Derecho a la vivienda
El precio de la inacción política en la crisis de la vivienda

El problema de la vivienda se ha convertido en el elefante en la habitación de la política española, está ahí, pero nadie hace (casi) nada. El último CIS de octubre destacaba este problema como el más importante para la sociedad española con un 37,1% y, además, el que más directamente les afectaba con un 26,2%.

Y no faltan motivos para ello. Un fuerte crecimiento de la demanda junto a una oferta insuficiente ha disparado los precios, tanto en compra como en alquiler. Según el Banco de España, el ritmo de construcción de vivienda nueva es insuficiente ante el de creación de nuevos hogares, lo que ha generado un déficit acumulado desde 2021 de 700.000 viviendas.

En término medio, en el último año, según Idealista, el precio de venta ha experimentado un alza del 15,7% respecto al octubre del año pasado, mientras que el del alquiler cerca de un 11% en el mismo periodo de tiempo, que se suman a los producidos los últimos diez años. Datos que contrastan con el crecimiento salarial medio anual del 4-5%. Todo esto ha llevado, según el Banco de España, a que la mitad de las familias tengan que gastar más del 40% de su renta en pagar un alquiler, lo que les coloca en una situación de fuerte vulnerabilidad.

Y es que el problema de la vivienda no solo es un reto económico sino una bomba social. En España los jóvenes, según el Consejo de la Juventud, se emancipan en torno a los 30 años, cuatro años por encima de la media europea, y solo un 15,2% vive fuera del hogar familiar. Alquilar un piso les exige un 90% de su salario, lo que retrasa la formación de familias, hunde la natalidad y aumenta la desigualdad entre propietarios e inquilinos.

A esto se suman nuevas formas de precariedad: personas mayores que comparten piso por falta de recursos, alquiler de habitaciones en lugar de viviendas completas y convivencia forzada entre desconocidos. Todo esto genera tensiones sociales, expulsa vecinos y fomenta la sobreocupación de viviendas, junto con la pérdida de cohesión social, con impacto en la salud mental.

Se toman medidas más o menos acertadas pero que ante la entidad del problema generado son exageradamente insuficientes. Además, en innumerables ocasiones, las propuestas se reducen a simples eslóganes que no aportan nada a la solución. Todas ellas se podrían agrupar en tres grupos: el control de precios, las ayudas al alquiler para inquilinos y el incremento de la oferta.

En relación al control de precios sabemos que su impacto es más o menos limitado pero efectivo. Para el caso de la Ley catalana de contención de rentas (Ley 11/2020 y posteriores ampliaciones) se observó como los precios disminuyeron entre un 3% y un 6,4% en Barcelona y otros municipios tensionados, pero siguiendo un patrón particular, los precios más altos se redujeron, pero los más bajos aumentaron, lo que acabó perjudicando a los inquilinos con rentas más bajas.

Además, siguiendo en el mismo caso, la reducción de precios acarreó un efecto indeseado como fue la reducción en la oferta (-14% en Catalunya) por la retirada de viviendas de este mercado para destinarlas a otros, como el alquiler turístico o la venta. Por su efectividad y su escaso coste presupuestario, es una medida con bastante éxito entre algunas fuerzas políticas.

Otro grupo de medidas comprendería a las ayudas a los inquilinos para hacer frente al importante gasto que supone el alquiler (superior al límite del 40% de la renta del hogar en jóvenes y familias vulnerables). Algunos ejemplos de estas medidas sería el bono de alquiler joven, ayuda por vulnerabilidad social, ayudas mayores de 65 años o la “hucha hogar” entre otras.

Hace años se creía que este tipo de ayudas acababan aumentando el precio del alquiler y terminaban en el bolsillo de los arrendadores, pero estudios más actuales y con muestras mayores no consideran estos impactos tan importantes para los casos estudiados de Finlandia y Reino Unido. Al igual que en el caso del control de precios, estas medidas tienen un impacto a corto plazo que resulta interesante en estas circunstancias, pero muy limitado al ser temporales.

La solución estructural pasa por el incremento de la oferta de vivienda, tanto privada como pública, especialmente en alquiler social. Sin embargo, esta medida requiere tiempo, una fuerte inversión y suelo disponible, muy escaso en las zonas tensionadas. A ello se suman dos problemas críticos: la lentitud administrativa en la concesión de licencias, que retrasa proyectos durante años, y la especulación con el suelo, que encarece aún más la construcción.

Los gobiernos, en lugar de impulsar nueva edificación, se centran en sacar viviendas ya existentes. Se escucha que hay 4 millones de viviendas vacías en España que podrían resolver el problema, pero la realidad es bastante más compleja. Muchas de ellas se encuentran en zonas donde no hay demanda y presentan problemas de habitabilidad o situación legal. También se habla de prohibir el alquiler turístico o de temporada, medida esta con poco impacto sobre los precios, pues solo representan entre el 1% y el 3% del parque residencial.

¿Por qué cuesta tanto empezar a caminar hacia una solución estructural del problema si tenemos identificadas las causas y las posibles medidas para revertirlo?

Como hemos visto, la mayoría de medidas actuales no son más que simples parches para una herida que requiere cirugía.  Un incremento de la oferta de los niveles que estamos hablando provocaría una reducción del valor del patrimonio de millones de españoles con lo que genera resistencia social y un temor al castigo electoral. He aquí la raíz del problema: una política urbana capturada por los intereses privados de los propietarios.  La Homevoter Hypothesis revela un problema inherente al capitalismo que es la lucha entre el interés privado y el colectivo, que sigue generando problemas como el de la vivienda.

Economistas sin Fronteras no se identifica necesariamente con la opinión del autor y ésta no compromete a ninguna de las organizaciones con las que colabora.