Especulación urbanística
Tetuán, foco de la batalla por el suelo

El distrito de Tetuán es el foco de la especulación sobre el suelo. Se trata de un área en el que las zonas castigadas conviven con el lujo de calles de alto standing. El proceso de especulación sobre el suelo de esta zona del norte de Madrid ha comenzado tarde, pero está en plena escalada.

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Cartel del proyecto Skyline, en el Paseo de la Dirección de Madrid. David F. Sabadell

publicado
2019-07-09 07:14

En Tetuán convive, no siempre en armonía, lo castizo y lo moderno. Los rascacielos de Azca, presididos por la Torre Picasso, contrastan con las estrecheces de Bellas Vistas o Valdeacederas. Los precios del metro cuadrado en las estribaciones de la calle Orense, poblada de oficinas y pisos y hoteles de lujo, no son los mismos que en el paseo de la Dirección, uno de los últimos reductos de casas bajas dentro del perímetro de la M-30. Incluso echando un vistazo rápido al paisanaje uno cae en la cuenta de dónde está: los corrillos de fumadores no son los mismos en la puerta de uno de los numerosos locales de apuestas que pueblan Bravo Murillo, la principal arteria del distrito, que en los restaurantes cercanos a la Castellana donde representantes y clubes de fútbol negocian millonarios contratos o simplemente se felicitan por haberse conocido. En Tetuán la diferencia es casi proverbial y las fronteras urbanas son más evidentes aquí que en cualquier otro lugar de la capital.

La respetable cantidad de solares aún sin construir es otra de las peculiaridades que tan atractivo hacen al distrito

En los centros de las grandes urbes las diferencias tienden a igualarse por arriba y Tetuán cumple todos los requisitos para convertirse en el nuevo barrio de moda. Es de sobra conocido el proceso de gentrificación que han vivido tantos vecindarios céntricos de Madrid: la supuesta degradación da paso a las grandes inversiones que, en teoría, insuflan nueva vida al barrio. Por el camino queda un reguero de vecinos desplazados y comercios cerrados por la imposibilidad para hacer frente a los nuevos precios de alquiler y a las nuevas necesidades de negocio. En Tetuán ya no es extraño dar en buzones y limpiaparabrisas con publicidad de inversores extranjeros en busca de fincas que capitalizar. El proceso, no siempre igual al de otras áreas pero sí equivalente, ya hace tiempo que dio sus primeros pasos.

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El madrileño Paseo de la Dirección en la zona donde se ubicarán las torres del proyecto Skyline. David F. Sabadell

El nuevo atractivo de Tetuán

Debido su particular idiosincrasia, el distrito es muy atractivo para que inversores varios aprovechen la oportunidad que el mercado les brinda. Tetuán es uno de las pocas zonas céntricas en los que todavía familias de ingresos humildes pueden permitirse sobrevivir, sobre todo en barrios como Bellas Vistas, en convivencia con estudiantes de la cercana Ciudad Universitaria y con cada vez más trabajadores de los mastodónticos edificios de oficinas que pueblan el Paseo de la Castellana desde Chamartín hasta Nuevos Ministerios.

La calle Bravo Murillo en el barrio Bellas Vistas, distrito de Tetuán
La calle Bravo Murillo en el barrio Bellas Vistas, distrito de Tetuán Álvaro Minguito

Son precisamente estos últimos los que interesan a los inversores, pues su capacidad económica los convierte en el público objetivo perfecto para el mercado inmobiliario. La respetable cantidad de solares aún sin construir es otra de las peculiaridades que tan atractivo hacen al distrito. Disponer de espacio edificable en el centro de una ciudad tan densamente poblada como Madrid es una oportunidad difícilmente desaprovechable. “Tetuán partió de niveles de precio muy bajos en comparación con otras áreas del interior de la M-30. Tiene excelente potencial por su proximidad con el eje Castellana y comunicaciones con las principales arterias de la capital. Además, los precios de partida tras la crisis eran asequibles y ello permite que el distrito vaya a tener un recorrido al alza los próximos años”, apuntaba Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de la consultora CBRE, en declaraciones a El Confidencial.

Los edificios de viviendas que quedaron a medio hacer tras la irrupción de la crisis económica ahora se están terminando —desalojo de okupas mediante en ocasiones— y en los solares restantes las nuevas promociones surgen como setas. Tetuán se trata, según datos de la tasadora Tinsa, del distrito más rentable para alquilar dentro de la M-30 con una rentabilidad bruta del 4,34, frente al 3,37 del vecino Chamberí por ejemplo.

“Skyline”, primer gran proyecto

Las promociones inmobiliarias de Tetúan se caracterizan por su modesto tamaño debido a la inexistencia de grandes solares para construir. Sin embargo, ya hay un megaproyecto en marcha que se sale de esta norma. Se trata del “Proyecto Skyline”, que transformará el paseo de la Dirección, zona tradicionalmente tildada de degradada, con la construcción de dos torres de 100 metros de altura y 25 pisos que, según Julio Touza, arquitecto responsable del diseño, “nace para ser un icono y una referencia en un ámbito ligeramente deprimido”. Para dar luz verde al proyecto ha sido necesaria la expropiación de numerosos vecinos de la zona que han sido recolocados en pisos de realojo.

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Terrenos sobre los que se asientan las dos torres de 100 metros de la promotora Stoneweg Living. David F. Sabadell

La cronología es reveladora. En 2006 Dragados se llevó la concesión que consistía en la expropiación, el realojo y la urbanización del barrio a cambio de 33% de la edificabilidad del terreno, valorado entonces en 175 millones de euros. Con los años, el proyecto de expropiación se devaluó dramáticamente y poco más tarde llegó la crisis, el valor del suelo bajó y la empresa paralizó los trabajos. En 2015 Ana Botella, la entonces alcaldesa de Madrid, negoció un nuevo convenio que incluyó una compensación para la empresa de unos 100.000 metros de suelo adicional —Analía Plaza da buena cuenta de todo el proceso en un artículo de El Diario—.

La llegada de Ahora Madrid al consistorio dio empuje al proyecto, dando un plazo de 18 meses a Dragados para terminarlo. A partir de entonces se construyó en tiempo récord el nuevo plano del paseo de la Dirección y un nuevo edificio de realojo para los expropiados. En diciembre de 2018 el fondo hispano-suizo Stoneweg compró los terrenos por 130 millones y a finales de año las obras de la nueva promoción darán comienzo. Los pisos ya se están vendiendo a una media de 4.700 euros el metro cuadrado, muy por encima de los 3.400 de media del distrito. “Se está produciendo una elevación en los precios del alquiler, obligando a muchos vecinos a abandonar la zona”, alerta Antonio Ortiz, presidente de la asociación vecinal 1º de mayo Tetuán-Dehesa.

Tetuán queda así atrapado entre las áreas de influencia de las Cuatro Torres y la futurible “Operación Chamartín” por el norte, el “viejo” eje Plaza de Castilla-Nuevos Ministerios por el este y el flamante “Proyecto Skyline” por el oeste.

Los medios, zapadores del terreno

En 2017 ciertos medios de comunicación pusieron el foco en Tetuán. Decían, a la sombra de un asesinato en la puerta de un local nocturno de Bellas Vistas, que el barrio se había convertido en una suerte de “Bronx madrileño”, un lugar en el que la vida valía más bien poco y las bandas latinas campaban a sus anchas extorsionando y copando el negocio de la droga. Begoña Villacís, por aquel entonces portavoz de Ciudadanos en el ayuntamiento y siempre dispuesta a anotarse un tanto, aseguraba que “los vecinos tienen miedo a salir de casa, están impotentes y no son dueños de sus calles”.

Asistimos a una invasión con una especie —los que pueden pagar varios cientos de euros por una vivienda— que busca desplazar a otra”

Por el contrario, la visión de la Policía Nacional contrastaba con esta apocalíptica perspectiva. Decía en 2017 José Ignacio Sánchez Ponga, inspector jefe de la Policia Nacional del distrito, que “el barrio de Bellas Vistas no es especialmente conflictivo”. “Dijimos a los medios que esto —el asesinato de Bellas Vistas— no tenía nada que ver con las bandas latinas, sino que era una reyerta entre dos dominicanos que habían discutido en la zona de Orense previamente”, aseguraba.

La calle Almansa en Bellas Vistas, en el madrileño barrio de Tetuán
La calle Almansa en Bellas Vistas, en el madrileño distrito de Tetuán Álvaro Minguito

Aún así, el relato periodístico no cambió, hasta el punto de que diferentes actores sociales de los barrios convocaron una manifestación en noviembre del 2017, hastiados de la imagen distorsionada que del distrito se estaba difundiendo. Según Antonio Ortiz, existían claros intereses en mostrar Tetuán como una zona profundamente degradada. “A día de hoy son varias las promociones privadas que se ofertan en la zona (por encima de 200.000 euros la habitación) y según un estudio de la Universidad Popular de Bellas Vistas se ha incrementado la ocupación residencial de bajos y sótanos y se han reducido los espacios habitables. En paralelo asistimos a una cierta gentrificación y a una pauperización del espacio residencial. Ya en su momento señalamos tal interés y el tiempo nos ha dado la razón”, señala Ortiz.

Sería extraño, teniendo en cuenta los precedentes, que el nuevo gobierno municipal de Almeida, con la popular Blanca Pinedo Texidor como concejala presidenta del distrito, tuviera intención de revertir este proceso de transformación. Antonio Ortiz es tajante: “Asistimos a una invasión con una especie —los que pueden pagar varios cientos de euros por una vivienda— que busca desplazar a otra”.

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