Derecho a la vivienda
Conoce a los megatenedores de la Comunidad de Madrid y cómo hacen para no pagar impuestos

La Comunidad de Madrid se ha convertido en el centro de operaciones de los grandes fondos de inversión en el mercado del alquiler con un resultado poco balanceado: son los que acumulan más beneficios, denuncias de aumento de precio, más casos de mobbing inmobiliario y desahucios, y son, de lejos, los caseros que menos dinero dejan en las arcas del Estado.

La ingeniería fiscal para no pagar impuestos o para reducirlos al mínimo ha alcanzado en el sector del alquiler una de sus cimas más altas. Todo ello gracias a una legislación impulsada primero por el PSOE y llevada mucho más lejos por el PP para alargar la vida del ladrillo después del fin de la burbuja hipotecaria. Pese a los intentos de reforma en los últimos años, los grandes fondos que invierten en este sector consiguen despistar a la Hacienda española y de otros países europeos con cadenas de sociedades radicadas en territorios de fiscalidad laxa y paraísos fiscales alrededor del mundo, donde literalmente, se pierde la pista del dinero. Todo ello, utilizando mecanismos perfectamente legales.

El fondo de inversión Blackstone es el principal casero privado de la Comunidad de Madrid con 13.125 inmuebles alquilados, solo superado en número por la agencia pública de vivienda de la comunidad

Una investigación de Civio, que ha contado con la colaboración de El Salto, ha puesto cara y nombre a los megatenedores de la Comunidad de Madrid, aquellos que poseen más de 50 inmuebles en alquiler. Este trabajo, publicado el 21 de junio, detalla cuántos inmuebles tienen los grandes caseros en esta región, cuál es su matriz, a qué tipo de sociedades recurren o dónde están radicadas las empresas intermediarias que utilizan para eludir el pago de impuestos.

El fondo de inversión Blackstone es el principal casero privado de la Comunidad de Madrid con 13.125 inmuebles alquilados, solo superado en número por la agencia pública de vivienda de la comunidad. Con tres veces menos inmuebles —4.755—, le sigue CaixaBank. Otros fondos de inversión estadounidenses se posicionan como importantes actores del mercado, pero con muchas menos propiedades en alquiler. Es el caso de Cerberus, con 2.448 inmuebles alquilados; Ares Management Corporation, con 1.330; TPG, con 835; Goldman Sachs, con 506 o Lone Star, con 371. El Banco Santander posee 1.529 inmuebles alquilados. Del medio millón de alquileres con fianza depositada en la región, casi una quinta parte —82.300— pertenece a grandes tenedores privados de más de 50 inmuebles. 

La investigación de Civio permite dimensionar el uso de los paraísos fiscales —algunos reconocidos como tal por la UE y otros no, como Luxemburgo o Países Bajos— para reducir el pago de impuestos. El dinero que mueve el alquiler de más de 23.500 inmuebles en la Comunidad de Madrid pasa por territorios considerados paraísos fiscales o acusados de dumping fiscal. 

Del medio millón de alquileres en la región, casi una quinta parte –82.300– pertenece a grandes tenedores privados de más de 50 inmuebles

El uso de Socimis —vehículos de inversión colectiva para vivienda en alquiler— es la fórmula preferida por los grandes tenedores privados para minimizar su aportación a Hacienda, una opción que suelen combinar con filiales en Luxemburgo, el truco más habitual de los grandes fondos y empresas para repatriar los beneficios sin mordidas del fisco. Los grandes tenedores presentes en la CAM también utilizan triangulaciones con otros paraísos fiscales o territorios con grandes ventajas fiscales como Delaware, Islas Caimán, Bermudas, Singapur, Países Bajos o Irlanda.

Aunque son cerca de 430 los grandes tenedores privados con más de 50 inmuebles, hay algunos fondos de inversión, como Blackstone, que acumulan solo en la Comunidad de Madrid hasta 19 sociedades diferentes. Testa y Fidere son las más grandes, todas ellas dependientes de sociedades radicadas en Luxemburgo, un paraíso fiscal para todo el mundo menos para la Unión Europea. 

Pasión por Luxemburgo

¿Qué tiene este país con la mitad de extensión que La Rioja que atrae tanto a capitales de todo el mundo? Según el Mercado Nacional de Valores, en 2021 salían de España cada día 200 millones de euros en dirección al Gran Ducado. Una fiscalidad baja, facilidades para triangular con otros paraísos fiscales, flexibilidad y hasta posibilidad de llegar a acuerdos directos sobre impuestos con las autoridades de este país de 636.000 habitantes. Y, además —todo son ventajas—, no es oficialmente un paraíso fiscal. 

El entramado fiscal de Luxemburgo y esa predilección de los capitales por hacer escala en este territorio quedaron al descubierto en noviembre de 2014 con los LuxLeaks o los Papeles de Luxemburgo. Esta filtración y el trabajo del Consorcio Internacional de Periodistas de Investigación sacudió la arquitectura económica europea y aireó los acuerdos bilaterales entre Luxemburgo y 350 multinacionales para reducir sus impuestos, en ocasiones por debajo del 1%. Pese a los cambios normativos, este tipo de acuerdos llamados tax ruling se siguen produciendo, contaba a El Salto el filtrador del LuxLeaks, Antoine Delatour.

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Los conocidos como Luxleaks fueron una tormenta mediática que puso en jaque a más de 300 empresas.

Delatour trabajaba como auditor de la consultora PricewaterhouseCooper (PWC), una de las cuatro grandes junto con Deloitte, Ernst&Young y KPMG. Todas ellas cumplen un papel clave en esta arquitectura de elusión fiscal: por un lado, trabajan para las administraciones en la creación de normas fiscales, y, por otro, ayudan a grandes empresas a saltárselas o usarlas en su provecho, como quedó demostrado en los Papeles de Luxemburgo. El escándalo afectó al expresidente de la Comisión Europea, Jean-Claude Juncker, que ejerció como primer ministro del Ducado cuando se produjeron gran parte de las irregularidades denunciadas. Como ha ocurrido con otras filtraciones, las únicas condenas fueron para quien realizó la filtración, en este caso para Delatour y su compañero Raphaël Halet. Poco ha cambiado desde entonces, sostiene en la entrevista en El Salto: “Ahora lo que tenemos es más transparencia para saber cómo evaden”.

El dinero que mueve el alquiler de más de 23.500 inmuebles en la Comunidad de Madrid pasa por territorios considerados paraísos fiscales o acusados de dumping fiscal

Actualmente, Luxemburgo sigue siendo, en palabras de Delatour, “un actor principal en la evasión fiscal en el mundo y en especial en Europa”. Según la organización internacional Tax Justice Network, Luxemburgo ocupa el sexto lugar en su ranking internacional de paraísos fiscales. Esta red incluso ha calculado las pérdidas anuales que las políticas fiscales del Gran Ducado causan a terceros países: 30.204 millones de euros.

Un cálculo semejante realizó el Sindicato de Técnicos de Hacienda (Gestha) sobre cuánto dejaba de ingresar el Estado español por culpa de todos los paraísos fiscales, incluyendo a los países de la región de baja tributación, como es el caso de Luxemburgo: nada menos que 45.000 millones de euros.

La pista del dinero

Luxemburgo se ha convertido en uno de los destinos favoritos de los fondos de inversión que invierten en vivienda en Europa. También en España y en la Comunidad de Madrid, donde hasta 47 empresas con 19.028 inmuebles alquilados dependen de una filial con sede en Luxemburgo. De ellas, hasta 19 diferentes pertenecen a Blackstone.

Luxemburgo, en la práctica, es un paraíso fiscal que funciona en las dos direcciones, explica a El Salto Christoph Trautvetter, investigador de la Fundación Rosa Luxemburg y autor de un informe para el grupo de los Verdes en el Europarlamento sobre las estrategias de los grandes tenedores de vivienda para no pagar impuestos.

El dinero de los grandes fondos de inversión —proveniente en su mayoría de las pensiones privadas de EE UU— se triangula a través de paraísos fiscales como Bermudas, Islas Caimán o Delaware hacia Luxemburgo y, desde allí, las inversiones llegan al mercado inmobiliario español. Solo en seis operaciones realizadas por Blackstone, Lone Star y Cerberus en la última décadas, estos fondos de inversión se hicieron con 400.000 viviendas provenientes en su mayoría de los bancos quebrados. Y los beneficios de estas empresas toman el mismo camino, pero a la inversa: de España a Luxemburgo y de ahí, a través de distintas técnicas fiscales, a otros paraísos fiscales, donde se diluyen las responsabilidades fiscales.

En la Comunidad de Madrid, hasta 47 empresas con 19.028 inmuebles dependen de una filial con sede en Luxemburgo, territorio de salida de las inversiones de los grandes fondos hacia los paraísos fiscales de Delaware, Bermudas o las Islas Caimán 

Según cuenta Trautvetter a El Salto, “Luxemburgo es popular por su industria de fondos y las agencias tributarias aparentemente son indulgentes, pero el truco también funciona en otros lugares como Chipre y el dinero aún debe moverse desde Luxemburgo a otro lugar —ya sea un fondo de inversión con sede en Luxemburgo o un paraíso fiscal real— porque los impuestos de Luxemburgo son altos”.

Una de las técnicas más habituales de los fondos que invierten en vivienda para sacar el dinero de territorio europeo a través de Luxemburgo son los “préstamos intragrupo para trasladar beneficios a través del pago de intereses”, explica a El Salto. 

En el informe para el Eurogrupo, titulado Shifting European real estate profits to zero taxation, Trautvetter detalla el funcionamiento de esta técnica. Distintas compañías o filiales del mismo grupo se prestan dinero entre ellas jugando con los tipos de interés —desde el 1% al 10%— para trasladar hasta la mitad de sus ingresos fuera de los países donde se encuentra el bien inmueble, explica el informe. 

Como resultado, “apenas pagan impuestos en el país donde se encuentra el bien inmueble”. La interpretación permisiva de la legislación fiscal en Luxemburgo e instrumentos como este tipo de préstamos internos “les permiten canalizar estos pagos intraempresariales más lejos en países y vehículos donde casi no se cobran impuestos, como Jersey o las Islas Caimán”, explica Trautvetter. Según confirma este investigador en su informe, Blackstone, el primer inversor en vivienda de la Comunidad de Madrid, suele utilizar este sistema para reducir al mínimo su pago de impuestos.

Según Christoph Trautvetter, investigador de la Rosa Luxemburg, Blackstone utiliza los préstamos internos entre filiales del grupo con distintos tipos de interés para reducir al mínimo su pago de impuestos

Mandar el dinero a Luxemburgo no es la única forma de pagar menos impuestos, aunque es la mayoritaria. Entre los grandes tenedores de la Comunidad de Madrid también se utilizan filiales en otros territorios habitualmente conocidos como paraísos fiscales, ya sea en la lista de la UE o en la que Tax Justice Network realiza cada año, entre ellos, Bermudas, Países Bajos, Singapur, Irlanda o Reino Unido. Estos países ocupan, respectivamente, los puestos 3, 4, 9, 11 y 13 en la lista de paraísos fiscales que elabora esta organización.

Con las Socimis sí se puede

Antes de llegar a los paraísos fiscales comunitarios y extracomunitarios los beneficios de la especulación inmobiliaria tienen su propio paraíso fiscal en territorio español: las Socimis. Este vehículo de inversión fue creado en 2009 por el PSOE para captar inversiones extranjeras para las viviendas en alquiler. Pero la oferta fiscal inicial no debió de resultar muy atractiva por que no se creó ni una sola Socimi hasta finales de 2012, cuando el PP de Mariano Rajoy reformó estas sociedades para que sean irresistibles para los grandes capitales. Con estos cambios, las Socimis ya no tenían que tributar en el impuesto de sociedades —que bajó del 18% al 0%— y solo tenían que pagar el 19% en impuestos por el reparto de dividendos en determinadas situaciones, una casuística que la mayoría de grandes tenedores privados de vivienda de la Comunidad de Madrid han sabido sortear.

En 2020 ya había en España 80 Socimis con 52.199 millones de euros en activos y una capitalización bursátil de 26.083 millones de euros, según datos de PWC.

Mandar el dinero a Luxemburgo no es la única forma de pagar menos impuestos. Los grandes tenedores en la Comunidad de Madrid también triangulan sus beneficios a través de Países Bajos, Irlanda, Reino Unido, Delaware, Bermudas o Singapur

La ingeniería fiscal y una “cadena de Socimis” y sociedades con funcionamiento equivalente en diferentes países del mundo permiten que el inversor último se convierta en un “accionista neto”, es decir, uno que no ha tributado en todo el viaje de ida y vuelta de los beneficios extraídos de los alquileres de viviendas, explica a El Salto José María Mollinedo, secretario general del Sindicato de Técnicos de Hacienda (Gestha).

La idea original de las Socimis, que tienen figuras similares en otros países, como las Sociedad de Participaciones Financieras (Soparfi) luxemburguesas, es promover la inversión extranjera permitiendo que los fondos de inversión paguen impuestos donde viven o tributan los accionistas. Pero ¿qué ocurre cuando una Socimi española depende de una Socimi o figura equivalente en Luxemburgo? Ocurre que no tributan ni en España ni en Luxemburgo, sostiene este portavoz de Geshta. 

Cuando una Socimi es participada por otras Socimis, afirma Mollinedo, “esta no tributa, porque lo que se pretende es que tribute el accionista último”. Pero como la legislación luxemburguesa es similar a la española, continúa, si la filial es también una Socimi “tampoco va a tributar allí” por su actividad económica en España. “La cadena no termina en Luxemburgo, sino que de ahí irá a otro lugar para que al final el inversor último no tribute, es decir, sea un accionista neto”, resume. Esta “cadena de sociedades” hace que “se pierda la pista” y que, a final de cuentas, apenas hayan aportado dinero a la hacienda de los países o regiones por los que pasan.

Esta cadena de Socimis se da entre los grandes inversores en vivienda de alquiler en la Comunidad de Madrid. El mayor de ellos es la Socimi Testa Residencial, con 5.821 inmuebles alquilados en la región. Esta empresa depende directamente de otra filial del grupo Blackstone con sede en Luxemburgo, la Soparfi —con una regulación similar a las Socimis— Tropic Holdco SARL. 

Fidere, con 13 empresas diferentes solo en la Comunidad de Madrid, es otro de los vehículos que utiliza Blackstone a través del uso de Socimis en España y Luxemburgo. La Soparfi en Luxemburgo que vehicula los capitales de las 13 empresas que llevan el nombre de Fidere se llama Spanish Residential y está situada en la misma sede que la empresa intermediaria de Testa.

Cuando una Socimi es participada por otra Socimi, afirman desde Geshta, esta “no tributa, porque lo que se pretende es que tribute el accionista último”. Cerca de 25.000 inmuebles en la CAM están gestionados por este tipo de esquemas societarios

La escasa —en ocasiones nula— tributación de los grandes tenedores en la Comunidad de Madrid no se compensa con una función social o supuestos beneficios para el mercado inmobiliario, tal como han denunciado los sindicatos de inquilinos en múltiples denuncias. Pero no solo lo dicen los inquilinos, también lo confirma la ONU.

Aquí están. Más de 40 hogares. Más de 120 personas.

Blackstone les ha demandado para desahuciarles.

Hoy empiezan los juicios. Pero vamos a ganar a Blackstone #OleadaDesahuciosBlackstone pic.twitter.com/oRwj8vN298

— Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid (@InquilinatoMad) June 6, 2023

El modelo de negocio de Blackstone, el principal casero privado de la Comunidad de Madrid y de España, resulta “atroz” y se ha convertido en “un estándar de la industria”, declaraban en 2019 los relatores de vivienda de Naciones Unidas Leilani Farha y Surya Deva. “Son propietarios que se han convertido en corporaciones sin rostro, que causan estragos en los derechos de los inquilinos y que contribuyen a una crisis global del sector”, afirmaban. Nadie como Blackstone ha contribuido tanto a convertir la vivienda “en un instrumento financiero y de inversión”, denunciaban.