Opinión
Cuando la IA marque el precio de tu alquiler

En las últimas décadas, la vivienda se ha convertido en un campo de batalla donde los más poderosos imponen sus reglas. Esta realidad se ha visto expuesta de manera aún más clara con la reciente revelación de que los grandes rentistas, en su afán de maximizar beneficios, se han aliado para fijar precios mediante el uso de software especializado.

El Departamento de Justicia de Estados Unidos acaba de presentar una demanda antimonopolio contra algunas de las mayores empresas de arrendamiento del país, como Greystar y Blackstone, por participar en un esquema de fijación de precios mediante algoritmos. Estos algoritmos, diseñados para “predecir” los precios del mercado, en realidad sirven como herramientas de control que permiten a los rentistas coordinarse para mantener los precios artificialmente elevados. Lejos de competir entre sí, los grandes rentistas se agrupan para asegurar que los alquileres sigan subiendo, incluso cuando la oferta de viviendas aumenta.

El mito de la oferta y la demanda

El mercado inmobiliario siempre ha sido un terreno donde la competencia se ha visto distorsionada por la concentración de poder. A pesar de que la teoría capitalista nos repite una y otra vez que las leyes de la oferta y la demanda deberían ser las que rigen este mercado, la realidad se empeña en demostrar lo contrario. Si bien muchos creen que la escasez de viviendas es el único factor que impulsa el precio de los alquileres, lo cierto es que la subida de los precios responde más a la manipulación del mercado por parte de los grandes actores que a una auténtica competencia.

En ciudades como San Francisco, donde la crisis de vivienda es una de las más graves de Estados Unidos, la situación se ha vuelto aún más evidente con el descubrimiento del uso del software de RealPage. RealPage es una empresa de gestión de ingresos inmobiliarios que ofrece recomendaciones de precios generadas por ordenador a más de treinta y un mil propietarios que gestionan más de 19,7 millones de viviendas de alquiler en todo el país, recomendaciones que siempre parecen favorecer el aumento de los alquileres, independientemente de la tasa de desocupación o de las necesidades básicas de vivienda. La empresa ha informado de que presta estos servicios al 10 % del mercado de alquiler de San Francisco.

Al tener acceso a información competitiva sensible, los grandes arrendadores pueden ajustar sus precios y estrategias sin necesidad de competir de manera real

Esta herramienta no solo predice los precios de los alquileres, sino que fomenta una forma de colusión entre los propietarios. Al tener acceso a información competitiva sensible, los grandes arrendadores pueden ajustar sus precios y estrategias sin necesidad de competir de manera real. De esta manera, los precios continúan su ascenso sin importar el aumento en la oferta de viviendas.

El poder oculto de los algoritmos

Con la introducción de algoritmos como los de RealPage, la capacidad de los grandes propietarios para manipular los precios se ha elevado a un nivel aún más sofisticado. Estos algoritmos permiten a los rentistas analizar y compartir información sobre los precios de sus competidores, estableciendo precios similares. Esto demuestra que, aunque el mercado inmobiliario se presenta como un mercado competitivo, en realidad está controlado por unos pocos actores que mantienen los precios elevados a través de la colaboración más que a través de la competencia.

Es un juego de poder, no de mercado, en el que los algoritmos han sido transformados en mecanismos de control que aseguran que los grandes arrendadores sigan beneficiándose, independientemente de la oferta y demanda real.  El dominio de la empresa en los mercados de alquiler, donde los precios han subido vertiginosamente, junto con sus propias afirmaciones de generar ingresos por encima de los precios de mercado, dibuja el panorama de una empresa que facilita un cártel informal que permite a los rentistas subir los precios más allá de lo que permitirían las supuestas leyes de la oferta y la demanda.

Con la introducción de algoritmos como los de RealPage, la capacidad de los grandes propietarios para manipular los precios se ha elevado a un nivel aún más sofisticado

La existencia y el éxito de RealPage son indicios de un problema más profundo en el mercado inmobiliario, un problema que requiere un replanteamiento fundamental de la economía política de la vivienda.

España en los años 2000: un claro ejemplo

En España, hemos visto cómo este fenómeno se manifiesta de manera similar. Durante los años 2000, a pesar de un incremento en la oferta de viviendas y la expansión del mercado inmobiliario, los precios nunca bajaron hasta que la burbuja explotó. El mercado inmobiliario español estaba dominado por constructoras y bancos que, en lugar de ver la competencia como un incentivo para reducir precios, utilizaron su poder para controlar mantener los precios elevados. Aunque la construcción de nuevos pisos aumentaba, los precios seguían subiendo.

Pero este fenómeno no se limita a la burbuja inmobiliaria. Estudios recientes demuestran que plataformas como Idealista y Fotocasa muestran una diferencia notable entre el precio de oferta publicado y el precio real de los contratos de arrendamiento. En Barcelona, los precios de oferta fueron un 33,83% más altos que los precios reales firmados, y en Madrid un 28,06% más altos. Esto refleja una estrategia de marketing que infla los precios. Este tipo de prácticas demuestra que los precios no solo están siendo inflados por la demanda, sino por las estrategias de comercialización de los arrendadores e intermediarios, quienes utilizan herramientas tecnológicas para maximizar sus ganancias sin tener en cuenta el bienestar de los inquilinos.

La vivienda como campo de poder

Lo que está en juego no es solo el acceso a una vivienda, sino la estructura misma de nuestra economía. Hoy en día, la vivienda es uno de los pilares sobre los que se construye la desigualdad social. En un sistema donde la competencia no existe, y donde los grandes actores se unen para fijar los precios, los que no tienen el control sobre su vivienda (inquilinos e hipotecados) son quienes pagan el precio más alto. Esto deja claro que la vivienda no es simplemente una cuestión de oferta y demanda, sino una cuestión de poder. Y mientras los rentistas, inmobiliarias y fondos de inversión sigan utilizando el mercado inmobiliario para aumentar sus beneficios, el acceso a la vivienda continuará siendo un sueño para muchos.