Especulación urbanística
“Nuestro reto es que la Generalitat asuma la iniciativa ciudadana que el Estado ignora y haga una ley catalana del alquiler”

Después del fracaso del anterior intento, en el mes de mayo, el pasado 23 de diciembre el Gobierno de Catalunya presentó de nuevo el Decreto de Medidas Urgentes de Acceso a la Vivienda, en esta ocasión con un “amplio consenso” con entidades en defensa del derecho a la vivienda, como la Plataforma de Afectadas por la Hipoteca (PAH) o el Sindicato de Inquilinos e Inquilinas, administraciones y grupos de la oposición, como el PSC y los Comunes. Hablamos con Jaime Palomera —miembro del Sindicato de Inquilinos de Catalunya— y Lucía Delgado — de la PAH de Barcelona—, que celebran el hecho de que la nueva legislación incorpore cambios sustanciales y asuma algunas de las medidas con amplio apoyo social.

Cuando desde la PAH, el Observatorio DESC y la Alianza contra la Pobreza Energética impulsasteis la ILP 24/2015, ¿pensabais que llegaríamos donde estamos ahora, tanto en cuanto a medidas recogidas como por contexto de emergencia?
Lucía Delgado: Cuando impulsamos la ILP 24/2015, buscábamos dar respuesta en la situación de emergencia habitacional de los años 2014-2015, que afectaba sobre todo a familias que no podían pagar su hipoteca o su alquiler y que serían desahuciadas con una deuda de por vida. Como se suspendieron unos artículos clave por el PP y la banca, ya en 2019 nos pusimos a trabajar para conseguir medidas que fueran útiles para los problemas de emergencia habitacional de ahora. Y es que la PAH actúa según las problemáticas del momento y nos vayamos adaptando y mutando, buscando soluciones a los problemas que nos vamos encontrando. Si en su momento hubieran aprobado la ILP hipotecaria estatal de 2013, no estaríamos aquí hoy, puesto que contaríamos con un parque de vivienda a nivel estatal y hubiéramos hecho una moratoria a todos los desahucios. Esto no fue posible, así que hemos tenido que continuar batallando y lo continuaremos haciendo hasta erradicar la emergencia habitacional.

De no ser por los sindicatos de barrio organizándose calle a calle, bloque a bloque, denunciando el papel de los fondos buitres, de los grandes rentistas y las administraciones, no habría ningún poder político que haga el cambio que ha hecho

Habéis pasado de subscribir comunicados críticos contra el decreto-ley de vivienda que la Generalitat presentó el mes de mayo al actual texto que ha generado consenso. ¿Qué ha pasado en este intervalo?
Jaime Palomera: Entiendo que la Generalitat y sobre todo la Consellería de Territorio captó el mensaje: en Catalunya hay un movimiento por la defensa del derecho a la vivienda muy organizado y con propuestas muy trabajadas y es muy difícil impulsar cambios en las reglas del juego sin contar con él. Y por otra, en esta ocasión ha contado con la oposición. El anterior decreto no se había hecho trabajando consensos con los otros grupos, sino con opacidad. Se ha hecho un cambio radical: se ha abierto un diálogo social con los movimientos y se han asumido medidas y propuestas con amplio apoyo social. Ha tenido mucha importancia el grupo promotor de la ILP 24/2015, que puso la primera piedra, y por otro lado, el Sindicato de Inquilinos, que ha estado en contacto regularmente con el Gobierno para transmitir nuestras propuestas. Hemos querido poner énfasis en la importancia de la movilización popular que ha habido en Cataluña en los últimos años. Si no hubieran sindicatos de barrio organizándose calle a calle, bloque a bloque, denunciando el papel de los fondos buitres, de los grandes rentistas y las administraciones, no hay ningún poder político que haga el cambio que ha hecho.

A menudo, los actores privados dicen que no se les puede exigir que hagan lo que no hace la administración pública, pero pasa a la inversa. Están especulando hasta un nivel que generan unas exigencias a la administración que no puede absorber

¿Esto demuestra que la sociedad va por ante la institución y lo empuja?
J.P.: Absolutamente. Si es Catalunya quién está liderando políticas innovadoras de vivienda, o que se acercan a otros países europeos donde el derecho a la vivienda está más garantizado, es porque hay una ciudadanía que empuja con fuerza. Si no hubiera un movimiento por la vivienda creciente como el actual, si no hubiera un Congreso de Vivienda en Catalunya que plantea la expropiación de las viviendas de los grandes tenedores, no habría una Generalitat que diga a los grandes tenedores que tienen que asumir algunas responsabilidades. Seguramente es un intangible, pero el Congreso ha enviado unos mensajes clarísimos, cosas innegociables, que los fondos no son bienvenidos. 

Pero, a la vez, quiero hacer valer el papel de la política institucional: la Generalitat ha hecho un cambio de chip que, además de la fuerza de la ciudadanía, ha necesitado voluntad por su parte y ha abierto un espacio de diálogo con el PSC y los Comunes bastante fructífero. Han articulado consensos políticos, sobre todo con los gestores públicos que trabajan desde los ayuntamientos cada día. El anterior decreto fue rechazado no solo por organizaciones de la sociedad civil sino también por las administraciones locales. Hay mucha gente que se organiza en las asambleas, pero también hay mucha que llega a las mesas de emergencia a causa de las subidas de precio inasumibles. Cuando esto pasa, a las mesas se les exige que asuman el desastre generado por los fondos buitres que especulan con el precio de la vivienda y se acaban tensando. A menudo, los actores privados dicen que no se les puede exigir que hagan lo que no hace la administración pública, pero pasa a la inversa. Están especulando hasta un nivel que generan unas exigencias a la administración que no puede absorber, no puede dar solución a los miles de familias que han sido expulsadas por un fondo y reclaman vivienda social. Además, en un país donde solo hay 1,5% de vivienda pública.

¿Creéis que este decreto ley equilibra ciertas responsabilidades?
L.D.: Creemos que se ha dado un avance en el espíritu de la ley 24/2015, que es responsabilizar a los grandes tenedores —bancos, fundes buitres, inmobiliarias, agentes inmobiliarios—, que lo que hacen es especular con un bien de primera necesidad como es la vivienda. Todas nuestras demandas no se han contemplado, pero estamos orgullosas de los adelantos que hemos conseguido. Creemos que será muy útil y que podemos empezar a bajar este ránking de la vergüenza de desahucios que desde hace diez años lideramos en Catalunya.

Todas nuestras demandas no se han contemplado, pero estamos orgullosas de los adelantos que hemos conseguido. Creemos que será muy útil y podemos empezar a bajar este ránking de la vergüenza de desahucios que desde hace diez años lideramos en Catalunya

J.P.: Hay unas reglas del juego que han permitido que la vivienda sea un activo financiero de primer orden. Estamos empujando para cambiar estas reglas del juego. Es una iniciativa que se toma desde la Generalitat, se asume el cambio de paradigma. Hay grupos parlamentarios que lo asumen también. Valoro el trabajo parlamentario que se ha hecho, discreto, fuera de foco, durante meses entre la Generalitat y los grupos parlamentarios de la oposición para construir un decreto ley que se asemeja más al que quiere la sociedad ahora mismo. Para mí es política en mayúscula: un contrapoder empuja y una institución se ve obligada a asumir demandas sociales y los grupos son capaces de llegar a consensos. Se ha hecho un trabajo bastante modélico y no se ha cedido a la presión de los fondos buitres y los promotores.

¿Ha habido presiones para evitar la propuesta?
J.P.: No tenemos ninguna duda que habrá presiones para tumbar el decreto de todas las maneras posibles. También para descafeinarlo en su trámite legislativo. Pueden intentar una suspensión, pero el decreto está en sintonía con la ley 24/2015, el espíritu se mantiene, simplemente se amplifica y se va de acuerdo con la legislación estatal. Los contratos de alquileres sociales tendrán que ser de siete años en vez de tres. Con la ley 24/2015, los alquileres tenían que ser de tres años, había una Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que decía que los contratos eran de tres años, pero con la reforma de la ley pasaron a siete años y se entiende perfectamente que se trasladara esto en el alquiler social de Catalunya. Los grandes tenedores que sean persona jurídica tienen que hacer contrato a siete años, pero los particulares que tengan 15 viviendas o más tienen que hacerlos de cinco, por lo tanto, también se repeta lo que dice la LAU española.

L.D.: El lobby inmobiliario siempre ha sido y estará frente a nosotros, esto lo sabemos. Para mí, no es tanto como presione sino cómo podemos mover este pulso para decantarlo para garantizar el derecho a la vivienda. Desde 2009, estamos en un constante pulso que se va decantando hacia un lado u otro. Lo que tengo claro es que somos un agente clave para garantizar el derecho a la vivienda y así llevamos demostrándolo, no solo cambiando leyes en el ámbito estatal, autonómico o local, sino generando conciencia social y apoderamiento colectivo en nuestras asambleas. Para mí, parar el desahucio de Luis en La Bisbal en 2010 fue uno de estos momentos clave, en que el pulso lo pudimos decantar nosotros y se convirtió en la chispa para demostrar que “sí se puede”. En este decreto también continuarán presionado, como lo hacen siempre, los jueces, los medios y ciertos partidos. Estaremos preparadas.

El decreto implica dar tranquilidad a miles de familias que están en viviendas de bancos y fondos buitres vacíos: tener un contrato, vivir con más seguridad y respirar

Además de incrementar la duración de los alquileres sociales a siete años, también se consigue incluir a las personas que están ocupando…
J.P.: A las familias a las que se les acabe el contrato —que queden fuera de contrato— y queden en situación de vulnerabilidad acreditada se les tendrá que hacer un alquiler social y los baremos continúan siendo los que se fijaron con la 24/2015. Se mantienen estos criterios. Esto permite que todas estas personas que estén viviendo en una casa sin título y lleven ya seis meses desde ayer —cuando se aprobó el decreto—, tengan alquiler social. Esto implica dar la tranquilidad a miles de familias que están en viviendas de bancos y fundes buitres que estaban vacíos: tener un contrato, vivir con más seguridad y respirar. A nadie le gusta estar ocupando una vivienda para no quedarse en la calle.

Donde continuáis discrepando es en la definición de gran tenedor. El caso de Livia y Juan, que desahuciaron la semana pasada a Barcelona —con una propiedad que tiene cinco viviendas en alquiler— quedaría excluido del decreto.
L.D.: En el decreto-ley se ha establecido por petición nuestra, que gran tenedor sean las personas jurídicas y las personas físicas, cuando estas últimas no se contemplaban. También hemos conseguido cambiar el metro cuadrado a número de viviendas, puesto que contabilizar en metros se nos hacía muy complicado. Finalmente se ha establecido en 15 viviendas el número de pisos, pero nosotros en este decreto queríamos que fueran menos.

J.P.: Nosotros planteamos que un rentista que tiene diez viviendas no es como Blackstone, pero tampoco como un pequeño propietario que tiene dos. La diferencia es que un rentista puede vivir de las rentas de alquiler, puede no tener que trabajar y dedicarse a cobrar alquileres. Esto lo diferencia del gran tenedor pero también del pequeño prioritario. Es muy importante porque, en la batalla de las ideas, se nos dice a menudo que ponemos en peligro a los propietarios. El conflicto no es con los propietarios, es con los rentistas que especulan con la vivienda y que vulneran los derechos humanos. Esta parte de población es una minoría. Hemos hecho estimaciones y los propietarios con más de cinco viviendas en alquiler no llegan al 1% en el área metropolitana. Le dijimos a la Generalitat que diferenciara el gran tenedor del rentista de menos envergadura que tiene entre cinco y 14 de viviendas. No se incluyó, pero el Departamento de Territorio ha entendido que algún tipo de regulación se tiene que hacer sobre este tipo de tenedores. Aquí el gran reto es la regulación de los precios de los alquileres.

El cambio de la Vivienda de Protección Oficial a régimen permanente y de alquiler era una medida histórica de la PAH. Durante estos años, hemos perdido un 40% del parque en Barcelona

Otro punto clave es la no privatización de la vivienda de protección oficial. ¿Continuará habiendo igualmente un problema de fondo que es la carencia de vivienda de protección oficial?
L.D,: En cuanto a las medidas más estructurales, se tiene que tener en cuenta que los cambios no los veremos de forma inmediata, pero igualmente se tienen que hacer. El cambio de la Vivienda de Protección Oficial a régimen permanente y de alquiler era una medida histórica de la PAH. Durante estos años, hemos perdido un 40% del parque en Barcelona. Por otro lado, existen más mecanismos para incrementar el parque inexistente. Ahora hace falta que expriman la norma y que desde la calle también estemos vigilantes para que se aplique desde las cesiones, expropiaciones, tanteo y retracto, obra nueva, etc. Tenemos más mecanismos que nunca para hacerlo posible.

J.P.: Sí que continúa habiendo un problema, pero el decreto empieza a plantear soluciones. Que la vivienda de protección oficial pase a serlo a perpetuidad, una cosa que ya funciona en Euskadi desde el 2003, es muy importante, para que se ponga fin a una anomalía histórica. Ya no se puede especular con vivienda de protección oficial. También es fundamental que un porcentaje de vivienda de protección oficial lo producirán los actores privados, como ya se hace en otros países europeos. Entre un 40% y un 50% de la nueva obra en solares se destinarán a vivienda de protección oficial, lo será a perpetuidad y por tanto, progresivamente, se irá ampliando el parque de vivienda de protección oficial. Esto es una gran victoria. Nosotros decíamos que la vivienda siempre fuera de alquiler para ampliar el parque público y solo aceptaron como mínimo la mitad. Pero la compraventa no se puede revender a precio de mercado. Otro elemento importante que se ha conseguido es que el precio del módulo de la vivienda de protección oficial sea el mismo en todas partes. En el decreto que intentaron impulsar el marzo pasado decían que cambiaría en función del nivel socioeconómico del barrio. Con el actual, el precio será igual en Sant Cugat que en Ciutat Vella, un hecho fundamental para garantizar que la vivienda de protección oficial no fomente la segregación sino la cohesión y la diversidad.

¿La ampliación de parque público puede influir en los precios?
J.P.: Es muy importante ver qué pasa en otros países donde hay mucha vivienda de protección oficial. Holanda tiene un 40% de vivienda pública, el más grande de Europa, o Viena, unos porcentajes altísimos. Son justamente países que también están regulando los precios de mercado. El capitalismo ha cambiado mucho y actualmente toda la vivienda que se hace en el mercado privado es monopolizado por grandes fundes buitres, grandes propietarios, que se dedican a aumentar los precios todo lo que puedan para garantizar rentabilidades a corto plazo a los inversores. El capitalismo ha cambiado. Blackstone es el ejemplo más claro, tiene la capacidad de capitalizar y monopolizar la nueva oferta, independientemente de lo que pase en el parque público. Por eso, por ejemplo, Viena ha decidido hace poco que en dos tercios del mercado el precio del suelo tiene que estar regulado, a pesar de que tiene un porcentaje de vivienda pública elevadísima.

A pesar de que la Comisión de Garantías estatutarias hizo una enmienda muy fuerte al decreto impulsado por Justicia que, en principio, promovía una legislación catalana de alquileres, el Constitucional ha tenido una posición mucho menos hostil 

¿Veis posible la regulación de los precios del alquiler por parte del Gobierno español?
L.D.: La PAH ha demostrado que es capaz de hacer posible el imposible. En el ámbito estatal tenemos otros planes, tan solo regulando el precio de alquileres no se solucionaría toda la situación de emergencia habitacional crónica que se vive. Es por eso que estamos trabajando en una propuesta tipo “ley vivienda PAH” integradora, que contempla la regulación de precios, pero también un moratoria de todos los desahucios de familias vulnerables, entre otras medidas. A todo esto, se tiene que formar gobierno.

J.P.: El gran reto, viendo que el Estado continúa ignorando las demandas y propuestas ciudadanas orientadas a cambiar las normas del juego en el mercado de alquiler, es que la Generalitat asuma esta iniciativa ciudadana y haga una ley catalana del alquiler. En los próximos meses lo tenemos que ver, hace tiempos que hablamos con la Generalitat. A pesar de que la Comisión de Garantías estatutarias hizo una enmienda muy fuerte al decreto impulsado por Justicia que, en principio, promovía una legislación catalana de alquileres, el Tribunal Constitucional ha tenido una posición mucho menos hostil, no se ha posicionado en contra. Parece que aceptaría que la compraventa se pueda regular de acuerdo con el Código Civil catalán y esto abre la puerta a que también se pueda hacer con los alquileres. Se trata de una institución previa a la Constitución española. La Generalitat tiene la posibilidad de hacer una ley catalana de alquileres, que acabe con las expulsiones arbitrarias e injustificadas, que vincule los precios a los ingresos de la ciudadanía —como pasa con el salario mínimo y las pensiones— y también que regule el mercado desde el punto de vista de la intermediación: honorarios que se cobran al locatario cuando quien pide el servicio es el arrendador, el tema del no retorno de las fianzas y la no discriminación.

Actualmente, solo hay el índice de referencia de precios, que habéis criticado.
L.D.: Hoy en día este índice no sirve por mucho. Por un lado, no es vinculante y por la otra, estaba hecho con los precios más elevados, en plena burbuja de alquiler. Un despropósito para afianzar los precios. Creemos que se tiene que poder recalcular este índice con precios preburbuja, quizás hacer algún tipo de medida como Berlín, para poder congelar los precios de alquileres, pero con precios previos a la burbuja, de hace más de cinco años.

J.P.: Siempre hemos dicho que el Index de precios es un índice de mercado. Se obliga a tenerlo de referencia y se habla de los incentivos que perderán los propietarios si ponen el precio por encima del que marca el índice. Este tipo de medidas, aparentemente paliativas, no tienen un impacto en el mercado. Creemos que se tiene que actuar a través de sanciones y normas claras. Se está utilizando la autoridad pública para dar validez a unos precios de mercado. El Estado de Berlín ya ha aprobado la medida y los precios son los que marcaba el índice del año 2014. Hacer esto en Barcelona significaría que el precio tiene que bajar un 36%.