Sareb
El banco malo solo vende un tercio de sus activos tóxicos

Definitivamente, Sareb no parece manejarse muy bien en el mercado inmobiliario. En términos de ventas al menos. La misión de este llamado ‘banco malo’ era vender en 15 años de vida activos tóxicos —propiedades inmobiliarias y préstamos sobre ellas procedentes de la banca— por valor de casi 51.000 millones de euros y, cuando roza la mitad de mandato, se ha desecho solo de aproximadamente un tercio. Y, aunque probablemente no sea el problema mayor, la idoneidad de su estructura para el comercio puro y duro parece ser una de las razones.

Lo contaba la semana pasada la versión online de Bloomberg. Bajo el titular Spain Has a $38 Billion Property Hangover (algo así como “A España le sobran 34 millones de euros en propiedades”), cuenta el caso de un comprador que contactó con Sareb interesado en un terreno alrededor de un campo de golf sin terminar en el sur de España; una oportunidad para la Sareb, en principio, para tachar una propiedad problemática de su interminable lista. Pero después de 18 meses de negociaciones infructuosas con nueve personas diferentes de Sareb y la empresa de servicios subcontratada que posee los derechos de venta, el comprador se retiró.

Obviamente, las escasas opiniones particulares que sobre Sareb existen en Google no pueden tomarse como fuente fiable. Pero sí resulta significativa que varias de ellas coincidan en esa pauta de comportamiento: “Pésima gestión (…). Esperando más de tres meses para firmar la venta de un piso al que pusieron ellos el precio”, critica uno de esos mensajes. “Nula capacidad de resolución de problemas y tiempos de espera larguísimos”, se queja otro usuario.“A tres días de la fecha límite de firma, con todos los papeles arreglados, me dicen que no les da tiempo a firmar y me mandan al desistimiento”, añade un tercer. “Me he puesto en contacto con ellos un par de veces para comprar un piso y ha sido imposible. Toman nota, pero no te lo enseñan. Al final te vas a una inmobiliaria de las de toda la vida”, relata otro de los mensajes encontrados.

Y eso que la oferta, según la consultora de banca de inversión Evercore, es la más grande de Europa y se extiende, además, por toda España, incluyendo desde castillos medievales, hasta casas de campo, viviendas en pueblos, fincas agrícolas y ganaderas, chalés frente a la costa, obras nueva y suelos de todo tipo.

Recordemos. La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) se creó en 2012 para ayudar al saneamiento del sector financiero español tras el estallido de la llamada burbuja inmobiliaria, grosso modo, para librarle de la carga que suponía la acumulación en sus manos de decenas de miles de préstamos e hipotecas impagados y propiedades de difícil o imposible salida. Fue, además, una condición impuesta por la Unión Europea para otorgar ayuda financiera a España. “Así —explica la propia Sareb en su web—, el acuerdo establece la creación de una gestora a la que transferir los actividades inmobiliarias de las entidades que atravesaban dificultades, con el objetivo de reducir los riesgos de las mismas y liquidar de forma ordenada los activos problemáticos”.

En total, el banco malo —como se le llamó por hacerse con tanto sobrante procedente de los bancos, aunque su actividad poco tiene que ver con la uno de ellos— recibió unos 200.000 activos, un 20% de ellos inmobiliarios y el 80% financieros, por valor de 50.781 millones de euros. Su misión es, en teoría, simple: en un plazo de 15 años, hasta noviembre de 2027, debe venderlos y recuperar esos casi 51.000 millones que fueron pagados en su día con bonos avalados por el Tesoro Público, es decir que si las cosas no salen bien el erario público se verá afectado.

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Manuel Gabarre explica en su libro Tocar fondo: la mano invisible detrás de la subida del alquiler cómo la creación de la Sareb fue una gran estafa por la que fondos de inversión estadounidenses se han quedado con los inmuebles de la banca española quebrada a precio de saldo en una operación que costará a España decenas de miles de millones de euros.

Y las cosas, efectivamente, no van por el camino deseado. Según el informe de gestión de la Sareb, desde 2012 ha conseguido vender activos por valor de unos 17.145 millones, es decir, el 33,8% del total, lo que supone que mantiene en su poder bienes financieros e inmobiliarios por valor de 33.636 millones. La deuda, sin embargo, ha disminuido un poco menos: de los casi 51.000 millones que recibió ha devuelto poco más de 15.021, un 29,6%, lo que supone que aún debe 35.759 millones de euros.

La supuesta falta de agilidad de las estructuras de venta de la que hablamos al inicio es solo una de las razones. “Tratamos de garantizar que los clientes inversores reciban el servicio que merecen, pero es posible que no siempre sea así”, declaraba a Bloomberg el presidente de la Sareb, Jaime Echegoyen. El equipo formado con prisas tras el nacimiento de la Sareb dejó la comercialización de los bienes en manos de cuatro empresas, que reciben comisiones por ello, pertenecientes a los bancos que pusieron dinero para su funcionamiento —como Banco Santander y Caixa Bank que, entre otros, se hicieron con el 55% de la propiedad, mientras que el Estado se quedó con el otro 45% tras aportar 2.192 millones—. Sus intereses no tienen por qué coincidir con los de la Sareb: mientras esta pueda aceptar ciertas pérdida en una operación, las empresas no están siempre dispuestas a conformarse con precios más bajos que mermen sus comisiones. Además, las cuatro han sido vendidas a lo largo de estos años a fondos de inversión:  Cerberus Capital Management LP compró Haya Real Estate SAU a Bankim; el doBank de Italia adquirió un 85% de Altamira Asset Management; Caixa Bank SA vendió Servihabitat SA a Lone Star Funds e Intrum AB compró Solvia Servicios Inmobiliarios SL al Banco de Sabadell.

De hecho, el último informe de gestión de la Sareb, del primer trimestre de 2019, explica que, ante el próximo vencimiento de los contratos con estas cuatro administradores, ha decidido estudiar alternativas para “fortalecer la eficacia y la agilidad en la gestión de su cartera”, contemplando el establecimiento de cinco delegaciones territoriales entre otras medidas.

Pero, como decíamos, hay otras razones para explicar las dificultades de la Sareb para cumplir los objetivos con los que fue creada. Muchos de los activos que le llegaron están sobrevalorados, es decir, se pagaron por ellos más de lo que realmente valían, según reconocía el propio Echegoyen el pasado mes de marzo en una comparecencia ante el Congreso de los Diputados, entre otras razones porque no hubo tiempo por parte de la entidad para hacer una correcta tasación. Esas “correcciones de valor”, según el término utilizado para referirse a este desfase, supera los 5.000 millones de euros.

No es la mejor situación, por tanto —y esta es otra de las dificultades— para acogerse a las ventas en bloque que podrían ayudar a la Sareb a aliviar su carga, a pesar de haber recibido propuestas para hacerlo de, por ejemplo, Goldman Sachs. Por un lado, los bancos, que al fin y al cabo también tienen sus propios intereses inmobiliarios, no ven con buenos ojos la ampliación de la oferta en el mercado que ello supondría —con la consiguiente pérdida de valor de sus propiedades— y, por otro, Sareb no puede ofrecer los descuentos —y la consiguiente pérdida de ingresos, ya de por sí mermados— que tales operaciones implican.

A pesar de todo, Echegoyen defiende la labor de Sareb. “Hemos salvado el sistema financiero español —dijo a Bloomberg—. No significa que Sareb fuera el caballero blanco, pero éramos parte de un caballero blanco, tal vez el escudo, la lanza o el caballo”.