Alquiler
Madrid, paralizada ante el auge de Airbnb en el distrito centro

Cada año se duplican las ofertas de Airbnb en Madrid, que ya alcanzan la cifra de 16.313 en la ciudad. Entre octubre de 2015 y enero de 2018 los anuncios han crecido un 219%, lo que supone 328 ofertas nuevas cada mes.

Ni las medidas de regulación de pisos turísticos anunciadas por el Ayuntamiento de Madrid, ni el decreto elaborado por la Comunidad de Madrid han detenido el desarrollo del mercado, que por el contrario ha aumentado su ritmo de crecimiento durante los últimos meses.

Anfitrionas precarias

En Airbnb existen distintos tipos de anfitriones (personas que alquilan su vivienda o habitación en la plataforma). En un polo se encuentran personas precarias o clases medias que buscan recuperar el poder adquisitivo perdido en el contexto de la crisis, a través del alquiler de su vivienda o habitación de manera puntual en la plataforma.

El perfil de estos usuarios responde al modelo de economía colaborativa. Ofrecen el servicio en su primera residencia, no sustituyen vivienda residencial por vivienda para turistas y su actividad apenas tiene impacto en los precios de los alquileres. Estas personas no realizan la actividad durante todo el año, sino de manera puntual. Según el Ayuntamiento de Madrid, tendrán un tope máximo de 90 días al año.

La actividad de estos anfitriones “precarios” se ha duplicado en apenas dos años, y representa el 13,04% del conjunto de las ofertas de Madrid. Los elevados precios de los alquileres hacen que cada vez más personas hospeden a desconocidos por medio de Airbnb para afrontar los costes de su vivienda o para no tener que mudarse a otro barrio. Incluso, en pisos compartidos, cuando uno de los inquilinos deja el piso, es frecuente que quienes se quedan decidan reemplazar a quien se va con huéspedes de Airbnb en lugar de habitantes estables.

El hecho de que los anfitriones “precarios” representen cada vez un segmento mayor del mercado genera muchas posibilidades para Airbnb. La actividad de estos usuarios es la que menor impacto genera sobre los procesos de turistización y la crisis de vivienda. Además, este tipo de usuarios permite que la oferta de Airbnb pueda crecer potencialmente hasta el infinito, hasta que cada vivienda de la ciudad sea una oferta de hospedaje siempre que sus inquilinos se encuentren de viaje.

El crecimiento de este segmento de usuarios explica los aplausos que desde Airbnb se repiten hacia el Ayuntamiento de Madrid y el concejal de Urbanismo José Manuel Calvo. Otro tipo de regulación, como la del Ayuntamiento de Barcelona, legaliza casi 10.000 pisos profesionales para turistas (principal fuente de negocio de Airbnb), pero limita las posibilidades de expansión de Airbnb, ya que no permite el hospedaje entre particulares.

En definitiva, Airbnb está presionando a ayuntamientos como los de Madrid y Valencia para legalizar el hospedaje entre particulares a 90 días, ya que su modelo de negocio a largo plazo depende de este perfil de usuarios. Pero la empresa está lejos de conseguirlo, ya que la realidad en Madrid es otra.

Multipropietarios

En el polo opuesto se encuentran multipropietarios y empresas que se dedican al negocio del alquiler en Airbnb de manera profesional. Se trata de actores económicos que por lo general extraen vivienda del mercado de alquiler para introducirla en Airbnb.

En ningún caso cumplen con los principios de la economía colaborativa, y tienen un efecto nefasto sobre la ciudad: reducen la vivienda en el mercado de alquiler, tienen un fuerte impacto sobre el vecindario y sobre los precios de alquiler. Además, la gran mayoría incumplen la ley, ya sea porque no cuentan con licencia para realizar la actividad o porque violan la normativa de urbanismo.

En Madrid, un pequeño grupo de usuarios controla un buen porcentaje del mercado de Airbnb. Los usuarios que tienen entre seis y veinte ofertas en la plataforma controlan el 16,67% del total. Los usuarios que tienen más de 20 ofertas en la plataforma (sí, hay usuarios que alquilan más de 20 pisos en Airbnb) controlan el 9,38%. Hay 31 usuarios que tienen, entre todos, 1.312 ofertas en Airbnb.

Lejos de verse disuadidos por la regulación que han anunciado tanto el Ayuntamiento como la Comunidad de Madrid, su actividad desde abril de 2017 no ha hecho más que crecer. En concreto han inaugurado 885 ofertas nuevas en tan solo nueve meses, de las que un 93,67% son pisos enteros. Es decir, en los últimos nueve meses han extraído un mínimo de 829 pisos del mercado de alquiler.

El negocio está en distrito Centro

El Distrito Centro es la zona de Madrid que más ofertas de Airbnb acumula, con un total de 8.474 ofertas, el 51,95% del conjunto de la ciudad. Existen pocas ciudades en el mundo con un nivel de concentración tan elevado.

Hay un mito en torno a Airbnb que dice que cuanto mayor sea el crecimiento de Airbnb, mayor será su distribución territorial. En Madrid se observa que no es así. Durante los últimos años la concentración de ofertas en Centro apenas se ha reducido, ya que en 2015 representaban el 55,48% del total. Por lo tanto, las ofertas en Centro crecen a un ritmo muy parecido al del resto de la ciudad.

En Madrid se han extraído un mínimo de 7.503 viviendas del mercado de alquiler, y en Centro un mínimo de 4.554 viviendas

Además, en Centro se repite la misma tendencia que se observa en el resto de Madrid. Los anfitriones que responden al modelo de economía colaborativa han crecido en los últimos años, y representan un 11,22% del total.

Pero también ha crecido la cuota de mercado de los multipropietarios. Aquellos que tienen más de seis ofertas en la plataforma controlan el 32,20% del mercado de Centro.

Lo más interesante es que probablemente el 100% de estas ofertas de multipropietarios sean ilegales, ya que incumplen la normativa de urbanismo del Ayuntamiento de Madrid y el Ayuntamiento podría, si quisiera, sancionarlas y cerrarlas.

La saturación turística de Centro no ha disuadido a los multipropietarios de Airbnb y por el contrario es su principal fuente de negocio. Si se compara la acumulación de ofertas en Airbnb por usuario en Centro y en el conjunto de Madrid, se observa que en Centro los usuarios del modelo de economía colaborativa tienen un peso menor que en el resto de la ciudad.

Por el contrario, el peso de los multipropietarios es bastante superior, lo que significa que en Centro es donde mayor está siendo el proceso de sustitución de vivienda residencial por vivienda para turistas. Se podría decir que cuanto mayor es el número de ofertas que tiene un usuario en Airbnb, mayor es la probabilidad de que sus ofertas se encuentren en el distrito Centro.

Este hecho apunta indudablemente a que la principal fuente de beneficios en Airbnb consiste en sustituir vivienda residencial por vivienda para turistas. En Madrid la oferta turística se encuentra principalmente en el distrito Centro, por lo que se convierte en el objetivo de los multipropietarios de Airbnb.

Si tenemos en cuenta todos los pisos que se alquilan de manera profesional en Airbnb (más de 90 días al año, si aceptamos el criterio del Ayuntamiento), podemos obtener una estimación de cuántos pisos se han extraído del mercado de alquiler para introducirlos en Airbnb.

Así, en Madrid se habría extraído un mínimo de 7.503 viviendas del mercado de alquiler, y en Centro un mínimo de 4.554 viviendas. Y estos números son mínimos porque en el cálculo solo se tienen en cuenta las ofertas de pisos enteros. En realidad la cantidad es muy superior, ya que consta que hay empresas que alquilan los pisos por habitaciones y no como pisos enteros. Por lo tanto, con una regulación como la de San Francisco, solo en Centro habría que cerrar 4.554 pisos de Airbnb, que en la mayoría de los casos pasarían al mercado de alquiler.

Resulta paradójico que en un contexto en que tanto el Ayuntamiento como la Comunidad de Madrid intentan regular la actividad en estas plataformas, la oferta en Airbnb no haga más que crecer. Esto se debe a que ambas regulaciones son insuficientes para atajar el problema que estas actividades generan.

El decreto presentado por la Comunidad de Madrid es una legalización masiva de la actividad siempre y cuando las viviendas cuenten con “agua caliente, calefacción y extintores”.

Con respecto al Ayuntamiento, el consistorio está perdiendo toda credibilidad, ya que anuncia grandes medidas para el futuro pero no ha intervenido con las herramientas con las que ya cuenta hoy en día, que son muchas.

En un contexto en que el malestar ciudadano cada vez es mayor, no se trata solo de frenar los efectos del negocio de los pisos turísticos sobre la ciudad, sino de revertirlos. Por el contrario, ambas regulaciones dan a entender que en Madrid todo vale y que los beneficios inmobiliarios y del turismo están por delante del interés ciudadano.