Fondos buitre
Los fondos buitre descuartizan Irlanda

Hasta la crisis financiera de 2007, los fondos buitre estaban sobre todo asociados a los países del Sur y a la especulación sobre los mercados de las deudas soberanas. Pero con la explosión de las deudas privadas ligadas a la crisis, los fondos buitre han aprovechado la oportunidad para recomprar a precio de saldo las deudas impagadas para conseguir enormes beneficios a corto plazo en Europa, y especialmente en Irlanda, comprando algunos créditos hipotecarios de bancos en quiebra y entrando en el capital de empresas en dificultades. Volvemos a encontrar esta estrategia especialmente en Francia con el desmantelamiento del grupo Vivarte y en ocasiones, siendo protagonistas los mismos fondos buitre, en Portugal.

La caída del mercado inmobiliario en Europa

Los precios inmobiliarios vivieron un crecimiento rápido particularmente en Irlanda, España y el Reino Unido, por la especulación inmobiliaria a finales de la década de los 90 y principios de los 2000. Los bancos concedieron préstamos importantes a los promotores inmobiliarios para construir casas, complejos de oficinas, centros comerciales, hoteles y otros tipos de proyectos. Pero, cuando estalló la crisis en 2007, los precios inmobiliarios se hundieron rápidamente. Aunque asociamos a menudo el crash inmobiliario a países como Irlanda y España, la crisis sobrepasó de lejos estos países. Otros, como Gran Bretaña, Grecia, Letonia o Hungría vivieron burbujas inmobiliarias. Es más, una gran cantidad de dinero invertido en el ladrillo en países europeos de la periferia venía de bancos de países denominados ‘centrales’, como Alemania, Francia y Reino Unido. 

El crash inmobiliario europeo provocó una avalancha de deudas impagadas en Europa. Tres razones principales lo explican. Primero, los prestatarios víctimas de la crisis fueron incapaces de reembolsar sus préstamos. Esto es así para muchos hipotecados ordinarios, pero también para numerosos promotores de proyectos inmobiliarios a gran escala. Segundo, el valor de las propiedades que garantizaba esos créditos disminuyó fuertemente. Juntos, estos dos factores asfixiaron la demanda de préstamos para vivienda. En este contexto, los fondos buitre hicieron su entrada en este mercado comprando a los bancos sus créditos dudosos. Según estimaciones de 2015, los bancos europeos tenían hasta 879.100 millones de euros en créditos dudosos, es decir, en deudas impagadas o en riesgo de ser impagadas. La mayoría sobre préstamos inmobiliarios. 

El gran mercadillo del sector inmobiliario irlandés

Los dos bancos malos creados por el Gobierno de Irlanda han sido, en 2014, los mayores vendedores europeas de activos inmobiliarios en dificultades

Juntas, el IBRC y la NAMA han sido, en 2014, los mayores vendedores europeos de activos inmobiliarios en dificultades. De un total de 96.700 millones de euros de venta de activos inmobiliarios en dificultades en Europa, un montante de 36.000 millones corresponden a los activos vendidos por estos dos bancos malos. Casi toda esta deuda fue adquirida por fondos de inversión especulativos. El fondo Lone Star Capital, con sede en Texas, compró él solo el 60% de todos los activos llevados al mercado por el IBRC. El 90% de los activos vendidos por la NAMA fueron a sociedades estadounidenses de las cuales la mitad son fondos de inversión privados. Los principales fondos se llaman Lone Star, Cerberus, Oaktree Capital, CarVal, Apollo Capital, Starwood Capital, Marathon, King Street Capital y Blackstone. La mayor venta única fue la del Project Eagle, préstamos por un valor de 4.400 millones de euros ligados al ladrillo de Irlanda del Norte, cedido a Cerberus, otro fondo de inversión estadounidense.

En la mayoría de los casos, la deuda impagada es vendida con un enorme descuento. Por ejemplo, el Project Eagle fue vendido a Cerberus con un descuento del 72,7%. Estas reducciones permiten luego a los fondos buitre obtener beneficios. 

CONNIVENCIA CON LA BANCA Y sus Consecuencias

La mayoría de las deudas impagadas compradas por los fondos corresponde a hipotecas de propietarios de viviendas habituales. Según el ministro irlandés de Finanzas, Michael Noonan, había en 2014 hasta 10.000 hipotecas en las garras de estos fondos buitre. Ciertos expertos elevan esta cifra a cerca de 20.000.

Las investigaciones han demostrado las dificultades vividas por los tenedores de hipotecas con retrasos en los pagos. Estos retrasos se producen generalmente en un contexto de paro y de acoso por parte de los bancos. El miedo a los embargos conduce también a un estrés importante para las familias y a un impacto nefasto sobre la salud mental.

En vez de proteger a las personas en peligro de embargo, los bancos han preferido soltar el lastre de las hipotecas entre los fondos buitre. Así el fondo Lone Star ha adquirido la totalidad del portfolio de préstamos hipotecarios de Lloyd’s Bank (4.000 hipotecas). La Permanent TSB (propiedad en más del 90% del Gobierno) ha vendido su porfolio de préstamos hipotecarios en riesgo a Mars Capital Ireland, un fondo ligado a Oaktree Capital. El mismo fondo también ha comprado un porfolio de hipotecas a la IBRC. Tanager, un fondo estadounidense, ha comprado 2.000 hipotecas al Bank of Scotland de Irlanda.

Además de créditos hipotecarios impagados, los fondos buitre compran también suelo. Un recurso extremadamente valioso en todas las ciudades, incluida Dublín, que está sometida a un crecimiento de su población y a un déficit de viviendas (en particular de viviendas sociales). Los fondos buitre se concentran sobre todo en la construcción de inmuebles de oficinas y apartamentos de lujo. También hay indicios de que la llegada de los fondos buitre en el mercado inmobiliario irlandés está influyendo ya el trabajo de planificación. Por ejemplo, en 2014, una Zona de Desarrollo Estratégico (SDZ, por sus siglas en inglés) ha entrado en vigor en los Docks de Dublín. La NAMA, que controla el 75% de los terrenos no construidos en el interior de esa zona, ha defendido con fuerza la creación de la SDZ, en gran medida porque el sistema de planificación rápida que ofrece es más atrayente para los fondos buitre. Es más, la adquisición de parcelas para construir brinda a los fondos buitre una influencia considerable sobre los planes de desarrollo urbanos.

La entrada de los fondos buitre en Irlanda también ha disparado los precios del suelo, así como los de la compraventa de viviendas y los alquileres

La especulación frenética asociada con la entrada de los fondos buitre en Irlanda también ha disparado los precios del suelo a un ritmo alarmante, así como los de la compraventa de viviendas y los alquileres. La oferta de viviendas protegidas y otras infraestructuras también se está volviendo más costosa para las autoridades locales y el Gobierno central.

Finalmente, la acción de los fondos buitre tiene impacto sobre los empleos. En efecto, los fondos buitre pueden tomar el control de una empresa para acceder a sus activos inmobiliarios y después despojarla. El ejemplo más notable en Irlanda es el de la tienda Clery’s de la calle O’Connell en Dublín. En proceso de administración judicial, esta gran tienda ha sido comprada por los inversores estadounidenses Gordon Brothers, que a continuación han revendido la compañía a una sociedad en manos mayoritariamente de un fondo especulativo con sede en Londres (Cheyne). Clery’s fue entonces inmediatamente cerrada, lo que condujo a la pérdida de más de 400 empleos.