Alquiler
La letra pequeña de las medidas fiscales del decreto de vivienda: 1.850 millones de rebajas de impuestos

Ya tenemos los textos de los Real Decreto de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible que, forzado por las protestas en la calle y la acampada en la Puerta del Sol tras el desahucio de Maricarmen, se deberán convalidar en el Congreso de los Diputados en una votación también de urgencia. El primero, el que tiene más posibilidades de contar con el apoyo parlamentario para salir adelante, incluye una serie de medidas fiscales en las que hay que poner el foco.

La primera, sobre la que han puesto la lupa desde sectores progresistas pero que ha sido parte de la negociación para buscar el apoyo de Junts, han sido las nuevas deducciones a las rentas que obtienen los caseros. Con el nuevo texto, las reducciones del resentimiento por alquilar una vivienda para propietarios que no sean grandes tenedores podrá llegar hasta el 100% en algunos casos. 

Desgravación a caseros

Si el contrato es nuevo, y siempre que no sea un gran tenedor, una rebaja en el precio del alquiler de tan sólo un 5% permite aplicar desgravaciones que van desde el 70% al 100% “según concurran las condiciones previstas sobre continuidad del arrendatario, renta inferior al índice de referencia, ubicación en zona tensionada y edad del arrendatario”. Si lo que cobra el casero al inquilino nuevo es igual a lo que pagaba el anterior inquilino, el ahorro de impuestos del rentista será del 50%. Si la vivienda es alquilada por primera vez, las deducciones directas en el impuesto sobre los rendimientos de capital serán del “100%, 95%, 90%, 85% o 50%, en función de la renta de referencia, la localización y la edad de los arrendatarios. Se regulan, asimismo, reducciones del 70% para los supuestos de alquiler social o programas públicos descritos y del 60% para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores”.

Es decir, que con tan sólo una pequeña reducción de los precios, los caseros pueden librarse de pagar impuestos por esos ingresos, una medida que siempre ha sido criticada por el Sindicato de Inquilinas, ya que se toma como referencia unos precios inflados por años de subidas de precios de forma especulativa.

Las rebajas fiscales que el Real Decreto ofrece a los caseros supondrá un ahorro total para ellos de 347 millones de euros al año

Según la memoria económica, estas medidas tendrán dos impactos recaudatorios opuestos. Por un lado, la elevación de la reducción al 80 % en prórrogas tácitas para contratos anteriores a mayo de 2023 supone una merma recaudatoria estimada en 370 millones de euros (de los cuales 112 millones corresponden a contratos celebrados antes de 2020. Por el otro, la menor reducción aplicada a los nuevos contratos con incrementos de renta genera unaumento de la recaudación estimado en 37 millones de euros, por lo que las rebajas fiscales que el Real Decreto ofrece a los caseros supondrá un ahorro total para ellos de 347 millones de euros al año.

Desgravación a inquilinos

El nuevo paquete de medidas también incluye unas desgravaciones fiscales en el impuesto de la renta para los inquilinos, pero vendrá muy limitado por renta. La deducción para ciertos inquilinos será de un 10%, porcentaje muy alejado de las desgravaciones a los caseros, y sólo si tiene unos ingresos inferiores a 23.007 euros en este año, con una base máxima de 11.630 euros en pagos de alquiler anual. Entre ese tope y 33.007 euros de ingresos anuales, el inquilino podrá reducirse menos de los 11.630 euros usando un factor de corrección que disminuye la desgravación por la diferencia entre 23.007 euros y su ingresos anuales multiplicado por 1,163. El resultado va directo a ajustar la cuota líquida estatal.

La Agencia Tributaria calcula que la deducción llegará a 945.000 inquilinos que se ahorrarán 835 millones de euros en sus declaraciones de la renta del año que viene

Existen otras limitaciones que podrán dejar fuera de esta desgravación a inquilinos más allá de sus ingresos anuales. De este modo, si el inquilino o los miembros de su unidad familiar fueran titulares por sí solos o con otras personas, de una propiedad o del derecho real de uso que esté a menos de 50 kilómetros de la vivienda alquilada donde vive el inquilino quedarán fuera de la desgravación. Según la memoria económica que acompaña la nueva normativa, la Agencia Tributaria calcula que la deducción llegará a 945.000 inquilinos que se ahorrarán 835 millones de euros en sus declaraciones de la renta del año que viene.

IVA a los pisos turísticos

Una de las nuevas medidas que intenta reducir la rentabilidad de los pisos turísticos y que vuelvan al mercado residencial es la imposición de una IVA que hasta ahora no pagaban. El nuevo paquete de políticas fiscales obligará a que los pisos vacaciones o que ofrezcan servicios de hoteleros paguen un 10% de IVA, igualando su tributación a la que ya pagan los hoteles. Según la memoria económica, el nuevo IVA supondrá un aumento en la recaudación del impuesto de 170 millones de euros anuales.

Reducción del IVA en renovación y reparación de viviendas de alquiler habitual

Otra de las medidas tributarias referentes al impuesto al consumo se centra en el IVA que pagan las obras de reparación y rehabilitación en viviendas destinadas al arrendamiento habitual. Esta disminución del impuesto extiende la ya existente que consiste en aplicar un 10% de IVA a este tipo de obras y reparaciones de los pisos que se están alquilados, pero en esta ocasión también será aplicable a personas jurídicas, antes sólo era para particulares. El impacto presupuestario prevé que esta reducción del IVA de 143,7 millones que se vería compensada en parte por un incremento en la recaudación de 40,2 millones mediante el IRPF al reducirse el gasto deducible. Lo que supone que esta reducción del IVA costará una merma de ingresos públicos de 103,5 millones de euros anuales.

Recargos al IBI en pisos turísticos y vacíos

La norma también ofrece la posibilidad de que los ayuntamientos puedan hacer recargos en una de sus principales fuentes de financiación: el Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI). Según el texto pendiente de aprobarse el viernes, los gobiernos municipales podrán incrementar el recargo tributarios en hasta el 50%, ampliable al 100% o 150% para grandes tenedores o desocupación superior a 3 años para viviendas desocupadas de forma permanente, y de hasta entre el 50% y hasta 150%, según el número de propiedades, sobre inmuebles destinados a uso turístico en zonas tensionadas. Al ser una medida que afectará a las arcas municipales, la memoria económica explicativa no especifica cuánto podrán ingresar los ayuntamientos. 

Impuesto de Sociedades y SOCIMI

Las nuevas medidas también apuntan a las SOCIMI, las figura jurídica para empresas que se dedican al alquiler y que tienen enormes ventajas fiscales. Según el texto, se modificará el régimen de las SOCIMI elevando del 15% al 25% el gravamen especial sobre los beneficios no distribuidos procedentes del alquiler residencial. No obstante, se establecen reducciones del 50% o 100% del gravamen si más del 80% de su parque de viviendas se destina al alquiler asequible y se reinvierten los beneficios. De esta forma, se intenta que este tipo de sociedades reconduzca su negocio hacia el alquiler protegido y asequible a largo plazo. Los ingresos que se esperan con esta medida dependerán de la respuesta de las 533 SOCIMI registradas en España.

El paquete de medidas fiscales del decreto de vivienda supondrá una merma de ingresos fiscales de 1.859 millones de euros anuales para las arcas públicas

Otras medidas fiscales que tienen sus cálculos recaudatorios en las memoria económica que acompaña al Real Decreto a la espera de su aprobación son la prórroga del tipo reducido del 1,1 % en la imputación de rentas inmobiliarias, que se calcula que supondrá una pérdida de ingresos de 154 millones de euros, la exención de ayudas a la rehabilitación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, con una merma de ingresos de 6,8 millones de euros,  una exención de ganancia patrimonial por venta de vivienda vacía a entidades públicas que provocará una caída en los ingresos tributarios de 93,9 millones de euros, la nueva escala progresiva de imputación de rentas urbanas y parientes que supondrá una merma tributaria de 380 millones de euros, el tipo superreducido del 4% para Viviendas de Protección Oficial (VPO) permanentes con una caída de ingresos de 121,2 millones.

Es decir, en caso de aprobarse el Real Decreto, el total de ingresos fiscales calculados apenas superan los 200 millones de euros. En cambio, las perdidas fiscales calculadas en la memoria económica se levan hasta los 2.067 millones. En resumen, el paquete de medidas fiscales del decreto de vivienda supondrá una merma de ingresos fiscales de 1.859 millones de euros anuales para las arcas públicas que se repartirá entre Estado Central y comunidades autónomas.