el que contiene la propuesta estrella del movimiento inquilino: los alquileres indefinidos.

El primer decreto, que reúne el resto de medidas, presenta algunas novedades y mejoras con respecto al decreto derogado el pasado 2 de octubre con el voto de Junts. Mantiene, sin embargo, un redactado ambiguo y problemático en muchas de sus propuestas más avanzadas, tal como denunciaban desde el movimiento de vivienda, que hacen complicada su aplicación.

Mejora en la limitación de compra especulativa

La principal novedad del nuevo texto es la mejora de la redacción del artículo que limita la compra de pisos a los fondos buitre. El nuevo decreto amplía la limitación dos años más, hasta el 31 de diciembre de 2030, e incluye a las entidades consideradas como grandes tenedores. Con esta nueva definición, se reduce el margen de interpretación del juez y afecta de forma más clara a las grandes tenedoras de vivienda. La compra especulativa sigue estando permitida en empresas de menos de diez viviendas —cinco en algunas comunidades como Catalunya— y para todas las personas físicas, independientemente de cuántos pisos tengan. Aun así, la prohibición está vinculada a un determinado tipo de operación: la compra de pisos por menos del 70% de su valor de mercado, una definición que deja fuera muchas situación especulativas y prácticas de los fondos buitre.

Se mantienen las concesiones a Junts y a la derecha

Pese a no necesitar los votos de Junts, el primer decreto mantiene las bonificaciones fiscales a los caseros, también si suben los precios, tal como analiza la Fundación Civio. Estas ayudas fiscales se mantienen “incluso si suben en un porcentaje altísimo” o ponen en alquiler una vivienda a precios “muy superiores” al índice de referencia del Ministerio. Por poner algunos ejemplos, con una rebaja del 5% sobre el contrato anterior al mismo inquilino, el casero recibiría una bonificación del 100%. Si el propietario sube el precio más del 20%, seguirá recibiendo una bonificación del 15%. 

Pese a no necesitar los votos de Junts, el primer decreto mantiene las bonificaciones fiscales a los caseros, también si suben los precios, tal como analiza la Fundación Civio

Para los caseros que ponen un piso en alquiler por primera vez, la bonificación es del 100% si se mantiene por debajo del índice de referencia. Sin embargo, explican desde Civio, si el precio supera ese tope siguen recibiendo una bonificación del 50%. 

También se mantienen las bonificaciones para los que vivan de alquiler y cobren menos de 33.000 anuales y las líneas de avales para la compra de una primera vivienda “independientemente de su edad”. 

Desahucios: pocos cambios para una redacción problemática

El texto mantiene suspendidos hasta 2030 los desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional solo en los casos en los que el propietario sea una entidad cuyo objetivo sea “eludir la función de la vivienda”, una definición vaga que entrega a los jueces la llave para decidir qué empresa especula y cuál no. 

En el caso de que no sea una entidad especulativa, o el juez no lo entienda así, la norma crea un “nuevo sistema”, que no tiene fecha final, en el caso de los alquileres impagados de hogares vulnerables, detallan desde Civio: “Si la persona es vulnerable y las administraciones públicas no le han dado una alternativa, serán esas mismas administraciones quienes se tengan que hacer cargo”. Las administraciones tendrán dos meses para encontrar una alternativa habitacional y, si no lo hacen, la deuda será asumida por el Estado y “el contrato se mantendrá mientras se mantenga la vulnerabilidad”. En el nuevo texto, se añade que el Estado se tendrá que hacer cargo de las costas procesales del arrendador. 

Según denuncia el Proceso de Unión de Colectivos de Vivienda de Madrid (PUCM), el texto desprotege, a petición de Junts, una miríada de situaciones de precariedad en los desahucios

Según denuncia el Proceso de Unión de Colectivos de Vivienda de Madrid (PUCM), el texto desprotege, a petición de Junts, una miríada de situaciones de precariedad: desde casos que afectan a pequeños o medianos caseros, inquilinos sin contrato, subarriendos o quien no logra acreditar su vulnerabilidad ante los criterios de los servicios sociales, “muchas veces arbitrarios”. La norma, critican, tampoco garantiza una alternativa habitacional.

Alquiler de temporada, por habitaciones

Es una de las principales conquistas de este decreto, ahora recuperado y que estará vigente, al menos, hasta que asuma el siguiente Gobierno. Era una de las principales demandas del movimiento inquilino y una de las principales vías de escape que restaban efectividad a los topes de precio en las zonas tensionadas y sustraían decenas de miles de pisos del mercado del alquiler. A partir de este jueves 8 de octubre, los alquileres de temporada y por habitaciones gozan de muchos de los derechos que tienen los alquileres habituales. En las zonas tensionadas, la suma del precio de las habitaciones no puede superar el total de la vivienda. Además, el primer decreto hace más difícil la firma de alquileres temporales. El casero debe justificar la temporalidad y no podrá encadenar contratos temporales con el mismo inquilino. Si lo hace, el alquiler pasa a ser habitual, es decir, de cinco años de duración en el caso de las personas físicas y de siete en el de las personas jurídicas. 

Prórroga de los alquileres

Es una de las medidas que más notarán las personas que alquilan y cuyos contratos finalizan antes de que acabe el año. Según una estimación de la plataforma #NiUnDesahucioMás, esta medida podría beneficiar a cerca de 4,7 millones de personas. Desde el 8 de octubre, el inquilino ya puede pedir la prórroga y el casero no se puede negar. Si está solicitada en tiempo —mientras esté vigente el decreto— y forma, la prórroga es válida aunque el decreto sea derogado más adelante. Quienes pidieron ya la prórroga mientras estuvo vigente no tienen que volver a pedirla: el bufete de abogados especializado en vivienda CAES explica que la primera moratoria “queda convalidada”. En su web incluyen los formularios y todos los pasos para solicitarla.

Presión a los portales inmobiliarios

El nuevo decreto regula en su artículo 20 las obligaciones de información, publicidad y transparencia de los portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa. Deben incluir el precio del índice de referencia en las zonas de mercado tensionado o la condición de gran tenedor del casero “cuando proceda” independientemente de si se trata de un anuncio en una zona tensionada o no. 

El Gobierno no pelea por el segundo decreto

La renovación continua de los contratos de alquiler, la principal medida exigida por las acampadas, las manifestaciones y la huelga general en preparación, ha sido aislada en un segundo decreto, que decaerá en la Diputación Permanente con los votos del PNV y el resto de las derechas. A diferencia de otras medidas, este decreto no será efectivo en este periodo de transición y solo se aplicará si el PNV cambia el sentido de su voto y permite su aprobación. Sería la medida que beneficiaría a más personas, nada menos que a 9,7 millones, según la estimación de la plataforma #NiUnDesahucioMás.