Derecho a la vivienda
Javier Gil: “La burbuja empieza a tocar su límite, hay que pincharla”

Si la crisis de 2008 fue de las hipotecas, la que se inició a partir de 2013 tiene al alquiler como elemento central. No se puede entender una sin la otra, ambas piezas de una crisis del capitalismo global que ha convertido la vivienda en su principal activo financiero. 

Pocas personas en España como el sociólogo Javier Gil (Madrid, 1985) explican con tanta claridad lo que ha ocurrido desde el último estallido, un proceso marcado por la entrada de los grandes fondos de inversión y una nueva burbuja que ha hecho imposible el acceso a la vivienda para millones de hogares. 

En la última década, el alquiler se ha transformado en “una fábrica invisible de desigualdad”, cuenta en el libro Generación inquilina (Capitán Swing, 2026), en una máquina de transferencia de riqueza hacia los sectores de mayor renta, la banca y el capital internacional. Ante el crecimiento de los discursos de la extrema derecha, que identifican el problema de la vivienda con la escasez y potencian la lucha entre los sectores afectados, este investigador del CSIC aboga por buscar puntos de encuentro en una generación inquilina que comparte un mismo horizonte —nulo— de acceso a una vivienda en propiedad y un mismo enemigo: el rentismo. 

Este activista defiende, en contraposición, “un nuevo paradigma de vivienda” en el que el techo deje de ser un activo para convertirse en un “bien común”, gestionado de forma democrática. Para ello es necesario hacer “todo lo que hizo Rajoy en 2013”, pero “al revés”, es decir, movilizar todo el aparato legal y financiero del Estado, pero no para rescatar a la banca y fomentar el negocio de los fondos buitre, sino para asegurar que la vivienda se convierta en un derecho ciudadano. Para conseguirlo, dice, solo hay una receta que funcione: la desobediencia. 

Antes de 2008 había burbujas inmobiliarias, burbujas en la Bolsa. Desde el último estallido vivimos en una gran burbuja especulativa de activos, donde el activo central es la vivienda

En varias comunidades autónomas, el precio del alquiler se está estancando o incluso bajando, según Idealista. La última Encuesta de Condiciones de Vida dice que la población que alquila ha dejado de crecer por primera vez en más de una década. ¿Qué está pasando?
Hay una ralentización del ciclo. Estamos llegando al punto en que ni siquiera a través de una herencia se puede acceder a una vivienda. La burbuja empieza a tocar su límite. Los salarios ya no pueden pagar el precio de la vivienda. Empezamos a rozar, a traspasar ese equilibrio en el que no se podrían pagar las hipotecas.

Todo esto no significa que vaya a haber un pinchazo como en 2008, porque no hay el volumen de deuda asociado que había entonces. Y, por supuesto, no hay una crisis de desempleo. Pero sí que estamos en un cambio de fase. El ciclo que empezó en 2013 se está agotando. Y ahora vamos a entrar en una fase nueva. Pero esto no conlleva necesariamente que vayan a caer los precios. Se van a estabilizar. 

Muchos fondos de inversión han iniciado la venta de los pisos comprados a bajo precio en la década pasada. Dices en tu libro que “cuando la burbuja madura, los fondos son los primeros que se retiran”. 
Si se empieza a ver una ralentización del ciclo y que los precios ya no suben como antes, los grandes fondos se van a retirar. Estos grandes fondos no han venido aquí a convertirse en grandes caseros. Ellos querían entrar, comprar las viviendas de la banca, generar un ciclo de especulación y, cuando el ciclo estuviera en su punto álgido, ser los primeros en retirarse. Y eso es lo que estamos viendo, que ellos ya se quieren ir de aquí.

¿Y eso no es una señal de que los precios han llegado a su punto máximo? 
Es una señal de que ya no se esperan los crecimientos que se venían dando hasta ahora. La posibilidad de que los precios sigan subiendo como hasta ahora se agota. Eso sí que es una señal de agotamiento. Si hubiera expectativas de que en los dos próximos años se fuera a duplicar el precio de la vivienda, los fondos no estarían saliendo. 

Queremos generar condiciones para impulsar ese pinchazo y que el pinchazo se gestione de manera democrática y no pase como en 2008. Esta vez tiene que ser diferente

Dices en el libro que el negocio se basa en la idea de que el precio de la vivienda siempre crece. Pero la historia demuestra que no siempre es así. ¿Puede volver a repetirse lo que ocurrió en 2008?
Los precios son los que son gracias a que vivimos en un contexto de planificación rentista, donde hay toda una serie de instituciones, estructuras políticas y económicas que intervinieron e intervienen en una dirección para subir el precio de la vivienda. Cuanto más sube el precio, esa estabilidad es más frágil, cada vez está más sujeta a que pase algo que desestabilice todo y lo haga estallar. Ha habido burbujas financieras e inmobiliarias desde los años 70 en todos los países, cada tanto se vuelven a repetir, arrasan y siempre acaban pinchando. Antes o después esta burbuja va a pinchar. La cuestión es que no sabemos cuál va a ser el factor que lo va a detonar. Lo importante no es que pinche la burbuja, sino qué pasa cuando pinche.

Hay muchas discusiones en la prensa sobre si hay o no una nueva burbuja en la vivienda. ¿Hay datos que lo avalen?
Antes de 2008 había burbujas inmobiliarias, burbujas en la Bolsa. Desde el último estallido vivimos en una gran burbuja especulativa de activos, donde el activo central es la vivienda.

En el contexto de la pandemia, cuando la población no podía llegar a fin de mes, perdía su empleo, cerraba el pequeño comercio y la gente no podía pagar alquiler, los precios de la vivienda se reactivaron con un crecimiento mayor que durante los 2000. ¿Cómo puede pasar esto? La economía de activos, que es lo que está organizando la economía capitalista, tiene rumbo propio. Dicho de manera simple, sí hay una gran burbuja especulativa, pero no tiene nada que ver con la de 2008. 

El dato central que confirma que hay una burbuja es que los precios de la vivienda están disociados de los salarios y de la economía real. Esos precios no se pueden sostener a largo plazo. Antes o después, esa burbuja, sostenida por deuda pública, bancos centrales y poder político, va a pinchar. A largo plazo no se puede sostener.

¿Tenemos que hacer lo posible para pinchar la burbuja? ¿Es deseable que ocurra?
Tenemos que ir preparando las condiciones para el pinchazo de la burbuja. Hay que reivindicar que bajen los precios de la vivienda, que tiene que pincharse la burbuja. El problema es que los pinchazos de burbujas vienen acompañados de momentos espectaculares de reestructuración económica y política, casi siempre con procesos de acumulación por desposesión. Las crisis se resuelven de manera temporal, generando concentración de la riqueza, de las propiedades, beneficiando siempre a los mismos, en detrimento de la población. No queremos que pinche así. Queremos generar condiciones para impulsar ese pinchazo y que el pinchazo se gestione de manera democrática y no pase como en 2008. 

¿Qué se puede hacer para que el pinchazo de la burbuja sea esta vez diferente? 
La gestión de la crisis de 2008 se pudo hacer de otra manera, pero no hubo fuerza social para eso. Debemos aprender de esa experiencia para llegar con más fuerza e impedir que la salida de la crisis repita los mismos errores. También debemos aprender de los movimientos que surgieron de esta crisis, como la PAH o el 15M. Los movimientos que se están constituyendo ahora para ejercer de contrapoder frente a ese tipo de reestructuración han aprendido de los límites de lo que pasó entonces para ahora hacerlo de otra manera.

A los jóvenes hay que decirles que da igual cuánto estudien, cuánto trabajen, su bienestar va a depender de si heredan una vivienda y ya está

El 73% de los hogares son en propiedad y el 82% de estos propietarios tienen una sola vivienda, es decir son la mayoría de la población. Pero no están en el centro del debate. ¿Por qué parece que a veces han asumido el discurso de la extrema derecha si no son rentistas? 
Hay dos formas de afrontar la crisis de vivienda. La primera, desde un neoliberalismo autoritario que busca no cuestionar la estructura de la riqueza ni de la propiedad y fomentar luchas civiles entre pobres o entre generaciones. La segunda, desde un esquema de clases que deje claro que todo esto no está pasando en un contexto de escasez, sino que cada vez hay más riqueza acumulada. 

La primera disputa pasa por asumir que la generación inquilina se perciba de forma heterogénea. Están los que aspiran a heredar, los que siempre van a vivir de alquiler y los que están excluidos, los que tienen que ocupar o vivir en albergues. En muchas ocasiones no tienen mucho que ver entre sí, pero a la vez empiezan a tener experiencias comunes que permiten percibirse como parte de un mismo grupo. Y ahí es cuando empiezan a juntarse, cuando esta generación inquilina empieza a percibirse como parte de un mismo grupo social.

Y esto se consigue a través de las luchas. Cuando vas a una asamblea del sindicato de inquilinos, ves a personas que, a priori, no tienen nada que ver entre sí en términos de edad, de origen étnico, de renta, de capital cultural, pero al conocerse dicen “me está pasando lo mismo”. 

Cuando se dan cuenta que a los dos les está echando el casero, ahí empiezan a darse cuenta de que hay intereses comunes que son más potentes que estas diferencias y que pueden empezar a organizarse dejando de lado sus diferencias secundarias. 

¿Qué es lo que une entonces la generación inquilina?
Hay muchos rasgos, pero lo elemental es que no pueden acceder a la propiedad y vivir de alquiler se convierte en una situación de inestabilidad y empobrecimiento que impide acceder a un bienestar mínimo. Ahí es donde empieza a fraguarse esa generación inquilina que se refuerza con el sindicalismo, capaz de organizar estos intereses comunes frente a los intereses de otros y se establecen situaciones antagónicas frente a los fondos de inversión, los bancos, frente a los políticos que están rescatando a los bancos y no a la población.

¿Qué pasa con esos propietarios que tú dices que se quedan en el medio? Eso está en disputa también. Lo que se busca es que no se alineen con la generación inquilina y se solidaricen con ellos, sino que se alineen con el bloque rentista.

La definición de generación inquilina puede dejar fuera a sectores de la población excluida, para los que alquilar a precios de mercado es completamente inviable.
En la definición que he hecho en el libro, la población excluida, la que tiene que ocupar, la que tiene que vivir en albergues, la que tiene que recurrir al chabolismo, forma parte de esa generación inquilina. El rasgo definitorio de la generación inquilina, que es heterogénea, es que no puede acceder a la propiedad de manera estructural.

El Gobierno va a perder las elecciones por la vivienda, por no hacer caso a lo que quieren sus votantes

La clase obrera siempre ha sido diversa, compuesta por realidades distintas. Y ahora también lo vemos con la generación inquilina como un sujeto central en los nuevos procesos de formación de clase. No hay que buscar homogeneidad, hay que buscar experiencias comunes dentro de personas muy diversas. El neoliberalismo ha ganado por la fragmentación social. Eso es lo que hay que recomponer. Quien está dividiendo a la generación inquilina es el capital.

La clase no está definida porque uno tenga más masters. Está definida por el lugar que ocupa cada cual cuando se dan estas luchas. Aquí nos jugamos que esta generación inquilina sea capaz de ser el embrión de un proyecto mayor, de una fuerza social que impugne las estructuras políticas que son la causa del rentismo, pero que además son la causa también de la crisis climática, de la guerra.

Las cifras que muestras hablan de concentración de propiedad en ciertas edades y escasez de propiedad en otras, pero al mismo tiempo niegas que haya una lucha generacional. ¿Cómo se lidia con eso? 
Los migrantes cobran peor, tienen peores condiciones laborales, tienen menos ingresos, llevan a sus hijos a colegios peores, viven en las peores zonas de la ciudad. ¿Significa que su enemigo es la clase trabajadora española? Claro que no. Pero hay muchos intereses en que eso se perciba así.

Lo mismo pasa con los pensionistas y los jóvenes. A principios del siglo XX, el 1% de la población más rica de España controlaba la misma cantidad de riqueza que el 50% más pobre. A partir de 2008 esa desigualdad se disparó. La pregunta es: ¿qué te va a activar políticamente: la desigualdad entre el boomer y el joven, entre el migrante y el español o esta desigualdad estructural? Estas desigualdades entre migrantes y españoles son significativas, pero tú no puedes responsabilizar a los unos de la miseria de los otros. Los boomers que accedieron a la propiedad no lo hicieron porque trabajaran más ni se esforzaran más. Fue por la sociedad en la que les tocó vivir. Y ahora se dice que los jóvenes no se esfuerzan, no trabajan suficiente. Eso es mentira. A los jóvenes hay que decirles que da igual cuánto estudien, cuánto trabajen, su bienestar va a depender de si heredan una vivienda y ya está. Pero esto genera desafección con la sociedad en la que vivimos, porque nos han dicho que si trabajas, si te esfuerzas, vas a poder vivir bien, y eso se rompe.

Algunos sectores del movimiento de vivienda prefieren centrarse en la influencia de los pequeños propietarios en la crisis de vivienda. ¿Por qué crees que es políticamente más interesante fijarse en los fondos de inversión?
Porque el objetivo es ir a las causas y no a los efectos. Los pequeños propietarios, que en realidad hay que llamarlos pequeños inversores, pertenecen a la población de mayor renta del país. Si analizamos todos los datos disponibles del Banco de España, Hacienda, la Encuesta de Condiciones de Vida, vemos que utilizar conceptos como “pequeños” o “particulares” está invisibilizando una realidad: que son la población con más renta. 

Cuando se reactiva el ciclo de compraventa en 2013 y empieza a subir el precio de la vivienda, en este país había cinco millones de parados, un 27% de la población, casi 50% de paro juvenil. Los bancos no estaban dando dinero a las familias, aunque se tratara de una pareja de funcionarios. ¿Quién empezó entonces a comprar esas viviendas? Fue la población de mayor renta. 

El capitalismo rentista y esta demanda especulativa tiene tanta fuerza que incluso aquellos países con políticas de vivienda muy garantistas, como Suecia o Alemania, tienen un problema

El segundo elemento a tener en cuenta es que son los fondos de inversión quienes generan e impulsan los ciclos. Se suele decir que los fondos controlan una parte pequeña del parque inmobiliario. Pero resulta que un fondo invirtiendo muy poco en un mercado ya genera un proceso alcista y que se disparen los precios. No tienen que controlar todo el mercado para marcar las reglas. En el Ibex35 hay solo 35 empresas y ellas determinan la política económica de este país. 

Estas tesis del rentismo popular dicen que no se regula porque ahí está la fuente de riqueza de las clases medias. A las clases medias, cuando hubo que dejarlas caer en 2008 se las dejó caer. No hubo piedad. Aquí no se busca la paz social de las clases medias. Blackstone ha entrado buscando una rentabilidad que no encontraba en otros mercados y Blackstone va a salir con esas rentabilidades. Las viviendas que le compró a Ana Botella por 68.000 euros, las está vendiendo ahora por 300.000. Esa rentabilidad espectacular que ningún mercado ofrece se la ha dado el Gobierno español cambiando leyes para que los fondos entren aquí y solucionen la crisis bancaria. Hay que entender que el peso político que tienen estos fondos, aunque controlen el 5% o el 8% de la viviendas, es enorme. Cuando Blackstone, Cerberus y Nestar vendan todas estas viviendas podrá haber otro tipo de política de vivienda. 

Las teorías del rentismo popular, entre otras cosas, intentan explicar por qué el PSOE es cómo es y por qué fracasan las políticas de vivienda. ¿Hay un cálculo electoral en las políticas del Gobierno?
La hipótesis del rentismo popular teóricamente no funciona y empíricamente no se cumple. Por eso creo que es una teoría que no ayuda para nada. No sirve para pensar la vivienda como un elemento central para el cambio y la justicia social. En las encuestas, los votantes del PSOE están mayoritariamente a favor de que se regulen los precios de los alquileres, que se les ponga límites a los caseros, que se vaya a por la vivienda vacía, que se vaya a por los pisos turísticos.

¿Y por qué todo indica que el PSOE va a perder las próximas elecciones?
Porque no lleva a cabo esas políticas. No es que el PSOE no se atreva a regular por miedo a que sus votantes dejen de votarle; el hecho de que no lleve a cabo estas políticas está haciendo que sus seguidores dejen de votarles. El Gobierno va a perder las elecciones por la vivienda, por no hacer caso a lo que quieren sus votantes. Y es ahí donde vemos que falla la democracia, porque para garantizar la rentabilidad rentista el PSOE está dejando de lado a la población, a sus votantes y perdiendo el Gobierno.

¿Tú crees entonces que ese porcentaje enorme de gente que es unipropietario realmente quiere más regulaciones? ¿No teme que su vivienda pierda valor?
No es lo que yo crea, es lo que dicen los datos y las encuestas. Estos propietarios unipersonales han dicho “basta ya”. No les interesa que su vivienda suba, lo que quieren es que se solucione esta crisis porque la están sufriendo sus hijos, sus nietos, sus sobrinos. Y es ahí donde empieza a cambiar el sentido común sobre lo que entendemos sobre la propiedad privada y sobre la vivienda. Y ese es el germen para una transformación hacia sociedades más justas.

¿Con qué discurso se puede llegar a estos unipropropietarios para que no compren los lemas de la extrema derecha?
A ellos no les afecta a nivel personal, aunque sí a sus hijos, pero viven en sociedades donde se ven afectados por lo que pasa socialmente y es ahí cuando ellos están solidarizándose. Y eso es lo que buscan las campañas contra la ocupación. No buscan tanto enriquecer a empresas de alarmas. Lo que pretenden es que esa población que tiene una sola propiedad deje de solidarizarse con la generación inquilina con el miedo de perder lo poco que tienen, que es su vivienda en propiedad. Esto es lo que está en disputa. Lo que vemos en las encuestas es que hay un cambio en el sentido común en torno a esto. Resulta peligroso que los propietarios dejen de moverse por su interés material propio y empiecen a moverse por el de esta generación inquilina y puedan constituir un bloque social mucho más amplio que busque otras cosas y que cuestione estas estructuras políticas y económicas. Todos estos datos desmontan por completo la hipótesis de rentismo popular.

¿No es contradictorio decir que la regulación de precios está funcionando allí donde se aplica y al mismo tiempo sostener que esa ley no estaba bien hecha y no sirva para nada?
Por supuesto. Una cosa es decir que la regulación de precios genera escenarios mejores allí donde se aplica, pero por supuesto que es completamente insuficiente y que no va a solucionar el problema. Ahora mismo, el capitalismo rentista y esta demanda especulativa tiene tanta fuerza que incluso aquellos países con políticas de vivienda muy garantistas, como Suecia o Alemania, tienen un problema. Y nosotros estamos a años luz de ellos. ¿Cómo pensamos que aquí, con lo que se ha aprobado en España, vamos a solucionarlo?

El nuevo paradigma de vivienda que necesitamos implica un cambio espectacular. Y es posible porque lo que pasó aquí tras el estallido, el arreglo político financiero que llevó a cabo Rajoy, es lo que necesitamos, pero al revés. Ellos lo hicieron para ponerle una alfombra roja a los fondos. Hay que hacer todo eso, con las cifras que se utilizaron para el rescate, pero al revés. Ya se ha hecho, ya lo habéis hecho, entonces se puede hacer

Muchas veces desde el movimiento de vivienda se dice que no hay problemas de oferta, pero luego la gente no es lo que experimenta cuando busca un piso para alquilar. ¿No es contraproducente decir que no hay problema de oferta y luego denunciar que los caseros están desviando pisos al mercado de temporada o de alquiler turístico?
No hay problema de escasez de manera generalizada. Eso no quita que en algunos sitios sí que falten casas y probablemente Madrid sea uno de ellos. El problema es que si eso lo dejas en manos de los especuladores… mira lo que pasa con los desarrollos de vivienda nueva del sudeste: dos habitaciones, medio millón de euros.

Cuando todas esas desobediencia generan tal nivel de conflicto que sea ingestionable, es cuando esa desobediencia se convierte en derecho y la legislación cambia

El mercado está organizado y gestionado por especuladores. Toda la dinámica pasa por crear situaciones de escasez artificial para ampliar las fronteras del rentismo. Cuando no regulas, el rentismo va generando todas estas dinámicas. Tú tienes una población dada y un número de viviendas y un número de caseros, todos estos operando bajo un tipo de regulación… las dinámicas que se dan dependen del tipo de regulación. Tienes el modelo de Suecia: te toca una casa con tu sistema de puntos; si no te gusta te vas a la siguiente. En el caso español, vas a visitar una casa y tienes a diez personas viéndola y compitiendo entre ellas. Y entonces el casero decide endurecer las condiciones y los procedimientos de selección. Son mecanismos subjetivos, sociológicos, para organizar una serie de recursos determinados. Pero se puede organizar de otra manera. Eso no significa que falten casas. Tiene que ver con cómo se está organizando la distribución y el acceso a esos recursos. Y en un contexto alcista especulativo que todo lo organiza el sector inmobiliario para aumentar su rentabilidad, todo lo que se genera es asimetría de poder entre los inquilinos y propietarios. 

Cada vez que se regula el mercado de la vivienda, los caseros encuentran una forma de saltarse las normas y seguir especulando. ¿Cómo se resuelve esto? 
Es que el sistema está diseñado para ellos. Cuando hablo de planificación rentista es que hay un régimen que opera en muchos niveles —económico, político, judicial, transnacional, local— para que eso esté pasando. Es muy difícil ir en contra de eso y por eso ellos van ganando. ¿Cómo se empieza a darle la vuelta? En el libro hago una analogía con el movimiento obrero y el capitalismo industrial. ¿Por qué está prohibido el trabajo infantil? ¿Por qué están reguladas las horas de trabajo, las vacaciones, el derecho a la jubilación, al desempleo, a ser remunerado frente a un accidente, a la baja por maternidad o paternidad? Porque todo eso se ha conquistado. 

Aquí pasa lo mismo. Hay que desobedecer. Hasta que no se extienda la desobediencia civil, una desobediencia que permita acumular fuerzas, generar instituciones sindicales propias que vayan creciendo y que permitan acumular más fuerza y actuar como contrapoder, no podrán cambiar las cosas. Y ahora estamos en esa fase. Esto no va a ser rápido. El movimiento obrero organizado en fábricas no fue de un día para otro. Hace falta que esto se extienda a la mayoría de la gente.

Cuando te llama tu casero para decirte que te tienes que ir porque voy a subir un 50% el alquiler, preguntas a ver si tu familia te ayuda a comprar una casa, empieza a buscar dónde irse, pero a la gente no le sale de manera automática: “Me quedo, lucho, no te voy a pagar, no me voy a ir de la vivienda”. Eso se tiene que convertir en la norma. A día de hoy eso parece imposible. Pero está cambiando el sentido común de este país y cada vez la desobediencia es mayor. Pero necesitamos que eso se convierta en el principal referente cultural. Cuando todas esas desobediencia generan tal nivel de conflicto que sea ingestionable, es cuando esa desobediencia se convierte en derecho y la legislación cambia. Y no nos estamos inventando nada. Esto es lo que ha pasado históricamente en los últimos 200 años.