Operación Chamartín: 25 años de historia sin auditar

De la última representación pública del “desbloqueo de la Operación Chamartín” ha quedado un documento sin firmar y una declaración de intenciones poco concreta que choca con las propuestas y reivindicaciones de la mayor parte del tejido social de la ciudad.

Operación Chamartín 3
Terrenos junto al pueblo de Fuencarral. La Operación Chamartín plantea urbanizar esta zona. David Fernández

publicado
2017-11-11 05:59:00

El 27 de julio se presentó en Madrid el acuerdo alcanzado entre el Ayuntamiento, el Ministerio de Fomento y el consorcio empresarial Distrito Castellana Norte –en adelante, DCN–. Compuesto por el BBVA en un 75% y por la constructora San José en un 25%-, para sentar las bases de salida a la parálisis de lo que se calificó en rueda de prensa como “el gran proyecto de desarrollo urbano que hay en nuestro país”. De la última representación pública del “desbloqueo de la Operación Chamartín” ha quedado un documento sin firmar y una declaración de intenciones poco concreta que choca con las propuestas y reivindicaciones de la mayor parte del tejido social de la ciudad.

Especialmente críticas han sido las valoraciones realizadas desde la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM) o Ecologistas en Acción. No faltan tampoco las voces que entienden que lo razonable, antes de avanzar en aspectos técnicos, es realizar una auditoría a los acuerdos que dieron a la empresa promotora derechos de propiedad de los terrenos que entran en la operación, el 80% de titularidad pública.

El marco de entendimiento entre administraciones públicas y los intereses de DCN ha chocado con una parte importante de la sociedad organizada por el desequilibrio que, se entiende, tendrán sus efectos sobre quienes viven en Madrid. Además, la concentración excesiva de la edificación destinada a uso terciario y lucrativo en lo que denominan Centro de Negocios (el área comprendida al sur de la M30) se ha entendido más como una apuesta hacia la futura rentabilidad que puedan dar las torres de oficinas proyectada que como una mejora efectiva de las infraestructuras de comunicaciones y transporte de la zona. Tampoco se plantea en el acuerdo anunciado en julio la creación de equipamientos públicos para barrios limítrofes que reclaman intervención municipal, como la Colonia San Cristóbal.

Renfe ya advertía a prensa en estos primeros pasos que su intención era no desprenderse del patrimonio, algo que en la práctica ha terminado por no cumplirse

Si atendemos a las críticas que han cuestionado el último capítulo de la Operación Chamartín, advertimos que lo que se anunció este verano no presenta, al menos públicamente, los mismos objetivos que se planteaban para parte de estos terrenos en 1993, cuando Renfe –hoy Adif, presidida por el imputado Juan Bravo– decidió convocar un concurso público para adjudicar los derechos de propiedad sobre una superficie con capacidad edificatoria de unos 600.000 metros cuadrados (aunque sí se manifestó ya la intención de cubrir las vías con una losa de hormigón y la construcción de torres de oficinas).


Las declaraciones a prensa, eso sí, tenían otro tono: según manifestaba Renfe a El País antes de convocar el concurso, “el promotor, que no será ni un banco ni arquitectos, sino una gran inmobiliaria que quiera ganar dinero arriesgando”. Que el tinte especulativo no nos distraiga de la paradoja que supone que al final la adjudicación de los derechos sobre los terrenos se resolviera a favor de la oferta participada en mayor parte por Argentaria, aquella entidad bancaria pública que se convirtió en el BBVA en 1999.

Julio de 1994

Primer contrato de adjudicación de terrenos públicos 

El 24 de julio se formalizó el documento de adjudicación del “Concurso Público para el Desarrollo del Recinto Ferroviario de Chamartín” entre DUCH S.A (el resultado de la alianza entre Argentaria y San José. La mercantil antecesora de DCN) y Renfe. Entre las obligaciones de la adjudicataria se encontraba realizar cuantas gestiones fuesen necesarias para aumentar la edificabilidad lucrativa total hasta los 870.000 metros cuadrados, para lo que se hacía necesaria una modificación del ordenamiento a través de la revisión del PGOUM. En base a ese acuerdo, la empresa se comprometía a aportar un canon fijo que se traduciría en la realización de obras de mejora en las instalaciones ferroviarias de Chamartín y la construcción de un edificio de oficinas que sirviese de sede para Renfe y otro variable.

El objetivo de la Operación Chamartín se centró entonces, al menos en apariencia, en la remodelación de la estación y su entorno mediante la creación de un barrio diseñado por Ricardo Bofill. Renfe ya advertía a prensa en estos primeros pasos que su intención era no desprenderse del patrimonio, algo que en la práctica ha terminado por no cumplirse.

En definitiva, en 1994 se adjudicaron a lo que ahora se llama DCN los derechos de propiedad, uso y disfrute durante 75 años de una superficie de 625.000 metros cuadrados de suelo público, en su gran mayoría –más de un 80%– infraestructura ferroviaria. Pero nada se materializaría sin una recalificación urbanística por parte del Ayuntamiento, que no se ajustaría a las ambiciones de la Operación Chamartín hasta unos años más tarde. De hecho, la no consecución de esta modificación del ordenamiento urbanístico en los dos años posteriores a la adjudicación podría haber traído como resultado la extinción de los derechos de DCN sobre los terrenos y la anulación del proyecto para Chamartín que ahora ha retomado Ahora Madrid.

En un foro organizado por el Instituto para la Democracia y el Municipalismo a finales de octubre Luis Suárez, de Ecologistas en Acción, afirmó en referencia a la Operación Chamartín que “parece que sólo se habla de números para sanear cuentas de resultados” y lo cierto es que este argumento no pierde peso con el paso de los años. De hecho, en 1994 Joan Jubert, director de patrimonio y urbanismo de Renfe, declaraba abiertamente que “la Operación Chamartín no es la única que nos interesa en Madrid”. Tampoco había reservas para reconocer, en la misma noticia, que “Renfe necesita construir viviendas al menos sobre 800.000 metros cuadrados para sacar rendimiento de la operación. En caso contrario la desecharía”.

Nuevo ordenamiento urbanístico

Nuevo convenio. Más terreno 

El Plan General de Ordenación Urbana que el pleno del Ayuntamiento de Madrid aprobó en 1997 establecía para el APR 08.03 (el Plan Parcial que delimita la Operación Chamartín) una dimensión de 3.056.000 metros cuadrados y una edificabilidad de 0,6 m2 por metro cuadrado. La nueva regulación coincidía de esta manera con el requisito de Renfe, que buscaba sacar de este acuerdo la rentabilidad que le aportase esos “3.250 millones con los que tapar 'agujeros'” a base de recalificar el suelo para construir más edificios que destinar, principalmente, a actividad terciaria y lucrativa.

La regulación llegaba tarde para dar cumplimiento al contrato de cesión de los terrenos, pero para entonces el acuerdo inicial ya se había prorrogado y DCN no perdió esa “propiedad en diferido” que detenta sobre los terrenos –sin que haya sido posible confirmar, de momento, si en alguna ocasión la empresa ha aportado contraprestación alguna por estos derechos. Ni en euros ni en pesetas–.

Con el acuerdo de 1996 se pasó, sin concurso público, de una superficie de 625.211 m2 a 1.850.000 metros cuadrados

Antes de esto, en febrero de 1996, DUCH (predecesora de DCN, participada en su mayoría por Argentaria) ya dejaba ver en ABC la posibilidad de abandonar la operación si “el Ayuntamiento no da luz verde”. El gobierno municipal de Álvarez del Manzano dificultaba los planes de Renfe y la empresa sobre el terreno y, como relata la noticia, su contrato estaba a punto de finalizar por no haber podido dar cumplimiento a los plazos establecidos. Según algunas fuentes, los principales reparos del Ayuntamiento de Madrid en las negociaciones se articulaban en torno a una edificabilidad que la administración municipal consideraba excesiva.

El mantenimiento del acuerdo pasó, además, por la propuesta de DUCH de doblar la apuesta. Pasar de las 68 hectáreas iniciales hasta las 111. Esta posibilidad fue rechazada en un inicio por los servicios jurídicos del Ministerio de Obras Públicas por suponer “un nuevo contrato (para lo cual) sería preciso la convocatoria de un concurso público”. Además, el mismo informe señalaba que “no se aprecia ningún interés público que justifique la modificación del documento de adjudicación”. El personal técnico de Renfe se posicionaba a favor de la no renovación de la concesión que daba a DCN derechos de propiedad sobre el suelo. Un mes más tarde, se firmaba la “adecuación del documento de adjudicación”.

Con el nuevo acuerdo se pasó, sin concurso público, de una superficie de 625.211 m2 a 1.850.000 m2. También se eliminaba la cláusula que restringía el plazo del acuerdo a los cambios en la regulación urbanística del Ayuntamiento de Madrid. Las prisas por recalificar el suelo, en cierto sentido, bajaban de intensidad. Las condiciones del concurso se modificaban, también la base del contrato. Todo sin haber pasado por el concurso público que inicialmente requería el Ministerio y sin haber motivado su interés público.


A esta historia le falta por abordar la reforma de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que en 2001 posibilitó un nuevo aumento de la edificabilidad en la zona, otra modificación del PGOUM en 2002 por parte del Ayuntamiento, algunos informes internos de Adif volviendo a aconsejar la revocación de los contratos y un puñado de sentencias (entre las que destaca una del Tribunal Supremo que anuló el Plan Parcial que se intentó en 2011).

Será en el siguiente texto, porque a estas alturas de la lectura conviene rescatar, para entender lo que para Madrid supone seguir adelante con la Operación Chamartín, una foto de las cifras del proyecto en 2017: dos hectáreas de superficie con un índice de edificabilidad del 1,4. Una superficie edificable de 2,8 hectáreas, de las cuales 1,7 estarán destinadas a uso terciario. Estirar la ciudad 3,5 kilómetros hacia el norte en lo que desde 1993 se proyecta como una revalorización de activos que pretenden colar con el pretexto de la generación de empleo y riqueza.

El acuerdo inicial, un cuarto de siglo después, sigue convenciendo solo a una minoría.

5 Comentarios
Vincent 10:24 11/11/2017
Si estamos esperando a que los ecologistas den el visto bueno a algo, nos podemos ir al proximo milenio y ni aun asi. No hay que hacer caso a esta gente, siempre en contra de cualquier tipo de progreso y de mejorar la calidad de vida de los ciudadanos. Por cierto, donde estan los ecologistas para exigir al ayuntamiento de Madrid, tal y como llevaba en su programa electoral el desmantelamiento de la incineradora de Valdemingomez ?, hace tiempo que no oigo a los ecologistas reclamar el desmantelamiento de dicha incineradora. Si tan ecologistas son, que se preocupen de los problemas actuales de los madrileños, sobre todo de los que vivimos en el sur y tenemos que tragarnos los humos y olores de la subsodicha incineradora, que parece como si para ellos el unico problema es que se pueda o no hacer la operacion chamartin.
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Miguel Angel Rubio 10:56 11/11/2017
Deberías informarte algo mejor, no solo los ecologistas llevan años de campañas contra la incineradora, de forma específica la FRAVM está desarrollando una intensa campaña de oposición a la Operación Chamartín poniendo el acento en el desequilibrio que supone para la ciudad, dotando al norte de edificios de lujo y al sur y sureste de incineradoras y otras dotaciones similares, muchas de las asociaciones de vecinos de los barrios colindantes como Begoña, Fuencarral, Bario del Pilar, aun siendo supuestamente beneficiados por ese desequilibrio nos hemos manifestado contrarios y exigimos que se aproveche esta oportunidad para reequilibrar la ciudad. Los ecologistas y las asociaciones de vecinos, no nos oponemos al progreso, solo pretendemos que ese progreso no atienda únicamente a razones especulativas y de beneficio para un banco y atienda a las necesidades de la ciudad, nunca hemos defendido nuestros barrios en exclusiva, tenemos siempre presente que lo que es bueno para nuestros barrios debe ser bueno para la ciudad en su conjunto y estamos ante una oportunidad única de avanzar en el reequilibrio territorial con todas las grandes operaciones que tenemos en ciernes, no solo la OP. Chamartín, también otras como campamento, sureste, y muchas más que se nos vienen encima.
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Guillermo 11:39 21/11/2017
¿Que alternativas proponéis a no hacer la operación chamartin,? ( no queda nada claro que es lo que queréis), si podéis aclarar con algo más concreto que figuras retóricas como "re equilibrar la ciudad qué es lo que realmente queréis quizás los vecinos pudieramos tener más claro qué es lo que defendéis. Por tanto , qué queréis - que no se haga nada y se quede la zona como está - que se hagan más equipamientos - que haya un mayor porcentaje de vivienda pública -que no se hagan rascacielos (¿por qué? ) - que se haga el mismo planteamiento en el sur en lugar de chamartin (¿tendría viabilidad un distrito financiero lejos del aeropuerto o fuera de la ciudad de Madrid?) Y luego una duda ¿por qué estáis en contra de la densidad en edificación? Es más ecológico (las personas pueden ir andando al ser menores las distancias y hay más espacio para zonas verdes) Gracias
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#2998 13:06 12/11/2017
https://www.facebook.com/noalaincineradoraenmadridsur/
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#3408 23:48 19/11/2017
El pre-acuerdo entre el ayuntamiento y DCN, confiere a esta operación un claro sesgo especulativo, cuya finalidad central es que tanto DCN como ADIF saquen beneficios económicos por necesidades que nada tienen que ver con los intereses de lxs madrileñxs. Y quien tenga dudas, se les quitará después de oír este debate en el que participaron urbanistas, asociaciones de vecinos de la región, la FRAVM y vecinos de los barrios afectados por la operación: https://www.ivoox.com/acto-informativo-sobre-proyecto-madrid-nuevo-norte-audios-mp3_rf_21302298_1.html iVoox Acto informativo sobre el proyecto Madrid Nuevo Norte Escucha y descarga los episodios de FRAVM gratis. Charla que tuvo lugar el 5 de octubre de 2017 en el local de la Asociación Vecinal La Ur de Fuencarral.
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