Derecho a la vivienda
El pantano legal de alquilar una vivienda gestionada por inmobiliarias

En el contexto de una crisis económica acentuada por el coronavirus, no son pocas las personas que alertan de la situación que viene con respecto al acceso a la vivienda, ya agravada en los últimos años: la falta de ingresos derivará en el impago de hipotecas, y con ello, seguirán sumándose desahucios. Según el estudio Relación de salarios y la compra de vivienda en 2019, realizado por Fotocasa e Infojobs, un español medio debe destinar, íntegramente, el sueldo bruto de seis años para pagar toda su hipoteca. 

La situación no mejora si, en lugar de hablar de la compra de la vivienda, se habla del alquiler. Este mismo estudio documenta que los españoles, sea cual sea su edad, “destinan una media del 40% de sus ingresos al alquiler de su vivienda, 12 puntos más que en 2015 (28%)”. Este hecho se agrava cuando entra en juego el factor generacional: el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE) publicó recientemente el preocupante dato de que los jóvenes de entre 16 y 34 años residentes en Madrid deben dedicar un 105% de su sueldo para pagar un alquiler medio. En el informe Radiografia: Joves llogateres i dret a l’habitatge del Consell Nacional de la Joventut de Catalunya (CNJC) se refleja que el salario de los jóvenes destinado al alquiler de una vivienda en Catalunya asciende hasta el 120%. 

Los jóvenes de entre 16 a 34 años residentes en Madrid deben dedicar un 105% de su sueldo para pagar un alquiler medio, y en Catalunya la cifra asciende a un 120%

En otras palabras, vivir de alquiler puede resultar utópico para un sector relevante de la población y, con la subida generalizada del precio del alquiler en los últimos años, la edad de emancipación se ha retrasado mucho en toda España, hasta convertirse en uno de los países europeos donde más tardan los jóvenes en independizarse: solo el 18,5% de las personas de entre 16 y 29 años estaban emancipadas en 2019, según datos del Observatorio de Emancipación del CJE, “uno de los valores más bajos de la serie, que no se veía desde el año 2002”, destaca el organismo. 

Esta situación se ve acrecentada en un panorama en el cual no hay una regulación de los precios del alquiler, una de las tareas pendientes del Gobierno, tal y como pactaron PSOE y Unidas Podemos a la hora de formar la coalición hace casi un año. Hasta que esta regulación se dé, las inquilinas e inquilinos se encuentran desamparadas frente a la idea de permitirse una vivienda digna. 

Inmobiliarias, un problema añadido

Si ya de por sí la idea de pagar mensualmente un alquiler gestionado por un particular resulta agobiante, esta realidad empeora cuando entra en juego el papel de las inmobiliarias. Son muchas las personas, sobre todo jóvenes, que denuncian haber sufrido tanto las cláusulas abusivas de estas empresas como las consecuencias de no aceptarlas. 

Es el caso de Lara, de València. “Nosotras ya habíamos pagado una mensualidad y la fianza, y el día que fuimos a firmar, la mujer de la inmobiliaria nos empezó a pedir otros 700 euros de honorarios, algo que hasta ese momento nunca se nos había mencionado, ni siquiera aparecía en el contrato”, relata. Esta situación de que hasta el último momento no se mencionen los pagos extra de la gestión inmobiliaria, sean por el concepto que sean (honorarios, comisión, gastos de gestión...) se produce con relativa frecuencia, según denuncian varias fuentes consultadas. Y al ser un “abono sorpresa”, conocido a última hora, lo que suele suceder es que se firma a pesar de todo, porque si se niegan puede derivar en lo que cuenta Lara: “Nos negamos a hacer este pago porque nunca se nos había mencionado. Al final nos quedamos sin el piso y la inmobiliaria jamás nos devolvió los 1.400 euros que ya habíamos depositado”, asegura. “Después de aquello quisimos denunciar, pero no lo hicimos porque éramos muy crías y nos agobiamos”.

Lara es solo una de las afectadas por pagos que nunca fueron devueltos, a pesar de que renunciara a firmar el contrato. Pero también están quienes asumen estas cláusulas abusivas por la situación de dependencia que tienen frente al poder de las inmobiliarias: hay mucha demanda de alquileres a precios razonables y muy poca oferta de los mismos ya que, al no haber una regulación al respecto, el coste de arrendar sigue siendo elevado. La necesidad de encontrar una vivienda y las dificultades que supone hacerlo llevan, en muchos casos, a no poder negarse a firmar el contrato, aceptando las consecuencias económicas. 

Según un estudio del Consell Nacional de la Joventut de Catalunya, 6 de cada 10 jóvenes de Catalunya reconocen haber sufrido algún abuso en el alquiler de la vivienda

De hecho, el mencionado informe del CNCJ expone que 6 de cada 10 jóvenes de Catalunya reconocen haber sufrido algún abuso en el alquiler de la vivienda (sea o no por medio de una inmobiliaria). Según una encuesta de este estudio, los tipos de abuso que más se dan son precios desorbitados, la no realización de obras de mejora, exigencia de fianzas o garantías adicionales, subidas de precio en la prórroga, falta de transparencia y no retorno de las fianzas, entre otros. Guille Chirino, Presidente del CNJC, comenta en este estudio que “la raíz del problema la encontramos en un sistema de producción neoliberal que ve la vivienda como una mercancía y no como un derecho humano que se debe salvaguardar”. Además, advierte de que esta visión mercantilista, lejos de beneficiar a las inquilinas e inquilinos, ha provocado que las políticas de este sector vayan dirigidas a la desregularización y la ampliación de los privilegios de grandes propietarios.

No obstante, los contratos con cláusulas abusivas no solamente se dan en inmobiliarias, sino que puede llegar a darse con particulares, tal y como confirma Fernando Bardera, portavoz del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid. Esto puede ocurrir por diversas razones. Puede ser que el particular lo haga de forma intencionada, o puede que de verdad no sepa cómo se hace un contrato y se haya descargado un modelo de Internet, dando la casualidad de que es un modelo hecho por una inmobiliaria que ha incluido estas cláusulas a conciencia. “También es verdad que bajo el formato de particular se pueden encontrar multipropietarios; gente que actúa como particulares, pero que tienen múltiples viviendas. No está constituido como una persona jurídica, pero tiene un negocio en toda regla, intentando fintar a Hacienda”, explica Bardera. 

En cualquier caso, el portavoz comenta que esta serie de situaciones perjudiciales para el arrendatario suelen suceder más cuando la gestión de la vivienda la lleva una inmobiliaria que cuando la lleva un particular: “Cuando esto ocurre suele ser porque la gente no conoce sus derechos ni la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y firman aceptándolo todo porque no se han asesorado legalmente”, asegura Bardera.

Pagos asumidos injustamente

Cuando se alquila una vivienda, lo normal es que se deba pagar la primera mensualidad y una fianza, que en diversas comunidades autónomas deberá depositarse “a disposición del ente público que se designe hasta la extinción del contrato”, según menciona la LAU. Es decir, no se la puede quedar ni la inmobiliaria ni el arrendador. Además, la fianza debe ser devuelta íntegramente, a no ser que haya claras evidencias de un mal uso del arrendamiento y pueda justificarse la cantidad que no se devuelva. 

A partir del pago común de la primera mensualidad y la fianza, cuando interviene una inmobiliaria, es cuando se suelen incluir el resto de condiciones añadidas, como los gastos de gestión. Carece de sentido que el arrendatario tenga que pagar los gastos de gestión, si quien ha solicitado los servicios de la inmobiliaria es el propietario del hogar, ya que este servicio no beneficia al inquilino de ningún modo. La LAU solo hace referencia a las inmobiliarias en el artículo 20, donde menciona que los gastos de gestión irán a cargo del arrendador (y no del inquilino) en caso de que este sea una persona jurídica. 

“Como tal, los gastos de gestión no existen. Hacer un contrato no supone gastos más allá de la tinta de la impresora. Hemos llegado a ver que por una simple modificación del contrato han cobrado 400 euros de gastos de gestión”, expresa Bardera

En pocas ocasiones el arrendador es una institución o una empresa. Suelen ser personas físicas, por lo que el artículo 20 no suele aplicarse y es un gasto que acaban cargando los inquilinos. Por eso, Bardera apunta la importancia de leer bien quién figura como arrendador en el contrato, porque si es la inmobiliaria (en lugar del titular), el inquilino no deberá pagar los gastos de gestión. El portavoz del Sindicato añade que “como tal, los gastos de gestión no existen. Hacer un contrato no supone gastos más allá de la tinta de la impresora. Hemos llegado a ver que por una simple modificación del contrato han cobrado 400 euros de gastos de gestión”.

Como la LAU no recoge una regulación que deban cumplir las inmobiliarias, y sumándole que los derechos del inquilino no comienzan hasta que se firma el contrato, estas empresas tienen cierta libertad para imponer las cláusulas o condiciones que se les ocurra, y el cliente es “libre” de aceptarlas o no, pero la realidad es que a menudo se ve obligado a hacerlo. Es el caso de Uxía (nombre ficticio), de A Coruña, que hace unos años contactó junto con unos compañeros a una inmobiliaria para ver un piso que les había gustado. La inmobiliaria les dijo, asegura el joven, que antes de verlo tenían que abonar 250 euros por una “suscripción a su base de datos” que les daba derecho a mostrarles las viviendas disponibles. Insistieron en que querían ver solamente un piso y el gestor les dijo que, entre todos los pisos que les iba a mostrar, verían ese también. 

Finalmente pagaron la suscripción. “Nos llevó por toda A Coruña durante tres días, mostrándonos pisos horribles”, relata Uxía. Tras mucho insistir, la inmobiliaria admitió que el dueño del piso en el que se habían interesado no alquilaba a estudiantes. “Nadie nos devolvió la cuota del paseo que nos dio por las peores viviendas de la ciudad”, lamenta la joven, quien añade que finalmente lograron el piso en cuestión sin la intervención de una inmobiliaria “que solo les había traído problemas”.

Gran parte de los pisos que hay publicados en Internet también están gestionados por estas empresas: “Las inmobiliarias a veces se cuelan en estos portales como falsos particulares, ofertando viviendas que o no existen o ya están alquiladas”

Con la llegada de los portales de Internet de búsqueda de vivienda, las inmobiliarias ya no son necesarias, es tan fácil como entrar en el navegar y buscar. El problema, introduce Bardera, es que gran parte de los pisos que hay publicados en Internet también están gestionados por estas empresas: “Las inmobiliarias a veces se cuelan en estos portales como falsos particulares, con la estrategia comercial de ofertar viviendas que o no existen o ya están alquiladas. De esta forma, captan la atención de personas que buscan una vivienda y, una vez enganchadas, les muestran cualquier otro piso”. La estrategia de algunas de estas empresas pasa porque si el potencial arrendatario consulta Internet en lugar de ir a una inmobiliaria, sea la inmobiliaria quien ocupe los portales de Internet.

Y es que la ausencia de una regulación específica para las inmobiliarias lleva a que muchas de estas estrategias de búsqueda de ingresos, aunque de una ética cuestionable para los colectivos, no sean ilegales. Una vez el contrato está firmado, ya se pueden aplicar los derechos de la LAU al inquilino, pero las cláusulas abusivas ya han sido aceptadas. Hasta entonces, es la ley de la oferta y la demanda y el comercio libre, a pesar de que la vivienda sea un derecho fundamental. 

La barrera de Consumo y la trampa del Código Civil

Pero las inmobiliarias no están exentas de cumplir leyes ni pueden gozar de libre albedrío. Bardera explica que una inmobiliaria, entendida como establecimiento con sede a pie de calle, entra dentro de la Ley de Consumo: “Muchos conflictos pequeños con estas empresas pueden terminar yendo a pedirles una hoja de reclamaciones para ir a Consumo. Ahí es cuando se asustan y suelen negociar, pudiendo impedirse estas cláusulas abusivas”. Algo que no sucede con frecuencia, ya que pocas personas quieren enfrentarse a llevar a cabo procesos judiciales y prefieren o aceptar esas condiciones cuestionables o buscar otra vivienda. 

En principio, una vez se ha firmado el contrato, las condiciones como arrendatario se atienen a la LAU, pero no siempre es así. Hay algo que no se suele saber, y es que algunas viviendas no se sustentan legalmente sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino sobre el Código Civil, como explica el Portavoz del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid. Para que la vivienda se atenga a la LAU, debe garantizarse que el arrendatario tenga la opción de pasar un mínimo de cinco años en el hogar, como queda estipulado, sabiendo que en ese tiempo no pueden echarle si quiere continuar hasta cumplir los cinco años desde la firma del contrato. En cambio, las viviendas que se atienen al Código Civil suelen ser viviendas temporales, no puede ser el domicilio habitual. 

Los pisos turísticos que en los últimos años aprovecharon el mercado del alquiler temporal se han quedado sin clientes y, en lugar de volver al mercado de alquiler, están volviendo a un formato de alquiler que va por el Código Civil, los contratos temporales

Bardera cuenta que durante la pandemia, todos los pisos turísticos que en los últimos años aprovecharon el mercado del alquiler temporal (turismo, trabajo temporal, etc.) se han quedado sin clientes, por lo que, en lugar de volver al mercado de alquiler, están volviendo a un formato de alquiler que va por el Código Civil, los contratos temporales. Bardera resalta en este sentido la importancia de que, antes de firmar el arrendamiento, el inquilino sepa si la LAU le ampara, porque “el Código Civil es una selva y despoja a muchos inquilinos de muchos derechos que no pueden exigirse”, lo que puede derivar, expone, en fraudes o situaciones muy abusivas, ya sea por medio de un particular o de una inmobiliaria. 

Los jóvenes salen peor parados

El informe Radiografia: Joves llogateres i dret a l’habitatge menciona que un 40,7% de los jóvenes inquilinos de Catalunya dicen estar muy agobiados con su situación económica. Este dato tiene explicación en un contexto donde un 16,3% de los encuestados no puede permitirse seguir con sus estudios (o comenzarlos) y un 13,8% reconoce haber reducido el consumo de alimentos básicos. 

Así, la vivienda digna parece un privilegio mientras firmar un contrato de arrendamiento supone una pesadilla para muchos afectados. Especialmente si son jóvenes: muchas de estas empresas aprovechan esa laguna —o pantano— legal para beneficiarse de la inexperiencia y la situación de dependencia de sus potenciales inquilinos, quienes no conocen cuáles son sus derechos y no suelen buscar asesoramiento legal. 

Ante los casos de abusos de estas empresas, resume Bardera, solo quedan dos opciones: “Amenazar a las inmobiliarias con ir a la Oficina de Consumo, que no siempre funciona, o aceptar estas condiciones hasta que algún día cambie la legislación”. A menudo sucede lo segundo y, ante la ausencia de una organización activa contra el abuso de las inmobiliarias y la presión para exigir una regulación al respecto, se seguirá dando validez a sus prácticas al firmar los contratos para tener un techo. Es la pescadilla que se muerde la cola.