Crisis económica
Jugar al ladrillazo. O la solución inmobiliaria a la crisis

A quienes estén pendientes de los titulares más rocambolescos de los últimos días, no se les habrá escapado la nueva tendencia en lo que a soluciones a la crisis se refiere. Estas noticias vienen a decir que el sector inmobiliario puede ser la locomotora económica que saque a España de esta nueva crisis y que la construcción puede recolocar a todas aquellas personas que hayan quedado en paro en otros ámbitos, como la hostelería. Ante eso, la Comunidad de Madrid no ha tardado en responder, aprobando telemáticamente la Operación Chamartín y sustituyendo las licencias urbanísticas por las declaraciones responsables. El mensaje es claro, darle barra libre al sector para que resucite un nuevo bombazo especulativo.

Una de las cosas que ha quedado clara en esta crisis es que los intereses del sector inmobiliario siguen siendo el santuario del beneficio del capitalismo español

El mantra inmobiliario vuelve a la carga, pero esta vez capitaneado por un nuevo sector empresarial que va más allá del tradicional sector bancario y sus carteras de hipotecas. Ahora entran en juego los nuevos actores de inversión y gestión inmobiliaria que buscan en el alquiler su nuevo modelo de negocio. Oficinas, polígonos logísticos, hoteles, centros comerciales, colegios mayores y ─por supuesto─ viviendas, componen sus valores inmobiliarios. Y el alquiler de oficinas y viviendas son las nuevas estrellas del sector. Pero, ¿cuál es su propuesta de futuro?

A primera vista, debería parecernos poco interesante lo que opine el sector inmobiliario. Sin embargo, una de las cosas que ha quedado clara en esta crisis, es que sus intereses siguen siendo el santuario del beneficio del capitalismo español y que el gobierno progresista ─a través de sus medidas en materia de vivienda─, mantiene la fe en los beneficios del ladrillo como un asunto de Estado.

Construir y alquilar, la nueva varita mágica

El pasado 15 de abril SIMA, el salón inmobiliario más importante de los que se realiza en España, organizó uno de sus seminarios en torno al futuro de este sector. La mesa trató de abordar el futuro del sector en lo que se refiere a la construcción de nuevas viviendas para alquiler, el denominado “Build to Rent”.

En la mesa ─además de otros especialistas─, estaba Esther Escapa, directora de transacciones de la gestora de inversiones AXA Invesment Managers. Desde su punto de vista, estábamos ante un cambio de ciclo que pasaba por el build to rent, los términos ingleses que utiliza el sector para definir la necesidad de agilizar la construcción de viviendas dedicadas al alquiler. En concreto, el número de viviendas a construir podía estar en los dos millones de unidades, algo que llevaría a España a alcanzar un 30% de viviendas en este régimen.

En un contexto ─según Escapa─ en el que ya la compraventa de viviendas ha bajado en 2019 en torno a un 3% y se augura una fase aún peor por falta de oferta y por la propia crisis, se hace necesario impulsar un nuevo modelo de alquiler ligado a la construcción de “producto” asequible para el conjunto de la población. Ella misma reconocía durante su intervención, que el sector del alquiler estaba estancado por dos razones, la primera era por falta de nuevas viviendas para poder alquilar, y la segunda ─según su propio lenguaje─, por un problema de affordability, lo que en castellano quiere decir que los inquilinos e inquilinas ya no tienen capacidad para hacer frente a unas rentas cada vez más altas. Desde el propio sector inmobiliario reconocen así que los alquileres que fijan han secado los precarios sueldos españoles, que ya ocupan en las grandes zonas urbanas en torno al 50% de los ingresos mensuales de los hogares.

Por estos motivos, la receta que proponían desde el sector no era nueva, apoyos de las administraciones públicas con rebajas fiscales y subvenciones, el impulso de planes urbanísticos de gran capacidad o la agilización de trámites administrativos y licencias urbanísticas, entre otros. Y, como colofón, la medida estrella, promover con estos apoyos cientos de miles de viviendas donde los alquileres fuesen más asequibles.

La lógica del sector es aplastante. Ante una economía en la que el turismo tardará años en recuperarse, donde el sector de la construcción es el único motor grande que sigue funcionando y ante la necesidad de viviendas en alquiler barato, las administraciones deben levantar un nuevo ciclo especulativo que cabalgue esta oportunidad.

Como bien sabemos, el conjunto del sector constructor e inmobiliario están apostando desde hace algo más de dos años por esta realidad. Ante el agotamiento del modelo de compraventas de carteras de viviendas existentes y el excesivo peso de las operaciones de menudeo inmobiliario, se empezó a apostar por vía constructora. Sareb lanzó en junio de 2019 la inmobiliaria Arqura Homes, con la intención de promover 17.000 nuevas viviendas, a su vez el fondo Cerberus compró dos años antes la promotora InmoGlaciar también con el objetivo de construir más de 3.000 viviendas al año, los mismos pasos que ha seguido la mayor socimi que actúa en España, Merlin Properties, al entrar con un 14,46% en DCN-Operación Chamartín.

Estos ejemplos demuestran una cosa, los grandes inversores están agotando sus líneas fundamentales en la ciudad consolidada y reclaman operaciones urbanísticas de grandes dimensiones donde tengan cabida vivienda, oficinas y nuevos servicios terciarios. Pero a la vez, saben que es un apuesta arriesgada y por eso reclaman la subvención pública. Todos estos factores no son nuevos en nuestra economía, pero sí lo es el nuevo contexto de crisis del covid-19 y el momento concreto que vive el gobierno progresista de España. Dos factores que pueden dar sentido a la construcción de este nuevo parque de vivienda en alquiler más asequible que propone el sector inmobiliario.

La cuestión es ¿cuál es el precio que habrá que pagar por ello?

De gobiernos progresistas y movimientos de vivienda

Para comenzar, algunos datos importantes. En lo que va de crisis, el gobierno ya ha anunciado que dejará de recaudar más de 25.000 millones de euros, también sabemos que el PIB retrocederá entre un 12 y un 15% y ─en definitiva─, que España dependerá de los mercados de deuda y los tiras y afloja con Bruselas y ─sobre todo─ con el ordoliberalismo alemán para financiar sus políticas públicas.

A nadie se le escapa que estos fondos de liquidez ─como ya sucediera en la crisis anterior─, vienen acompañados de políticas económicas que garanticen los retornos necesarios en forma de beneficios para los amos del dinero, llámense Blackstone, BlackRock o BundesBank. Tradicionalmente, en las grandes crisis españolas el sector de la construcción ha sido una supuesta tabla de salvación que ha recibido el beneplácito de los inversores como valor seguro, esto sucedió con el famoso Plan E de la crisis de 2008 y puede volver a suceder en estos momentos.

Amazon, Blackstone y BlackRock, los grandes beneficiados en la economía tras el covid-19

Pablo Elorduy

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Dos grandes fondos de inversión, BlackRock y Blackstone, y el proveedor de servicios Amazon son los actores mejor situados en el inicio de la crisis económica provocada por el covid-19.

En lo que se refiere al gobierno progresista, comienza a estar ante la espada y la pared. En primera instancia, necesitan de un plan de corte anticíclico que active la demanda, pero también pactar ─nadie se espera una pelea demasiado dura en este aspecto─, las líneas de actuación que se desarrollarán con ese dinero, los acreedores mandan.

El sector inmobiliario ha ofrecido un pacto muy claro. Activar la construcción y extender con ayudas públicas un modelo de vivienda en alquiler más asequible. Esto es, aceptar cierta moderación-regulación de los precios convirtiendo en eslogan político la fase caída de precios que se abre con la crisis mientras se lanza un nuevo ciclo constructor e inmobiliario que no se experimenta desde hace más de una década.

Como bien sabemos, esta fórmula llevará a un nuevo desastre ecológico, social y político, pero es una salida razonable desde el punto de vista del modelo de gobierno que se está asentando en esta crisis, y este es su mayor peligro. La clave está en que es una propuesta que le deja cierto margen de maniobra al gobierno para anunciar regulaciones de precios, ya veremos en qué condiciones. También abre las puertas a grandes inversiones y garantiza retornos de dinero público a los sectores privados. Con mucha inteligencia, el sector propone al mismo tiempo una herramienta de inversión y un mecanismo de apaciguamiento social.

Con todo esto, la última pregunta queda en el tejado de los movimientos de vivienda. ¿Cómo actuar ante esta lógica? Son muchos los interrogantes que se nos pueden plantear, pero el primer elemento es que una buena parte de estas políticas ya no se van a dar en la ciudad consolidada, sino en desarrollos periurbanos y en las inmediatas prolongaciones de las ciudades, con lo que la lucha por el modelo urbano deberá aparecer con fuerza en la agenda de estos movimientos.

También se debe estar muy alerta con dos mantras que se incluyen en este posible plan, el de la acción pública con la promoción de vivienda en alquiler barato y la regulación de los precios. ¿Permitirá esta salida al gobierno anunciar una tímida regulación de los alquileres? ¿Podrán sustituir políticas más ambiciosas de vivienda pública en régimen de alquiler por consorcios y partenariados público-privados en favor de los segundos?

Con ello, se trataría de apostar por políticas que hagan caer el precio de los alquileres entre un 20% y un 30%, exigir la bajada de los precios del alquiler por Ley

Todo parece indicar que la propuesta va en esa dirección y que las reivindicaciones en torno a la vivienda deben afinarse si no quieren quedar ensombrecidas como el ala radical de las propuestas del gobierno. Cuestiones como la regulación de precios a secas, en caso de darse este escenario, podrían quedar en cuarentena.

Con ello, se trataría de apostar por políticas que hagan caer el precio de los alquileres entre un 20% y un 30%, exigir la bajada de los precios del alquiler por Ley. Además, también se trataría de no dejarse llevar por un nuevo ciclo constructor que obviase el mapa de la propiedad inmobiliaria, los usos turísticos, las viviendas vacías y la bajada real y efectiva de los precios de la vivienda como bien de primera necesidad. De algún modo, en esta nueva fase, se hace necesario pasar de la estricta crítica en el campo de la crisis inmobiliaria para extender la mirada al viejo-nuevo modelo de desarrollo urbano que se nos quiere imponer. Sólo entendiendo este marco podremos defender con mayores garantías nuestro derecho a una vivienda digna.