Opinión
Existe otra forma de expropiación y se llama tanteo y retracto

La palabra expropiación está sonando mucho con ocasión de las protestas por el desahucio de Mari Carmen y la aprobación exprés de los decretos de vivienda para responder a esta situación. La expropiación como concepto es seductora y genera pasiones, en particular dentro de los segmentos más movilizados de la población. Sin embargo, como instrumento de política pública es mejorable, y por una razón fundamental: los primeros que acaban ganando con una expropiación son los propios fondos de inversión o fondos buitre que tienen ahora mismo las viviendas.

Esto es así porque, de acuerdo con el funcionamiento de los procesos de expropiación, esta, además de tener que hacerse por motivos de utilidad pública que tienen que estar justificados, conlleva la compensación al propietario por el bien que se está expropiando de acuerdo con un justiprecio. Éste no suele ser inferior al precio de mercado y, en muchas ocasiones, incluso incluye conceptos como el premio por afección, que suma un 5 % al precio correspondiente.

Sin embargo, hay una buena manera de articular la expropiación. Se llama tanteo y retracto. Esta herramienta permite que, cuando un fondo de inversión o una persona jurídica quiera comprar una vivienda o un paquete de viviendas, las administraciones puedan intervenir en la operación y adquirir esos inmuebles, por motivos de utilidad pública, al mismo precio que habían pactado vendedor y comprador.

Esta herramienta constituye, además, la forma realmente efectiva de articular la prohibición a los fondos buitre de comprar viviendas

Dado que en muchas operaciones inmobiliarias entre grandes actores los paquetes de viviendas se venden con descuentos sobre el precio de mercado, este mecanismo permite ir incorporando ese parque de viviendas al parque público de manera eficaz, utilizando menos recursos públicos y con una ventaja adicional: limitar la rentabilidad que obtienen los fondos en estas operaciones, que sería en todo caso menor que la que podrían obtener mediante una expropiación convencional.

Esta herramienta constituye, además, la forma realmente efectiva de articular la prohibición a los fondos buitre de comprar viviendas.Esto es así porque permite que la Administración se haga con todos los inmuebles que quieran comprar los grandes actores por debajo del precio de mercado, constituyendo así un instrumento más eficaz que el que se ha incluido dentro del decreto.

La otra forma en que se comercia a gran escala con activos ligados a la vivienda es mediante la compraventa de paquetes de hipotecas por parte de las entidades financieras. De cara al tanteo y retracto, son especialmente relevantes las operaciones en las que los bancos venden hipotecas de cobro más dudoso, ya que normalmente se transmiten con descuento sobre el valor del préstamo pendiente y, en ocasiones, con descuentos muy considerables.

Esto permitiría a las administraciones ampliar el parque de vivienda asequible con inmuebles en los que ya vive gente vulnerable que, de otro modo, podría acabar necesitando una alternativa habitacional

Así, el tanteo y retracto puede operar, en primer lugar, a favor de los propietarios cuyas hipotecas se estén comercializando dentro de esos paquetes y, en segundo lugar, de las administraciones locales, autonómicas o estatales en cuyo territorio se encuentre la vivienda. Esto permitiría a las administraciones ampliar el parque de vivienda asequible con inmuebles en los que ya vive gente vulnerable que, de otro modo, podría acabar necesitando una alternativa habitacional. De esta forma, si esas personas vulnerables no pudieran seguir pagando sus hipotecas, se podría articular una dación en pago y un alquiler social y la administración podría proteger a esas familias a una fracción del coste que tendría encontrarles una alternativa habitacional.

Estos dos instrumentos, el tanteo y retracto para todas las operaciones inmobiliarias sobre viviendas residenciales en las que participen fondos de inversión o personas jurídicas como compradores, y el tanteo y retracto sobre las compraventas de paquetes de hipotecas, constituyen así los instrumentos que tienen las administraciones para poner en marcha una expropiación buena.

En las calles sigamos pidiendo expropiación; en los gobiernos, implementemos el tanteo y retracto y utilicémoslo

Una expropiación que ya se ha utilizado dentro de nuestro ordenamiento jurídico, por ejemplo, en Valencia. Una expropiación en la que los fondos de inversión, al final del día, no están contentos porque no obtienen la rentabilidad que obtendrían con otros procesos de expropiación de la Administración.

Porque, si este derecho de tanteo y retracto para las administraciones hubiera estado en vigor cuando Urbagestión compró el piso de Mari Carmen a sus anteriores dueños, las administraciones podrían haber comprado esas viviendas al precio que pagó la empresa y ella nunca habría sido desahuciada. Por eso, en las calles sigamos pidiendo expropiación; en los gobiernos, implementemos el tanteo y retracto y utilicémoslo.