Leyes que inflan la burbuja del alquiler

Corría el año 2009 y entre las grandes constructoras e inversores se sentía un pánico terrible. La caída de Lehman Brothers había desatado lo que muchos economistas —todos ignorados— llevaban tiempo advirtiendo: la ilusión de un gran país impulsado por la construcción explotaba como un burbuja. Las quiebras de empresas y los rescates de cajas de ahorros que se sucedieron en los años posteriores mostraban una realidad que asustaba a los grandes inversores y que bajaba del pedestal a los amos del ladrillo. Pero no podían quedarse de brazos cruzados. ¿Qué harían todas esas empresas que se dedicaban a la construcción y a la especulación inmobiliaria? ¿Qué hacer con todos los inmuebles que tenían en su haber? ¿Cómo volver a —o no abandonar— la economía especulativa? El Gobierno se puso manos a la obra

En otros países europeos ya habían encontrado una solución. Las Real Estate Investment Trust, traducidas al español por Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), son un tipo de empresa que lleva años funcionando en países como Francia o Estados Unidos. El Estado español siempre ha sido muy innovador a la hora de crear instrumentos que faciliten la especulación evitando pagar impuestos, como con la creación de las sicav, y aquí no se podía quedar atrás. En 2009, de la mano del PSOE, se creó la figura de las socimi.

Pero el primer intento no gustó. La regulación de las socimi no era idéntica a la de otros países: “No tenía la exención del Impuesto de Sociedades (IS), por lo que no tenía sentido para los grandes inversores y no se constituyó ninguna”, explica Sonia Martínez, del Observatorio Contra Delitos Económicos (CODE). Era insuficiente, los fondos extranjeros y las grandes inmobiliarias querían que la factura fiscal fuera mucho menor.

En 2012, el Partido Popular modificó el régimen de las socimi y las eximió de pagar impuesto de sociedades por los beneficios obtenidos por alquilar propiedades

A finales de 2011 llega el Partido Popular al Gobierno, y con él nuevas reformas legislativas para dar un poco más de aire a una burbuja especulativa a la que le costaba arrancar y que era necesaria para hacer florecer unos minúsculos brotes verdes, suficientes para poder hablar de “recuperación”. Según el libro El casino que nos gobierna, del doctor en Derecho y miembro de Attac Juan Hernández Vigueras, en junio de 2012 dos representantes de la European Property Real Estate Association (EPRA), un lobby que representa a los grandes fondos de inversión inmobiliaria, visitaron España para convencer al PP de que las socimi no pagasen el IS. Lo lograron. Ese mismo año, el Gobierno modificó el régimen de las socimi y las eximió de pagar impuestos por los beneficios obtenidos por alquilar propiedades. “Una inmobiliaria como Colonial dejó de pagar más de 100 millones de euros en IS en 2017 por el simple hecho de convertirse en socimi”, explica a El Salto Javier Gil, investigador y sociólogo de la UNED. “Y solo hablamos de una de ellas, imagina lo que habrá dejado de ingresar el Estado con este cambio”, lamenta.

Pero pagar impuestos no era lo único que frenaba la tan ansiada especulación que quería “recuperar” la senda del beneficio económico. El Estado español todavía preservaba algunas coberturas que protegían al inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cobijaba la gran mayoría de ellas. Era la siguiente barrera a derribar. 

Una LAU para la especulación

Los cambios en el régimen de las socimi no se limitaban a librarles del pago del IS. La primera regulación —de 2009— también obligaba a que estas sociedades mantuvieran las propiedades en alquiler durante un mínimo de cinco años. El cambio en 2012 rebajó ese tiempo a tres años. La LAU vigente en ese momento limitaba los contratos de arrendamiento por un mínimo de cinco años, pero en 2013 se cambia la ley. El Gobierno baja la obligación de mantener el contrato del alquiler a los inquilinos de cinco a tres años, coincidiendo con el mismo cambio en la obligatoriedad de las socimi unos meses antes. “Estas modificaciones se hacen siempre bajo el discurso de que esto se hace para que los propietarios introduzcan sus viviendas en el mercado sin riesgo —explica Gil—, pero la propiedad que se quiere poner en el mercado del alquiler no está en manos de esa clase media que el Gobierno dice defender, sino en manos de grandes fondos, socimis, etc., que son quienes se benefician de estos cambios”. 

El Gobierno bajó en 2013 la obligación de mantener el contrato del alquiler a los inquilinos de cinco a tres años, coincidiendo con el mismo cambio en la obligatoriedad a las socimi unos meses antes

Igualando la LAU a las exigencias de los fondos de inversión y de los grandes tenedores de propiedades, se flexibiliza el mercado del alquiler. El propietario puede imponer subidas de precio a los tres años o romper el contrato para usar la vivienda para alquiler turístico. Ya no tenían que esperar cinco años y eso tuvo consecuencias: “En 2016, justo tres años después de la reforma de la LAU, los precios del alquiler se dispararon cerca de un 16% en Madrid y otro tanto en Barcelona”, dice Gil.

Compradores con más derechos

Las socimi, y el resto de grandes propietarios de inmuebles, ya tenían casi todo hecho. Podían expulsar a los inquilinos o deshacerse de las propiedades cada tres años, pero la LAU anterior todavía mantenía otra barrera que dificultaba las grandes operaciones de ventas de edificios: el derecho de tanteo y retracto. Este derecho, contemplado en la LAU de 1994, permitía que, si el propietario quiere vender la vivienda, el inquilino tiene preferencia a la hora de igualar la oferta de compra. Pero la reforma de la LAU eliminó el derecho de tanteo para la venta de propiedades verticales, o sea, para la venta de edificios completos. Para Martínez, la eliminación del tanteo “es una puerta abierta a que un gran propietario pueda comprar o vender un edificio completo y que el inquilino, aunque lleve viviendo allí años, pierda todos sus derechos”.

Para Manuel Gabarre, también de CODE, este cambio no es casual y es una nueva ayuda para inflar la especulación por parte de los grandes propietarios. “Los fondos internacionales querían que no hubiera ningún obstáculo a la hora de adquirir viviendas, y el derecho de tanteo era uno de ellos”, explica.

Banco malo, peor casero

La Sociedad de Activos de la Reestructuración Bancaria (Sareb), conocida como banco malo, también ha querido participar del gran negocio especulativo de los alquileres. La entidad, que fue constituida con un 45% de capital público —lo justo para que sus pérdidas y deudas no sean consideradas públicas— ha estrenado recientemente su propia socimi. Témpore saldrá a bolsa con un valor aproximado de 150 millones de euros y unos 1.500 pisos en alquiler. “La Sareb se está apuntando al carro —lamenta Gil—. Según ellos, han puesto 4.000 viviendas para alquiler social y ya está, a partir de ahí lo que quieren es meterse en el mismo negocio”. Declaraciones que coinciden con la opinión de Gabarre y Martínez, quienes afirman que “es una vergüenza que a esta fiesta se una la Sareb, una entidad que, en parte, ha sido creada con dinero público”, y advierten de que “si luego la Sareb no puede devolver el préstamo que se le debe al Mecanismo Europeo de Estabilidad, será el Gobierno quien lo pague”.

hinchando el globo

El 9 de marzo, mediante el Real Decreto 106/2018, el Gobierno aprobó el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, al que destinará 1.443 millones de euros durante ese periodo. Este nuevo plan tiene como objetivo, según el propio Ministerio de Fomento, “contribuir al incremento del parque de viviendas en alquiler”, y presenta nuevas ayudas al arrendamiento o a la compra. Según el Observatorio de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (DESC), “tal y como están planteadas las ayudas al alquiler, una de las supuestas ‘medidas estrella’ del Plan, provocarán un efecto perverso de subida de precios”. Javier Gil insiste en esta idea: “Esta nueva ley lo único que hace es financiar parcialmente la burbuja”. El investigador se refiere a que este nuevo plan ofrece ayudas económicas para que los colectivos más vulnerables puedan pagar los alquileres, pero no promueve que haya una mayor oferta, por lo que los precios seguirán subiendo ya que hasta esos colectivos más necesitados podrán pagar alquileres más altos y los propietarios siempre encontrarán a alguien que pague lo que piden.

Para Alejandra Jacinto, abogada de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), este plan “es un parche más de la situación de emergencia habitacional en la que nos encontramos”. Jacinto añade que “lejos de poner el foco en la necesidad de aumentar este parque público o poner en uso las viviendas vacías existentes, lo que hace es promover la construcción de nuevas viviendas, beneficiando a promotoras y constructoras”.

"Este plan es un parche más de la situación de emergencia habitacional en la que nos encontramos”, explica Alejandra Jacinto, abogada de la PAH

La directora de estudios del portal Fotocasa, Beatriz Toribio, cree que el plan es bueno, ya que llega “en un momento de ausencia total de ayudas y cuando los jóvenes lo tienen muy difícil para acceder a una vivienda”, pero lamenta que no haya sido más ambicioso. “El problema es de oferta, además de las ayudas a los promotores para que pongan la vivienda en alquiler a precios limitados, se podría haber ido más allá y ofrecer, por ejemplo, desgravaciones fiscales a los propietarios para que pongan los pisos en alquiler, como ya se hacía hace años con los menores de 35 años”. 

Burbuja que reflota otras burbujas

2017 cerró con un incremento de cerca del 17% en la venta de inmuebles en el Estado español. Este año, las previsiones de expertos y portales inmobiliarios cifran ese crecimiento en entre el 15% y el 22%. La venta de pisos de nueva construcción, y la construcción de estos, no cesa de crecer. Cifras que recuerdan a la burbuja inmobiliaria de la década pasada. Pero no solo las cifras, también se escuchan frases que hacía tiempo que se habían borrado del imaginario común: “Con lo caros que están los alquileres, es tirar el dinero; prefiero comprar”.

El relato, impulsado desde las administraciones públicas y desde algunos portales de búsqueda de pisos, de que es un problema de la oferta y la demanda ha naturalizado la situación y, según Gil, ha provocado que las personas asuman que tienen que pagar más por su vivienda o trasladarse a barrios periféricos en los que sufren el mismo problema, pero con precios más bajos, o que se hipotequen para comprar. Además, añade Gil, el discurso desde el Gobierno y otras administraciones públicas vuelve a ser el “hay que construir y los ayuntamientos tienen que urbanizar”.

Según Gil, que actualmente está realizando una investigación sobre el modelo y los efectos de Airbnb, la turistificación y la popularización del alquiler de pisos turísticos mediante este tipo de plataformas tienen un efecto más subjetivo que real, al crear expectativas de un mercado que nunca va a dejar de subir, al igual que pasó en la anterior burbuja. “La gente cree que los precios y el turismo nunca van a dejar de crecer, por lo que deciden comprar y ‘si la cosa va mal, lo pongo como piso turístico en Airbnb’”. En su investigación, Gil se ha encontrado con casos en los que sus entrevistados, al ir a comprar una vivienda a un banco o inmobiliaria, han sido aconsejados con “comprar también el piso de enfrente y ponerlo en Airbnb”.

Esta percepción sobre el efecto de la turistificación en los precios es compartida por Toribio, que opina que el alquiler turístico es un factor más pero no el único: “Mucha gente está sacando su propiedad de residencial para meterlo en turístico, pero los precios suben en toda España, no solo donde hay turismo”. 

¿Estallará?

Varias de las personas entrevistadas coinciden en que el estallido de esta burbuja no será como el de la construcción. El movimiento de gentrificación que expulsa a los inquilinos a los barrios periféricos, el nuevo auge de la compra o la diferente composición de las empresas de alquiler comparada con las constructoras enmarcan esta burbuja en unas condiciones muy distintas. Martínez, además, no cree que las consecuencias puedan ser iguales porque “la gestión de esta burbuja es mucho mejor, ya que han podido experimentar mediante prueba y error con la anterior”. Para la abogada de la PAH se trata que la banca se vuelva a salir con la suya y que la población regrese al crédito hipotecario.

“La gestión de esta burbuja es mucho mejor, ya que han podido experimentar mediante prueba y error con la anterior”, lamenta Sonia Martínez, de CODE

Pero la directora de estudios de Fotocasa es más reacia a denominarlo “burbuja” y prefiere llamarla “boom del alquiler”. Para Toribio existen otros factores que hacen de esta situación diferente a la burbuja inmobiliaria. “Venimos de una época en la que no había financiación y ahora, aunque la haya, la gente se está quedando de alquiler porque ha cambiado la mentalidad y estamos abandonando esa España de propietarios”, argumenta, y añade que “aunque los precios han subido mucho en los últimos años, ahora vemos signos de que se está estabilizando”.

¿Cómo desinflarla?

Varios colectivos que llevan tiempo denunciando esta burbuja señalan que el problema principal es la poca voluntad política para regular una necesidad básica como la vivienda, con el objetivo de favorecer a la banca y a los fondos de inversión. La Ley de Vivienda propuesta por la PAH, vetada por Ciudadanos y PP, incluía medidas mínimas encaminadas a garantizar el derecho a la vivienda, entre las que se pedía establecer precios máximos para el alquiler y una modificación de la LAU que, según Jacinto, “es causante de la burbuja en la que nos encontramos”.

La entrada de capital y fondos extranjeros, amparados por tratados internacionales que cubren sus intereses, o las cifras de crecimiento en las que se esconde el actual Gobierno, dificultan que se pueda luchar contra los efectos de esta burbuja, pero la PAH o los sindicatos de inquilinos que están floreciendo por todo el Estado tienen claro que es una cuestión de voluntad política que se puede revertir. “Nunca se ha hecho una legislación que ponga a las personas en el centro. Esta burbuja está articulada políticamente, por lo que se puede revertir políticamente con otro tipo de legislación que pueda generar otro tipo de mercado donde los alquileres no tengan esos precios”, concluye Gil.