Opinión
Veinte líneas de trabajo para garantizar el derecho a la vivienda

Vivimos una tormenta perfecta. El exceso de riqueza por parte de una élite financiera, que acapara viviendas y el suelo útil, para procurar un aumento de sus ingresos exprimiendo a los trabajadores, con un Estado cómplice que protege intereses especulativos, promoviendo puertas giratorias y una fiscalidad laxa ha propiciado una situación de crisis habitacional global. El resultado es un precio de la vivienda que no para de hipertrofiarse, desdoblado peligrosamente de los salarios, porque tanto el suelo edificable como de los inmuebles acaba en pocas manos.

No obstante, existen decenas de propuestas, no solo para paliar la emergencia planetaria de desahucios, sino para sentar las bases de un mundo equitativo en el que toda persona pueda acceder dignamente a un hogar. Aquí destacamos 20 líneas concretas de trabajo, que no agotan la creatividad política en la construcción de un futuro mejor. 

Medidas de emergencia para impedir los desahucios sin alternativa habitacional. Establecer la obligatoriedad de que la Administración realoje a las personas sin alternativa habitacional, en casos de primera y única vivienda, y en pisos públicos establecidos en el propio territorio. En caso de que la parte propietaria sea una empresa inmobiliaria, una entidad financiera o tenedores con más de cinco inmuebles, el desahucio deberá ser paralizado llegando a un acuerdo de alquiler social. Y en caso de producirse el desahucio de forma ilegal, que la parte propietaria realoje a la persona afectada en un inmueble de su propio patrimonio, corriendo con todos los gastos, incluidos los suministros, durante un mínimo de 12 meses y hasta que se llegue a un pacto de alquiler social.

Los pactos de alquiler social serán indefinidos, y no podrán superar el 10%, 12% o 14% de los ingresos de la unidad familiar dependiendo de su situación de vulnerabilidad, y estos límites incluirán el coste de los suministros básicos de agua, luz, gas e internet. Perseguir con amplias multas la discriminación de colectivos racializados, personas refugiadas, familias monomarentales y monoparentales, víctimas de violencia de género y otros grupos vulnerables en el acceso a la vivienda.

Reforma del sistema bancario. Legislar la dación en pago retroactiva para poder liberar de deudas impagables de por vida a las más de 700.000 familias que han padecido ejecuciones hipotecarias desde el comienzo de la crisis en 2008. Establecer la imposibilidad de vender las hipotecas sobre viviendas como producto financiero en la bolsa. Prohibir el uso de líquido captado por los depósitos de clientes habituales para financiar empresas de capital privado y fondos de extracción del ámbito inmobiliario. Obligatoriedad de que los bancos atiendan presencialmente a las personas que no puedan hacer frente a la hipoteca, o estén ocupando un inmueble, para iniciar negociaciones de alquiler social. Establecer quitas de la deuda proporcionales a los intereses de demora pagados por las personas afectadas desde el inicio de la crisis en 2008. Realizar quitas por la diferencia entre tasaciones infladas previas a la concesión de una hipoteca y tasaciones a la baja realizadas cuando comienza un proceso de ejecución hipotecaria.

Medidas para que el alquiler sea una forma segura y asequible de acceso a la vivienda. Reducción de los precios del alquiler en un 60% para compensar las subidas continuas de la última década. Establecer una regulación de precios del alquiler que sea aplicable en todo el Estado, y no sólo limitada a zonas tensionadas, mediante la creación de un índice de referencia de creación y aplicación obligatoria por parte del Ministerio de Vivienda. Establecer una duración indefinida de los contratos de alquiler, prohibir el arrendamiento y subarrendamiento de áreas internas de los inmuebles (alquiler por habitaciones, camas, etc.), prohibiendo los alquileres de temporada y limitando fuertemente los usos turísticos, prohibiéndolos en los municipios con más de 50.000 habitantes. Crear una oficina pública en la que funcionariado experto valore la negativa a la hora de devolver las fianzas, persiguiendo con multas de mínimo del 50% sobre retenciones de fianzas no comunicadas o injustificadas. Creación de un repositorio de malas prácticas, permitiendo la elaboración de una lista negra de inmobiliarias y tenedores que hayan reincidido en las mismas.

Eliminar el papel de los intermediarios privados en el mercado inmobiliario. Ilegalizar la existencia de inmobiliarias privadas, que se han convertido en intermediarios innecesarios entre arrendadores e inquilinos, así como entre vendedores y compradores, tendiendo a inflar los precios, plantear contratos abusivos y cobrar comisiones exageradas por servicios irrelevantes. Prohibir la existencia de portales inmobiliarios privados, que durante la última década han enviado información maquillada a los medios de comunicación para inflar los precios de la vivienda de forma artificial. En su lugar, crear servicios de atención pública. Y elaborar un censo de la propiedad, accesible de forma gratuita y por medios electrónicos, para conocer quiénes son los propietarios de los inmuebles. Además, que estos censos detallen quiénes son los CEO de las grandes empresas inmobiliarias, y si han sido escogidos por un fondo de extracción, para poder detectar si forman parte de un conglomerado mayor.

La unificación de los diferentes entes que procesan las solicitudes de realojos públicos. Eliminando duplicidades y fragmentaciones en los procesos de solicitud de pisos o recursos públicos, unificando Servicios Sociales, Oficinas de Vivienda, Servicios de Mediación y análogos. Establecer sistemas de vigilancia digital para que los usuarios sepan a tiempo real en qué punto de evaluación están sus solicitudes. Realizar formaciones entre los trabajadores sociales sobre la situación psicológica y socioeconómica de los usuarios, remarcando su posición de vulnerabilidad y necesidad de un trato empático. Establecer por ley que los trabajadores sociales atiendan a los usuarios dejándoles ir acompañados por miembros de movimientos y colectivos de vivienda. Favorecer formatos de asesoramiento colectivo en la Administración, fomentando lazos de solidaridad y la ayuda mutua entre los usuarios.

Eliminar privilegios fiscales de fondos de extracción. Detallamos algunos de estos privilegios. En primer lugar, las Socimis son sociedades inmobiliarias centradas en el arrendamiento que tributan al 0% en vez del 25% general del Impuesto de Sociedades, que se aplica sobre el excedente de beneficios; disfrutan de una exención del 95% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que oscila entre un 4% a 10% del valor de un inmueble adquirido y también aplican la misma exención al impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que varía entre el 0’5 al 1’5%. En segundo lugar, las Sociedades de Arrendamiento son agrupaciones con 8 o más inmuebles, que pagan un IVA superreducido del 4% en vez del general del 21% en la compraventa de inmuebles. En tercer lugar, los Fondos de Inversión Inmobiliaria son otra forma societaria sobre la que no se aplican impuestos de plusvalía, siendo éste el beneficio en la venta de una propiedad inmobiliaria. 

Eliminar privilegios fiscales de rentistas particulares. El alquiler de inmuebles por parte de personas físicas disfrutan de amplias exenciones en el IRPF por las rentas conseguidas: del 50% en todos los casos, del 60% si la vivienda está rehabilitada, del 70% en caso de alquilarse a jóvenes de entre 18 a 35 años y 90% en caso de rebaja el alquiler en un 5% del precio respecto del anterior contrato. Además, el propio Pedro Sánchez ha anunciado su intención de aumentar la exención al 100% en todos los casos. Es decir, que los rentistas particulares no paguen ni un solo impuesto. Esta política es gasolina intervencionista que encarece los precios, al atraer la actividad extractivista, que en busca de beneficios rápidos sube los precios de las viviendas.

Aumentar los gravámenes fiscales para impedir el acaparamiento de viviendas. En primer lugar, establecer un gravamen sobre el suelo ocioso en manos de actores privados, entendido como el suelo que no posee actividad. Con un gravamen del 3%, el economista Inurrieta ha calculado que el Estado ingresaría 150.000 millones de euros. En segundo lugar, procurando que las plusvalías percibidas por la venta de suelos reviertan totalmente en los Ayuntamientos como se practicaba en Reino Unido antes de los años 80. Junto con la anterior medida, ello impediría el aumento del precio del suelo, ya que ello implicaría impuestos al alza que tratarían de ser evitados por los acaparadores. En tercer lugar, establecer una lógica progresiva en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), bajando el actual en casos de primera vivienda y aumentándolo por tramos de forma especialmente intensa a partir del cuarto inmueble. En cuarto lugar, aplicar la progresividad en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que tomando como referencia aproximada la fiscalidad de Singapur, podría mostrar tipos del 17% en la compra de la segunda vivienda, 25% en la tercera, 33% en la cuarta y así progresivamente aumentando 8 puntos por inmueble; y con porcentajes que podrían aumentar en caso de que el comprador sea un fondo de extracción o una entidad financiera. Además, establecer impuestos especiales a la venta de inmuebles, que no sean primera vivienda y hayan sido vendidos en menos de tres años desde su adquisición, desincentivando así la especulación. 

Multas por evasión fiscal y usos antisociales de la vivienda. Actualmente el IBI puede ser aumentado hasta en un 150% en caso de acaparar inmuebles vacíos, pero esta medida apenas desalienta a los grandes conglomerados al suponer un castigo irrisorio. En su lugar, se deberían plantear multas en base al patrimonio del actor que ejerce un uso antisocial. Además, la evasión fiscal en materia de vivienda debería tener un gravamen del 70% al 100% respecto de la cantidad no tributada atendiendo a las características y patrimonio del defraudador. 

Ayudas fiscales para la promoción de vivienda asequible y sostenible. Establecer una exención del IVA y un tipo máximo al 10% al Impuesto de Sociedades en proyectos de vivienda cooperativa o pública, reducir el IBI en caso de primera y única vivienda, aplicar exenciones en el IRPF de inquilinos sin propiedades, aplicar exenciones en el IRPF de socios de cooperativas de vivienda sin propiedades, permitir desgravaciones fiscales por reformas de eficiencia energética y el uso de materiales ecológicamente sostenibles como la madera, y permitir quedarse un 20% de la plusvalía por la venta de un terreno siempre que el comprador sea una entidad pública.

Promover la autoconstrucción y la recuperación de estructuras residenciales, especialmente en el entorno rural. Tal como viene realizando el Ayuntamiento de Marinaleda, ejecutar cesiones gratuitas de suelo público para la autoconstrucción de primeras viviendas, que sirvan de residencia habitual. Tales proyectos son ejecutados por el propio residente con la ayuda de expertos y materiales facilitados por la Administración; esta ayuda es amortizada mediante el pago de un canon que no supere los 20€ mensuales. Además, despenalizar la ocupación, reconstrucción y recuperación de pueblos abandonados, como ocurrió en el área de Fraguas. Y ofreciendo asistencia pública de forma que se incentive un retorno a las áreas rurales abandonadas.

Creación de un Fondo Público de Inversión con el objetivo de generar un parque público de vivienda. Este fondo podría financiarse con 150.000 millones de euros provenientes de gravar el suelo ocioso al 3% más una dotación presupuestaria de otros 50.000 millones conseguidas mediante las otras medidas fiscales mentadas. Además, se podría dotar al fondo con todos los activos inmobiliarios y de suelo provenientes de la gestora Sareb. Y para complementarlo, podría nutrirse de los activos inmobiliarios y terrenos infrautilizados de Administraciones como RENFE y Adif, entre otras posibles fuentes. Además, el fondo sería un instrumento para financiar Ayuntamientos locales de cara a la expropiación de inmuebles; o su rehabilitación a cambio de ser convertidos en públicos pasado un período de 70 años.

Creación de un Banco Público con el objetivo de financiar la promoción de vivienda cooperativa. Creación de un Banco Público, mediante dotación presupuestaria y la nacionalización de los activos de los bancos por valor de los aproximadamente 60.000 millones de euros en concepto de rescates bancarios directos no devueltos y los 35.000 millones de deuda pública generados por el desbalance de la Sareb. La función del banco público sería la financiación de proyectos de vivienda cooperativa o pública; especialmente atendiendo a una política de préstamos blandos, al 0% de interés y exentos de impuestos, para posibilitar a las clases populares acceder a proyectos de vivienda cooperativa. 

Medidas para remunicipalizar el suelo. Obligar a los promotores de suelo a computar en sus planes generales contables el valor del suelo por el valor de uso agrícola tal como propone el urbanista Bertrán, imposibilitando inflar el precio de forma ficticia o bajo la especulación del valor final una vez se edifique. Establecer que en las expropiaciones, el valor del suelo se expropie por el valor de uso agrícola con márgenes estrechos para evitar la corrupción urbanística y la escalada de precios. Utilizar las medidas contables mencionadas para devaluar el precio del suelo y al mismo tiempo adquirirlo mediante procedimientos de tasación utilizando peritos de la Administración Pública. Un proceso análogo fue llevado a cabo por el Ayuntamiento de Viena a principios del siglo XX, revirtiendo la escalada de precios de los terrenos urbanizables. Esta política se podría combinar con una normativa de retorno similar a la practicada por el Estado de China. Siguiendo esta política, el suelo cedido por las instituciones, a través de concursos públicos, acarrea un límite de tiempo por el cual el suelo debe retornar a la Administración convirtiendo en pública la propiedad construida sobre los terrenos: con tramos de 70 años para activos residenciales, 50 años para activos industriales, 40 años para activos comerciales y turísticos, y 30 años para activos del sector primario. Y posibilitar una prórroga que retrase el retorno público del suelo y las propiedades construidas, sólo en casos de que los promotores privados asuman fuertes compromisos sociales. Posibilitar que las cesiones de suelo sean gratuitas en caso de proyectos de vivienda cooperativa o pública. 

Fomentar la residencia, en vez de la especulación, en las zonas tensionadas. Tal como aplicaron en 2020 en Países Bajos, y actualmente en Dinamarca, establecer la obligatoriedad de residir por un mínimo de 5 años en los inmuebles comprados en zonas tensionadas. De esta forma se promociona el uso residencial y se desincentiva el especulativo. Además, despenalizar la ocupación en viviendas acaparadas por fondos de extracción, entidades financieras y tenedores con más de cinco inmuebles. Establecer un tope a los beneficios potenciales, de máximo un 3%, en licitaciones para la construcción y rehabilitación de viviendas. Obligar a los promotores privados a realizar reservas del 50% al 70% de vivienda social en casos tanto de construcción como de rehabilitación, topando los precios de tales inmuebles por debajo del precio de mercado. Prohibir la privatización de viviendas públicas y cooperativas.

Movilización de suelo, pisos vacíos e infraviviendas para la creación de un parque público inmobiliario. Según el Instituto Nacional de Estadística, actualmente hay 3’8 millones de viviendas vacías en el estado español, de las cuales más de un millón se localizan en capitales de provincia y grandes municipios, que representan los lugares en los que se concentra el 80% de la población. Además de multar a los propietarios que hayan mantenido estos inmuebles vacíos de forma injustificada durante más de 12 meses, se requerirá una expropiación masiva de todos estos activos para fomentar un parque de vivienda pública. Procurar un proceso análogo de multas y expropiación con las infraviviendas alquiladas y los locales comerciales reconvertidos sin cédula de habitabilidad; recuperando estas últimas su función comercial. Fomentar la masovería urbana como forma alternativa al acceso a la vivienda: cediendo inmuebles a cambio de su rehabilitación por parte del cesionario.

Política del Housing First. Tal como viene realizando las instituciones finlandesas durante los últimos años, se aplicará una política de “housing first” con las personas sin techo. Esta política se basa en otorgar como primer recurso el acceso a una vivienda a las personas sin techo. Y ha demostrado ser más efectiva para conseguir su reintegración, reduciendo el sinhogarismo en más del 50%; ya que dota de un vínculo regular con el territorio, y el acceso a una nutrición e higiene básica, todos ellos factores que facilitan la búsqueda de empleo y la consolidación de lazos comunitarios. Colaborar con entidades gobernadas democráticamente, sin ánimo de lucro, y del ámbito de la economía social y solidaria, para aplicar estas políticas con un mayor conocimiento del territorio y un acercamiento más personalizado a los usuarios. 

Prohibición de las empresas y actividades de desalojo ilegal. Prohibir empresas de desalojo ilegal, haciendo extensibles las penas por el delito de coacciones agravadas del artículo 172 del Código Penal a los socios capitalistas de tales entidades empresariales, conllevando penas de prisión de seis meses a 3 años y multa de 12 a 24 meses. Aplicar un régimen de multas sobre las empresas de alarmas cuando realicen propaganda sobre datos o casos falsos de ocupación, aprovechando miedos infundados para acrecentar sus negocios.

Restringir la cantidad de líquido disponible para operaciones financieras. Gravar grandes transacciones financieras con impuestos progresivos, prohibir el uso de criptomonedas o productos análogos para tokenizar la especulación inmobiliaria, prohibir el uso de planes de pensiones privados, planes de seguros, fondos de deuda soberana y agencias gubernamentales por parte de especuladores financieros y fondos de extracción, blindar los planes de pensiones públicos prohibiendo su financiarización, prohibir la externalización de gestiones de la administración pública y la recepción de comisiones por parte de entidades financieras y fondos de extracción como viene ocurriendo con las ventas de la Sareb. Fomentar la creación de cooperativas de crédito sin ánimo de lucro para fomentar formas alternas del acceso a la vivienda como el cooperativismo.

Universalización de la vivienda. Todas las medidas mencionadas con anterioridad deben ser planes a corto y medio plazo para hacer realidad la medida finalista: la creación de un parque de acceso universal, de titularidad pública, que represente como mínimo un 50% sobre el parque total, de acceso gratuito para los usuarios, que presente condiciones materiales de calidad, ecológicamente sostenibles y mantenido mediante la fiscalidad a la alta riqueza. Y para el resto del parque fomentando otras formas de tenencia como el modelo cooperativo o la vivienda social con precios regulados, siguiendo también criterios ecológicamente sostenibles.