Especulación urbanística
Martínez Dalmau, sobre el decreto valenciano de vivienda: “A quienes especulan no les va a gustar”

Una noticia del 5 de junio pasó casi inadvertida entre la avalancha de titulares sobre la evolución de la pandemia. El Gobierno valenciano lanzaba un Decreto Ley que abordaba uno de los principales problemas que enquistan la eterna crisis habitacional que sufre, al igual que el resto del Estado español, el País Valencià: la escasez de vivienda pública. 

Con la aprobación de este decreto, que entró en vigor poco después y será convalidado por las Cortes este 15 de julio, la Generalitat valenciana ampliaba los supuestos en los que las autoridades pueden intervenir en el mercado de la vivienda mediante el tanteo y retracto. El primero de estos derechos permite adquirir de manera preferente una vivienda que se va a vender a un tercero. Y el segundo, autoriza a que las autoridades se queden con el inmueble una vez realizada la operación de compraventa en los mismos términos, es decir, pagando el mismo precio. Estas herramientas que pretenden duplicar el parque público de vivienda en diez años, solo se pueden aplicar, matizan desde la Consellería de Vivienda, en determinados tipos de inmuebles y en determinados barrios, concretamente en aquellos “con especial necesidad de vivienda”.

La Generalitat y los ayuntamientos podrán intervenir en las transmisiones de viviendas sujetas a dación en pago, que hayan pasado por procesos de desahucio y de venta extrajudicial o en operaciones que afecten a bloques de viviendas

Un ejemplo de cómo funcionan estos mecanismos fue lo que ocurrió el 9 de julio. Ese día, el Gobierno valenciano intervino una operación del Banco Sabadell en la que pretendía vender 218 viviendas al fondo buitre Cerberus. La Generalitat apeló al derecho de tanteo y retracto, y las compró por el mismo precio para convertirlas en vivienda pública y garantizar alquileres sociales. 

La norma presenta algunas novedades. Hasta ahora los derechos de tanteo y retracto se aplicaban solo a un reducido abanico de casos, sobre todo en compra-venta de vivienda pública. Con la aprobación de este decreto, la Generalitat valenciana y los ayuntamientos podrán intervenir en las transmisiones de viviendas sujetas a dación en pago, que hayan pasado por procesos de desahucio y de venta extrajudicial o en operaciones que afecten a bloques completos de viviendas. 

Unas semanas después de la publicación del decreto, uno de los impulsores de la medida, el vicepresidente segundo de la Generalitat y conseller de Vivienda, Rubén Martínez Dalmau, llamaba la atención con un hilo de Twitter sobre las “amenazas y presiones” recibidas ante la tramitación de esta ley.

Según Martínez Dalmau, de Podem, la norma “pondrá freno a las grandes ventas especulativas de vivienda” y colocará al País Valencià “en la vanguardia de las políticas progresistas mundiales”. Un panorama que no gustó, según continúa el vicepresidente valenciano, a los “lobbies de sectores económicos poco transparentes y de los grupos de inversión”. Empezaron entonces, señala Martínez Dalmau, “las presiones y las amenazas, públicas y privadas, por parte de quienes quieren mandar sin presentarse a unas elecciones”. Tampoco gustó la norma al PP valenciano, que amenaza con llevar el decreto al Tribunal Constitucional.

Las PAH valencianas consideran el decreto como “un avance importante” ante un parque público que no puede dar “cobertura a las necesidades de emergencia habitacional procedentes de la crisis del 2008, agravada por las demandas surgidas del covid-19"

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), por su parte, considera el decreto como “un avance importante” ante un parque público que no puede dar “cobertura ni a las necesidades de emergencia habitacional procedentes de la crisis del 2008, agravada por las demandas surgidas del covid-19 ni mucho menos a las necesidades de vivienda social y asequible para amplias capas de población excluidas del mercado neoliberal”. Según resaltan desde las PAH valencianas en un comunicado emitido el 13 de julio, varias de las regulaciones de este decreto ya estaban recogidas en otras leyes, pero “ahora se sistematizan y ordenan”. Al mismo tiempo, señalan, “hay varias ideas novedosas y muy bien orientadas” siempre que vengan acompañadas de presupuesto y “tengan desarrollo posterior e influencia en el devenir del derecho a la vivienda”. 

El vicepresidente valenciano, Rubén Martínez Dalmau, cuenta a El Salto las claves de la ley y qué hay detrás de las “amenazas y presiones” recibidas.

¿Cuáles son los elementos más destacados de este nuevo Decreto Ley?
Uno de los elementos más importantes es el hecho de que aumenta los supuestos en los que la Generalitat valenciana puede ejercer el tanteo. Hasta ahora lo normal era que se pudiera ejercer el tanteo sobre viviendas con algún tipo de ayuda pública. Ahora también se podrá ejercer en viviendas privadas siempre que entren dentro de los supuestos del Decreto: que hayan sido objeto de dación en pago, de una ejecución hipotecaria, de una venta extrajudicial. Esto nos sitúa en una posición muy avanzada en el marco de los ordenamientos jurídicos europeos.

Darles la oportunidad a los más de 500 ayuntamientos valencianos de poder ir accediendo a parque público a través del tanteo puede constituir un punto y aparte en las políticas de vivienda valencianas

En segundo lugar, también es muy importante el hecho de que vamos a poder ceder el derecho de tanteo a los ayuntamientos. El concepto de parque público es un concepto integral que hasta ahora ha estado muy limitado al parque público de la Generalitat, que tiene ahora mismo 14.000 casas, según el Instituto Valenciano de la Edificación. Necesitaríamos más del doble para poder hablar de una mínima satisfacción del derecho a la vivienda. El proyecto de duplicar el proyecto de viviendas públicas en diez años se tiene que hacer en combinación con todas las administraciones públicas. Por eso, darles la oportunidad a los más de 500 ayuntamientos valencianos de poder ir accediendo a parque público a través del tanteo puede constituir un punto y aparte en las políticas de vivienda valencianas. 

Y el tercer elemento también importante es lo que llamamos la calificación indefinida: las viviendas que entren en el parque público se van a calificar indefinidamente como tales, como ocurre en las Islas Baleares y en el País Vasco. Y eso implica que no van a perder su calificación a lo largo del tiempo. Son tres elementos que hacen de la norma una de las más avanzadas en el marco jurídico europeo. 

¿Qué se puede aprender de experiencias parecidas en otros lugares del Estado español?
En Catalunya se da la cesión a los municipios. De hecho, es el mecanismo más importante que tiene el Ayuntamiento de Barcelona para adquirir vivienda. A nosotros nos consta que la forma más fácil y eficiente para adquirir vivienda a precios por debajo del mercado es justamente esa: entrar en operaciones que se iban a hacer, normalmente por parte de fondos de inversión, y comprar esas viviendas. 

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Derecho a la vivienda

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Después de tres años de lucha, los vecinos de estas siete viviendas del barrio de Sant Andreu, en Barcelona, consiguen que el Ayuntamiento compre las viviendas a un precio inferior al del mercado. Podrán seguir viviendo en ellas con un alquiler social.

¿A qué te referías con las “amenazas y presiones” recibidas?
Es verdad que este decreto no ha gustado a algunos sectores económicos que han visto con cierta preocupación que la ley entre a afectar algunos de los privilegios que han tenido durante mucho tiempo. A esta gente le da igual que necesitemos duplicar el parque público de vivienda. La verdad es que hubo una serie de presiones bastante importante, portadas de periódicos, presiones personales, incluso algunas amenazas que tenían como finalidad presionar para que no se valide la ley, para que se retirara o intentar que pase como Proyecto de Ley para desvirtuarla. Pero eso es el pasado. Todo se rebajó cuando denuncié públicamente estos hechos, aunque la presión pública continúa todos los días, es permanente en los medios de comunicación.

Este decreto no ha gustado a algunos sectores económicos que han visto con cierta preocupación que la ley entre a afectar algunos de los privilegios que han tenido durante mucho tiempo

Con esta ley, el Estado puede comprar viviendas al mismo precio. ¿Qué es lo que le preocupa tanto al sector inmobiliario?
La verdad es que no acabo de entender muy bien qué es lo que les molesta. Posiblemente sea el hecho de que lo que hacemos nosotros es romper con la cadena de especulación. Eso sí puede molestar a muchos sectores económicos. Ahora tienen que declarar el precio y tanto nosotros como los ayuntamientos tienen la posibilidad de destinar dinero público para la compra de vivienda. Hay una serie de factores que afectan a toda una serie de privilegios que han tenido durante mucho tiempo y esto no les gusta. 

¿Les preocupa que entre un nuevo actor en el mercado?
Más un nuevo actor, es alguien que es capaz de apostar firmemente y cortar parte del negocio. Hay que tener en cuenta que son viviendas que tienen detrás toda una serie de problemas o que han sido problemáticas para las personas que vivían en ellas, que fueron desahuciadas o embargadas. Muchas de esas viviendas venían de activos de bancos que fueron rescatados en su momento. Se ha especulado mucho con estas vivienda. Lo que no podemos es permitir una nueva especulación cuando los poderes públicos necesitan viviendas para aumentar el alquiler social y destensionar el mercado. Ese es otro elemento importante: cuando se vaya produciendo una ampliación de los parques públicos de los municipios de la Generalitat y podamos duplicar el parque público en algunos años, como pasa en Londres, en Viena o en otras ciudades, lo que puede pasar es que, al haber un alquiler social bastante más económico, se va a producir un destensionamiento del mercado y un descenso en el precio del alquiler. Y eso a quienes especulan con la vivienda no les va a gustar.