Derecho a la vivienda
¿Un índice de precios para regular los alquileres o solo “un mapa de los alquileres abusivos”?

Después de un año de expectación y unos cuantos meses de retraso, José Luis Ábalos, ministro de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, presentó en la tarde del 30 de junio el primer índice estatal de referencia de los precios del alquiler, una herramienta que permitirá a las administraciones locales, en un futuro cercano, limitar aumentos del precio en zonas tensionadas. Al menos, eso era lo que recogía el pacto de coalición entre PSOE y Unidas Podemos, una posibilidad que el ministro decidió no mencionar en la presentación pública y que tampoco figura en el Real Decreto de marzo de 2019 que ordena la creación de este instrumento.

El objetivo de este índice de referencia, según el ministerio de Ábalos, es ofrecer “una base de información fiable y contrastada para conocer la situación del mercado del alquiler residencial”, que permita a gobiernos, empresas y particulares “reducir el margen de error en la toma de decisiones”. Al mismo tiempo, el ministerio destaca que esta herramienta “garantiza la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado”, más allá de los índices de precios de la vivienda realizados hasta ahora por portales inmobiliarios, que cuentan con “una información más limitada y parcial”. 

Los sindicatos de inquilinos celebran que se haya quitado a los portales inmobiliarios el monopolio de las estadísticas, “un conflicto de intereses en toda regla” 

De hecho, para el Sindicat de Llogaters (Sindicatos de Inquilinos) de Catalunya este es uno de los principales avances de esta herramienta: “Por primera vez en la historia se rompe el monopolio de la (des)información que tenían los portales inmobiliarios. Hasta ahora, la mayor parte de los datos sobre vivienda era generada por empresas con intereses en el sector inmobiliario, que trabajan con algoritmos opacos y hacen medias de precios en base a las cifras siempre hinchadas de los anuncios. Un conflicto de intereses en toda regla”.

Sin ir más lejos, el mayor portal inmobiliario de España, Idealista, junto con otras seis empresas del sector, está siendo investigado por la Comisión Nacional de Mercados y Competencia por inflar los precios de la vivienda y de las comisiones de las agencias, así como por formar parte de un cartel para subir los precios de forma coordinada.

El ministro José Luis Ábalos aprovechó la rueda de prensa para adelantar la creación de la primera ley estatal de vivienda. Entre las novedades de esta norma que prepara el Gobierno, además de “blindar la función social de la vivienda”, figura la prohibición de vender parques públicos para evitar “prácticas del pasado” que no pueden “volver a repetirse”, en referencia a la venta de miles de vivienda a fondos buitre por parte del Gobierno del PP de la ciudad de Madrid.

el gobierno no se moja

El índice estatal de referencia está construido con datos de 11,2 millones de alquileres de vivienda habitual desde 2015 a 2018, los últimos cuatro años con información disponible. Esta herramienta, defienden desde el ministerio, “resultará, por tanto, valiosa para pedir cuentas respecto de las decisiones que vayan tomando” y será útil “para aplicar políticas fiscales o de otra índole que incrementen la oferta de vivienda en alquiler y, de este modo, reducir los precios”.

Un mandato que ya recogía el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler, en el que se daban ocho meses de plazo para construir este marco de referencia. Sin embargo, tanto en esta ley como en la presentación del ministro Ábalos no se hizo referencia expresa a la posibilidad de que “los ayuntamientos y/o comunidades autónomas que así lo consideren puedan regular las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas”, tal como se recogía en el pacto de Gobierno.

El ala liberal del Gobierno, representada por la vicepresidenta económica, Nadia Calviño, ya había enfriado los compromisos del pacto de investidura a principios de 2020 cuando se alineó con los planteamientos del Banco de España para rechazar la utilidad de la regulación los precios del alquiler.

El índice de referencia se nutre de datos de alquileres entre 2015 y 2018, “los años de mayor especulación e inflación de precios”, según el Sindicat de Llogaters. “Es necesario que la fotografía se adapte a la nueva realidad”

Una de las principales críticas de los sindicatos de inquilinos a esta iniciativa es que está desactualizada. Una desactualización que perjudica claramente a los arrendatarios. La estadística se nutre de datos de alquileres entre 2015 y 2018, “los años de mayor especulación e inflación de precios”, según el Sindicat de Llogaters. “Es necesario que la fotografía se adapte a la nueva realidad. Porque si en marzo [de 2020] ya había una gran desproporción entre el precio del alquiler y los ingresos de la gente, esta brecha se ha ensanchado con la crisis sanitaria y económica”, dicen. Una crisis que ha disparado en un 350% las incidencias en el pago del alquiler y en la que un 17% de los arrendadores ha dejado de cobrar.

Entre los datos que ofrece esta herramienta, cuyos resultados se pueden filtrar por distrito, provincia y comunidad autónoma, las mayores subidas se han registrado en las localidades con mayor presión turística. Baleares lidera la lista con un incremento del 19,1% en estos cuatro años. Le siguen la provincia de Málaga, donde los precios se han disparado un 18,1%, Santa Cruz de Tenerife, donde los alquileres han trepado un 15,2%, y Canarias y Barcelona, con aumentos del 14,3% desde 2015 a 2018. En estos cuatro años, el alquiler en Madrid creció un 12,3%.

“un paso previo para la regulación de los precios”

Aunque el índice estatal no recoge los datos de un “mercado sumergido muy importante”, para el Sindicat de Llogaters la creación de este portal público “es algo positivo”. Sin embargo, añaden, la publicación del índice “tiene que ser el paso previo de un cambio que no puede esperar más: la regulación de los precios del alquiler”. Al igual que ocurre con el índice de precios de Catalunya, lanzado en 2017, este tipo de indicadores son índices de mercado, explican, “un mapa de los alquileres abusivos”. 

Por ello, desde el Sindicat de Llogaters consideran que “frente a la situación de emergencia habitacional, es absolutamente imprescindible la creación de una herramienta que sea efectiva para favorecer el acceso a la vivienda de forma asequible”, que sea capaz de utilizar los datos estadísticos para regular el precio de los alquileres: “Es una obviedad: que haya alquileres máximos es tan necesario como que haya un salario mínimo”. 

Experiencias tan distintas como las de Francia, Alemania, Dinamarca o Estados Unidos demuestran que es posible. 

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¿A qué ciudades se refería la vicepresidenta Nadia Calviño cuando decía que la regulación de precios del alquiler no había funcionado? Repasamos de la mano del Sindicato de Inquilinos de Catalunya qué modelos existen y a cuáles está mirando el Gobierno de coalición.

Por ello, desde este sindicato defienden que la herramienta se utilice para comparar el precio medio del alquiler de una localidad o de un territorio con la renta de sus habitantes para “hacerse una idea de la desproporción entre precios e ingresos” y facilitar la regulación de los alquileres en las zonas más necesitadas. Otra carencia de la iniciativa, según denuncian, es la falta de definición de qué entiende el Gobierno por un alquiler adecuado o un alquiler abusivo.  

Es necesario, dicen desde el Sindicat de Llogaters, que el Gobierno utilice los datos estadísticos para regular el precio de los alquileres: “Es una obviedad: que haya alquileres máximos es tan necesario como que haya un salario mínimo” 

Además, según defiende esta organización de defensa de los inquilinos, el índice debería ser aplicado de forma obligatoria en aquellas áreas urbanas donde sus habitantes estén “sufriendo exclusión residencial y fenómenos de gentrificación”, y donde el precio de mercado del alquiler no sea adecuado para los vecinos. “El alquiler no debería absorber más del 20% o del 25% de los ingresos de un hogar”, señalan.

Si se utiliza correctamente, el índice publicado por el Gobierno podría servir para reducir los precios en torno al 50%, dicen desde este sindicato, para retrotraer los alquileres a los precios de 2014. Aunque para ello, matizan, habría “vincular los alquileres a la economía de los hogares”.